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客户的资产负债表上列有如下资产项目。Ⅰ．股票Ⅱ．银行活期存款Ⅲ．黄金Ⅳ．不动产依流动性由高至低依序
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客户的资产负债表上列有如下资产项目。Ⅰ．股票 Ⅱ．银行活期存款 Ⅲ．黄金 Ⅳ．不动产 依流动性由高至低依序排列为( )。A．Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、ⅣB．Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ、ⅢC．Ⅱ、Ⅰ、Ⅲ、ⅣD．Ⅱ、Ⅰ、Ⅳ、Ⅲ请帮忙给出正确答案和分析，谢谢！
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请先输入下方的验证码查看最佳答案MBS释放流动性有限 楼市明年又面临资金短缺？
纵观2014年的房地产市场，前三季度成交持续低迷，房企打折、降价不断，亦有不少企业的破产传闻和资金危机闪现。四季度始，央行出台“9·30房贷新政”，大规模放松房贷，且首次提出动用MBS等金融衍生工具为商业银行提供贷款额度。市场一片欢欣鼓舞，认为房价又将迎来一轮上涨。然而狂欢过后，对于新政效应的冷思考提醒市场：央行重新定义首套房，寄望给居民家庭加杠杆，意图刺激经济，这中间隔着个商业银行；而MBS这一住房金融衍生品的规模化将会旷日持久，短期难以提供更多的流动性，长期却是转移楼市泡沫风险的工具。易居中国联席总裁丁祖昱认为，2014年四季度末或2015年春节前后，商业银行房贷额度或将再次面临资金枯竭；万科有关人士则判断，大多数房企会利用销售窗口期以价换量，四季度将会看到更多楼盘降价。家庭部门的加杠杆包括万科总裁郁亮、碧桂园联席总裁朱荣斌在内的多位房地产业内人士均认同，今年以来的楼市调整是市场自发性的调整，是在房地产库存高企，流动性紧缩的背景下发生的。而商业银行收紧房贷，是关键性因素。今年上半年，商业银行普遍提高了房贷利率，首套房贷款不仅没有优惠，还有不同程度的上浮，贷款发放速度也无限延长。与此同时，2014年，就业依然维持良好态势，且当前家庭资产负债表依然健康，居民购买力并没有下降，加杠杆的空间比较大。数据显示，截至2013年末个人购房贷款余额为9万亿，占GDP的15.8%；而家庭各类贷款余额12万亿，占GDP比值约21%，与国外家庭部门的杠杆率相比，中国处于一个较低的水平。在该人士看来，商业银行房贷意愿不足，而刺激经济增长唯家庭部门加杠杆仍有空间，这是一个矛盾。对于此次央行新政的“突袭”，世联行指出，限贷政策的调整有利于居民加杠杆，而按揭贷的发放除了受制于银行的发放意愿外，还受制于信贷额度，MBS提供了从制度层面上解决按揭额度不足的问题。在新政刺激下，改善型需求市场在9月出现好转。万科9月销售中144平方米以下占比88-89%左右。这意味着144平方米以上的房子更加好卖了。央行新政对于换房的人是一个明显利好，对改善型需求有支持作用。世联行报告预计，家庭部门加杠杆的冲动，会刺激房地产市场在2014年4季度或者2015年1季度成交放量见底。MBS远水不解近渴从央行新政目前的意图来看，通过MBS或住房贷款专项金融债，可以提高金融机构个人住房贷款投放能力，并且指出其要专门用于增加首套和改善型普通自住房贷款投放。截至今年上半年，我国个人购房贷款余额达到10.74万亿元，如果按照一半额度发行MBS，相当于市场重新获得超过5万亿元的流动性，如果考虑之后的再次证券化，貌似解决了流动性问题。但丁祖昱指出，这完全是一厢情愿。事实上，目前中国住房抵押贷款二级市场还没有形成，MBS还只是停留在纸面上。从发行渠道来看，一家大型券商内部人士介绍，目前MBS主要在银行间市场发行，其购买主体是各家银行、公募基金、大型非银金融机构等，互相持有。而交易所的资产证券化尝试目前并不顺利，银行间市场和交易所的互通更需时日。此外，在当下无风险利率较高的特殊环境下，MBS由于久期较长、收益偏低，亦是掣肘其规模化发展的原因。“一年期理财收益率达到5.27%、信托收益率9%，MBS资产可能缺乏吸引力；以目前5年以上商业贷款为基础资产的收益率为6.5%，扣除管理费用，提供给投资者的收益可能更低。”浦发银行报告表示。更重要的是，要实施MBS，需要一个受政府支持的金融机构作为“枢纽”平台。在美国，这样的平台功能是由“两房”来实现的，但中国版“两房”还只停留在专家的建议报告中。招商证券固收研究团队认为，MBS和住宅专项金融债短期很难体现效果，也很难降低银行资金来源成本高的问题，就四季度来看，无法有效为增加住房信用投放提供帮助。丁祖昱认为，美国MBS从上个世纪70年代发展至今经历了40余年。按照一般规律，中国的MBS从政策出台到实施细则，再到有专门操作的企业主体及平台，“没有个10年、8年很难走上正轨”。世联行称，未来有两种情形可能有利于MBS发展：其一，社会无风险利率下行，刚性兑付有序打破；其二，通过金融创新对相关产品进行分级，并出现专门机构支持MBS发行。明年初房贷枯竭？根据9·30房贷新政，央行重申首套房按揭贷款优惠利率下限为基准7折，虽然在利率市场化下，银行受制于揽储成本，7折优惠利率几不可能，但业内普遍认为，9-9.5折会是主流，此外政策的出台会促使商业银行加快放款速度。21世纪经济报道-飞笛资讯研究员调研显示，目前一线城市已经出现了多个银行下调房贷利率的案例。在北京，6家银行出现9折；在深圳，7家银行下调至9.4-9.5折。新政也带来了成交的回暖。万科十一期间新推盘30多亿，认购80亿元，认购远大于新推。相比去年十一期间认购30多亿元，同比增长120%。如果9月推盘和十一连起来看，从9/1至10/8，推盘290亿，认购270亿。数据好了很多。十一期间，整个房地产行业销售都比较理想。万科认为大部分主要同行认购数字都高于2013年，应该是一倍左右增长。限贷放松后的一片热火朝天景象，与今年上半年政策限贷和银行惜贷形成鲜明反差。但丁祖昱认为，最核心的资金来源问题并未得到解决，银行的流动性压力并不会因为央行、银监会的一纸公文而缓解。万科有关人士也指出，成交回升并不能说明市场就此反转。新政并不能扭转房价下降预期，四季度销售会有明显起色，但房价不太可能涨，甚至会有更多楼盘降价，降价的比例和范围会更宽，而且购房人会更加果断出手。丁祖昱判断，新政带来的销售窗口期仅有2-4个月时间。目前银行资金有限，到年底银根将收紧。特别是在10月和11月房贷额增加，而MBS和长债还来不及发售，所以年末银根仍将短缺，这是此次窗口期最大的制约。也许明年春节前后，又将是一轮资金紧张的关口。防范MBS风险亦有人担心，MBS一旦大规模发行，房地产泡沫向金融系统传导的防火墙被拆除，成为房地产泡沫的接盘者。“MBS和REITs为代表的房地产企业融资工具更加丰富，房地产金融行为更加市场化，风险也进一步被延后且链条延长。”山西证券分析师张旭认为。而作为MBS的基础资产，中国的个人住房贷款市场是一个高度垄断并受政策管控的市场。个人住房贷款的首付比例也非常高，基本都在20%以上。但值得关注的是，过去被认为是银行优质资产的个贷，目前也正在接受更多“不合格”的借款人。2014年以来，对首付的金融支持已经是开发商营销中必不可少的策略，首付分期和零首付今年以来大量出现。合生创展( )在北京的新盘合生摩尔公馆，推出“100%贷款购房”计划。购房者利用自己或亲友名下房产，经过估值评测后，抵押给金融机构，半个月内即可获得为期10年到30年不等、50%抵押物评估价的专项资金作为购房首付款，剩余房款依然可以申请商业贷款。搜房电商的金融产品“天下贷”则不需要任何抵押。具体模式是，购房者先交纳一半的首付款，搜房给购房者贷另外一半首付，利率为7%，低于银行房贷利率。易居旗下的房金所为购房者提供了如房险贷、房保贷、房抵贷、房惠贷、房金贷等各类产品，一方面降低购房门槛，提高客户购买力，另一方面也能加快了开发企业的销售回款。世联行云贷则针对世联行代理的楼盘业主，贷款额为所购房源首付的一半，贷款期限分为3- 6个月的短期贷款，月利率为本金的2%；长期为1-3年，月利率50万元以下贷款为1.2%，50万元以上为1.4%。若以美国次贷危机为鉴，购房首付比例的实际降低实则隐含风险。借款人拥有的权益份额（首付）是衡量贷款违约风险最重要的指标，权益份额越大，则违约可能性越低。上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，免首付、首付分期等政策之下，很可能会出现购房者中途违约现象；而一旦降价潮持续，原有房产的剩余还贷额度甚至高于房产价值，那么购房者的情绪就会激化，出现断供。他认为，要提防中国出现类似美国的“抵押赎回权丧失”的问题，以及防止私人（家庭）部门的资产损失社会化，私人部门的债务危机演化为主权债务危机。(21世纪经济报道)
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201420155月
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(大北京240万元/套)
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(朝阳55000元/平方米)
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(顺义14000元/平方米)
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(燕郊8800元/平方米)
(房山21000元/平方米)
(大北京130万元/套)
(大北京10000元/平方米)
Copyright & 1998 - 2015 Tencent. All Rights Reserved商业银行房地产金融流动性风险分析研究--《北京理工大学学报(社会科学版)》2011年01期
商业银行房地产金融流动性风险分析研究
【摘要】：以商业银行的房地产金融业务为切入点,界定了房地产金融流动性风险的内涵与特点,建立了基于VaR方法、适应我国金融发展状况和房地产发展状况的CB-REFL-VaR风险评价和衡量方法,以不良贷款率、备付金比率、资产流动性比率、存贷款比率、房地产业贷款所占总资产的比例、中长期贷款比率、净拆入资金比率等建立指标体系,并以上海浦东发展银行为样本,进行了CB-REFL-VaR方法实证检验,计算得出VaR值。结果表明:在未来的年度内,上海浦东发展银行的房地产金融流动性风险值较大。提出具体的房地产金融流动性风险防范与处理措施,包括稳妥推行住房抵押贷款证券化;发展房地产信托,完善房地产金融工具体系;发展金融市场,开发新的金融产品;完善房地产金融的体系建设与立法工作等。
【作者单位】：
【关键词】：
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【分类号】：F832.2【正文快照】：
一、房地产金融流动性风险的界定房地产金融的流动性风险是指金融机构因所从事的房地产金融业务而导致偿付能力出现问题所造成的损失[1]。房地产金融的流动性风险是金融机构房地产金融业务的综合性风险,是房地产金融业务运行过程中各种潜在风险的最终综合结果,其诱因是多方面
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