任志强：楼市库存增加时减供给是市场手段 崩盘系误读
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中国房地产业协会副会长、全联房地产商会执行会长 任志强“连接一切，改变未来”2014腾讯网（第三届）智慧地产高峰论坛12月26日在北京隆重举办，来自房地产行业的数百位精英代表与来自知名O2O领军平台创始人展开一场与众不同的对话，共同激辩互联网思想给中国房地产行业带来的冲击与改变。中国房地产业协会副会长、全联房地产商会执行会长任志强在演讲中指出，房地产市场库存增加时减少供给是市场调节的合理手段，却被媒体误读为“崩盘”。任志强还表示，通过5个条件可以判断房地产市场下一个高峰何时到来，这5个条件是：库存消化的速度、限制消费条件的改变、个人消费信贷的支持、货币政策的变动、长效机制的建立。以下为演讲全文。任志强：大家都在谈市场，说中国的房地产市场如何如何，我觉得中国的房地产市场不能称之为市场，或者说是不完全的市场。因为在市场条件下，一般来说，价格是由供求关系决定的。如果东西多，购买的少，那么这个东西就不值钱了。所以中国有一句古话叫物以稀为贵，越稀缺的东西价格就越高。但（这句话的）前提条件是，市场能决定供和求，就是需求多的时候有人提供，需求少的时候就有人减产。这样的市场才能自我平衡。企业家是干什么的？企业家就是寻找平衡的。比如说，最早的时候是北方产面粉，南方产大米，所以要把南方的大米运到北方去，换北方的面。当然平衡的时候这种价格合理，不平衡的时候南方的大米很便宜，北方的面很贵。把面拿到南方，南方的面就很贵。我们现在的情况是，中国的房地产市场我们只有一半的调控能力，政府在决定供和求。实际上就是政府用计划经济的手段和方法在操纵房地产市场，而市场的经营主体只能做一件事情就是减少供应。在和政府的驳议过程中出现的情况就是这样。为什么说是政府决定了供求关系呢？一个是政府控制着土地资源，控制了土地价格和土地供给数量。除了供给数量以外还有意控制供给的时间。去过香港的人可能都知道，香港会在今年的年底会公布明年土地的供应情况，同时告诉你每个月份供应多少。中国政府只告诉我们的是今年计划供应多少，比如计划北京市1600平方公顷，但是不告诉你几月份供，也不告诉你完不成任务怎么办，所以连续7年时间北京没有一次完成土地供应指标。今年到现在为止，土地出让金额超过了去年的全部，但是实际供应土地比去年少了30%多。四个一线城市基本都是这样，就是需要供给的时候不供，到大家都饿的不行的时候拿出一点，然后把土地价格提的很高。所以供给的时间和土地价格，和信贷规模这几项都是相关的。央行某个局长说了，现在的货币是中性的，已经很合适了。但是你们想想，20%的准备金率是在推出4万亿的时候一点点加上去的。4万亿已经推出完了，为什么还是20%的准备金率呢？今年土地出让已经接近4万亿，土地收入在财政收入中的比重不断提高。可想而知政府依赖土地财政已是一个不争的事实。通过出让土地而偿还的地方债务也占的比例很高，所以政府在用土地做买卖这件事情已经是板上钉钉了。政府如果把土地作为市场中的一个游戏或者商品，那么这个市场就是瘸腿的市场。在房屋价格指数变化中，税收政策有利的时候价格上升，不利的时候价格就下降。所以中国的土地价格大头是由政府决定的。但是今年可以看到，土地整体价格有所下降，四个一线城市土地价格却迅速上涨。背后还是一个重要的原因就是政府操纵。除了土地以外还可以看到政府控制着消费信贷，控制着消费需求，控制着消费价格，同时也控制着消费分类。消费信贷大家都知道，我们用总的流量情况来决定，M2是多少，或者点向降准等等一系列，控制的是信贷规模。而且控制着信贷投向，就是进了这么多钱能不能投在房地产？控制着消费需求，我们有各样限购措施，设定各种条件不让你买。在你买卖的时候还要收你各种税，同时我们还控制价格。所有的房价得经过审批，93年以前，是经济审批的，因为那时候是非市场化的，但是93年以后，基本取消了这个概念。但是现在仍然是审批，你可以申报，经我审批，我说不行就不行。既然是政府审定的价格怎么就叫市场了呢？我觉得还不是完全的市场化。4月份的时候刘副行长提出要求四大行调整个人信贷消费利率，但是没有人动。一直到930新政，银监会和央行联合发文调整利率。如果用优惠利率和非优惠利率按100万算差29万的利息。开发商降价降到了银行兜里，和消费者没什么关系，消费者没有从中得到更实惠的利益。还可以用一个数字比较国家控制条件下发生的变化。我们历来媒体上都说开发商有巨大的杠杆，所以房子不可靠，房子跌价让银行就亏了。从去年的数据来看，6.8万亿的个人消费只有不到30%是利用银行信贷买房，也就是说房价在降到70%之前，银行根本不会因此出现危机。今年截至到11月份个人消费是5.3万亿，其中1.2万亿是个人消费信贷。我们可以看到，银行或者说政府在控制资源问题上，决定了增长的同时，也决定了消费。所以他们对限制消费影响巨大。很多人说今年市场不好，其中一个重要的原因就是个人消费信贷在支持解决个人住房上出现了一个巨大的毛病。所以新的文件中提出把住房信贷证券化，如果这样利率可以大大降低。中国政府用几千亿美元买了美国的住房信贷。为什么不能把这几千亿美元用于中国的住房信贷呢？还可以举一个例子，美国4000亿美元的消费有多少个人消费信贷？10万亿美元。但是中国是多少？中国政府如果不把个人消费信贷住房问题解决掉，对市场影响是巨大的。三、五年前，个人消费信贷会占到40%左右，现在已经下降到20%。所以市场控制的就是减少投资和压缩供给，于是国防经济指数到了历史最低点，开发投资已经降到11.9%。我们在年初的时候认为要降，大概降到10%左右，但没有人信。因为这一套逻辑，最低月份我们只有7%的增长率，对GDP影响是0.3到0.6的百分点。开发商自有资金增速已经下降0.6，不是说没钱，是转行、转型也不往这儿投。比如王健林是开发商，但是他可以买电影院。如果今年土地大部分是负增长，那么今年的生产供应量一定是减少的。今年如果都减少供应量，明年意味着什么？当库存增加，减少供给，可能就是媒体说的进入冬天了，其实这是市场调整的合理手段。既然库存增加，我们就减少生产，运用这段时间把库存消化。当库存消化以后怎么办？原来说是因为消费没有了，需求没有了，所以我们才出现了负增长。才出现了库存，真是这样吗？不是的。930新政和调息以后可以看到成交迅速增长。11月份是今年销售增长率最高的，说明我们的消费需求是在的。这就像李铁先生提到的，城镇化需求是长期波动，不是一个短期范围内可以完成的。我们还有巨大人流量进入城市，也有巨大的面积需求需要增长。同时，还有更多的人居住在平均数以下。所以，到明年，是20、30岁的人事婚年龄最高峰，人们的消费需求也是在逐步提高的。所以迎来下一个问题，大家在问，下一次房价什么时候涨？一个是库存销售的速度，房地产市场很多商场和写字楼不卖，其中有一部分是作为长期持有和经营的。剩下的3亿多，其中有些库存可能是要烂掉的库存，比如鄂尔多斯，十年以后还是库存。这就要看各个城市的库存消化数量，只要有一个周期，消化速度越快，涨价高峰就来的越快。第二个就是限制消费的条件能不能改变？目前为止我们大概还有四个半城市有限购政策。除了限购政策还有一些银行仍然没有开放对第三套住房的消费信贷。个人消费信贷的的支持包括能不能进入到0.7到0.8的利率时代。特别是要保证数量上的充分。再一个就是大家说的降准问题，货币变化对市场影响巨大。我们更希望有一个长效机制的建立，不希望一个完整的市场被割裂，最后形成的结果就是我们只能用单方向的拒绝减少投资来调整市场。如果能用双向的办法调整市场，这个问题才能从两个方向上解决我们的价格问题。这就是我们现在面临的一个难题。
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试析供给制在中国现代的历史演变
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3秒自动关闭窗口原油期货日报:冬季需求遭遇供给紧张,油价偏多震荡
&&&&报告摘要:&&&&上周国际原油Brent急涨,WTI微跌。纽约商品交易所WTI原油12月合约于周三结束交易,由于原油库存高企,较上周微跌0.54%报收于93.33/桶;随后主力合约换月至次年1月合约,周五结算价为94.84美元/桶。布伦特受到伊朗核谈判尚未达成协议、欧美炼厂相继传出停产等刺激因素而急涨,主力合约结算价全周上涨2.35%至111.05美元/桶。两地价差持续扩大至16.21美元/桶,为近期新高。&&&&方面,美国正式提名耶伦,10月联储会议纪要透露出温和信号。“首申”人数降至2月来低位,通胀压力轻微,11月PMI初值54.3创出3月来新高,都显示出整个经济改善利好原油的一面;欧元区11月综合PMI初值51.5不及预期,但国家之间分化严重,德国经济景气度空前高涨,相比法国制造业和服务业依然低迷。日本经济将继续温和复苏,但仍面临不确定性。新兴市场国家中,从汇丰制造业PMI来看,中国短期基本面依然乐观;印度则面临系统的信用危机。&&&&需求方面,全球炼油厂开工率维持高位。原油库存增幅明显减小,成品油库存下降趋势明显。受Brent、WTI价差继续走阔,裂解价差分歧加大,将3桶WTI原油精炼成2桶汽油和1桶取暖油的3-2-1价差为16.86美元/桶,而根据Brent测算的这一数值跌至仅0.65美元/桶。美原油库存方面,全美及库欣地区原油库存分别较上周上升37.5万桶和173.6万桶;但汽油和馏分油库存则分别下降34.5万桶和479.5万桶,预示取暖油需求增加;美国炼厂方面产能利用率维持在88.6%。供给方面,OPEC出口船运量保持增势,较四周前上升25万桶/天至2393万桶/天(截止至日,OilMovements)。伊朗核谈仍未取得令人满意的效果,利比亚恢复出口,但美国和欧洲炼厂意外关闭使得供给短期承压,给冬季高峰增添了紧张气氛。&&&&资金面方面,ICE报告的管理基金对Brent净多持仓继续下降13456张,CFTC报告显示管理基金对WTI净多持仓则增加12977张。预计未来一周全球冬季需求将逐步上升,美原油进一步企稳迹象明显,布伦特在核谈之后从高位逐步回落概率大。
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Copyright & 1998 - 2014 Tencent. All Rights Reserved住房供给大于需求，房地产行业冬天将临
发布时间： 09:01
来源：未知
&&&&&& &九成家庭有房&一度成为了热门搜索词汇。然而，&有房家庭&并不意味着没有住房需求，无房家庭并不是构成住房刚需的全部。基于西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（下称&中心&）的首轮调查数据，根据我们深入测算的城镇地区住房的存量需求以及&十二五&期间的增量需求，发现我国住房刚需已经不再旺盛，房企生产过剩，房产冬天即将来临。
　　住房需求
　　住房需求包括现有家庭的刚性需求及每年新增的住房需求。
　　城镇地区现有家庭的刚性需求包括无房家庭的住房需求，有房但人房分离家庭的住房需求,以及与长辈同住的新成年者的住房需求。每年新增的住房需求包括新成年者的住房需求，新增农民工的住房需求以及拆迁家庭的住房需求。
　　计算现有家庭的住房需求，我们首先考虑无房家庭的住房需求。根据中心的调查数据，常住地为城镇地区的家庭中有15.30%无住房。其中，在北京、上海、深圳，户主年龄在35岁以下家庭中，无房家庭的占比更高达40%。
　　其次，由城市化带来的人口流动造就了一批有房但人房分离的家庭，如进城农民工家庭、&北漂&家庭等，他们也构成了一部分住房的刚性需求。根据中心的数据，仅有一套住房且常住地为城市地区的家庭中，人房分离家庭的占比为13.75%。假设人房分离家庭额外需要一套住房，则11.68%的城镇家庭将需要住房。若排除人房分离家庭中属于城市户籍的家庭，则这部分需求为8.8%。
　　再次，对有房且人房未分离的城市家庭，还存在一部分居民与长辈同住。虽然这部分居民在统计上&被有房&，但他们构成了城镇地区的潜在住房需求。在排除在校学生、丧失劳动力者以及因度假、生病、生小孩等与长辈同住者外，有房且人房未分离居民中，有16.17%与长辈同住且年龄界于18~40岁之间，他们需要额外的住房。这部分人离开父母组成新的家庭，相当于5.91%城镇家庭需要住房。
　　上述现有家庭的刚需住房需求为城镇家庭的30%，为6459万套。
　　计算新增的刚需住房需求，我们首先考虑农民工进城。&十二五&期间农民工每年将以约4%的速度增长。根据中国家庭金融调查数据，2011年外出农民工家庭约4521万户。由此推算，&十二五&期间新增农民工家庭带来的住房需求为823万套。
　　其次，&十二五&期间，部分居民将年满18周岁，他们作为新增的成年人将构成&十二五&期间的住房需求。这部分城市地区家庭约占4%，约为861万套。
　　最后，&十二五&期间，部分家庭的房屋将被拆迁，这些拆迁户的住房需求也应计入城镇住房总需求。根据中心的调查数据，&十一五&期间全国总计拆迁1100万户，若&十二五&期间拆迁家庭按10%增长，则&十二五&期间将约拆迁家庭1210万户。
　　综上，在不考虑家庭&改善型&住房需求的情况下，&十二五&期间我国城镇新增住房需求为2894万套，每年为579万套。需要特别说明的是，此处的总需求只部分考虑到了居民的改善型住房需求。
　　住房供给
　　住房供给包括拥有多套住房家庭的住房供给以及新增商品房的供给。其中，中心数据显示，城市家庭拥有2套住房的占13%，拥有3套住房的占2.51%。假设拥有多套住房的家庭仅保留1套住房自住，则这部分家庭的住房供给可满足18.02%的城镇地区家庭的住房需求。
　　在商品房供给方面，2011年末，全国住宅商品房待售面积16.9亿平方米。取2010年城镇地区人均住房面积31.6平方米，城镇家庭户均人口2.88人，则2011年未出售的商品房约186万套。
　　据此推算，在未考虑老龄化带来的住房供给的情况下，我国城镇地区的房屋供给约为4068万套。
　　在计算房地产行业产能时，有施工面积、开工面积和竣工面积的区别，差别较大。如果以居于中间的开工面积来计算，2011年中国住宅开工面积为14.6亿平方米。考虑到其中有1000万套小户型保障房，全国2011年新开工住宅总数估计约为1945万套。
　　房地产行业冬天将临
　　现有城镇家庭住房刚需为6459万套，而我国城镇地区的房屋供给约为4068万套，缺口为2391万套。以目前的产能，不到两年时间就能满足现有家庭的刚性需求。虽然由于实施了数年房地产调控政策，2011年房屋新开工面积仅较上年增长16.2％，低于％的增幅。
　　从长期而言，房地产行业主要是满足新增的需求。如前所述，每年新增需求为579万套，只有现在房地产产能的1/3。因此笔者以为，房地产行业的冬天3~5年后就会来临。
　　根据中心收集的季度回访数据，在2012年前两个季度中，新购住房的城镇家庭分别有75.5%与87.3%已拥有住房。而在排除人房分离家庭以及有子女成年的家庭后，这些新购住房的家庭中仍有50%是基于投资目的买房。这说明，一方面房产调控的效果不如预期，另一方面房产市场的供给过剩正逐步显现。
　　的确，市场上已经有很强的信号表明房产供给过剩。截至2012年8月，未出售的住宅商品房比2011年同比增加42.0%，达20.4亿平方米或224万套，这值得重视。宏观调控所采取的差别化购房策略使得投资性住房需求得以抑制，住房供给超出住房刚性需求的深层供需状况在一定程度上得以展现。
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