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城市化进程中的房地产价格上涨的原因和对策探讨
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【统计学专业】【毕业论文+文献综述+开题报告】浙江省住宅房价上涨原因和对策研究
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房地产市场供求机制与调控效应分析
论文核心提示：
在房地产市场供给不足和需求不断增加的双重作用下,部分城市房价畸高,导致房价过快上涨的主要因素是炒房行为。因此遏制房价过快上涨需要从市场供求两方面着手,既要增加供给,又要调整需求结构。抑制炒房是调整市场需求结构的关键,必须增加调控措施的针对性,既要有效降低房地产市场的投机成分,同时又应当支持和保护首次购房、改善性购房需求,使房地产市场回归到正常运行的轨道。
　　【关键词】 房地产; 供求机制; 调控措施; 市场效应; 抑制炒房
论文关键字：
新一轮房价调控在《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)文件发布后,市场立即作出了反应。从2010年5月国家统计局发布的数据来看,全国70个大中城市,房价同比上涨12.4%,环比上涨0.2%,涨幅均有所回落;销售面积和销售额分别下降15.8%和25%,降幅较大。在中央严控政策的高压下,房价涨幅有所回落,个别城市也出现了房价下降的个案,成交量大幅跳水,市场观望情绪浓厚。 　　如何使房地产市场回归平稳健康发展的轨道,需要从供求因素入手分析,增强调控政策的针对性、连续性和有效性。避免对真正有住房需求的购房者造成伤害,防止回到“一控就死,一放就涨”的不良循环之中。做到既有效地遏制房价过快上涨,又较好地发挥房地产支柱产业在促进增长中的作用。 　　 　　一、影响房价过快上涨的供求因素 　　 　　(一)供给状况 　　1.居住用地供给不足 　　土地资源具有天然稀缺性,城市化进程使得城市住房用地变成了地方政府控制的稀缺资源。地方政府很大程度依赖“土地财政”,需要通过紧缩土地供应,以提高拍卖价格获得更多地方可支配的财政资金,缺少提供保障性住房用地的积极性。居住用地价格不断走高,造就了一个又一个地王。而在一些地方,廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设成为“样子工程”,多选择偏远不便的地段修建;一些城市仅有的经济适用房也被非经适人巧取豪夺。一项对经济适用房居住情况的调查显示,经济适用房小区80%的入住率竟然是靠出租市场撑起来的,不符合条件者取得保障住房的现象普遍存在。 　　2.房地产开发带有寡头市场的特征 　　我国2007年出台了不允许单位集资建房政策,为发展房地产商品化和市场化开辟了通途。由于房地产开发需要大量资金,需要足够的及运筹能力,因此房地产开发不可能象其他产业那样形成完全自由竞争的市场,天然带有的特征。保持适度供应不足从而获得自身利益最大化是房地产开发商所惯用的策略。 　　3.炒房者大量持有并空置加剧供给不足 　　将房价步步推高的是炒房行为。综合各地调查数据,商品房平均入住率不及50%。炒房者缘于逐利的初衷进入楼市,本属正常现象,如果商品房市场的逐利行为演变成为没有限制的逐利竞技场,就会通过自发性的利益共谋,炒房者与房地产开发商之间你方唱罢我登场,上演一出相互哄抬、水涨船高的涨价大戏。 　　住房在经济稳定发展的过程中增值是完全合理的,自然成为人们寻求资产保值、增值的一种选择。但如果演变成现实中攫取暴利的手段,就如同饮鸠止渴,不仅会缩短整个房地产市场的生命周期,加速房地产市场走向衰退,而且畸形的市场将使整个经济运行的风险增加,加剧社会矛盾,最终影响我国经济长期持续健康发展。 　　(二)需求变化 　　1.城市化发展加快购房需求增加 　　近20年我国进入城市化快速,据建设部统计数据,每年有约1 500万农村人口涌入城市和集镇,农村剩余劳动力参与城市生产建设创造GDP的同时,必然会使得更多农业人口向非农业人口的转换,这些人随着工作的稳定必然产生购房需求,而且会随城市化进程的加快而大幅增加。 　　2.改善性住房需求增加 　　改善住房是随着社会经济发展,人们提高生活质量的必然选择,这种需求是发展房地产市场应首先满足的;否则,直接影响人们生活水平的提高,影响人们对生活幸福的感受度。改善性住房交易应是房地产市场交易的一个主要内容。 　　3.市场游资逐利投资增加 　　游资如同一股强大的气旋,走到哪里就会在那里掀起风浪。仅温州就有民间资本6 000亿元之多,“温州炒房团”曾在全国多个城市出现,它只是当今中国市场庞大民间资本的代表。出于资本逐利增值的本性,在市场上寻找投资机会,在市场规则不够完善的领域就可能操纵市场。游资炒房是我国住房价格增长过快,与居民收入水平差距过大状况形成的直接原因。 　　 　　二、房价调控是保持经济健康、持续发展的要求 　　 　　房价应不应该调控,其实是一个无须讨论的问题,房价过快上涨和高房价的危害显而易见。任何暴利对于市场经济都是有害的,会造成严重的发展不平衡,加剧分配不公,诱发经济危机,最终导致经济下滑。目前我国房价过快上涨已经产生了令人十分担忧的不良反应。 　　(一)降低了实体投资的热情,严重影响实体经济发展的后劲 　　由于炒作,房市在一些地区(特别是相对发达的地区)已经演变成暴利场,50%的年回报率诱惑着许多辛苦经营获利不足20%的实体经济投资者,把本要用于企业发展的资金转入房地产市场,直接造成实体经济投入的不足,影响整个经济发展的后劲。如果这种现象继续加剧,则会严重挫伤实体经济的投资热情,导致整个经济发展模式的扭曲。不仅对目前恢复经济不利,而且会对长期稳定发展产生不利影响。 　　(二)产生严重泡沫,增加金融市场风险 　　目前炒房主要是通过银行贷款来完成资金运筹,炒房者通过贷款以小博大,甚至一些更高明的炒房者通过运作设计,直接玩起了“空手道”。随着房价推高,贷款规模也在不断扩大,风险也一步步累积。 　　市场经济不是没有计划的经济,这种“计划”性是通过经济(主要)手段,甚至行政(辅助)手段维护经济健康、合理、有序地运行。经济发展的根本目的在于改善人们的生活水平和质量,当今带有寡头垄断形态的中国房地产市场已经成为追逐暴利的逐利场,政府对房价的调控不仅是合理、合法的,而且十分迫切。我们必须吸取国外房地产市场泡沫破灭而造成整个经济衰退的教训,并引以为鉴。 　　(三)加大贫富差距,使社会矛盾变得突出 　　中国的房地产行业已经成为产生富豪最多的行业,近几年公布的富豪榜前十名中有一半以上是以房地产为主业,前一百名中所占的比例也较大。房地产市场演变为有钱人盘剥中低收入者的场所,出现“二八效应”,加大了贫富差距。急剧上升的房价给广大中低收入人群增加巨大的生活压力,降低了生活幸福度。而富人手中握有大量房源宁肯空置待涨,造成社会资源的浪费。过快上涨的房价已成为目前最受诟病的社会问题。 　　 　　三、抑制高房价和房价过快上涨的措施 　　 　　房价调控的难度空前,缘于价格博弈“多空”双方实力悬殊,在房地产市场参与者中,高房价的获益者包括地方财政、税务、开发商、炒房者、银行、中介等。其收益被地方政府、开发商、投资商“三分天下”。高房价的受损者是中低收入无房者、改善性住房需求者。前者对房价的影响力之大是决定性的,而后者对房价的影响力小到只能忍受。降低房价或是抑制房价过快上涨的难度可想而知。 　　从日“国十条”发布算起,调控已近3个月,房价未降市场先衰。调控的现状是房价还没有降低,而市场交易被消灭了;而租房市场价格的升高,又为抑制房价增加了新的困难。抑制房价已经成为当前迫切而又棘手的经济问题,需要从多方面合力解决。 　　调控首先要使高房价降下来,价格不降低,市场交易量就不可能增加。如果价格未降低,而市场重新活跃起来,则意味着市场离泡沫破灭不远了。反对调控降低房价的人提出两个问题:房价降了会不会更没人买?房价应该降低多少?前者需求定理早已给出了否定的回答,而后者是需要通过市场选择实现均衡的过程。关键在于通过财政、货币、税收等经济手段,从增加供给、调整需求结构两个方面采取具体措施引导市场回归健康发展的轨道。
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我国城市化与房地产业发展关系的统计研究论文.doc78页
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城市是人类文明进步的标志，城市化已成为21世纪对人类社会产生最大影响的社会
经济发展过程。目前，我国正处于城市化的高速发展阶段，据预计，到本世纪中叶，我
国城市化水平将达到65%。根据国家城市化发展战略，各地政府部门纷纷把房地产业作
为拉动经济增长和推动城市化进程的主要动力，房地产业正经历着发展的高潮期。与此
同时，正处于蓬勃快速发展时期的我国房地产业也在增加就业、优化产业结构、改善居
民居住条件、促进城市化进程等方面发挥了积极有效的作用。这样就出现了城市化和房
地产业互动发展的局面。
房地产业与城市化的互动关系决定了房地产业与城市化必须保持发展阶段的同步
性，也就是说两者必须协调发展。只有两者保持协调发展，才能形成更有效的互动关系。
良好的互动关系是保持两者长期协调发展的前提，而协调发展是更有效的发挥两者互动
关系的保障。两者互为条件，互相促进，缺一不可。
本文以我国当前快速城市化为背景，在总结国内外研究现状的前提下，从城市化和
房地产业的基本范畴和相关概念入手，结合我国的实际发展情况，从城市化与房地产业
的互动发展与协调发展两个角度出发，以理论和实证相结合的方法，对两者的相互关系
作了较为深入的探讨。在两者互动发展关系的实证研究中，应用因果关系检验、协整分
析、误差修正模型、脉冲响应分析等方法，先后对房地产业与人口城市化率、国民经济
的互动发展关系进行了动态分析。结果表明，人口城市化水平的提高在短期内不是导致
房地产投资额增加的原因，而房地产业的发展对人口城市化的带动作用却越来越显著。
在城市化与房地产业的协调发展关系中，
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城市化进程与房价租金比高企问题研究——基于中国35个大中城市面板数据实证分析
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