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互联网渗透地产业 房产中介如何找寻突围方向？
时间: 09:17:49&&&&来源：&&&&
　　【讯】(河南经济报记者 刘慧姣) 如今，在互联网的横扫下，不少传统行业都面临着巨大的考验，房产中介市场似乎也未幸免于难。特别是年初以来多次发生的房产中介联合抵制网络平台滥涨端口费事件，更将两者的博弈推到了风口浪尖。那么，未来在互联网冲击下，房产中介市场将何去何从呢?
　　房产中介竞相布局网络营销
　　&我现在一天有一大半的时间要泡在网上，刷公司在各大房产网站上发布的信息，不然信息很快就会石沉大海。&在一家房产公司上班的经纪人王昕说，&我的客户基本上都来自网络，占了70%，剩下的是直接上门的客户或者以前的老客户。&
　　在互联网发达的今天，人们已经习惯了在网上查询信息租房、买房，这也在悄然之中改变着房产中介们的工作方式。记者在采访中看到，网络化已经基本上覆盖了所有房产中介机构，曾经依靠张贴户型价目说明、发放宣传单的方式虽然还存在，但是能带来的客户量和效益却无法与互联网相提并论。
　　郑州幸福港湾房地产营销策划有限公司的客户经理刘超说：&互联网信息传播速度快，网络浏览信息方便，客户的选择性更大。我们通过网络发布房源信息，有效地打破了线下的空间限制，不仅让客户及时掌握房源信息，还能够提高办事速度和效率，增加业务量。&
　　说起房产中介的发展，刘超说：&互联网改变了传统中介的营销方式，促使其进入了网络时代。不过这是最近几年房产中介的新变革，在这之前还有两个发展阶段，一个是上世纪90年代手工操作的时候，当时网络化发展还很落后，房产中介基本与其他中介混合在一个店面内;另一个则是2005年以后，独立店面和网络共存的阶段，并逐步形成以网络为主导的模式。特别是最近两年，网络化进程加速，房产中介对互联网依赖度则越来越大。&
　　在传统中介朝着网络化发展的同时，一大批房产网站也应运而生，搜房网、安居客、新浪乐居、房友在线等，一时间风生水起，房产网站正在逐步占领房产市场。据艾瑞咨询统计显示，2013年房地产网络行业整体发展态势良好，全年整个行业年度市场规模达99.9亿元，其中乐居互联网及电商集团占比达28.7%，搜房网占比达27.1%。
　　传统中介与电商博弈谁拔头筹?
　　今年3月份，因地产电商安居客单方面宣布端口涨价，引发了与9家中介的矛盾，中介一夜之间从安居客撤出了所有房源。同样，在6月11日，青岛50家房地产中介组成联盟，宣布暂停与搜房网合作，将16万套房源从搜房网端口下架。而日前，东莞市22家地产中介公司发布联合声明，抵制搜房网等个别电商及房产交易网络媒体平台违规行为。
　　面对传统房产中介与房产电商的&对战&，一家房地产中介的客户经理李建方表示：&房产电商平台目前盈利方式简单，主要依靠的就是向传统的房产中介出售流量，通过计算访客的点击量来收取费用。如果房产中介集体组成联盟从端口下架，那么对依赖这种方式盈利的房产电商来说会产生不小的冲击，不仅会失去优质、数量庞大的房源信息，还会使营业成本和利润受到影响。&
　　李建方还说：&目前，房产电商的发展还处于初级阶段，上下游建设尚未完成，还存在不少问题。比如房源重复率过高、虚假房源过多、端口费用过高、客户体验性太差等，都给房产电商的发展带来了负面的影响。最近我们在网上做了一个调查，对于网上的房源信息，56.36%的网友选择不完全相信，36.46%的网友选择不相信，仅有7.18%的网友投给相信一项。由此可见，当前对普通大众来说，传统的房屋中介相比网上电商还是信任度更高些。&
　　王昕则说：&尽管互联网会对传统中介产生冲击，也可以预测未来传统中介生存困难，但是目前我国二手房交易程序比较麻烦、手续复杂，对购房者来说，整个过程耗时又耗力，单纯依靠线上无法达到目的，还是需要线下来做工作。因此，就目前来看，两者是并存的状态，传统的房屋中介依然具有较好的发展势头，在一个时期之内，不会完全被颠覆。&
　　未来房产中介市场走向何方?
　　就在最近，搜房网宣布入股合富辉煌、世联行两家房产营销服务公司，成为战略伙伴关系，不仅在互联网方向进行合作，还将在地产金融领域开展业务。这就表明，在互联网市场的冲击下，房产中介开始与网络电商进行强强联合，共同抵御市场下行的风险。
　　对此，好房网总经理张伟表示：&房产电商虽然具有信息量大、传播速度快等特点，但是在客户体验上还有所欠缺，而传统中介尽管具备优质的一对一体验服务，但是却无法广泛获得客户群。两者通过融合、合作，在线上获取可信任的信息后，通过线下进行交易服务，对双方发展来说都是利好的。&
　　不过，也有传统房产中介公司在互联网冲击下进行自建平台来发展线上电商。为此，刘超说：&自建网络营销平台并不是不可取，随着互联网发展环境的越来越成熟，传统房产中介自身也可以开拓新渠道。不过，自建平台有优点也有缺点，优点是房源真实可信度高、成交率高，缺点是房源少、功能不全等。未来传统房产中介要想自建渠道，一方面可以与大的中介公司互相合作;另一方则要打响品牌知名度，创立完备的体验平台。&
　　除此之外，在当前线上线下房产市场激烈竞争下，网络电商们似乎也未停止探索的步伐。最近有一家网络平台安居时代上线，号称要&颠覆传统房产中介&。记者登录该网站看到，安居时代采用的是&互联网无中介&的模式，大幅降低了二手房交易成本，一整套服务费用只有传统中介的20%。
　　&互联网去中介化或是未来发展得趋势，这也就是二手房交易的O2O模式。&李建方表示，&传统的二手房交易模式给不少购房者带来了成本压力，而这种O2O的形式，则不仅降低了中介费用，还能让购房者享受到一对一的优质服务，是未来地产电商需要探索的发展模式。&
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??????????在新的一年来临之际，由网易房产联合广州市房地产协会举办的第二届中国房地产新年峰会于广州海航威斯汀酒店盛大举行。众多地产界、财经界领军人物齐齐聚首，共同探讨2012宏观经济形势发展、把脉楼市政策走向、预测新一年市场风云、运筹2012的房地产决胜之道。
在中国房地产新年峰会的论坛环节“寒冬突围，2012房地产的生存发展之道”上，多名开发商代表均不约而同的表达了对楼市前景的悲观预期，认为房地产企业的冬天最冷已经到来了，如果持续的时间比较长的话，有可能会影响到更多的人。
&&&&富力地产执行董事吕劲表示对楼市的未来目前不确定，看不清楚，感觉市场是比较严峻的。
&&&&家和集团副总裁张建勋则用“最冷”来形容目前的楼市情况，并称自己的企业已经做好了两年的准备，备好了年的干粮和棉被。
开发商代表一致看空 楼市最冷的冬天已经来临
&&&&&&&&&&&&&&富力执行董事吕劲
在本次峰会的论坛环节“寒冬突围，2012房地产的生存发展之道”上，富力地产执行董事吕劲表示明年房地产企业制定销售目标的时候将会非常谨慎，另外也不会太在乎排名了。
吕劲认为，房地产行业可以从媒体知道消息，上市公司是比较透明的，一般都是在次年的三月份公布全年的销售业绩。"我听同行年底总结的时候，或者是定明年计划的时候，大家都非常的谨慎，都将明年的开工量降下来，今年大家队排名比较敏感，估计明年大家就不敏感了，明年的排名不重要了，因为是不正常的，因为受大环境的影响。"
&&&&&&&&&&&&&&颐和执行董事赵永爽
颐和地产执行董事赵永爽表示开发商都应该都动起来，不仅仅是在中国的一、二十个城市，还要去到世界更多的国家和城市。
地产商要完成自我救赎，有两条道路，一条是十三钗，出生不好，职业不好，死之前让大家感觉比较好。第二条路是，最近看了一部电影《失恋33天》，一个女孩子当一个男孩子不要你的时候，最好就是开展另外一条线，因此转型也好，转经营也好，上次房地产业协会中，我说开发商不敢说学历最高的，但是我们的能力是最高的，例如喝酒、打高尔夫的能力等等，因此我们就是像孙悟空，但是很多人希望如来佛将孙悟空多压几年，我们要从捣乱分子变成斗战圣佛需要一个转变。
&&&&&&&&&&&&&&家和集团副总裁张建勋
家和集团副总裁张建勋表示公司11月份酝酿过冬的模式时，曾在内部开了一个会议叫做突围模式，主要是三句话，第一句话百倍用心，加倍努力；第二句话，创新营销，差异突围；第三句话，整合资源，突出重点。
这是我们内部的定义，具体到集团战略，我们是这样考虑的，中央经济工作会议的定调是稳中求进，实际上就按句式延续下去，有几种延续的方法，一种是适当下调，降中求稳，快中求变，变中求新，具体到营销就要考虑到一致性、灵活性、前瞻性等等。
&&&&&&&&&&&世联地产市场研究总监王海斌
世联地产市场研究总监王海斌认为,冬天对于市场来讲实际上是有好处的，会杀死很多的细菌，万物等待复苏，2011年到现在的调控，对于中国的房地产市场而言发生了很多的变化，变化中蕴含了很多的机会。
第一个变化，会形成新的市场格局，例如商品房和保障房的建设，国家投入了很多的资金，而且态度是非常坚决的，因此存在一些机会。
第二个变化，市场空间正在形成，这一轮的调控后，全国的成交量还在增长，其中40%到50%都在中国的二、三线城市，房地产市场的空间在扩大，这也是新的机会。
&&&&&&&&&&&合富辉煌首席市场分析员黎文江
合富辉煌首席市场分析员黎文江表示,冬天就是说成交量萎缩，就是没有需求，实际上这是是政策造成的。也就是说，将投资投机的需求挡在市场外面，实际上成交量萎缩就是减少投资投机性的需求。
目前广州楼市的情况是稍微降价楼盘的成交量就会上来，降价后，马上就有需求，因此不要太失望。还有其他的销售手段，策略就更多了，宏观上就希望信贷放松，第二个就是房产税代替限购，有可能广州今年也许会做得到，成交量上升了，这个冬天也就过去了，只要恢复到50-60万平方米/月，就是正常的价格，成交量也是正常的，不需要担心。
嘉宾精彩观点
吕劲：对楼市的未来目前不确定，看不清楚，感觉市场比较严峻，明年房地产企业制定销售目标的时候将会非常谨慎。
赵永爽：房地产企业的冬天最冷已经到来了，下一个最冷的不仅仅是房地产企业，而是跟房地产行业相关的企业。
张建勋：目前的楼市情况可用“最冷”来形容，家和集团已经做好了两年的准备，备好了年的干粮和棉被。
王海斌：现在全国的量价来讲，量在增长，价格也在增长，从这个角度来讲，看不到冬天。
黎文江：无论冬天不冬天，我们已经做好了御寒的准备，因为冬天不是我们想，也不是我们所能够控制的，我们只能做好准备。
“寒冬突围，2012房地产的生存发展之道”话题沙龙嘉宾：
富力地产执行董事吕劲先生
颐和地产执行董事赵永爽先生
家和集团副总裁张建勋先生
世联地产市场研究总监王海斌
合富辉煌首席市场分析员黎文江
主持人：今天的气温比较低，只有6度，应该是广州这个冬天最冷的一天，非常感谢这么多嘉宾能够冒着寒雨来到大会现场，支持我们的活动，谢谢大家。
虽然从天气来讲广州的冬天是暖冬，但是房地产的感受来看，楼市冬天寒冷的感觉从今年的11月份就已经开始，而且越来越感受强烈。
今天沙龙的主题是寒冬突围，2012年房地产企业的生存发展之道。在这个冬天内我们如何寻找突围的方向，在讨论这个问题之前，先对冬天进行一些研判。
接下来是否会更冷，还是春暖花开，首先有请富力地产的吕劲发言。
吕劲：到了年底有各种媒体的邀请，网易的论坛我答应参加，估计问题比较尖锐，还是接着贾康的话题，不确定，看不清楚。刚才两位建设部的专家也进行了预测，我们觉得市场是比较严峻的。
主持：冬天还会延续一段时间，大家都做好了心理准备。
吕总判断还会延续一时间，下面有请颐和地产的赵总判断冬天的长短和冷暖的变化。
赵永爽：谢谢各位，这个冬天我个人的感冒已经延续了四个星期，即便天气回暖了，感冒也需要一段时间恢复，房地产企业的冬天最冷已经到来了，下一个最冷的不仅仅是房地产企业，而是跟房地产行业相关的企业，在座的各位如果是做媒体、短信、营销、服务和土地财政的要小心，真正冷的冬天对所有冷的冬天有可能就会到来。
主持：赵总给我们进行了分析，这个冬天不仅仅是发展商的冬天，如果持续的时间比较长的话，有可能会影响到更多的人。
下面有请张总谈谈看法。
张建勋：很高兴参加网易的新年峰会，最冷的冬天如何定义。冷的话，在座的都已经感受到了，但是前面加了一个修饰词“最冷”，我昨天看了中央电视台的天气预报，全国最冷的是零下25度，现在是广州还是中国的楼市是零下25度，还是零下5，还是广州今天的5-9度，我觉得5-9度就是广州楼市的温度，不是最冷的零下25度，也不是零下5度，刚好是5-9度。大家再想想，如果将现在定义为最冷，意味着接下来的每一天都意味着不断的暖起来，因为这段时间是最冷，意味着气温是不断的上升的，关键是这个判断会有多长，一个季度还是多久，聂会长认为未来的一个季度是不乐观的，至少我们企业做好了两年的准备，2012年和2013年各大开发商包括我们在内，刚才赵总说出了我们的心态，我们做好了年的干粮和棉被。
主持：张总准备过冬做得非常的充分，我们听了企业高层的研判后，下面听听楼市研究专家是如何判断楼市的冬天，究竟可以持续多长时间，下面有请世联地产的研究总监王海斌先生。
王海斌：我们判断这个冬天，需要定义什么是冬天，现在全国的量价来讲，量在增长，价格也在增长，从这个角度来讲，看不到冬天，从开发商的角度来讲，大家完成的全年任务不会太差，国内的开发商不拿地，但是很多的港资还在继续拿地，对于这些企业而言不是冬天而是春天，这个冬天如何定义，要从多个角度来看，而不是从单一的角度来看。
主持：下面有请黎文江老师发表自己的看法。
黎文江：我刚才听到聂会长的介绍，我感觉并不是冬天，因为她的数据说明不是冬天。我所在的机构也是跟开发商是唇齿相依的，我们是代理销售，去年的业绩还不错，比2010年有所进步，问题是成本增加了，利润降低了，因为我们要向二、三线城市开拓，各方面的成本增加了，但是业绩还是比较好的。我们觉得还是值得的，我也像张总说的，我们没有他们有钱，我们只准备了半年的粮草，但是我们也觉得无论冬天不冬天，我们已经做好了御寒的准备，因为冬天不是我们想，也不是我们所能够控制的，我们只能做好准备。
主持：从刚才几位嘉宾的发言来看，我们的企业非常的谨慎，对于未来的研判采取更加审慎的策略，做好更充足的过冬的准备，从市场专家的角来说，会更加的乐观。
中国的调控特别得多，每年都有调控，企业应对调控和寒冬已经有很多的经验，在这个冬天中，他们已经做好了未雨绸缪，已经有各种各样的策略。今天是难得的机会，请三位企业高管向大家分享一下他们所在的企业系如何准备寒冬的过冬和突围的，下面有请富力地产的吕总先分享。
吕劲：房地产行业可以从媒体知道消息，上市公司是比较透明的，一般都是在次年的三月份公布全年的销售业绩。我听同行年底总结的时候，或者是定明年计划的时候，大家都非常的谨慎，都将明年的开工量降下来，今年大家队排名比较敏感，估计明年大家就不敏感了，明年的排名不重要了，因为是不正常的，因为受大环境的影响。
主持：大家先活下来，度过冬天再说。赵总分享一下颐和集团寒冬突围的策略。
赵永爽：地产商要完成自我救赎，不两条道路，一条是十三钗，出生不好，职业不好，死之前让大家感觉比较好。第二条路是，最近看了一部电影《失恋33天》，一个女孩子当一个男孩子不要你的时候，最好就是开展另外一条线，因此转型也好，转经营也好，上次房地产业协会中，我说开发商不敢说学历最高的，但是我们的能力是最高的，例如喝酒、打高尔夫的能力等等，因此我们就是像孙悟空，但是很多人希望如来佛将孙悟空多压几年，我们要从捣乱分子变成斗战圣佛需要一个转变。
小时候有一个故事，长工没有被冻死，地主会被冻死，长工光着身子在干活，我们应该都动起来，不仅仅是在中国的一、二十个城市，还要去到世界更多的国家和城市。
主持：赵总非常有文才，讲的寓意很深刻，应该听出他们公司的一些策略，再请嘉禾集团的张总分享你们集团过冬突围的策略。
张建勋：不叫突围，实际上内部在11月份酝酿过冬的模式，内部开了一个会议叫做突围模式，我说了三句话，第一句话百倍用心，加倍努力；第二句话，创新营销，差异突围；第三句话，整合资源，突出重点。这是我们内部的定义，具体到集团战略，我们是这样考虑的，中央经济工作会议的定调是稳中求进，实际上就按句式延续下去，有几种延续的方法，一种是适当下调，降中求稳，快中求变，变中求新，具体到营销就要考虑到一致性、灵活性、前瞻性等等。
主持：嘉禾集团对于过冬的策略，不仅仅有策略，而且总结的很有指导性，为什么请了三家企业分享过冬的策略，在座的三位老总代表了全国房地产企业的三种类型。富力地产是全国性发展的企业，颐和也是全国布局快速发展的企业，嘉禾集团是新锐的房地产企业的代表，他们不同的策略对于整个行业都有借鉴的意义，听了企业的策略之后，请市场专家从行业研究的角度为房地产企业严冬突围提一些建议，先请王总介绍。
王海斌：冬天对于市场来讲实际上是有好处的，会杀死很多的细菌，万物等待复苏，2011年到现在的调控，对于中国的房地产市场而言发生了很多的变化，变化中蕴含了很多的机会。
第一个变化，会形成新的市场格局，例如商品房和保障房的建设，国家投入了很多的资金，而且态度是非常坚决的，因此存在一些机会。
第二个变化，市场空间正在形成，这一轮的调控后，全国的成交量还在增长，其中40%到50%都在中国的二、三线城市，房地产市场的空间在扩大，这也是新的机会。这一轮的调控也将开发商从原来的商业模式“拿地、盖房”，吸引到新的商业模式，大家开始向资本市场靠拢，很多的开发商开始走香港模式等等，大家开始做商业地产，这就是开发商的转型。本次的房地产调控，使行业带来了新的机会，对于开发商而言，不用特别的悲观，从大的和长的趋势来看，要寻找新的机会，寻找新的方法，对于整个行业和自身的发展来讲也是很有好处的。
主持：实际上每次的调控和危机中都是有危有机的，而且要善于挖掘，如果资金链和各方面的状况比较好的话，都会有很多的市场机会。现在楼市观望情绪比较浓厚，最大的问题在于销售，受到的影响比较大。例如11月、12月的下滑比较大。销售是摆在目前的难题，请黎文江老师为大家支招。
黎文江：冬天就是说成交量萎缩，就是没有需求，实际上刚才秦虹主任说不是市场造成的，而是政策造成的。也就是说，将投资投机的需求挡在市场外面，实际上成交量萎缩就是减少投资投机性的需求，广州来说，40多万平方米/月的成交量是刚性需求，并不是说刚性需求都萎缩了，而是因为投资被阻挡在外面，第三套不能购买了，因此我们认为不是冬天到来了，也不是需求没有了。
今年来说还是有希望的，成交量还是会增加的。为什么这么说？刚才几位专家都说，信贷额度会比去年有所增加，现在存款准备金率下调，利率也在下调，就会给刚性需求更多的机会，大家可以看得到，一月份成交量有很大的上升，因为11、12月份积压了很多的刚性需求，很多的贷款都被批准，因此1月份的成交量会上升，因为信贷额度增加了，因此成交量和刚性需求就上来了。我们也希望房产税代替限购，刚才记者问，贾康所长也说了，广州有可能是第一批房产税的试点，我们也希望。包括行业的人士都希望用房产税代替限购，如果光是解决限购是不可能解决问题的，可以用房产税代替限购，因此希望信贷额度的放松，用房产税代替限购，让高端买家进入，成交量就会上升，就会比去年的情况好。
稍微降价成交量就会上来，几个典型的楼盘，其中包括我们操作的一些楼盘，降价后，马上就有需求，因此我们不要太失望。还有其他的销售手段，策略就更多了，宏观上就希望信贷放松，第二个就是房产税代替限购，我认为广州今年也许会做得到，我们希望成交量上升，这个冬天也就过去了，只要恢复到50-60万平方米/月，就是正常的价格，成交量也是正常的，我们就不需要担心。
主持：谢谢黎文江老师的分析，冬天突围中，我们看到一个现象，刚才赵总也提到，在住宅受到严格限制的时候，越来越多的开发商转入到商业地产、旅游地产、养老地产寻找新的出路。
转型和跨界是不是现阶段适合所有企业，并且值得尝试的出路，或者是里面充满了陷阱，富力地产在十几年前就大手笔的布局商业地产，请吕总以过来人的角度分析现在开发商转入商业地产、旅游地产中的机遇和挑战。
吕劲：大家还应该对中国经济有信心，目前股市没有希望了，至少去年是这样的。大家希望长期可以保值增值，尤其是中央刺激内需以后，整个中产阶级收入增加以后，城市中的消费逐渐的释放，这也需要一个载体，就像今天酒店要五星级的，或者是写字楼要甲级的，还要在珠江新城等等。我记得两年前，大家一算这个帐的时候，认为当年珠江新城的量无法消化，而现在不仅仅是世界五百强的企业，国内知名的企业也希望在好的地段有好的写字楼，国内的企业希望在最好的地段拥有最好的写字楼，也希望在最好的地段招待他们最尊贵的客人，例如前年亚运会，当时几个中东国家，包括苏丹等等都在争丽思卡尔顿的总统套间，但是只有一间。城市化或者是一、二线城市，元旦期间我到了松山湖，住了他们的凯悦酒店，他们上个月的饮食业做了一千多万元，说明需要好的载体，也离不开地产商成为好的载体，我们的主线产品是做普通住宅，在目前的状况下，尤其是银行和金融系统很不稳定的情况下，还是需要现金流保障的产品，同时不排除高端的写字楼、商业中心和高档酒店作为辅助。我们看若干年后像西方国家一样很成熟，没有新的和一手供应，地产公司靠什么存活，很多香港大型的地产公司，手头的商业物业带来的租金可以维持，这就是商业模式。
主持：富力地产尝到了商业地产开发的甜头，尝到了胜利的果实，对行业来讲，对其他的企业来讲，如果一拥而上的发展商业地产的话，是否有风险。
吕劲：大家都很谨慎，也不会一拥而上，如果靠租金回报的话，需要很强的金融支持，才可以大量的做商业地产。珠江新城的写字楼是特例，楼面价特别的贵，需求是在增加，总体来讲，广大的二、三、四线城市化有很大的需求量，现在全国限购也就是二、三十个城市，大家还是可以发展的。刚才聂会长也进行了分析，今年购买量的下降，实际上跟银行金融的支持关系度在某些方面来讲比限购影响还要大，因此今年年初和2012年通货膨胀的压力没有这么恐怖，去年从中央到各个省市都将通货膨胀摆在第一位，现在通货膨胀压力降低了，所以我对房地产行业还是有信心的。
主持：您对商业地产是非常看好的，应该说是不怕同行来抢食市场，而且是鼓励其他的同行进入商业地产。下面请赵总介绍颐和地产受到住宅调控影响比较大的情况下，如何进行转型，例如搞旅游地产。
赵永爽：要有理性的团队，企业转型的时候就会考虑到做自己熟悉的行业，原来因为要做地产喝了很多的酒，现在不做地产了就去卖酒。例如做样板房买了很多的床垫和枕头，现在不能做地产就可以去卖床垫和枕头，这就是跨界。
我们应该想想当年深圳蛇口开发时遇到的困难，当年的红军在陕北和西安事变之前遇到的状态，无论是否转变，我个人的状态就是打得赢就打，打不赢就跑。
主持：非常感谢赵总有智慧的分析，下面请教张总，你们公司在这些方面是否有强势的打算，或者是如何看待商业地产的转型。
张建勋：商业地产方面我们有酒店，不是因为国家本次的房地产调控，实际上在帽峰山有500亩的养老地产，目前还在做规划。我们在三年前就开始思考这一问题，养老地产不是我们的主业，我比较感兴趣主持人的话题，实际上说到房地产业的转型，主业实际上是没有改变的，现在很多的开发商在香港购买了报业，以报业作为一个副业，星河湾拿出了茅台，说要做高端的酒。富力开始玩起了足球，恒大也玩起了足球，仍然是副业，网易的丁磊养猪了，也不是主业，如果有一天将养猪当主业的时候，楼市的冬天就真的来临了。
主持：张总分析的很幽默，请市场专家分析一下，遇到一点困难的时候，企业多元化或者是跨界转型中的机遇和风险是怎样的。刚才王总已经谈到了一点，请您展开介绍一下。
王海斌：我们还是要长远一点看，从长期来看，中国的房地产并没有结束长期牛市的状态，只不过现在处于中期的波动，持续的时间会长一些，不会改变始终向上的趋势。
第二，从目前中期波动来看，房地产行业中出现新的发展趋势，包括国家在房地产制度改革方面做了很多的工作，因此导致本次的宏观调控时间比较长，在波动过程中同样存在危机，同样存在机遇，目前最大的危机对于开发商和整个行业来讲，消费者和购房者在观望，大家不购买房屋，深度的观望，销量在深度的下滑，开发商的资金遇到很多的问题，从机遇来看，行业中有土地的价格，新资金等，因此要从多个角度来看待这个冬天，现在的购房者处于观望期，现在要做的不是简单的降价等等动作，而是应该回归到客户或者是以消费者为核心的时代，关注他们的需求。
他们关注的就是房价是否下降，是否下降到心理承受的能力，我现在购买了房屋后，未来是否会继续下降，是否会使自己受到损失，现在购房者想的是什么，非常的重要。针对购房者的想法，我们做营销和产品方面就要做很多的动作，切切实实的为客户考虑，你为客户考虑的时候，客户也会为你买单。现在已经进入到以客户化为核心的时代，而不是关注自身，将全部的注意力放到开发商自身上，而是要实实在在的关注和研究我们的客户，研究我们的客户关注的是什么，我们在度过危机方面就会有所作为，其他的机会来讲，各位讲了很多，大家都在做了，这是我的想法。
主持：如果大家按照王总的建议，更多的关注建筑的需求，不仅仅使销售量上去，将购房者作为上帝的感觉也会更加的强烈，下面继续请黎文江老师发表看法。
黎文江：客户和成交量是非常关键的，这是值得我们充分研究的。去年30%是144平方米以上的高端客户，它的成交量占了30%，成交量70%是普通客户，购买的是以90平方米以下为主，因为总价比较适合，但是单价高了。从这个角度来看，开发商应该调整的是户型，从7：3比来说，今年或者是更长一段时间是刚性需求，因此开发商需要调整户型。我们也要考虑中间部分，实际上占的比例是比较少的，它会有改善的需求。另外一个问题是我们要提高质量，比如说要降价，不可能全部用毛坯房的价格，不能走回头路，作为房地产企业而言，刚才张总说要稳中求进，不能倒退到毛坯房的阶段，也不能下降三、四千元/平方米，实际上是行业的倒退，这种做法我们不主张。
走工业化的道路，住宅要走工业化，要预制和组装，现在人工的费用非常高，人均收入每年都有10%左右的上升，因此要发展工业化的道路。
如果要求进的话，要考虑成本的核算，要好好的控制，几年前好的日子，可能会大手大脚一点，从现在考虑要紧缩日子，虽然卖的价格比较低，但是同样利润不低，这就是求进，这就需要改进我们的结构，包括商业结构，要多元化的发展，首先要生存，住宅不好了我们做发展商业，一线城市限购就做发展二、三线城市，因此要稳中求进，这是我理解的中央的精神。
保障房要参与，为什么要参与保障房，因为有几个原因，现在政府卖地就要配公租房或者是限价房给你，因此要被动的接受。另外一个原因，如果我们的生存状态不好的话，保障房还是有一定的利润。银行信贷方面会向保障房倾斜，如果做保障房的话，贷款就会好一些，因此大家可以考虑。
减少开工量，广州去年到今年一手房的存量是4.9万套，加上今年还会有6万多套，广州每年都有差不多6、7万套新增的供应量，因此今年要减少开工量，将存量消化一些。我们既要生存也要发展，发展要在生存的基础上，我们研究客户来源的时候，不仅仅要研究我们的客户，还要研究我们的生存之道，这样才能求得发展。
主持：非常感谢黎老师非常详尽的将房地产如何稳中求进做了详细的介绍。大家对寒冬突围碰撞出了很多的思想和火花，为业界带来了不同的启发。
最后借助今天的时间，最后探讨一个话题，也是广大购房者最关心的话题，就是今年楼市的走势，探讨之前，进行比较简单的调查，请在座的五位嘉宾回答一个选择题就是今年房价的预测，涨还是跌。
涨的话举右手，跌的话举左手，请大家做简短的判断，今年的房价比2011年是涨还是下跌。
张建勋：你这个问题将我们带到沟里去了，没有办法举，左手也不是，右手也不是。因为我个人认为，我是认同聂会长的报告还有贾康所长的演讲内容。但是2012年就广州而言，不说全国的情况。广州不可能微型，也不会一直下落，就像股市一样形成U型底，我做媒体做了20年，我做开发商只做了2年，我发现媒体犯了一个错误，我发现原来的记者和现在的记者始终犯了一个错误，总是看数字。
例如一个楼盘推货的时候，现在不能捂盘惜售，例如预售证拿了200套，现在基本上都拿出来卖的，而且预售证发出的10天内一定要拿出来，而且要明码标价，全面公示，没有商量，如果200套拿出来的时候，一开始是东南向的，而且是好卖的，价格是比较高的，而且是一分钱都没有下降，当剩下北向和南向或者是低层的，似乎楼盘在下降，实际上没有下降，开发商从最初到后期价格没有下降，当初楼层是有2500元/平方米的价差，有的开发商还有3000元/平方米的朝向落差，给人的感觉就是降价，实际上开发商的定价没有调整。
我回到媒体的统计游戏规则，回到媒体最感兴趣的规则，真正楼向改变是今年的国庆，如果2012年跟2011年相比，2012年的1-10月份同比是下降的，意味着1-10是U字型的下滑，但是1-3可能是U字型下滑的一边，4-9可能是平的，有一点像现在的股市2100多点横盘一点，我个人意味着明年的4-9月份是相对横盘，因为2010年的10-12月份第四季度比较差，无论是价格还是量，明年的四季度一定是U型的另外一边，但是是扁平化的一边，这是我对广州未来趋势的判断。
主持：非常感谢张总给明年楼市运行的轨迹进行了描画，我们拭目以待通过时间验证张总的预言，刚才黎老师比较特别，勇敢的举起了右手，说房价会上涨，请您分析一下。
黎文江：只要GDP不跌到8%以下，房价就会上涨，另外CPI继续上涨的话，房价就会上涨，这是我从聂梅生会长的分析中得到的。房价会在GDP和CPI之间，聂会长是我的老师，我根据刚刚学来的数据得出的结论。
当然涨幅不会很大，刚才张总也说了，如果今年的12月份跟去年的12月份相比一定会上涨的。
主持：谢谢黎老师，我们需要时间来验证黎老师的分析，最后一个问题，假如说在座嘉宾身边非常亲密的亲友要在2012年准备买房屋，今年什么时候出手买房最合适，你们会有什么的建议？
张建勋：这就很容易了，1-3是下降的，4-9是横的，9-12是楼市K线图，过完年后3-9月份都是相对合理的阶段，无论是楼市还是股市，包括巴菲特也好，王石也好，谁都无法预测到最准确的底。
主持：吕总建议你的亲友什么时候入市。
吕劲：我身边的人每天都在问我这个问题，这个答案在15年前就给出了，买楼不仅仅是价格的因素，有多种因素的。要将15年来总的价格趋势都在上涨，意味着供不应求，因为有好的地段和好的物业，大家觉得合适就去买就可以了。
主持：无论时间，只要合适就出手。
赵总如果你弟弟要买楼的话，什么时候购买比较合适。
赵永爽：我从北京来广州10年，看到友谊商店六次塞车，因为有打折，大家知道打折之前就要过去，等大家都买完了，折扣再大，也没有好东西，二十年前有人等菜市场休市后再去买就不行了，因为没有菜了，要买好的房屋，跟吕总的观点是一样的，合适就去购买。我弟弟要购买房屋的话，要购买颐和的房屋，因为他的哥哥在那里，就像我从来不购买股票一样，购买房屋就要熟悉商品或者是这家企业，我在颐和工作，他购买我的房屋是最合适的。购买颐和的物业来说，我管营销8年，颐和随着价格和大市的波动，最稳定的就是颐和。
我忽悠他购买颐和，因为涉及到团队和公司的业绩，因此我希望他购买颐和的房屋，在座各位要购买房屋，找熟悉的人，找放心的地产企业，找十年前小的时候看到这家公司打广告，现在还有钱打广告的企业，这样的房企是值得放心的。
主持：我购买颐和的房屋，跌的话就赔我。我们的专家有什么样的建议？
王海斌：我的建议是，首先要搞清楚买房是干什么，要自己住还是要投资或者是保值增值，如果要自己住的话，现在购买房屋是非常好的时机，现在到市场上淘和选择。
第二，要看你的支付能力，不要超越自己的支付能力，如果房价抬高的话，如果要投资的话，要做很好的功课。最直接的建议是，如果要买房的话，任何的时候都是可以的，关键是需求的目的和你的支付能力，谢谢。
黎文江：我认为看好了就购买，比如说要投资的话，赶快购买，不然房产税来了就要交税，如果自己住的话，看好了就买，不像桌子和椅子，房屋每一套都是不同的，就像人一样，没有相同的。就像娶老婆一样，如果感觉再等一等，这个女人被人娶走了，再过几年又耽误了青春了，看好了就买，因为没有一模一样的，如果要买的话，又要去找，又要等降价，就没有必要，长期来看，厂价是上升的，土地还是稀缺的，成本也是越来越贵的，谁要来买，我的意思就是看好了就买，只要经济条件许可。
主持：非常感谢五位嘉宾无论从行业发展，还是对我们的置业建议都提出了很多非常好的真知灼见，因为时间的关系，今天的地产沙龙就暂告一段落，非常感谢五位嘉宾。
主持：再次感谢各位嘉宾，相信通过刚才非常精彩的地产沙龙的探讨，每一位现场的朋友都有沉甸甸的收获，这个时候大家内心也有想交流的渴求，此时提供场地和时间，大家可以移步到旁边的走廊，会有交流的酒会，稍候的时间同样在这里，我们会进行地产冠军榜的颁奖盛典，再次光临大家的莅临。
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