北京二手房纳税新政：卖房需提供房屋原值凭证
　　从3月31日起，业主个人转让未满五年、非唯一二手房时，应提供房屋原值的相关证明凭证，依法按照转让住房所得20%计征个税。对于确实未能核实房屋原值的，可以按房屋交易价格的1%征收个税。昨日，市地税局联合市住建委发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》，明确北京“国五条”细则执行后的纳税问题。
　　卖二手房需提供房屋原值凭证
　　公告明确，自日(含)起完成网上签约的二手房交易，办理房屋转让个人所得税纳税申报时，纳税人应按照规定提供据以证明房屋原值的相应凭证。
　　解读：应税额为现值减去原值减去装修费
　　对于房屋原值的核定，根据房源情况不同，公告将全部可转让住房分为商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房五大类。其中，市场上占比最大的商品房的原值，为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
　　同时，如果存在住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等相关凭证费用，纳税人也需提交有关费用凭证。能够确定房屋原值和有关合理费用的，个人所得税税款按照现值减去原值减去合理费用余额的20%计算。
　　未能核定原值按交易额1%计征
　　如果业主已找不到当初购房时的购房发票和纳税凭证该怎么办？二十多年的老公房，已不记得购买价格又该如何计算个税？
　　公告明确提出，纳税人不能提供房屋原值相应凭证的，主管税务机关应通过税收征管、房屋登记等信息系统对房屋原值进行核实。主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。
　　解读：2005年后商品房都能查到原值
　　上海易居研究院副院长杨红旭告诉记者，北京大概是从2005年开始建立房屋相关信息系统的，所以2005年之后的商品房，都能查到原值。而2005年之前的房子，本次也提出了明确计税依据。
　　发票价纳税价不同按高者计征
　　这几年来，二手房市场一直存在着“阴阳合同”，买卖双方保留的购房合同上注明的是一个成交价，送到纳税、房管部门以及银行的购房合同则是另外一个价格，且通常申报价格都低于实际成交价，以减少纳税金额。
　　公告专门提到了“阴阳合同”的问题，特意提出，纳税人同时提供购房发票、契税缴税凭证的，按孰高原则确定房屋原值。也就是说，当购房发票和纳税凭证上的房屋成交价格不同时，税务机关将按照价高者计征。
　　解读：买房人不用为“阴阳合同”买单
　　“当年买房时少交了税，现在卖房时也少交了税。”一位业内人士告诉记者，在目前的卖方市场下，税费都转嫁到了买房人身上，但通过这个政策，买房人不用为“阴阳合同”买单。
　　土地增值税预征率加码到8%
　　对于房地产开发企业预征的土地增值税，公告提出，除保障性住房暂不预征土地增值税外，房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。公告要求，房地产开发企业应当在商品房预售方案和现房销售方案中填报土地成本、建安成本和销售价格等信息，并匡算预计增值额和增值率。
　　2011年，北京曾提高过一次土地增值税预征率，由此前的2%上调为按销售收入的2%至5%预征土地增值税，容积率小于1.0的项目则按3%征收。而此次预征率上限调整到8%，且容积率小于1.0的项目上调至5%，对定价过高的商品房项目的调控加码明显。
　　解读：高预征率遏制商品房大涨价
　　记者注意到，项目的预计增值幅度不同，土地增值税预征率也不同。预计增值率在50%(含)以内的，按2%预征；大于50%小于等于100%的，按3%预征；大于100%小于等于200%的，按5%预征；大于200%的，按8%预征。
　　“这次的调整主要针对预计增值幅度在100%以上的项目。这也意味着，开发商定价越高、获利空间越大，预征的税款就越多。那么，开发商在定价的时候将有所顾虑，以遏制商品房定价的大步上涨。”一位业内人士表示，如果一个项目的成本定价是1万元/平方米，如果售价达到3万元/平方米以上，则预征的土地增值税至少为2400元/平方米。
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房产原值证明怎么写
提问者采纳
　　一般来说就是你的房产原始买卖金额，即购房合同；　　这个关系到土地增值税征收问题　　在个人转让普通住房方面，分两种情况征收营业税和个人所得税。能提供房地产原值合法有效凭证的，按转让收入全额减去购置或受让原价后的余额计算征收营业税，但必须按转让所得依20%税率计算征收个人所得税；不能提供房地产原值的合法有效凭证的，必须按转让收入全额计算征收营业；　　精明眼：　　何种情况下缴税少？　　据业内人士介绍，并非提供房产原值凭证就一定会少交税。业主需根据自己房产具体情况分别测算，然后做出选择。　　举例说明，假如李先生在2008年10月以34万元购入一套房产，并在2009年11月以50万元售出，购置年限不足2年。　　能提供房产原值合法凭证时：　　营业税：（50万元－34万元）×5%=0.8万元；个人所得税：（50万元－34万元）×20%＝3.2万元；营业税和个人所得税共4万元。　　不能提供房产原值合法凭证时：　　营业税：50万元×5%＝2.5万元；个人所得税：50万元×3%＝1.5万元；营业税和个人所得税共4万元。　穿定扁剐壮溉憋税铂粳　两者所缴纳的税费是一样的，从中可以看出，如果李先生的这套房售价超过50万元，在提供房产原值合法凭证的情况下，反而要多缴纳税费。粗略计算，以34万元购入，以50万元售出，收益率约为50%。　　因此，购置不足2年就转让的房产，若收益率超过50%，不能提供房产原值合法凭证反而可以少缴税费。　　所以如何填写自己不妨先算一下，特别提醒：算之前去房产局核实一下税率！
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找房产单位财务科，查找当初建造房屋的造价，固定资产账面上反映的数据，就是房产的原值。
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20%个人所得税哪些细节你该留意 二手房原值怎么算
08:31:39 作者： 来源：
20%个税政策出台后，杭州二手房猛赶过户末班车20%个人所得税，哪些细节你该留意各种类型的房屋原值怎么算，房改房怎么征，本报记者为你整理热点疑问对新国五条中&出售自有住房要严格按照转让所得的20%计征个人所得税&，住建部副部长齐骥近日在接受媒体采访时说了一句&雷人&的话：将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规，国家将会出台保护购房者利益的措施。事实上，不止齐部长说的话很难实现，不少购房者和卖房者对这个&20%的个人所得税&所牵涉到的各种细节更是一头雾水：房改房的个人所得税该怎么收？房屋出让者未能提供完整、准确的房屋原值凭证的，怎样来计算转让所得？不同的二手房，哪些新政后税费可能比较高？哪些则可能不受影响？本报记者邀请了丁建刚、章惠芳、虞晓芬、荆海燕、宋文杰等&钱报购房专家团&成员，在这里就一些重要的技术性问题为大家寻找答案。新政下，二手房原值怎么计算国务院&新国五条&细则的要求，凡是通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，都要按房产交易差额的20%缴纳个税。但是这个原值怎么来认定，网上的争论很多。比如房屋出让者未能提供房屋原值凭证的、还有经济适用房，原值该如何来核定？还有出让者在房屋装修时所付出的精力、装修费等无形的成本，怎么来算？读者疑问：商品房按照买卖合同核定其原值，拆迁安置房、经济适用房等其他住房怎么核定其原值？专家解答：经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)的原值，主要是原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。已购公有住房，主要是原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或向产权单位)交纳的所得收益及相关税费。城镇拆迁安置住房，根据货币补偿、产权调换等不同实际情况具体核定其原值。自建住房，主要是实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。读者疑问：如果房屋出让者未能提供完整、准确的房屋原值凭证，该怎么做？专家解答：在现行政策中，遇到房屋出让者未能提供完整、准确的房屋原值凭证，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%~3%的幅度内确定。本次新政并未提及这种情况下的原值认定方法。由于此次政策较之前严厉，也有可能超过之前规定的1%~3%。读者疑问：政策说个人所得为房子售价减去买入价，再减去合理费用的数额，哪些属于合理费用？专家解答：计算房屋转让应缴纳个人所得税时，要以交易价格减去房屋原值、合理费用以及房屋交易过程中缴纳的税金。房屋装修时发生的支出项目繁多，容易丢失，而房屋转让时税务机关要求纳税人提供详细的费用清单。因此，为维护纳税人的利益，减少税务上的争议，在装修阶段，纳税人可以预先到主管税务机关领取相关表格，详细填写每份发票的开具人、受领人、发票字号、建材产品、发票金额等信息。在房屋转让申报个人所得税时，将有关资料报送税务机关审核，正确计算缴纳个人所得税。读者疑问：我的房子，装修时请了名家设计，花费了较大的资金，卖出时这笔费用能不能算进原值，怎么算？专家解答：装修时花费的资金多少，必须提供真实、完整、有效的原始凭证。因此，纳税人在购买、建造房屋时，应妥善保管相关的凭证。如果不能提供发票，则按照总房款的一定比例扣除，根据目前所行政策，已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%，商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。新政策的细则还没出来，对于装修款的计算方式还有待证实。&不转嫁交易所得税&很难实现读者疑问：住建部副部长齐骥表示，&将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规，国家将会出台保护购房者利益的措施&。请问，在实际操作中，是否能有效抑制税费转嫁给购房者的行为？专家解答：齐部长的初衷是好的，希望税费由卖家承担，不能转嫁到买家头上。但是怎么才能做到这一点，齐部长并没有说，估计也很难说，因为这种&希望&可能只是一厢情愿。税费是否会转嫁给买家，不会由齐部长说了算，要受市场因素影响。如果是买方市场，这笔费用可能会有卖家忍痛承担，如果在卖方市场，这笔费用必定会由买家承担。税费转移的发生，并不因齐部长说&NO！&而停止。当年100元出售的房子麻烦大了在2009年，杭州部分市民为了规避&遗产税&，将房屋以10元、100元等离谱价格&卖给&家人。当时看似聪明的做法，却在新政之后留下了&后遗症&，一旦出售，将缴纳一笔数额巨大的个人所得税。读者疑问：这类当初低价卖给家人的房子，现在应该怎么办？专家解答：这类房子一旦出售，将缴纳一笔数额巨大的个人所得税。建议这部分房子赶紧采取过户的形式，将房价恢复至实际价格，不然或将吃&哑巴亏&。读者疑问：哪一种房源在出售时，不收取个人所得税？专家解答：住建部研究中心主任秦虹称，出售5年以上个人唯一住房，仍可免征个人所得税。&自用5年以上&，是指个人购买至转让房屋的时间达5年以上。个人购房日期的确定：个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购买合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依据孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋权证注明日期或者契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。&家庭唯一住房&，是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有的一套住房。房改房、赠与房如何征收个所税房改房，是国五条细则出台后，网友议论比较多的一类房子。在二手房市场上，房改房是一种特殊的房子，有点类似半福利的性质，买入的价格特别低。有人认为，其交易时个人所得税的征收不能简单按照&售价-买价&的模式来征税。目前杭州房改房数量惊人，成交量也非常之大。这类房子如何征收个税，是一个被广泛关注的话题。读者疑问：房改房出售时应该如何征收个人所得税？专家解答：针对本次的二手房出让按照转让所得20%征收个人所得税的规定，涉及面最大、影响最大的就是房改房。由于房改房买入的价格非常低，在杭州通常只有数万元，而如今售价均在百万之上，如果严格按照&售价&买价&的模式征收，个税数额惊人。针对房改房，目前有声音表示，&政府根据该区域市场成交现价，定一个指导价格，按照指导价格与成交价格的差额征税&。但杭州暂无执行标准出现。读者疑问：不通过买卖，而通过赠与的形式取得房子，要不要征收个人所得税？专家解答：受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产，房屋赠予直系亲属、抚养人或赡养人、法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人等几种情况不征收个人所得税，其他情形的房屋赠予均征收个税。获得后转让该项不动产的，均应当缴纳个人所得税。以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的税率计算缴纳个人所得税。
截至5月31日，共有122只新基金宣告成立，单月新基金首募规模也由4月份的……
新闻直通车
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