城中村综合改造拆迁安置房项目可行性研究报告63
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城中村综合改造拆迁安置房项目可行性研究报告63
武汉市洪山区------城中村；综合改造拆迁安置房项目；可行性研究报告；目录；第一部分总论..................；1、项目建设背景................；2、项目概况..................；3、项目编制依据与研究范围...........；第二部分拆迁还建的必要性研究..........；1、“城中村”存在的弊端....
武汉市洪山区------城中村综合改造拆迁安置房项目可 行 性 研 究 报 告 目
录 第一部分 总论 ............................................ 31、项目建设背景 .......................................... 32、项目概况 .............................................. 43、项目编制依据与研究范围 ................................ 5第二部分
拆迁还建的必要性研究 ........................... 61、“城中村”存在的弊端 .................................. 62、“城中村”改造的历史使命 .............................. 8第三部分 拆迁还建的规模及建设内容 ........................ 91、拆迁内容 .............................................. 92、还建内容 .............................................. 93、拆迁还建的成本 ........................................ 9第四部分
开发项目的市场分析 ............................ 101、武汉市的经济人文环境与城市概况 ....................... 102、武汉市的国民经济发展现状及市场潜力分析 ............... 113、武汉市房地产发展现状分析 ............................. 124、本项目优势分析 ....................................... 16第五部分
项目选址与自然条件 ............................ 191、项目地点 ............................................. 192、项目的自然条件 ....................................... 19第六部分
项目环境影响分析 .............................. 211、项目建设期对环境的影响 ............................... 212、运营期对环境的影响 ................................... 23第七部分
城中村改造投资估算，资金需求与资金筹措 ........ 241、投资估算 ............................................. 252、拆迁还建资金需求与筹措情况 ........................... 273、贷款偿还 ............................................. 27第八部分
财务评价说明 .................................. 271、财务评价的假设 ....................................... 272、财务评价的基准期 ..................................... 273、财务指标评价依据及说明 ............................... 274、房地产总成本费用估算依据 ............................. 285、销售收入估算依据 ..................................... 296、销售税金和附加估算 ................................... 307、土地增值税估算 ....................................... 318、企业所得税估算 ....................................... 31第九部分
财务评价 ...................................... 311、财务指标分析 ......................................... 312．财务指标分析汇总表 ................................... 33第十部分
偿债能力分析 .................................. 34第十一部分
结论及建议 .................................. 341、结论 ................................................. 342、建议 ................................................. 35 第一部分 总论 1、项目建设背景住房问题是重要的民生问题。解决城市低收入家族住房是当前民生问题的重中之重。党中央、国务院高度重视解决城市低收入家庭住房困难问题，国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号，以下简称《若干意见》），接着又召开全国城市住房工作会议，对贯彻《若干意见》进行部属。国务院提出，所有城市（包括县城）要以城市低收入家族为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度、力争到“十一五”期未，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其它城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区，乃至世界最具投资吸引力的国家之一。温家宝总理在政府工作报告中提出了“中部崛起”的概念，这意味着中央政府将在政策、财政、基础设施建设等方面将会向中部地区倾斜，刺激经济的快速发展。地处腹地的中部六省面临着一次全新的历史发展机遇。在中部崛起的大背景下，依托优越的地理位Z和多年积累，武汉的整体经济实力日益增强，经过多年发展，武汉市已有较强经济积累，地区生产总值连续两年处于中部六省前列，2009年上半年武汉市的GDP为1981.81亿元，位居中部六省之首。从整体经济实力上看，中部龙头与支点的地位基本确定。但是，就在这座不断发展的特大城市的二环以内,存在56个城中村，城中村内危房、旧房集中，这些住宅建设时间长，房屋质量差，户均面积小，基础设施配套不全，生活环境质量差，群众生活十分不便。中心城区内的城中村脏乱差，片区环境严重影响了武汉市的市容市貌，影响武汉市在全国的整体形象，为彻底解决这一问题，武汉市人民政府于2009年6月4日提出《关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见》，要求加快推进城中村和旧城改造，计划用3年时间完成二环内56个城中村的改造任务。 2、项目概况2.1项目名称武汉市洪山区------城中村综合改造拆迁安Z房项目2.2项目地址项目位于洪山区和平乡------友谊大道以南，武青四干道以北，纺机路以东，罗家港以西,紧邻徐东商业中心。2.3项目建设规模及内容（1）拆迁还建；拆迁总面积为平方米，其中村民房屋拆迁面积为506340平方米，拆迁村民户数1594户；集体房屋拆迁面积为平方米。还建面积为330895平方米，还建户数1446户，货币补偿面积为203896平方米。（2）房地产开发。根据武汉市人民政府办公厅《关于洪山区------城中村改造成本测算及开发规模的批复》，开发建设规模为121.66万平方米，容积率3.65，开发用地的总成本21.9亿元。以房地产开发取得的收入弥补拆迁还建的成本。2.4本项目建设期本项目2010年上半年完成整体拆迁任务，2011年底完成还建安Z房建设任务，拆迁还建期2年；房地产开发采取滚动开发模式，从2011年上半年起至2018年底完成房地产开发任务，开发建设期8年。2.5目前工程进展情况（1）由武汉市城市规划设计研究院完成了《------“城中村”综合改造规划》（2）挂牌出让土地成本已经武汉市洪山区人民政府和平街------村民委员会、洪山区和平街城中村综合改造工作领导小组办公室、武汉市包含各类专业文献、幼儿教育、小学教育、文学作品欣赏、中学教育、生活休闲娱乐、高等教育、专业论文、行业资料、外语学习资料、城中村综合改造拆迁安置房项目可行性研究报告63等内容。　
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平凉工业园区棚户区改造项目信息公示
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平凉工业园区棚户区改造四十里铺镇1号片区
&&& 四十里铺镇1号片区改造范围为眉岘村、芦寨村、马峪口村和原平凉造纸厂家属院，洪岳村以东、南山以北、王寨村以西、银武高速以南，涉及拆迁房屋128户17551平方米。该片区修建安置楼位于原雪竹造纸厂家属院，市场街以南，西平铁路以北、平凉市第三人民医院以东，总占地8.53亩。项目名称：平凉工业园区四十里铺镇1号棚户区改造安置楼，拟建安置楼3幢120套，建筑面积约 13718.54平方米，并配套建设道路、供热、排水、绿地、公厕和社区服务等基础设施。工程估算投资4114.94万元，资金来源为申请国家、省、市专项补助资金及自筹。
&&& 目前，该项目正在办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。进行征地拆迁工作，已签订拆迁协议99户（实物安置6户，货币安置93户）。
平凉工业园区棚户区改造四十里铺镇2号片区
&&& 四十里铺镇2号片区改造范围为改造范围为清街村、原平凉三中家属院和天水风动机械厂，位于祁连山水泥厂以东、西平铁路以北、东西大道以南、S203省道以西，涉及拆迁房屋58户5600平方米。该项目安置楼位于原平凉三中家属院，312国道以南，鑫港城以北，清福购物广场以西，总占地2.85亩。项目名称：平凉工业园区四十里铺镇2号棚户区改造安置楼，拟建安置楼1幢50套，建筑面积约5000平方米，并配套建设道路、供热、排水、绿地、公厕和社区服务等基础设施。工程估算投资1128.7万元，资金来源为申请国家、省、市专项补助资金及自筹。&&& 目前，该项目正在办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，正在进行征地拆迁工作，已签订拆迁协议23户，均为货币安置。
平凉工业园区棚户区改造吴岳村片区
&&& 吴岳村棚户区（城中村）改造项目，改造范围为吴岳村、洪岳村和杨塬村，位于三十里铺河以东、312国道以南、南山以北、四十里铺粮库以西，涉及拆迁房屋168户33600平方米。安置楼建设项目位于312国道以南，吴岳村剧场以东，总占地11.4亩，共修建安置楼2幢90套，建筑面积约10486.69平方米，并配套建设道路、供热、排水、绿地、公厕和社区服务等基础设施。
&&& 目前，该项目正在进行征地拆迁工作，已签订货币安置拆迁协议52户，已委托设计院编制可行性研究报告。
平凉工业园区棚户区改造演武村片区
&&& 平凉工业园区棚户区改造项目演武村片区，改造范围为演武村和米家湾村，位于银武高速以北、大岔河以东、312国道以南、小岔河以西，涉及拆迁房屋92户28892平方米。安置楼选址于演武村，312国道以南、演武村小学以北，总占地28.5亩。计划修建安置楼4幢186套，建筑面积约20703平方米，并配套建设道路、供热、排水、绿地、公厕和社区服务等基础设施。
&&& 目前，该项目已完成规划审批及土地挂牌，正在进行征地拆迁工作，已签订货币安置拆迁协议54户。
平凉工业园区棚户区改造上甲村片区
&&& 上甲村片区改造范围为上甲村及周边各村，位于312国道以南、上甲砖厂以东、南山以北、甲积裕河以西，涉及拆迁房屋138户12420平方米。上甲村安置住宅小区选址于上甲村，312国道以南，上甲村办机砖厂以东，总占地28.84亩，计划修建安置楼4幢138套，建筑面积约15956.03平方米，并配套建设道路、供热、排水、绿地、公厕和社区服务等基础设施。
&&& 目前，该项目完成前期手续办理，4幢安置楼主体基本建成，正在安装地暖。城中村综合改造拆迁安置房项目可行性研究报告63
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武汉市洪山区------城中村；综合改造拆迁安置房项目；可行性研究报告；目录；第一部分总论..................；1、项目建设背景................；2、项目概况..................；3、项目编制依据与研究范围...........；第二部分拆迁还建的必要性研究..........；1、“城中村”存在的弊端....
武汉市洪山区------城中村综合改造拆迁安置房项目可 行 性 研 究 报 告 目
录 第一部分 总论 ............................................ 31、项目建设背景 .......................................... 32、项目概况 .............................................. 43、项目编制依据与研究范围 ................................ 5第二部分
拆迁还建的必要性研究 ........................... 61、“城中村”存在的弊端 .................................. 62、“城中村”改造的历史使命 .............................. 8第三部分 拆迁还建的规模及建设内容 ........................ 91、拆迁内容 .............................................. 92、还建内容 .............................................. 93、拆迁还建的成本 ........................................ 9第四部分
开发项目的市场分析 ............................ 101、武汉市的经济人文环境与城市概况 ....................... 102、武汉市的国民经济发展现状及市场潜力分析 ............... 113、武汉市房地产发展现状分析 ............................. 124、本项目优势分析 ....................................... 16第五部分
项目选址与自然条件 ............................ 191、项目地点 ............................................. 192、项目的自然条件 ....................................... 19第六部分
项目环境影响分析 .............................. 211、项目建设期对环境的影响 ............................... 212、运营期对环境的影响 ................................... 23第七部分
城中村改造投资估算，资金需求与资金筹措 ........ 241、投资估算 ............................................. 252、拆迁还建资金需求与筹措情况 ........................... 273、贷款偿还 ............................................. 27第八部分
财务评价说明 .................................. 271、财务评价的假设 ....................................... 272、财务评价的基准期 ..................................... 273、财务指标评价依据及说明 ............................... 274、房地产总成本费用估算依据 ............................. 285、销售收入估算依据 ..................................... 296、销售税金和附加估算 ................................... 307、土地增值税估算 ....................................... 318、企业所得税估算 ....................................... 31第九部分
财务评价 ...................................... 311、财务指标分析 ......................................... 312．财务指标分析汇总表 ................................... 33第十部分
偿债能力分析 .................................. 34第十一部分
结论及建议 .................................. 341、结论 ................................................. 342、建议 ................................................. 35 第一部分 总论 1、项目建设背景住房问题是重要的民生问题。解决城市低收入家族住房是当前民生问题的重中之重。党中央、国务院高度重视解决城市低收入家庭住房困难问题，国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号，以下简称《若干意见》），接着又召开全国城市住房工作会议，对贯彻《若干意见》进行部属。国务院提出，所有城市（包括县城）要以城市低收入家族为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度、力争到“十一五”期未，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其它城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区，乃至世界最具投资吸引力的国家之一。温家宝总理在政府工作报告中提出了“中部崛起”的概念，这意味着中央政府将在政策、财政、基础设施建设等方面将会向中部地区倾斜，刺激经济的快速发展。地处腹地的中部六省面临着一次全新的历史发展机遇。在中部崛起的大背景下，依托优越的地理位Z和多年积累，武汉的整体经济实力日益增强，经过多年发展，武汉市已有较强经济积累，地区生产总值连续两年处于中部六省前列，2009年上半年武汉市的GDP为1981.81亿元，位居中部六省之首。从整体经济实力上看，中部龙头与支点的地位基本确定。但是，就在这座不断发展的特大城市的二环以内,存在56个城中村，城中村内危房、旧房集中，这些住宅建设时间长，房屋质量差，户均面积小，基础设施配套不全，生活环境质量差，群众生活十分不便。中心城区内的城中村脏乱差，片区环境严重影响了武汉市的市容市貌，影响武汉市在全国的整体形象，为彻底解决这一问题，武汉市人民政府于2009年6月4日提出《关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见》，要求加快推进城中村和旧城改造，计划用3年时间完成二环内56个城中村的改造任务。 2、项目概况2.1项目名称武汉市洪山区------城中村综合改造拆迁安Z房项目2.2项目地址项目位于洪山区和平乡------友谊大道以南，武青四干道以北，纺机路以东，罗家港以西,紧邻徐东商业中心。2.3项目建设规模及内容（1）拆迁还建；拆迁总面积为平方米，其中村民房屋拆迁面积为506340平方米，拆迁村民户数1594户；集体房屋拆迁面积为平方米。还建面积为330895平方米，还建户数1446户，货币补偿面积为203896平方米。（2）房地产开发。根据武汉市人民政府办公厅《关于洪山区------城中村改造成本测算及开发规模的批复》，开发建设规模为121.66万平方米，容积率3.65，开发用地的总成本21.9亿元。以房地产开发取得的收入弥补拆迁还建的成本。2.4本项目建设期本项目2010年上半年完成整体拆迁任务，2011年底完成还建安Z房建设任务，拆迁还建期2年；房地产开发采取滚动开发模式，从2011年上半年起至2018年底完成房地产开发任务，开发建设期8年。2.5目前工程进展情况（1）由武汉市城市规划设计研究院完成了《------“城中村”综合改造规划》（2）挂牌出让土地成本已经武汉市洪山区人民政府和平街------村民委员会、洪山区和平街城中村综合改造工作领导小组办公室、武汉市包含各类专业文献、幼儿教育、小学教育、文学作品欣赏、中学教育、生活休闲娱乐、高等教育、专业论文、行业资料、外语学习资料、城中村综合改造拆迁安置房项目可行性研究报告63等内容。　
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