房地产企业融资方式分析_百度文库
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房地产企业融资方式分析
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你可能喜欢第一感觉是缓解很多房企的资金紧张问题，另外 MBS 在银行间交易的话会使得银行间市场更占主导地位吧？毕竟 MBS 当年在美国风行的时候，基本库存量和美国国债量不相上下的。不知道债券市场和房企的人对此有何更深层次的理解呢？
大大邀。我不是金融界的人士，从房企一线的思维角度试着来回答一下，见识浅薄，欢迎交流。我目前想到的好处有三个：1. 挤出资金和风险转嫁。目前房价虽然已经不是飞速上涨的阶段，但是还是非常高。中国的经济不能说完全被房地产绑架吧，但是也有很大的联动关系。城镇化的趋势和发展方向不变的的话，房地产还是要大规模干下去的，否则，地方政府一定比房地产企业更早破产。那么问题来了：又要干（这就需要资金），银行又觉得有风险，那么，把给房企的贷款证券化而让投资者分担风险，把抵押贷款部分移出银行的资产负债表从而提高了资本充足率，又吸引社会闲散资金，最后还不用央行多印钱，多方共赢。2. 占据市场优势的房企和银行会扩大优势，强者更强。证券化后，房企的融资渠道和融资成本弹性放大，优质的房企更容易，也会比同行以成本更低，更便捷方式的拿到资金，而业绩不好的房企，以前可以搞定某些银行某些关键岗位来获得资金（此处不解释），现在需要在整个债券市场搞定更多更广的事情吧，这样劣币的生存空间就会恶化，这个对未来整个行业的整合和商业兼并是有着深远的影响的。而银行除了从传统的贷款业务获利外，也能从发行证券这块盈利，同样，在这方面有优势的银行盈利也会比那些城市银行之类的强一些吧。3. 政府利用经济手段调节市场又多了一个工具。我们的政府以前习惯了用行政这套来干预市场，这里就不多展开吐槽了。新的班子在试图改变，但是也不可能突破体制，手上工具就这么多。证券化之后，央行可以通过买入卖出，定向定类型等等手段，实行相对精确的经济调节，而不是大笔一挥，4万亿全民狂欢这种粗放。再啰嗦一句，题目问的是好处，我就说了好处。这个东西的风险也是挺大的，美国的惨痛教训就在眼前。我认为经济精英们发明了债务证券化或者次贷这种东西，可以媲美科学家们发明了天网。未来是人类和机器和平相处还是终结者毁灭人类，我不是那么乐观。暂时就想到这么多，才疏学浅，不胜惶恐。
首先谢放爷邀。楼上众多大大从金融层面以及开发商层面都给予了很好的解答，这项举措带来的结果表面来看无疑问是银行的风险分摊以及开发商融资渠道弹性增大。此处不谈政府，仅谈一下这条政策释放的信号对中小型开发商的影响。首先是银行本身风险分摊的问题。贷款模式从原先简单的双方或者三方互动模式，转变为证券化多方互动，将广大投资者纳入进来。今年伊始，很多银行的房地产贷款便只做名单客户，全国前二十，全省前十，或者省会前十，中小型开发商连申报的资格都没有，以业内最先做开发贷的兴业银行为例，白名单客户要求近三年累计销售收入至少15亿元。对于大型开发商可能不算什么，但是中小型开发商却从根本上失去了机会，只能寻找综合成本更高的其他金融机构，去年15%犹嫌高，今朝15%遍难寻。楼上说的20-30%太夸张了，不知道是哪个地区，以答主所在区域，小贷公司做一年期起步的补充流动资金也才21的成本。也在今年，不少银行房地产类的贷款也都出现了问题，出现多例到期无法偿还本金利息的情况。某公司总部近期紧急下文，10月紧急停止业务，开始检查以前的所有贷款。房地产信贷业务的危机需要转移。前几年是投资者一窝蜂地涌入房市，房价水涨船高，银行也放宽对地产业务的授信，导致不少做实体经济的企业转而进入地产行业，通过实体经济的壳进行融资，贷款用于房地产的开发建设，这种行为实不在少数，银行层面也会主动帮忙。而今暴露的一系列问题需要解决，便需要广大投资者来接盘。同时这个信号即暴露了房地产信贷业务的风险已经无法遮掩，便说明国家短时间内不会放松房地产业务板块的信贷审批，房企融资难的问题会一直并在较长时间内存在。二是地产企业层面，开发商融资渠道增多，这只是针对大型开发商而言，实际上大型开发商在融资渠道和成本上一直都占优势，这点无须多谈。综上来看，中小开发商短期内处境会更加艰难。winter is coming看来得下岗了→_→另不是很赞同楼下一位答主的话，中小型企业做项目的确靠关系居多，但有长远规划的企业，通常不会只做一次性，他们也无力承担只做一次性的后果，因为房地产的开发建设是一个长期的过程。这就涉及到了多数中小型企业融资过程中几乎都会出现的老大难问题，即短借长用导致企业资金流动受限，综合成本过高企业无力承担等问题。
蟹妖 看了 的答案，觉得说的不错。我再说说自己的见解。作为一个对金融没什么概念的半桶水的房地产从业人员，有什么不对的地方还请各位指正。1. 房地产的角色构成：a.政府 b.银行 c.房地产开发商 d.承建商 e.销售 f.业主 g.准业主（字写的比较丑真是不好意思）做一个不恰当的比喻。如果房地产是一个赌局的话：房企一直在和政府同银行打斗地主，同时也要和乙方、业主同准业主打打麻将。打斗地主的时候，基本上房企一直是地主（废话。。），银行同政府一直配合从房企这中间赚钱。（政府：土地、税；银行：利息）而打麻将的时候，现在基本上所有利润来源全都指望准业主（也就是还没买房但具备买房条件的人群）合理下降：房企X 政府√ 银行O （房企计算成本，降价不合算，况且降价会流失准业主。政府同意降价是因为一些购买力不足的民众意愿。银行在保证房企有还款能力的情况下持中立态度）大规模下降：房企X 政府X 银行X （房地产泡沫，资金链断，银行收不回款）因此，政府在保证自身收入稳定的情况下，也要保证房企的利益，这牌局才能打得下去。政府/央行否认【央行支持房企在银行间市场发行债务融资工具】是救市行为，我们也没必要把它想成就是那么严重，可以认为是为了市场稳健。就是以往一条单一的链条，有了形成双层链条的可能。单一的链条会出现过度依赖间接融资的问题，大大提高了银行的风险。资金链条一断基本上3者唇寒齿亡。而这种情况下引入直接融资可以有效规避银行风险，形成双层链条，如下图所示（真的是好丑。）央行当然会支持！房企也很高兴！政府也不愁了！再放两个链接。链接上有很多东西可以看哦。写不完了我得出门了，先占个坑---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------起床了！继续写。其实在之前完全依靠间接融资的单一链条中，银行贷款一旦收紧，房企就出现融资困难。这个时候寻找其他融资渠道成为各房企获得资金得以存活的关键（影子银行）。但由于各种原因。影子银行（信托、投资担保公司）融资成本高（利息往往高于银行），房企往往承担非常大的风险，而融资成本高和大风险往往会转嫁到业主/准业主的头上，容易造成市场的混乱同畸形发展。而央行支持房地产在银行间市场发行债务工具这一举措，除去形成了双链条，更是降低了市场上影子银行的吸引力，有利于房地产金融结构的完善。与此同时，因为融资成本低（直接融资成本往往低于间接融资成本），资金使用灵活度高（不要求提供详细资金用途），可以预见发行债务工具很大可能会成为房企融资的重要手段。但是，发行债务工具对主体的要求相当高，因此具有排他性。中小型房企很可能仍然依靠银行同影子银行进行融资。因此在优质企业降低成本又灵活吸纳资金的情况下，中小型企业的存活环境更加艰难。银行间市场中，资金流动具有很强的导向性，越是效益好的企业发展机会越大，效益不好的企业翻身余地困难。现阶段央行的支持，最主要目的是为了市场稳健同分散银行的风险。而若是房地产市场逐渐趋于稳步发展，银行不再是唯一的主要融资来源，为了争取收入的增加，银行也会提高竞争意识，有利于自身的调整。综上所述！可能给房企带来的好处：①吸纳有效资金 ②融资成本低于间接融资 ③资金运用的灵活程度大大提高 ④对发行主体要求较高，并且资金流动的导向功能更加明确，有助于房企之间的优胜劣汰。可能的风险：① 中小型房企可能面临更大生存困境 可能给银行带来的好处：①分散风险 ② 风险降低，避免市场泡沫，就可以回收已放出去的资金。毕竟银行已经放出去的贷款已经相当大，因此现阶段目的是回收贷款及利息多余更多的放款可能给银行带来的风险：另一种融资方式的出现代表着对未来市场稳健后资金收入的争夺。---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------非金融专业人士术语用错了请不要嘲笑我 (=￣ω￣=)　想到什么再补充。大家周末愉快(′???『)
实战商业地产：知乎张小放自选集 (知乎「盐」系列)第二节　公开资本市场融资
资本市场亦称“长期金融市场”或“长期资金市场”，是期限在一年以上各种资金借贷和证券交易的场所。因为长期金融活动涉及资金期限长、风险大，具有长期较稳定收入，类似于资本投入，故称之为资本市场。国债市场、股票市场、企业中长期债券市场和中长期放款市场是资本市场的典型代表。公开资本市场特指可公开交易的证券市场，包括股票市场和债券市场。公开资本市场融资即通过证券市场融资。
一、证券市场概述（了解）
证券市场是证券发行和交易的场所。从广义上讲，证券市场是指一切以证券为对象的交易关系的总和。从经济学的角度可以将证券市场定义为：通过自由竞争的方式，根据供求关系来决定有价证券价格的一种交易机制。
（一）证券市场的分类
1.证券发行市场和证券交易市场
按证券进入市场的顺序，证券市场分为证券发行市场和证券交易市场。证券发行市场又称“一级市场”或“初级市场”，是发行人以筹集资金为目的，按照一定的法律规定和发行程序，向投资者出售证券所形成的市场。在证券发行市场上，存在着由发行主体向投资者的证券流，也存在着由投资者向发行主体的货币资本流，因此证券发行市场既是发行主体筹措资金的市场，也是给投资者提供投资机会的市场。
证券交易市场是已发行的证券通过买卖交易实现流通转让的场所。相对于发行市场而言，证券交易市场又称为“二级市场”或“次级市场”。证券经过发行市场的承销后，即进入流通市场，它体现了新老投资者之间投资退出和投资进入的市场关系。因此，证券流通市场具有为证券持有者提供需要现金时按市场价格将证券出卖变现、为新的投资者提供投资机会的功能。
证券发行市场与交易市场紧密联系，互相依存，互相作用。发行市场是交易市场存在的基础，发行市场的发行条件及发行方式影响着交易市场的价格及流动性。而交易市场又能促进发行市场的发展，为发行市场所发行的证券提供了变现的场所，同时交易市场的证券价格及流动性又直接影响发行市场新证券的发行规模和发行条件。
2.股票市场和债券市场
按有价证券品种的类型，证券市场又分为股票市场、债券市场、基金市场以及衍生证券市场等子市场。股票市场是股票发行和买卖交易的场所。股票市场的发行人为股份有限公司。股份公司在股票市场上筹集的资金是长期稳定、属于公司自有的资本。股票市场交易的对象是股票，股票的市场价格除了与股份公司的经营状况和盈利水平有关外，还受到其他诸如政治、社会、经济等多方面因素的综合影响。
债券市场是债券发行和买卖交易的场所。债券的发行人有中央政府、地方政府、政府机构、金融机构、公司和企业。债券市场交易的对象是债券。债券因有固定的票面利率和期限，其市场价格相对股票价格而言比较稳定。
基金市场是基金证券发行和流通的市场。封闭式基金在证券交易所挂牌交易，开放式基金是通过投资者向基金管理公司申购和赎回实现流通的。
衍生证券市场是以基础证券的存在和发展为前提的。其交易品种主要有金融期货与期权、可转换证券、存托凭证、认股权证等。
（二）证券市场的构成要素
证券市场的构成要素主要包括证券市场参与者、证券市场交易工具和证券交易场所等三个方面。
1.证券市场参与者
（1）证券发行人
证券发行人是指为筹措资金而发行债券、股票等证券的政府及其机构、金融机构、公司和企业。证券发行人是证券发行的主体。证券发行一般由证券发行人委托证券公司承销。按照发行风险的承担、所筹资金的划拨及手续费高低等因素划分，承销方式有包销和代销两种，包销又可分为全额包销和余额包销。
（2）证券投资者
证券投资者是证券市场的资金供给者，也是金融工具的购买者。证券投资者类型甚多，投资的目的也各不相同。证券投资者可分为机构投资者和个人投资者两大类，典型的机构投资者包括企业、商业银行、非银行金融机构（如养老基金、保险基金、证券投资基金）等。
（3）证券市场中介机构
证券市场中介机构是指为证券的发行与交易提供服务的各类机构，包括证券公司和其他证券服务机构，通常把两者合称为证券中介机构。证券公司是指依法设立可经营证券业务的、具有法人资格的金融机构。证券服务机构是指依法设立的从事证券服务业务的法人机构，主要包括证券登记结算公司、证券投资咨询公司、会计师事务所、评估机构、律师事务所、证券信用评级机构等。中介机构是连接证券投资者与筹资人的桥梁，证券市场功能的发挥，很大程度上取决于证券中介机构的活动。通过它们的经营服务活动，沟通了证券需求者与证券供应者之间的联系，不仅保证了各种证券的发行和交易，还起到维持证券市场秩序的作用。
（4）自律性组织
自律性组织包括证券交易所和证券行业协会。证券交易所是提供证券集中竞价交易场所的不以营利为目的的法人，其主要职责是提供交易场所与设施、制定交易规则、监管在该交易所上市的证券以及会员交易行为的合规性、合法性，确保市场的公开、公平和公正。证券行业协会是证券行业的自律性组织，是社会团体法人。
（5）证券监管机构
证券监管机构是指中国证券监督管理委员会及其派出机构。它是国务院直属的证券管理监督机构，依法对证券市场进行集中统一监管。其主要职责是：负责行业性法规的起草，负责监督有关法律法规的执行，负责保护投资者的合法权益，对全国的证券发行、证券交易，中介机构的行为等依法实施全面监管，维持公平而有秩序的证券市场。
2.证券市场交易工具
证券市场活动必须借助一定的工具或手段来实现，这就是证券交易工具，也即证券交易对象。证券交易工具主要包括：政府债券（包括中央政府债券和地方政府债券）、金融债券、公司（企业）债券、股票、基金及金融衍生证券等。
3.证券交易场所
证券交易场所包括场内交易市场和场外交易市场两种形式。场内交易市场是指在证券交易所内进行的证券买卖活动，这是证券交易场所的规范组织形式；场外交易市场是在证券交易所之外进行证券买卖活动，它包括柜台交易市场（又称店头交易市场）、第三市场、第四市场等形式。
（三）证券市场的功能
在现代发达的市场经济中，证券市场是完整的金融体系的重要组成部分。证券市场以其独特的方式和活力对社会经济生活产生多方面影响，在筹集资本、引导投资、配置资源等方面有着不可替代的独特功能。
1.筹资功能
证券市场的筹资功能是指证券市场为资金需求者筹集资金的功能。这一功能的另一个作用是为资金供给者提供投资对象。在证券市场上交易的任何证券，既是筹资的工具也是投资的工具。在经济运行过程中，既有资金盈余者，又有资金短缺者，资金盈余者为使自己的资金价值增值，就必须寻找投资对象。在证券市场上，资金盈余者可以通过买人证券而实现投资。而资金短缺者为了发展自己的、业务。就要向社会寻找资金。为了筹集资金，资金短缺者就可以通过发行各种证券来达到筹资的目的。
2.定价功能
证券市场的第二个基本功能是为资本决定价格。证券是资本的存在形式，所以证券的价格实际上是证券所代表的资本价格。证券的价格是证券市场上证券供求双方共同作用的结果。证券市场的运行形成了证券需求者竞争和证券供给者竞争的关系，这种竞争的结果是：能产生高投资回报的资本，市场的需求就大，其相应的证券价格就高；反之，证券价格就低。因此，证券市场提供了资本的合理定价机制。
3.资本配置功能
证券市场的资本配置功能是指通过证券价格引导资本流动从而实现资本合理配置的功能。资本的趋利性，决定了社会资金要向经济效益最高的行业和企业集中。在证券市场上，证券价格的高低是由该证券所能提供预期报酬率的高低来决定的。证券价格的高低实际上是该证券筹资能力的反映。而能提供高报酬率的证券一般来自于那些经营好、发展潜力巨大的企业，或者来自于新兴行业的企业。由于这些证券的预期报酬率高，因而其市场价格也就相应高，从而其筹资能力就强，这样，证券市场就引导资本流向能产生高报酬的行业或企业，从而使资本产生尽可能高的效率，进而实现资本的合理配置。
（四）我国证券市场及发展概况
我国证券发行市场的恢复与起步是从1981年国家发行国库券开始的。此后，债券种类由国家债券扩展到金融债券、企业债券、国际债券。我国的股票发行始于1984年。我国股票发行涉及境内人民币普通a股、供境内外法人和自然人购买的人民币特种股票b股，还有在境外发行的h股（中国境内注册企业在香港上市）、n股（中国境内注册企业在纽约上市）、l股（中国境内注册企业在伦敦上市）、s股（中国境内注册企业在新加坡上市）和红筹股（中资企业控股、在中国境外注册、在香港上市）等。
我国的证券交易市场始于1986年，1990年全国证券场外交易市场已基本形成。1990年末上海证券交易所和深圳证券交易所先后宣告成立并正式营业，标志着我国证券市场由分散的场外交易进入了集中的场内交易。经过多年的持续发展，上海证券市场和深圳证券市场已成为国际上有较大影响力的市场。截止到2010年末，上海、深圳证券交易所上市公司总数达到2063家，股票市值达到26.5万亿元人民币，2010年日均股票成交金额达到2155.73亿元。此外，2010年末还有境外h股上市公司数165家。表9-4显示了2008年到2010年中国证券市场融资规模状况。
证券市场的发展，对中国经济和社会产生了日益深刻的影响。一大批国民经济支柱企业、重点企业、基础行业企业和高新科技企业通过上市，既筹集了发展资金，又转换了经营机制，使上市公司日益成为中国经济的重要组成部分。证券市场的发展也推动了中国金融结构的转型，提高了直接融资的比重，增强了金融体系的抗风险能力，改善了金融机构的盈利模式，提高了其运作水平。截至2010年底，企业通过国内沪深股市共筹集资金31 871.41亿元。极大改变了上市公司的负债率和单纯依靠银行贷款的局面。证券市场的发展还带动了股份制公司在中国的普及，推动了现代企业管理制度在中国经济体系中的确立，完善了相关的法律制度和会计制度，并促进了中国社会信用体系的建立。未来中国证券市场发展的重点，是进一步扩大规模，完善结构；进一步健全市场机制，提高效率；提高上市公司整体实力，加强上市公司内部治理和外部约束机制建设；改善投资者结构，提高机构投资者的作用；完善法律和诚信环境，提高监管有效性和执法效率。
二、房地产企业公开资本市场融资方式（熟悉）
房地产上市公司是指房地产相关业务收入或者利润占整体比重超过50%的上市公司。截至2009年末，中国房地产上市公司总数已扩大至167家。其中上海、深圳两大交易所上市的共有119家，在境外市场上市的中国房地产企业48家，包括香港33家、新加坡7家、美国5家和欧洲3家。房地产公司在公开资本市场的融资方式可以分为股票市场融资、债券市场融资两大类。
（一）股票市场融资
股票市场融资所筹措的是股本金，股本金增加可以有效改善企业的资产负债率、优化资本结构、提高投资能力、降低财务风险，因此虽然股票市场融资存在着发行费用高、容易分散股权等缺点，但仍然是房地产企业首选的重要融资方式。股票市场融资包括首次公开发行、配发、增发和认股权证四种融资方式，以下主要介绍前三种。
1.首次公开发行
首次公开发行又称首次公开募股（），是指股份有限公司（或经批准可采用募集设立方式的有限责任公司）首次向社会公众公开招股的发行方式。根据中国证监会《首次公开发行股票并上市管理办法》的规定，发行人在满足主体资格、独立性、规范运行、财务状况与会计制度、募集资金运用等相关要求的基础上，就发行股票的种类和数量、发行对象、价格区间或者定价方式、募集资金用途等事项做出具体事项，形成公司股东大会决议，并在此基础上编制符合中国证监会有关规定的申请文件，由保荐人保荐并向中国证监会申报。中国证监会受理申请文件并依照法定条件对发行人的发行申请予以核准并出具相关文件后，发行人可自核准发行之日起6个月内发行股票。发行人应当在申请文件受理后、发行审核委员会审核前将招股说明书（申报稿）在中国证监会网站预先披露。
首次公开发行股票须通过向特定机构投资者（以下称询价对象）询价的方式确定股票发行价格。询价对象是符合相关规定条件的证券投资基金管理公司、证券公司、信托投资公司、财务公司、保险机构投资者、合格境外机构投资者，以及经中国证监会认可的其他机构投资者。主承销商应当在询价时向询价对象提供投资价值研究报告。投资价值研究报告由承销商的研究人员在独立、审慎、客观原则下独立撰写，对影响发行人投资价值的因素进行全面分析，运用行业公认的估值方法对发行人股票的合理投资价值进行预测。发行人及其主承销商在发行价格区间和发行价格确定后，可以通过向战略投资者、参与网下配售的询价对象和参与网上发行的投资者配售股票。股票公开发行后，经相关证券交易所的上市委员会批准，即可在证券交易所公开交易。
通过首次公开发行促进企业发展，是很多中国房地产公司的梦想。通过ipo融资，房地产企业可以筹集大量资金，缓解资金压力，并形成一个持续再融资平台；可以提高股权的变现能力；可以改善资本结构，促进公司治理结构调整，提高管理水平，降低经营风险；可以增强品牌影响力，促进业务发展。例如，龙湖地产和北京金隅股份在2009年通过ipo分别融资70.7亿港元和59.5亿港元。
2.配股和增发
配股和增发是上市公司在证券市场上进行再融资的重要手段。再融资对上市公司的发展起到了较大的推动作用，证券市场的再融资功能越来越受到有关方面的重视。
配股是上市公司根据公司发展的需要，依据有关规定和相应程序，向原股东配售股票、筹集资金的行为。上市公司配股有拟配售股份数量不超过本次配售股份前股本总额的30%、控股股东应当前公开承诺认配股份数量等特殊要求。按照惯例，公司配股时新股的认购权按照原有股权比例在原股东之间分配，即原股东拥有优先认购权。配股具有限制条件较多、融资规模受限、股本加大使得业绩指标被稀释等缺点，但由于配股融资具有实施时间短、操作较简单、成本较低、不需要还本付息、有利于改善资本结构等优点，因此已经成为上市公司最为熟悉和得心应手的融资方式。2005到2007年，合生创展、富力地产、雅居乐、碧桂园、华润置地、世茂、绿城等7个房地产上市公司共通过10次配股融资228亿港元。
增发是指上市公司为了再融资而向不特定对象公开募集股份、发行股票的行为。上市公司增发股票，要求其最近3个会计年度加权平均净资产收益率不低于6%、发行价格不低于公告招股意向书前20个交易日公司股票均价或前1个交易日均价等特殊要求。
非公开发行股票俗称定向增发，是指上市公司采用非公开方式，向特定对象发行股票的行为。定向增发股票，要求其发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票均价的90%，发行股份有限售规定。上市公司定向增发的目的，包括资产并购、财务重组、资产收购、企业并购等。定向增发方式对提升公司盈利、改善公司治理有显著效果。
增发与配股在本质上没有大的区别，但增发融资与配股相比具有限制条件少、融资规模大的优点，而且定向增发在一定程度上还可以有效解决控制权和业绩指标被稀释的问题，因而越来越多地被房地产公司利用。2005到2007年，万科、金地、合生创展、华润置地进行过5次增发，融资288亿港。其中，有4次是向母公司或关联公司的定向增发，可以有效解决控制权和业绩指标被稀释的问题。例如，通过向母公司华润集团定向增发股票，华润置地既获得了大量优质资产和利润，又保留了大股东的控制权。
（二）债券市场融资
1.公司债券
公司债券是指公司依照法定程序发行、约定在一年以上期限内还本付息的有价证券。2007年8月14日，中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》，标志着中国公司债发行工作的正式启动。2007年9月30日，中国人民银行颁布《公司债券在银行间债券市场发行、交易流通和登记托管有关事宜公告》，规定公司债可在银行间债券市场发行流通和托管，公司债融资细则得到进一步完善。公司债券不是仅仅针对上市公司，满足发行公司债券要求的企业均可以申请，通过中国证券监督管理委员会发行审核委员会的审核批准后发行。因为上市公司治理相对规范、信息相对透明，所以在发行公司债券的过程中具有较大优势。
相对于股权融资和其他类型债券融资，公司债券融资具有面向对象广泛、融资成本较低、不改变原股东对公司的控制权、可优化企业债务结构、降低流动性风险等优点。自《公司债券发行试点办法》颁布以来，已有金地集团、保利地产、新湖中宝、万科、北辰实业、中粮地产等6家房地产企业分别发行了12、43、14、59、17和12亿元的公司债。其中，万科发行的企业债券包括30亿元有担保品种（利率5.5%一6.0%，期限5年）和29亿元无担保品种（利率7.0%～7.5%，期限3年可延期2年），有效缓解了企业的资金压力。
2.可转换债券
可转换债券是可转换公司债券的简称，是指上市公司依法发行、在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券。发行可转换公司债券，要求上市公司符合最近3个会计年度加权平均净资产收益率不低于6%、本次发行后累计公司债券余额不超过最近一期末净资产额的40%、最近3个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券1年的利息、应提供全额担保等条件。债券持有人对转换股票或者不转换股票有选择权，转股价格应不低于募集说明书公告日前20个交易日该公司股票交易均价和前1个交易日的均价。上市公司可按事先约定的条件和价格赎回尚未转股的可转换公司债券。债券持有人也可按事先约定的条件和价格将所持债券回售给上市公司。
可转换债券兼具债券和股票的特征。转换前，它是债券，具有确定的期限和利率，投资者为债权人，凭券获得本金和利息；转换后，它成了股票，持有人也变为股东，参与企业管理，分享股息。对于上市公司而言，可转换债券主要具有低成本融资、稳定上市公司的股票价格、降低代理成本、完善公司治理结构、优化资本结构等优点，但也存在增加管理层经营压力、存在回购风险、减少筹资数量等缺陷。近年来，不少房地产公司利用可转换债券进行融资，尤其是零息可转换债券更是受到青睐。合生创展、绿城集团、中海地产等房地产上市公司近年利用可转换债券共计融资约68亿港元。
3.分离交易的可转换公司债券
分离交易的可转换公司债券简称分离交易可转债，是认股权和债券分离交易的可转换公司债券的简称。与传统的可转换公司债券相比，对上市公司发行分离交易可转债的最大优点是“二次融资”。在分离交易债发行时，投资者需要出资认购债券，同时获得认股权证；而如果投资者行权（权证到期时公司股价高于行权价时），会再次出资以行权价格认购股票。而且由于有权证部分，分离交易债的债券部分票面利率可以远低于普通可转换公司债券，亦即其整体的融资成本相当低廉。例如，中信国安2007年发行分离交易可转债筹资17亿元，发行价格为每张100元，票面利率为1.2%。
从法律角度分析，认股权证本质上为一权利契约，投资人支付权利金购得权证后，有权于某一特定期间或到期日，按约定的价格（行使价），认购或沽出一定数量的标的资产（如股票等）。权证的交易实属一种期权的买卖。与所有期权一样，权证持有人在支付权利金后获得的是一种权利，而非义务，行使与否由权证持有人自主决定；而权证的发行人在权证持有人按规定提出履约要求之时，负有提供履约的义务，不得拒绝。认股权证可为公司筹集额外的资金，对公司发行新债券或优先股股票等具有促销作用，可以促进其他筹资方式的运用。中海地产曾于2006和2007年成功发行了认股权证，融资规模达到了112亿港元。
三、公开资本市场融资中的定价问题（熟悉）
企业公开资本市场融资尤其是首次公开发行和增发的过程中，无一例外的要涉及企业拟发行股票的价值判断或定价问题。股票对应着股权、股权对应着资产，股票定价与资产定价和资产价值评估密切相关。
（一）企业或资产估值模型
不同的行业属性、成长性、财务特性决定了上市公司适用不同的估值模型。目前较为常用的估值方式可以分为两大类，即收益折现法和类比法。
收益折现法是通过合理的方式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。最常用的模型包括股利折现模型（ddm）和现金流贴现（dcf）模型。贴现模型并不复杂，关键在于如何确定公司未来的现金流和折现率，这里体现着财务顾问或承销商真正的专业价值。
类比法是通过选择同类上市公司的一些比率，如最常用的市盈率（p/e，即股价/每股收益）、市净率（p/b，即股价/每股净资产），再结合拟上市公司或资产的财务指标如每股收益、每股净资产来确定拟上市公司价值，一般都采用预测的指标。市盈率法的适用具有许多局限性，例如要求拟上市公司经营业绩稳定，不能出现亏损等，而市净率法则没有这些问题，但同样也有缺陷，主要是过分依赖公司账面价值而不是最新的市场价值。因此对于那些流动资产比例高的公司如银行、保险公司比较适用此方法。除上述指标，还可以通过市值/销售收入（p/s）、市值/现金流（p/c）等指标来进行估值。
对于拟上市房地产开发经营企业而言，也可以采用净资产折扣方式定价。采用这种方式定价时，首先通过对其房地产、土地使用权和企业商誉等有形和无形资产价值的评估，得到企业净资产评估价值。再结合证券市场上类似可比公司股权交易过程中的净资产溢价或折让状况，确定溢价或折扣比率，之后就可以确定最终股权价值。
例如，某财务顾问公司对拟上市房地产公司按收益折现法得到的估值为97亿元，按市净率方法得到的估值为120亿元，按市盈率法估值为104亿元（该公司2009年预测净利润为6.5亿元，可比公司2009年市盈率平均水平16～17倍），资产评估公司给出的净资产评估值为132亿元。专业人员通过对资本市场上同类可比房地产公司净资产交易溢价或折让情况分析，决定采用的折让率为17%，由此得到采用净资产折扣方式确定的估值为110亿元。经过财务顾问、投资银行及拟上市公司董事会讨论，最终确定的股权价值为110亿元。对应20亿股，每股发行价格区间范围确定为4.5～5.5元。
（二）股票发行价格定价
通过估值模型，可以合理估计公司的理论价值，但是要最终确定发行价格，还需要选择合理的发行方式，以充分发现市场需求。目前常用的发行方式有累计投标方式、固定价格方式、竞价方式。
累计投标是目前国际上最常用的新股发行方式之一，是指发行人通过询价机制确定发行价格，并自主分配股份。所谓“询价机制”，是指主承销商先确定新股发行价格区间，召开路演推介会，根据需求量和需求价格信息对发行价格反复修正，并最终确定发行价格的过程。
在询价机制下，新股发行价格并不事先确定，而在固定价格方式下，主承销商根据估值结果及对投资者需求的预计，直接确定一个发行价格。固定价格方式相对较为简单，但效率较低。过去我国一直采用固定价格发行方式，2004年12月7日证监会推出了新股询价机制，迈出了市场化的关键一步。
第三节　银行信贷融资
与房地产开发投资相关的银行信贷融资，主要包括房地产开发贷款、土地储备贷款和房地产抵押贷款。这些贷款的共同特征，是以所开发的房地产项目（土地或在建工程）或所购买的房地产资产作为贷款的抵押物，为贷款的偿还提供担保。
一、房地产开发贷款
（一）房地产开发贷款的种类（掌握）
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。房地产开发包括土地开发和房屋开发两类。相应地，房地产开发贷款也分为地产开发贷款（又称“土地开发贷款”）和房产开发贷款（又称“房屋开发贷款”）两类。其中，房产开发贷款通常按照开发项目的类型，进一步划分为住房开发贷款、商业用房开发贷款、经济适用住房开发贷款和其他房地产开发贷款。
1.地产开发贷款
土地开发时对毛地或生地进行改良，为土地上的房屋开发进行前期准备。随着我国
土地收购储备制度的完善，土地开发越来越成为一项独立的房地产开发业务。政府通过购买、征收现有土地以后，通常需要委托或授权企业进行基础设施、公用设施建设和场地平整等土地开发工作。当政府委托企业实施土地开发工作时，土地开发贷款通常包含在政府土地储备机构筹措的土地储备贷款中；当政府授权企业实施土地开发，或企业开发非经营性房地产开发用地时，就需要企业自己为土地开发活动筹措资金。
2.房产开发贷款
商业银行通常在房地产开发项目建设阶段的融资中扮演关键角色。房产开发贷款可用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本。处于开发建设中的房地产项目即相关土地使用权和在建工程，是房产开发贷款的主要抵押物。金融机构有时候还要求借款人提供其他形式的担保，例如用其他房地产作抵押，或者提供质押或第三方保证。
房产开发贷款随工程建设的进度分阶段拨付，同时要确保建设贷款被用于既定的目的，从而确保房地产价值随着贷款拨付额的增加同步增长，以保障贷款人的利益。贷款人还必须确保施工单位的工程款已经按期支付，因为在大多数国家，工程款的偿还优先顺序都在作为抵押权人的贷款人之前。初始贷款费用和利息是开发商为使用房产开发贷款而付出的代价。
房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。为了避免出现竣工时无法获得抵押贷款的情况，发放房产开发贷款的金融机构有时会要求开发商事先获得抵押贷款承诺，即另一贷款人承诺在项目按照约定的计划和规范竣工时，同意发放抵押贷款。开发商是否可以获得抵押贷款承诺，越来越成为金融机构发放房产开发贷款的重要条件之一。
例题4.建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（　）。（2007年试题）
a.租金收入
b.土地出让收入
c.长期抵押贷款
d.净经营收入
例题5.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（
　）。（2008年试题）
　　a.债权人通常是商业银行
　　b.不能用于偿还土地购置贷款
　　c.主要担保物为在建工程及相关土地使用权
　　d.还款资金来源通常是销售收入
&&& 答案：b
　　解析：建设贷款中可以用于偿还土地购置贷款（不提供土地购置贷款是我国的规定）
（二）房地产开发贷款的风险（了解）
1.政策风险
政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性。房地产投资受到多种政策因素的影响和制约，例如产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税费政策、住房政策和房地产市场管理政策等。这些都会对房地产开发投资的收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险，并最终波及银行的信贷资产质量。
2.市场风险
市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险。由于房地产具有不可移动的特征，一旦投资开发就难以调整或改变，且单位价值较高、流动性风险较大，因此，投资者和银行需要对市场的供求现状和趋势做认真分析，尤其要对房地产乃至经济发展的周期做出预测和判断，并采取相应的调整策略，以减少由于对市场状况把握不准造成的损失。
3.经营风险
经营风险是指由于房地产投资经营上的失误，造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还贷款的可能性。由于房地产贷款的项目特征非常明显，使得具体的项目风险在房地产贷款的经营性风险中占有非常显著的位置。对于房地产开发企业来说，一个项目的好坏对其经营与发展有着至关重要的影响，若企业超过自身经济实力进行大规模项目建设和扩张圈地，必会导致企业的资金链非常脆弱，并潜存着较大的银行风险。
4.财务风险
财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。由于房地产项目投资额较大，建设周期和投资回收周期均较长，开发企业的自有资金通常不足以满足投资所需，其投资所需的部分资金，甚至大部分资金，需要通过银行贷款来满足，因此，高负债率就成了房地产开发企业的普遍特征。据统计，房地产开发企业的资产负债率很高，近几年一直在76%左右，有些地区超过80%，自有资金普遍不足，主要依靠负债经营。
5.完工风险
完工风险是指房地产开发项目超支和未按期竣工的可能性。由于房地产项目开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，易产生完工风险。完工风险的来源主要表现在政府批文未如期取得、不可抗力因素的影响、不可控因素的影响及开发建设投资超支等。
6.抵押物估价风险
抵押物估价风险是指银行在发放贷款之前由于对抵押物的估价不当而造成损失的可能性。资产抵押是开发贷款风险防范的重要手段，因此抵押资产价值评估的准确性至关重要。
7.贷款保证风险
贷款保证风险是指发放贷款时对保证人的错误判断所造成的贷款难以归还的可能性。目前，商业银行发放的房地产开发贷款基本上以贷款项目所对应的土地及在建工程作为抵押物，但也有一部分是企业担保形式的保证贷款。对担保企业的担保能力的评价，往往只是根据该担保人为借款人作担保之前的财务报表数据及其他相关指标测算，而在房地产企业较长时期的贷款期间，银行并不是时刻关注担保企业是否还具备担保能力，并采取相应的有效措施。当担保企业的经营状况出现较大的不利变化时，就会引发贷款保证风险。
（三）房地产开发贷款的风险管理（了解）
从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施是：
（1）对未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款。
（2）对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的35%。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。
（3）房地产开发项目，应符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，保证项目的合法性和可行性。
（4）对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核，对成立不满3年且开发项目较少的专业性、集团性的房地产开发企业的贷款应审慎发放，对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的房地产开发企业的贷款发放应严格限制。
（5）在房地产开发企业的自筹资金得到保证后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，以防止其挪用贷款转作其他项目或其他用途。
（6）对房地产开发企业的销售款进行监控，防止其挪用该销售款开发其他项目或作其他用途。
（7）密切关注房地产开发企业的开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。
&& &（8）严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。
（9）对房地产开发贷款实施封闭管理，即为每一个房地产开发项目设置银行专户，要求项目贷款、销售收入等资金均进入该专户，银行负责对该专户的监管，并督促借款人将项目收入优先用于项目建设或偿还贷款，防范项目收入挪用风险，并及时按照项目销售进度逐步收回贷款，确保该行为对于有效还款来源的实际控制。
（一）土地储备贷款的发放
土地储备贷款，是指银行向借款人发放的用于土地收购、整理和储备的贷款。银行提供土地储备贷款时，要求借款人必须满足的条件是：①经省、市人民政府批准成立的土地储备中心，或受政府委托依法从事土地收购、整理及储备工作的企业法人；②经工商行政管理部门核准登记的企（事）业法人，已取得人民银行颁发的贷款证；③经营管理规范、财务状况良好，具有按期偿还贷款本息的能力。
银行发放土地储备贷款时，还对土地储备项目提出了许多条件要求。主要包括：①贷款项目所在城市经济发展稳定，财政状况良好，土地市场化程度较高，房地产市场环境良好，土地收购、储备、出让等行为规范；②贷款项目符合有权部门批准的城市规划和土地利用总体规划，并已列入当地政府的年度土地储备计划；③贷款用于收购、储备的土地为可出让的商品住宅、商业设施等经营性用地；④贷款项目涉及农用地时，应具备合法的农用地转用手续和征地手续；⑤贷款须与具体地块相对应，而且要求地块所处地理位置优越，具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好的出让前景。
按照国家财政部和人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款。但由于同时规定各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保，所以通常采用抵押贷款，用拟储备地块的土地使用权证作为抵押。政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。土地储备贷款实行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。
（二）土地储备贷款的风险
（1）土地储备中心自有运作资金严重不足，主要依靠银行贷款
由于土地收购项目金额较大，动辄几千万，甚至数十亿元，而政府初始投入资金有限，个别中心甚至连注册资金也不能按时到位，导致土地储备资金绝大部分为银行贷款，遇到拆迁、整理、出让时间等不确定因素，就会发生还贷困难。
（2）土地出让计划不明确，还贷资金来源的时间不能与贷款期限相匹配
由于土地收购的时间一般根据旧城改造或新区建设的需要由政府决定，而土地出让计划一般由土地储备委员会根据城市规划和房地产市场情况统筹考虑，从目前土地储备贷款情况来看，除个别短平快项目有明确的出让时间外，大部分项目具体出让时间不明确，因此贷款发放时往往未能确定土地出让时间，导致贷款期限与出让时间不能匹配，具体还贷资金来源也难以按期落实。
（3）土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险
当前，土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用保证和土地使用权抵押两种方式。从实际操作来看，这两种方式都存在着一定的问题。保证贷款操作中，土地储备机构从银行贷款时，先由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商，并向银行出具一个“承诺书”，银行考虑到政府的信用就为其办理了贷款。实际上，政府及事业单位不能作为保证人，担保在法律上是没有效力的。在土地储备中心抵押贷款中，土地储备中心只是代行部分政府职权的代理机构，并不是实质意义上的土地使用者，也不拥有其储备土地的所有权。
（三）土地储备贷款的风险管理
由于土地储备贷款的发放对象主要是政府土地收购储备机构，其本身并不具备独立的法人资格，而且土地收购储备过程中的土地权属并不十分清晰，因此商业银行亦非常重视该类贷款的风险管理。土地储备贷款风险管理的具体措施包括：
（1）对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人，审慎发放土地储备贷款。
（2）以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
（3）对包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等土地整体情况，进行认真的调查分析。
（4）实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。
例题6.我国城市土地收购储备过程中的土地储备贷款，应属于担保贷款。（
　）（2008年试题）
　& 解析：土地储备贷款应为担保贷款，但一般用拟储备地块的土地使用权证作为抵押}