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　　龙岗东村位于临朐县城东北10公里、龙岗镇政府驻地西11公里处，龙岗河之阳，双龙山北麓，龙（岗）上（林）路与黄（楼）营（子）路在此相交。东界吴家夏庄，南与龙南村相连，西与龙岗西村毗邻，北与黄家庄接壤。聚落东高西低，水平线落差4米，东西长580米，南北宽500米，呈长方形，主街南北向。1984年11月，龙岗自然村分为龙岗东村、龙岗西村两个行政村，一街之隔，民居互有交叉。
　　唐末，康、解、姜三姓立村。初名三姓庄，亦称三义庄。后因地处双龙山北麓土岗上，易名龙岗。后姜姓衰。明洪武三年（1370），詹姓由今青州市弥河镇（临朐养老院村）迁入。明朝刘姓移民迁入。清初，卞姓由博兴卞寨庄迁入。清康熙年间（），张姓由小河圈、曾姓由今东城街道曾家洼、傅姓由青州府郭庄、王姓由今城关街道陡沟村迁入。清雍正年间（），冀姓由老冀家庄迁入。清嘉庆年间（），高姓由卜家庄、左姓由安徽省同兴县迁入。后孟姓迁入。清中期，黄姓迁入。清道光年间（），宫姓由青州府郑母镇鹁鸽王村、于姓由原益都县黄家楼村、李姓由南官庄迁入。清咸丰四年（1854），生姓由广饶县前生村、薛姓由广饶县北薛村迁入。清同治年间（），杜姓由今东城街道吕家油坊村迁入。清光绪二十九年（1903），吕姓迁入。清光绪三十年（1904），侯姓由今柳山镇侯家河村迁入。清光绪三十四年（1908），朱姓由陈家楼村迁入。清光绪年间（），汲姓由今辛寨镇迁入。清朝时期，崔姓由沂水县迁入。1927年，辛姓由原上林镇百狗村迁入。1930年，邓姓由曹州府迁入。1942年，宿姓由宿家庄迁入。1951年，马姓由安徽省宿县城迁入。1955年，武姓由武家夏庄迁入。1979年，田姓由李家庄迁入。1986年，巨姓由苇园村迁入，赵姓由河南村迁入。
　　清乾隆年间（），山东布政使司派员来龙岗组建盐店三处，随之商贸增多，外地商人多有落户者。现有詹、刘、卞、张、曾、傅、王、冀、高、左、孟、黄、宫、于、李、生、薛、杜、吕、侯、朱、汲、崔、辛、邓、宿、马、武、田、巨、赵31姓。共282户，1002人，均为汉族。有10人信奉基督教。
　　自立村至清宣统二年（1910）属忠善乡龙山社；1930年，实行区、乡（镇）制，属第三区龙山乡；1948年4月，临朐全境解放，7月划入新建益临县，属龙岗区；1952年6月，益临县撤销，复归临朐县，属第十三（龙岗）区龙泉乡；1956年3月，龙岗区并入营子区，属之；1958年2月，成立龙岗乡，属之，同年10月，成立龙岗人民公社，属之；1984年4月，社改乡（镇），属龙岗乡；1993年6月，撤乡设镇，属龙岗镇；2007年8月，上林、龙岗两镇合并为龙岗镇，属之。
　　1956年春，龙岗村、鲍家河村、黄家庄组成龙岗高级农业合作社。1958年称为龙岗大队。1984年11月，龙岗大队分为龙岗西村、龙岗东村、鲍家河村、黄家庄4个行政村。2010年6月，龙岗西村、龙岗东村、鲍家河村、黄家庄行政村合并为龙岗中心村。
　　村北洼地为砂壤黑土，东洼、西坡、村南为褐土。1949年前，村域面积200亩，耕地2500亩，荒山300亩，荒滩300亩。地块分布在三角湾、高家林、东河崖、于家沟子、长棋盘、康家林、詹家洼、徐家林、垛子地、宫家园等。粮食作物主要有高粱、谷子、大豆、小麦、大麦、红粘谷、黍子以及少量的荞麦、玉米、地瓜。经济作物有黄烟、桑、麻、芝麻、棉花等。1962年，在村东拦河建小（二型）水库1座，库容25万立方米，设计灌溉面积5000亩，有效灌溉面积3000亩。20世纪70年代，&农业学大寨&期间，整翻土地270亩。修冶源水库东干渠支渠2条。80年代，栽植苹果树230亩。打30米深机井7眼，可灌溉农田150亩。2011年，种植绿化、花卉苗木150余亩，亩均年收入1万元。有蔬菜高温大棚28个、阳棚15个，面积 65亩，大棚樱桃3个、大棚油桃5个，面积20亩，亩均年收入3万元。
　　家庭饲养猪、鸡系村民传统。1995年始，养殖形成规模化，发展专业养殖户32家，建养鸡、养鸭大棚30个，每棚年收入2万元，建养猪大棚2个，年出栏100头，每头纯收入500元。
　　20世纪六七十年代，大队有副业队，设机磨、装卸队、苗圃、木业组、理发、车行、代销店、运输等工副业。1971年，村建红砖厂1处，县计划供应龙岗、营子、尧山公社的单位用砖。建有铸造加工车间、面粉厂等。1985年，村建砖厂1处。1988年，村集体建纸厂1处，后承包给个人，职工20人，村年收入3万元。2011年，村有百货门市10家、维修店5家、餐饮店7家、理发店3家、生产资料门市3家、家电门市1家、建筑队2支、交通运输户18家，从业人员120人，人均年收入2.5万元。杜建吉在济阳县成立济南同智创新科技有限公司，职工40人，年创利税155万元，拥有国家专利技术7项。刘文军创建山东万邦国际物流有限公司，职工200人，年创利税600多万元，系潍坊市政协第十二届委员会常委。曾庆升第一个购置轿车。2011年，村有轿车、面包车110辆，货车、农用车500辆。人均纯收入6000元。
　　1980年，村购置50千伏安变压器1台，全村用上高压电，户户安装电灯。王家文第一个购买&长城牌&彩色电视机。2011年，村民家家拥有彩色电视机，电风扇户均2台，电冰箱、洗衣机入户率70﹪，电脑100台，空调50台。固定电话普及到户，移动电话户均2部。全年用电量25万千瓦时。
　　1949年前后，村民人畜吃水靠南门、高家园、河边、村西4眼水井。1962年，各生产队均打土井取水。1977年，村民在自家院内打小压井居多。2002年，实施&村村通&自来水工程，户均集资200元，县水利局帮助，共投资10万元，铺设主管道100米，家家用上甘甜、纯净的自来水，水源为龙岗双龙山供水站。
　　1949年前后，村内及通向邻村道路全为土路，雨天泥泞，晴天尘土。1975年，实施新村规划，每户规划标准面积217.6平方米，修建长300米、宽10米东西主街1条，长300米、宽9米、8米东西大街各1条，长400米、宽8米南北大街3条，小巷宽4米，每排20间，共规划6排。2000年，村民全部入住砖瓦新房。2002年，在外工作人员刘文军、刘德富分别引进资金10万元、8万元，户均捐资150元，集体出资25万元，对村内长1800米、宽8米大街实施水泥硬化。安装路灯40盏。
　　清代，富户聘请先生在自家书房教授学童。清末，村有私塾班，张佩元任教。民国《临朐续志》载：&第三区立龙岗小学，1917年初，由校长吴经贤捐京钱五百吊创办，坐落吴家辛兴庄，名临朐石沟河区立高等小学校。至十一年冬，因匪乱移龙岗关帝庙内，十四年秋，卒因匪乱停办。至十八年春，又移于吴家下庄开学，名为临朐石沟河区区立小学。十九年复迁回龙岗。二十一年冬，改名为临朐第三区区立小学。至二十三年改称今名。校内共有高级生二班，初级生二班，计共一百四十余名。&1950年后，在旧宅院设小学1处，一至四年级，学生20人，教师2人。1974年，大队建完全小学校，教室10间，学生90人，教师7人。1980年，在村南新建小学，占地10亩，教室45间，设5个年级，学生220人，教师15人。1991年，在村东建联中，有教室36间，设操场，小河圈、张家辛兴、苇园联中并入，设3个年级，学生400人，教师30人。
1977年恢复高考以来，共有大学本科以上院校毕业生101人，其中硕士10人，博士4人。李卫东，1962年生，山东大学物理系博士，供职于日本仙台东北金属技术开发部。薛庆忠，1968年生，清华大学材料科学系博士，中国（华东）石油大学副教授。高凯，1979年生，博士毕业，南京某大学任教。刘曰涛，1982年生，山东大学博士，供职于山东省科学研究院。
　　1949年前，村有张姓设&德兴堂&药铺，有中药铺3家，看病大夫倪步营等。1950年，村成立诊所，梁先贵、宫兴信、安世英、安文义先后坐诊。1968年，实行村办合作医疗，大队设卫生室1处，王成功、曾庆平为赤脚医生。1999年，设卫生室，医务人员7人。2007年，实行新型农村合作医疗，有社区卫生所1处。村民参合率95%。2011年，村民全部参加新农合。
　　1949年前，村有业余戏剧子弟班，农闲时节排练，逢春节演出，曾演唱京剧《九件衣》等。1949年后，村人爱好者置办乐器、服装、汽灯、大幕等道具，自编自演的节目，多在春节期间为村民演唱，颇受喜爱，曾演唱京剧、吕剧、话剧等。2004年，村民自发组织秧歌队、歌舞队、花鼓队等，逢喜庆节日，为村民演出。
　　村先后有76人参加八路军、解放军。1949年前入伍者薛连忠、高永福、高永祯、刘德义、刘德信、高文林、杜洪聚、王来吉、冀效友、于乐海、张龙池、冀孝朋、詹明聚、宿冠林14人。革命烈士2人。高永祯，1925年9月生，1943参加八路军，班长，1947年在平度县大泽山牺牲，葬于大泽山。王来吉，1923年4月生，1949参军入伍，区文书，1949年在临朐县牺牲，葬于龙岗村。
　　冀春雷，1972年生，1988年入伍，辽宁省葫芦岛市海军飞行学院副教授、大校军衔。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
　　张洪福，国民党青岛海军陆战队班长，抗日战场牺牲。国民党县党部委员：曾宪德（常委）、高永耀、于致道、宫克道。黄埔军校学生刘世庆。
村人才辈出。清秀才：冀凌云、冀邦用、刘风仪、宫砚田。
　　担任副处级以上干部及专业技术人才、立功受奖者有：刘德义，曾任黑龙江省尚志县县委书记、宁安市委副书记。宿冠林，曾任广西壮族自治区河州市腾县县委书记。卞文锡，曾任辛寨公社管委会主任、县林业局局长。张佳宾，1949年生，中学高级教师。冀春茂，1951年生，中学高级教师。刘文平，1961年生，青岛远洋运输公司政委。侯文军，1963年生，小学高级教师，被评为全国优质课二等奖。 李玉臻（女），1965年生，潍坊市建筑工程质量监督站主任。冀春亮，1967年生，山东省卫生厅信息统计中心副主任。薛磊，1970年生，铁道部隧道局主任。刘文军，1971年生，潍坊市山东万邦国际物流有限公司总经理。
　　1917年8月，时值第一次世界大战，法国来潍设&侨工事务局&，村民袁得胜、詹彩凤、薛连成3人应募赴法国支援协约国作战。1919年同回乡。
　　1947年7月，国民党第八军进驻龙岗村，军长李弥先住王帮信家，后住王玉福家，周围布满岗哨。为防人民解放军袭击，把全村树木伐去做鹿寨，把老百姓的门板、木料抢去修工事，抓人抓伕牵牲口，村民不得安宁。
　　日，华东野战军二纵队向龙岗村、尼姑山驻扎的国民党军发起攻击，歼敌两个营。
　　1948年春，掖县一家3口讨饭住龙岗村，丈夫拣到临朐战役期间国民党顽八军的废炮弹1个，在家用铁棍挖炸药时，引起爆炸致死。
　　日（农历二月初五），秦家庄秦好山之妻邸氏携媳带女一家4口到龙岗高永燕家躲难，被2名土匪枪杀3口。
　　1957年冬，龙岗社在铜沟修小型水库1座，库容量5000立方米。
　　1958年秋，全社在龙岗村成立&共产主义小学&。
　　1959年春，建临朐第五中学，占地30亩。1997年，并入营子中学，沿称临朐第五中学。
　　1959年冬至1960年夏，村因饿而死近200人。
　　1960年，修建冶源水库东干渠龙岗段。山东省委书记舒同等百余人，亲莅工程，参加劳动，工程竣工，舒同题写碑文&气壮山河&四字，两侧书毛泽东诗&为有牺牲多壮志，敢教日月换新天&。
　　日（农历腊月十三日），龙岗公社借用生某家小北屋存放土炸药，工作人员取药时，因房屋黑暗，用火柴照明，不慎引起爆炸，造成2死1残。
　　1972年，龙岗公社建政府大院，占17亩地。
　　1973年，第二批潍坊市知识青年９人到村，安排到双埠林场参加集体劳动，口粮指标分配到各生产队。后根据上级部署全部回潍坊安排工作。
　　2009年5月，在村域始修长（春）深（圳）高速公路临朐段，为双向8车道，路面宽32米。
　　日，龙岗镇中心小学教学楼竣工启用暨初中教学楼开工仪式举行。市委常委、市纪委书记解维俊，县委书记、县人大常委会主任刘建国，县委副书记、县长顾建华出席仪式并剪彩。龙岗镇中心小学教学楼由市纪委、市委政法委援助建设，总投资500多万元，建筑面积2200平方米，可容纳12个教学班，500多名学生。&&
　　龙岗河桥。1969年开工，1970年竣工，5孔拱桥，长56米，宽8米，2008年向西增宽6米，宽为14米，桥面初为沙土面，后为沥青面。
高家厅房。清乾隆年间建造，房屋3间，四梁十二柱，重梁，重檩，瓦面花脊，四角飞翘，庄重大方，今存。
　　龙岗围子墙，清咸丰年间（），为抵挡外侵，各社筑墙自保，取土为壕，筑土为墙，壕深2米、宽4米，墙高7米、宽1米，四周总长近2000米，设四个门，四门上城楼为两层，设岗哨，数年后，北门以东全部换成石墙，配铸铁大炮四门。1949年后逐渐拆毁。
　　龙岗遗址，《临朐县志》（）载，龙岗村东50米，有龙岗遗址1处，系龙山时期。
　　1975年冬修大寨田时，在村北发现墓道3处，均宽0.8米、高2米，南北走向。经县博物馆专家考证，确认为秦汉墓葬。
　　龙岗至蒋峪运盐路。光绪《临朐县乡土志》载：&自龙岗庄前渡龙岗水南行，逾杏山子岭十里。又南行至营子集十里。又南渡时村水至黄埠店十里。又南偏东至盘阳集十里。又南逾大山北麓至辛寨集十里。与县治至穆陵关南北干路会。其由辛寨至蒋峪详见上。&
　　龙岗至九山运盐路。光绪《临朐县乡土志》载：&自龙岗南行，逾杏山子岭十里。又西南经孙家庄渡时村水至辛庄子十里。又西南渡七贤水至七贤店十里。与县治至穆陵关南北干路会。又西南至梨花埠十里。又西南过义和桥、逾九凤山、渡南丹水、逾山岭十里。又西南经白沙庄、又西南渡巨洋水十里。又西南二里许至曾家寨，与县治至九山干路会。&
　　龙岗北门桥。民国《临朐续志》载：&五路桥，在龙岗北门外，石桥。清光绪十八年修。&桥3孔、长6米、宽3.5米、高2.5米，大石砌墩雕刻龙头迎水向东，巨石铺面，对接紧凑，桥面平整光洁，建桥工艺高超，桥面石厚40公分，美观大方，坚固结实，1986年被毁。
　　清末，曾姓家设信局子1处，属谭坊铁路邮政。1948年停止营业。
　　光绪《临朐县乡土志》载：&龙山东七里为双龙山。在龙岗社南境。北面龙岗镇，宛若屏幛。左右皆深沟，蜿蜒北驰，龙岗亘其前，如双龙之守。骊珠社兴庄之命名盖取乎此。&村南双龙山，海拔179米，方园300余亩，唐朝时建&宝珠寺&1座，相传水泊梁山好汉鲁智深、杨志曾先后在此当过寨主，带领千余兵士除暴安良，替天行道。1947年，国民党军队在山上抓伕拆庙，在高处修碉堡1座。据&宝珠寺&石匾记载，庙址长30米，宽20米，瓦砾成堆。寺北地上有鹅卵形巨石三块，石色赤黄，金星点点，名曰&宝珠寺&。
　　1956年，成立中共村支部，历任支部书记及任职时间为：宫来仪（7.12）、卞文运（9.12）、殷有义（1.12）、曾庆瑞（4.12）、傅佩堂（7.12）、高永升（0.12）、曾庆瑞（4.12）、孟宪荣（4.12）、王家武（8.12）、曾庆升（4.12）、曾凡江（2005.1&）。
　　历任村长、社长、大队长、革委会主任、村主任及任职时间为：高云成、侯元昌、崔洪玉（5.12）、崔洪玉 （7.12）、殷有仁（0.12）、辛万忠（4.12）、高永升（7.12）、殷有义（9.12）、曾庆瑞（2.12）、殷有义（4.12）、詹明吉（4.12）、王家武（4.12）、高文孝（8.12）、张贵臣（2.3）、李玉平（4.12）、曾凡江（2005.1&）。
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一、项目基本情况 曹安国际商城销讲_写字楼销讲
项目名称：曹安国际商城
一期项目名称：上海曹安国际商城1区?全球鞋业皮革采购中心
处于曹安商贸区核心区域 项目地址：上海市曹安路1833号。
总建筑面积逾十五万平米 项目总规模：项目占地面积约五万平米。
一期规模：总建筑面积63812平方米
项目性质：集现货批发、品牌展示、贸易办公、电子商务、会展服务、现代物流等众多现代化商贸功能于一体的超大型采购平台
一期预期于2006年5月销售。项目进度规划：目前项目处在施工阶段；06年5月封顶。
07年上半年开业 交房和开业时间：2006年底交房。
开发商：上海腾昭置业发展有限公司
建筑设计单位：中国船舶工业第九设计研究院
物业管理顾问：香港招商局物业管理有限公司
经营管理公司：上海曹安国际商城有限公司
广告顾问：上海古原广告有限公司
销售代理：上海物业代理有限公司
二、项目的基本数据
1总建筑面积：约15万平方米
其中地上建筑总面积48706平方米，2一期总建筑面积：63812平方米。地下建筑面积15106平方米，其中1-3层每层10370平方米，四层4515平方米，5-9层办公楼每层2528平方米。
局部4层 3建筑形态：一期1-3层。
4层5.2米 4项目1-4层层高：1-3层商铺5.4米。
内部铺位建筑面积在20平米左右。5商铺面积：一层沿街铺建筑面积在40平米左右。
宽为3.8米左右，6商铺面宽和进深：临北和临南曹安国际商城销讲_写字楼销讲向的沿街商铺开间大约3.6米进深约7.2米；朝东向和朝西向的商铺开间约2.8米。内铺主力商铺开间约3.7米，宽为2.8米。
7通道宽度：主通道最大宽八米
8得房率：1-4层55%四层以上办公楼75%
5-9层每层35套。9铺位总数:1层509个；2层533个；3层533个；4层95个；共1670个铺。
10土地使用年限：商业40年；办公50年
11项目的物业配套：
主机国际知名品牌开利19RX系列，?空调系统：1-4层商场单冷中央空调。带新风系统。
喷淋、报警、消火栓系统、防排烟及联动控制系统 ?消防系统：全面覆盖。
应急照明，?供电系统：公共照明。景观照明系统，总容量6050KVA 2两路供电
电子巡更 ?防盗监控、电子保安监控系统：24小时监控。
?通讯系统：背景音乐和消防系统强制切换
?广播系统：中央广播系统
其中四台货梯、8台客货两用。?交通系统：26部自动扶梯（三菱）12台垂直梯。
12车位配套：共有3.3万平方米近千个停车位
13物业管理费用：还未明确
14经营管理费：还未明确
15能耗费：按实际发生的结算。
16装修标准：
门：商场用户门是玻璃移门
窗：铝合金带形窗
隔墙：五防板和钢筋混凝土空心砖
地板：玻化砖。曹安国际商城销讲_写字楼销讲
吊厅：金属隔栅
墙面：涂料
三、项目宏观经济背景
中国经济持续快速增长，近二十年来。已经成为牵引世界经济增长的重要动力，据统计，目前全球５００强企业中已有４００多家在华投资，项目总数超过３０００个。由于外资的大量涌入，使得中国逐渐成为亚洲乃至全球的制造业中心，从而也促使跨国公司在中国大量增加采购，许多跨国公司正将中国作为其重要的采购基地，把全球采购中心迁至中国。
根据十一五规划，上海是中国经济的龙头。上海的定位是国际经济、国际金融、国际贸易和国际航运四个中心，而其中的现代化商贸中心和航运中心，正是上海吸引众多跨国公司将采购基地放在上海的根本原因。
上海的国际商贸中心地位日益凸现，上海的优势主要体现在4个地方：首先。目前长三角洲的外贸额占全国外贸总额度的近一半；其次，目前上海港货物吞吐量达到2.21亿吨，而且随着洋山深水港，将成为世界第一大港，大口岸的优势正在形成；第三，长江三角洲发展迅猛，上海除了自身拥有政策、金融、人才以及信息优势以外，其背后还拥有一个庞大的生产基地，能够迅速地提供优质商品，满足采购中心的需求；第四，包括物流、仓储以及电子商务的迅猛发展等等提供了优质的延伸服务。
力争把上海建成跨国采购商、供应商云集的全球跨国采购中心之一。日，上海市政府已经制定目标：通过几年的努力。上海跨国采购促进中心已经正式成立，相信通过3-5年后，上海必将成为全球采购中心，实现与全球经济的对接。
正好顺应了上海市城市定位和未来发展需要。本于全球采购中心。
三、项目区位优势
以生活服务、现代物流、专业性市场为主要功能。根据《上海市发展战略规划》面向整个上海市和长三角的曹安商贸区的功能定位是接受上海市中心城直接辐射、大力推进“退二进三”集聚发展第三产业的空间载体。
位于沪宁高速公路和上海曹安路、外环线和即将建成的二环线的中间地带，曹安商贸区地理位置极为优越。周边接壤慧创服务园，江桥物流园区和普陀区未来岛开发区，南面可直达虹桥国际机场，同时毗邻的沪杭、沪宁铁路使得这里可以对长江三角洲的30多个城市直接发挥人流、物流、商贸的辐射作用。
曹安商贸区”已积累浓厚的商业文脉，经过十几年的发展。并形成了大商户大商家总部基地。目前曹安商贸区有上海轻纺市场、麦德龙中国总部，好美家、百安居、红星美凯龙、国美电器、永乐电器、东方汽配城、江桥蔬菜批发市场等大型交易平台，周边交通干线四通八达，周边住户达到50万人以上，市场客流量达到约10万人次，已经形成万商云集的场面，中国商品采购中心”美名已经远播全国。
上海曹安商贸区管理委员会”正式成立。几年后，日。曹安商贸区将成为一个20平方公里区域，8公里核心圈，130万平方米的开发量，近千亿的成交额，集商贸城、总部基地、物流园区、商务办公酒店、会展中心等集聚多功能于一体的中国商品采购区。
上海曹安已经从一个市场发展成为商圈，结论：经过十几年的发展。又从商圈发展成为商区，日后将发展成为全球采购中心，曹安商区将进入发展的新里程。曹安国际商城销讲_写字楼销讲而本项目正好位于曹安商贸区的核心区域，曹安商贸区中最大的并且是核心项目，本项目的成功与否，决定了曹安商贸区的成败。
四、交通环境
处于在建的曹安商贸区的核心地段，本项目位于交通发达的曹安路板块。交通网络，纵横发达。
1目前已有740860江嘉线、北安线、陆安线、旅游6号B线、西佘线等数十条公交路线路途径此地。
项目与312国道（北至***南达西藏拉萨）比肩而邻，2312国道拓宽后。背靠沪宁高速，距沪宁高速上海出口仅3分钟车程，而距环西大道不足1公里，与沪嘉高速贯穿。
邻近上海新客站、明珠线，3靠近真北路立交。形成了通往外省市与市中心的立体交通网，公铁联运的条件十分优越。
4周边众多的交通网线为本项目的人流、物流集散提供了极大的便利。具体如下：
1距虹桥机场6公里；2上海火车站7公里；3距静安寺12公里；4距人民广场15公里；5距F1赛车场24公里
5规划的轻轨交通R3与M5贯穿此区域：
嘉定－沪宜公路－交通路－西站－曹杨路－江苏路－华山路－徐家汇－龙华－成山路－三林－周浦－航头－新场－星火开发区 R3线。
金沙江路－曹家渡－长寿路－R1汉中路站）恒丰路－石门路－威海路－黄陂路－博文路－沪南路 M5线。
为本项目的发展奠定了坚实的基础。完善的海陆空交通体系。
四、项目周边竞争项目
1上海轻纺市场
上海市轻纺市场是唯一家经上海市人民政府批准成立的专业市场建立于1994年。
建筑面积达12万平方米，轻纺市场占地90多亩。经过12载的成功动作，已形成了装饰布、窗帘布、面料、床上用品、服装、箱包、鞋帽、小商品、家具等商品组成的10大类经营商区，设有铺位4000余间。日客流量5万人次，年交易额达30亿元。目前一楼转租租金在13-28元/平方米?天，二层转租在8-10元/平方米?天，三楼由轻纺市场自行招租，租金是2.68-10元/平方米?天。
内部设施陈旧，由于该商场建成时间较长。除窗帘区是后期改造的设有两部自动扶梯外，其他区域未设电梯，对购物及配货都有一定影响。
2上海兆地国际广场?上海国际鞋城
开盘日期为销售建筑总面积32899平方米，地址位于曹安公路1777号。总高14层，地上一至三层为商铺，地下一层为仓储，地下二层为停车位，四曹安国际商城销讲_写字楼销讲至十四层为酒店式公寓。一楼价格位3.3万元/平方米，二层为2.2万/平方米，三楼1.1万/平方米，目前销售率67%预计2006年十月开业。物业管理费10元/平方米?月（建筑面积）
3利富商贸大厦
轻纺市场对面。商场共有五层，地址位于曹安公路1611号。约600个铺位。业态规划为：一楼：男女品牌服装二楼：外贸服装、皮鞋、箱包三楼：娱乐网吧、游戏机房；四楼大型餐厅5楼大型餐饮式KTV开盘日期为销售建筑总面积6288平方米，销售总套数158销售率70%：1楼20000元/平方米，二楼15000元/平方米，三楼12000元/平方米，四楼9000元/平方米。物业管理费：28元/平方米（使用面积）
但由于该商场定位不准确，商场已经在2005年3月试营业。与周边大型专业批发市场业态相悖，所有现在目前招商与经营状况较差。进场客户主要集中在一楼门面房。目前租金为1楼（门面）10-15元/平方米；内铺6-7元/平方米；2楼4-5元/平方米；三楼2-2.5元/平方米；4楼1.6-1.8元/平方米；5楼0.8元/平方米。
4好乐厚生商业广场
曹安丰庄路口，位于曹安路1685号。分为一期、二期。一期共有三层，以餐饮娱乐为主，使用面积均为20-30平方米/间。租金价格再5-8元/平方米/天。二期分为地面三层、地下一层，建筑面积2.6万平方米，标准铺位面积为7-10平方米/间。开盘日期为销售建筑总面积25114平方米，销售总套数1544销售率96%为，一楼均价3万元/平方米，二楼均价1.9万元/平方米，三楼均价为1万元。
5江桥批发市场
紧靠沪宁高速，上海市江桥批发市场位于曹安公路七号桥。沪嘉高速，204312二条国道，外环线等，交通十分便利。市场占地10公顷，建筑面积达12万平方米。目前全国大型农副产品批发市场之一。
整个上海最大的农产品批发市场，市场主要以农副产品交易为主。每天交易额都突破上千万，占上海农产品交易总量的55%
15-60平方米的摊位面积给业主提供了更多的选择空间。租金价格根据各摊位的位置的优劣分为2.2-6.6元/平方米/天。江桥批发市场的建筑形态为一层。
6东方汽配城
占地132亩，上海东方汽配城有限公司成立于1997年。建筑面积11万平方米，其中汽配展销厅1.5万平方米，品牌专卖商铺3.5万平方米，仓储中心3.5万平方米，其它综合配套面积近2.5万平方米。目前，入驻客商达800余家，年交易额近20亿元以上。
二期元/平方米，售价：一期7000元/平方米。三期达到15000元/平方米，租金：一期3.8-4.8元/平方米/天；二三期4.56元/平方米?天。目前出租率100%
五、项目一期定位产业背景：
根据统计，中国是世界上最具潜力消费市场。中国近几年的鞋类消费近20亿双，已经超过美国16亿双，成为世界首位。加入世贸组织后，中国皮革工业以其独特的优势更加受到世界皮革业的瞩目，中国已成为世界皮革原料及皮革制品的采购中心。
2003年制鞋企业有2万余家，同时中国是世界上最大的鞋类生产国家。鞋类产量80亿双，全球鞋类产量160亿的一半左右，中国已经全球皮革工业最重要的加工中心和贸易中心。中国的几个鞋业生产基地主要为“三州一都”以广州为中心的珠江三角洲的制鞋基地，以泉州为中心的晋江、石狮一带的生产基地，以温州为中心的温州一带的生产基地，以及以生产女鞋为主的成都制鞋基地。
皮鞋行业出现了生产能力从东南沿海向西部地区转移的趋势，目前。中低档皮鞋生产能力将逐渐西移，东部主要成为中高档皮鞋的加工基地和销售中心。
目前国内知名的鞋业市场有：
?广州环球国际商贸中心：步云天地 曹安国际商城销讲_写字楼销讲
国内外商贾云集的传统旺地。总建筑面积5万平方米，位于闻名遐迩的站西路鞋业商圈。并独有2000平方米绿化景观。商贸中心楼高10层，1-3层为鞋业专业市场—步云天地，汇聚了世界各国鞋类精品，4-10层为高级商务写字楼，地下为停车场，可容纳200多个车位。目前一期出租率98%二期正在装修中。
?南京江苏鞋城
拥有六层，建于1995年。共7000平方米营业面积，有近200个摊位，日客流量达5000人次，每天交易各类鞋30000双，每天交易额过亿元。一层和二层为普通摊位，三层为精品区。四到六层为仓库。该市场人气旺盛，买家多为江苏、安徽等各地的大小商场以及华东地区的鞋类专营店。
南京江苏鞋城已经成为是华东地区大型鞋类批发市场之一。目前出租率100%租金达到3-6元/平方米?天。
?上海斜土路鞋类批发市场
占据了上海鞋类批发量的90%以上，斜土路是上海最大也是鞋类批发市场最集中的地方。鞋城一带位于黄埔区半淞园街道内，整体环境较一般。
主要有广通鞋类箱包批发市场，斜土路鞋城主要由7大批发市场构成。八达鞋城等，商铺面积主要都在10平方米左右，租金10元/平方米?天。
将联手共建以皮鞋、皮具箱包、皮辅料等为主导的全球采购中心。本项目的一期定位是立足于大曹安商区共赢的基础之上来决策整个经营业态定位的曹安国际商城和上海国际鞋城作为曹安商贸区同期开发的两个项目。
六、项目销售模式（等待讨论）
七、项目经营模式
同时率先运用城城联盟的模式和电子商务平台的运营模式。本项目将聘请知名的经营管理公司运用统一租赁、统一经营、统一管理等国际化专业模式进行管理。
进行跨区域合作，城城联盟模式是曹安国际商城通过和海宁中国皮革城、义乌中国小商品城、中国轻纺城、中国日用品城等十余家专业市场合作签约。整合行业资源，达到运作全球市场的目标，这在专业市场界是首创。
将传统销售模式和现代销售模式相融合，电子商务平台：曹安国际商城成立专门的电子平台网站。建立网上及门店购物交易平台，实现所有批发零售商铺网络化，体现新时代下网络行销的强势特点。
八、项目业态定位
地上三层，地下一层。局部九层，1-3层为皮革商业商铺，首层沿街拟规划为品牌专营店，局部4层为品牌展示中心，局部5层以上为办公、写字楼。具体业态图由开发商确认。目前已经引进的品牌有。由开发商确认）
九、项目产品亮点
项目沿曹安路有350米，项目由两幢单体建筑横向沿曹安国际商城销讲_写字楼销讲曹安路联接构成。这是任何曹安同类项目不可比拟的
?户型设计合理
并且商铺的自由分隔，商铺主力铺型建筑20至40平方米的最大可达8至10米的大开间设计。最大限度提升铺面利用价值。
可做复式仓储，项目一到三层都是5.4米层高。局部四层的层高为5.2米。
使得整个商场商流、客流更通畅，项目3至8米宽通道、以“井”字形环绕整个商场。同时38部自动扶梯与观光电梯有效联动，中央空调系统、智能化服务信息平台、3.3万平方米地下专用停车库等等，为入驻商家创造最优良的工作和生活环境。
西侧和北侧两个长方形的广场，本项目规划有三个大广场。东侧为圆形绿化广场，即可汇聚人气和商气，也可作为商家和消费者休闲场所。
?曹安直达通道
从曹安路将有专门的双向15米三车道通道直达本项目，本项目为环绕通道。同时货车也可自由通行。
面宽达到30米，项目2-4层将有约3000平方米连接体部分。规划将成为休闲中心，满足商家会客、洽谈的需要。
十一、开发商介绍
商业物业经营管理为主的综合性房地产开发公司。公司拥有雄厚的资金实力和一流的人才储备，上海腾昭置业发展有限公司是一家以商业。由多年成功开发的精英人士组成决策层。
全力打造政府重点规划大曹安商贸区核心区域之大型城中城项目—曹安国际商城。公司斥资12亿资金。
以“成功建筑，公司以“诚信、敬业、稳健、创新”企业精神。基于回报”经营理念，不但将以优良的品质营造同步城市发展的产品，而且将“共利共赢，给所有进驻和采购的商家与回报”思想全过程的贯穿于项目的开发、经营之中。
曹安国际商城答客户问
Q1曹安国际商城在上海什么位置？
地理位置极为优越。本项目处于在建的曹安商贸区核心地段。周边商业氛围浓郁，答：项目位于上海西北出口曹安路（312国道）盘踞上海城区与江浙经济联系的门户要冲。已经形成多家沪上极具影响力的商场、商城。如上海轻纺市场、东方汽配城、江桥蔬菜批发市场、易初莲花超市、好美家建材市场、红星美凯龙等10多个大型交易平台，形成上海最大的多业态交易服务平台。
Q2曹安国际商城为什么会选择曹安路板块？
过去10年的发展中，答：曹安路板块位居曹安路、外环线和沪宁高速交汇的有利位置。这里经历了以专业市场集聚发展为特征的自然演进过程，目前已经形成集纺织品、服装、建材、汽配、农产品等批发零售为一体的超大型、多品种、多业态的现代化交易平台，年销售额达67亿元的曹安路商区正在形成，并凭借其独特的地理位置和绝佳的交通环境步入快速发展周期。曹安国际商城正是看到这里巨大的商业潜力和无限的发展空间，投身大曹安商区的繁荣中来。
Q3曹安国际商城主要经营什么产品？
以鞋业皮革为经营为主业，答：曹安国际商城。集现货批发、品牌展示、贸易办公、电子商务、会展服务、现代物流等众多现代化商贸功能于一体，以皮鞋、皮具箱包、皮辅料等为主导的大型采购平台。将是一个以“联合中国商人，运作全球市场”为经营目标，完整实现商贸、物流、信息、服务的15万平米的大型采购中心典范。
多少铺位，Q4曹安国际商城有多大。铺位开间如何？
建筑面积约十五万平米，答：曹安国际商城占地面积近五万平米。地下一层，地上三层，局部九层。规划中地下一层为停车场，地上一层至三层为商铺，局部四层为品牌展示中心，五层至九层为写字楼。一期共有铺位约1670间，一层沿街铺建筑面积在40平米左右，内部铺位建筑面积在20平米左右。
Q5曹安国际商城周边交通状况如何？
南面可直达虹桥国际机场，答：曹安国际商城地处沪宁高速公路和上海曹安路、外环线和即将建成的二环线的中间地带。同时毗邻的沪杭、沪宁铁路使得这里可以对长江三角洲的30多个城市直接发挥人流、物流、商贸的辐射作用。
Q6曹安国际商城与曹安商贸区是什么关系？
目前曹安正在构建“20平方公里区域，答：布局在曹安路两侧的曹安商贸区是嘉上海市新近规划的市级商贸流通专业中心。8公里轴心，集商贸城、总部基地、物流园区、办公酒店、会展中心等集聚多功能于一体的中国商品采购中心，曹安国际商城是大曹安商圈向“商区”升级的标志性项目和旗舰项目，将引领曹安商贸区改朝换代，打造成为全球化采购中心。
分别规划作什么产品，Q7曹安商贸区一期还有什么项目。计划何时完成全部开发？
上海国际鞋城，答：曹安商贸区整个项目包括曹安国际商城。还有部分商城业态正在规划中等。此外，该项目还规划有写字楼、酒店、餐饮、公寓等配套项目，整个项目计划用三年的时间，完成开发建设。
那里人，Q8曹安国际商城老板是谁。以前是作什么的
而且对专业市场经营也有多年成功的经验。答：曹安国际商城的开发投资公司是由几个合伙人合资组建的有的股东以前是作实业的也有作商业的对鞋和皮革行业非常熟悉。
Q9上海腾昭置业发展有限公司以前做过什么项目？公司规模如何？
商业物业经营管理为主的综合性房地产开发公司。公司拥有雄厚的资金实力和一流的人才储备，答：上海腾昭置业发展有限公司是一家以商业。由多年成功开发的精英人士组成决策层。公司以“诚信、敬业、稳健、创新”企业精神，以优良的品质营造同步城市发展的产品，并传播我友善，从而创造良好的社会价值和经济价值。多年来致力于上海曹安商区的繁荣与发展，拥有极为丰富的市场开发经验与经营管理能力，同时与当地政府形成很好的合作关系。现阶段公司斥资12亿资金，全力打造政府重点规划大曹安商贸区核心区域之大型城中城项目—曹安国际商城。
何时正式开始招商，Q10曹安国际商城计划如何招商。有什么优惠措施么？
希望通过填补曹安路商区皮革专业市场的空白，答：项目以中高端皮鞋、皮具箱包厂商作为主要招商客户群。营造上海皮鞋、箱包皮具批零市场的高标准，高起点。由于项目刚刚动工不久，故具体的时间目前尚未确定，具体的优惠措施也要等招商方案出来以后才能确定。但凭开发商多年成功经营市场的经验且要自己进行经营管理，所以开发商是本着为经营商家着想的观点来制定优惠的招商政策，从商家角度考虑制定出培育市场的优惠政策，如提供优惠的租金、减免物业管理费、税收优惠等，优于周边市场的。
有什么其他服务？Q11曹安国际商城的配套设施如何。
中央空调系统，答：项目统一配备了消防警报喷林系统。中央广播系统，以及提供公共照明、保洁、安全保卫等配套服务，并增设了多部自动扶梯，以及客货两用电梯，公共洗手间等配套设施。此外，项目还将为商家搭建一个电子化商贸平台，方便商家开展网上贸易。同时我项目遵循国际领先的商品物流管理理念，对商品进行标准化的仓储及管理，实现商家仓储物流的低层本运作，建立符合商家需求的物流平台。
Q12曹安国际商城和海宁皮革城有什么不同？如何与他竞争？
2003年以来在海宁皮革城的主要消费群体是长三角”地区城市中高收入阶层，答：据调查表明。其中上海消费者占总数的60％以上，其次是杭州、宁波、苏州、绍兴、无锡等地的消费者。海宁皮革城距上海一个半小时车程，以皮衣经营为主。而我项目地处本市，交通、物流条件绝佳，同时，囊括了除皮衣以外的皮鞋、皮包、皮箱、皮沙发、皮装饰品及皮辅料等全部皮革制品，并增加轻纺、家饰家纺等，产品档次涵盖低中高端，以批零经销为主，与海宁皮革城形成错位经营，同时，项目还将引入国外中高端品牌皮具专卖店，配合项目内部景观步行街的建设，其购物气氛与休闲环境将超越海宁皮革城，相信越来越多的顾客将选择曹安国际商城来购物、休闲。
Q13政府对你项目如何看待？
曹安商贸城将成为集聚发展第三产业的空间载体，答：嘉定区区长金惠忠是这样描述的目标是要建造华东地区最大的商贸物流枢纽。其规划将使曹安商圈的辐射能量上升到更高层次。可以看出政府非常支持我项目的开发建设。其实曹安商贸区就是政府积极推动的一个地区性大型商业地产项目，上海市有关部门给予我项目极大的关爱和支持，征地、税收、公用设施配套，以及招商等方面，给予了多项优惠减免措施，保障项目的顺利开发与经营，同时在2005年度，曹安国际商城被上海商业经济协会评为“上海2005年十大最具发展前景商业地产金奖”和“上海2005年十大最具创新理念金奖”
还是卖经营权，Q14项目是卖产权。或者卖一部分，租一部分？
可能也会有一部分铺位租赁，答：项目初步考虑出售产权。但具体的租售方案还没有出台。项目的售价暂时还没有确定，但本项目制定价格根据两大原则：第一是市场行情和周边市场行情，第二是价格能使自营户和投资客户都有利润的上升的空间。如果您有意向，可先将您的联系方式留给我等我项目的租售方案出台后，会第一时间委派专人通知您。
何时开业？Q15曹安国际商城建设情况如何。
11月中旬开工，答：项目项目进度大致计划是这样的2005年8月底完成项目前期立项和审批工作。目前项目处在施工阶段；06年5月封顶，一期预期于06年底交房。
Q16曹安国际商城和上海国际鞋城是怎样的关系？双方有没有竞争冲突？
曹安国际商城和上海国际鞋城，答：双方之间是互补互利共赢的关系。上海腾昭置业发展有限公司的决策层是上海国际鞋城（C1/C2主要股东之一。作为曹安商贸区同期开发的两个项目，将联手共建以鞋类、皮具箱包、皮辅料等为主导的采购中心平台。两者的成功将促使曹安商贸区的能量快速升级。
立足于大曹安商区共赢的基础之上来决策整个经营业态定位的共同积极运作鞋城项目的同时，曹安国际商城的规划。适时灵活的调整业态组合比例，以期形成专业的皮革类相关产品、鞋业辅材轻纺产品为主的集现货批发、品牌展示、贸易办公、电子商务、会展服务、现代物流等众多现代化商贸功能于一体的专业市场。
Q17否可以进入商城经营餐饮业？
因为一些大中型餐饮在项目周边非常丰富，答：原则上我不考虑在商场做大型餐饮。为了满足经营商家需要，可能会考虑到为小型餐饮（用电类）和小型餐饮便民服务中心等相关设施。
但是围墙广告上却没有服装这个业态？Q18为什么上海国际鞋城与兆地国际金座都说你作服饰的市场。
这一说法，答：上海国际鞋城与兆地国际金座都说你作服饰的市场。也不知道他从哪里获取的信息，但正如您所说，整个的推广过程中，都是告知各位我做鞋业皮革主题，经过详细的与论证和大量客户积累。项目的主营业态鞋业皮革，现阶段我项目首期招商的产品是鞋业皮革为主。
Q19服装能不能进入商城经营？
从我刚才给您的项目的介绍可以看出项目经营主题。与鞋、皮革有关的如皮衣、皮帽是可以纳入这个经营范围的通过业态区分与规划使项目规模效应，答：原则上不能。为保证以后商场经营有序。
Q20鞋业的定位是否与上海国际鞋城冲突？
曹安国际商城弥补了上海在业态上的空白点，答：上海腾昭置业发展有限公司的决策层是上海国际鞋城（C1/C2主要股东之一。做到规模化效应，作为曹安商贸区最核心的项目，将引领曹安商贸区成为鞋业皮革采购中心，同时联手上海国际鞋城共建以皮鞋、皮具箱包、皮辅料等为主导的现代化采购平台。对上海整个鞋类市场作摸底调研的过程中发现，以兆地目前3万平米的体量作鞋，尚不能完全满足全上海的鞋类分销需求，仍然存在非常大市场空间，更何况上海是一个国际化的城市，项目建立起来的交易平台是引领全国、走向全世界、聚集鞋业、皮革等业台的积聚效应，做到买中国，卖世界的大交易平台。同时我业态特色上、业态档次上、业态品类上进行相互错位经营。共同营造大曹安商区。
Q21斜土路市场到底会不会搬到这边？
依据斜土路现在发展的状况，答：从上海城市的发展得功能定位来看。那里的发展空间的确有限，地处市中心，道路狭窄，物流不便。此外，由于受老城区原有建筑结构的影响，市场内部规划，以及户型结构远远都不能满足商户经营的需要，今年马上要拆迁的襄阳路市场就是个很好的例子。
都要到07年3月份开业，Q22上海国际鞋城比你早动工。真的会在07年上半年开业么？
请放心。工程方面我有一流的合作建筑单位，答：这点。有优秀合作团队，可以保质、保量的顺利完成。
基本上没有关于鞋业皮具的辅料市场和加工企业，Q23项目周边。市场能形成么？
上海是一个零售消费型巨大的市场，答：上海是全国经济、贸易、物流中心。七浦路的服装批发市场就是一个成功的说明。从上海市对上海产业结构调整，大力发展与提高第三产业，也是说明这一机会点。从鞋业流通渠道发展趋势来看，现在也是先有鞋业消费市场，流通市场，才后有相关的加工企业配套。而在目前综多商业板块中，唯有大曹安商区既有西北物流园区支撑，又有真如片区庞大的人流的支撑。同时周边众多专业市场商业沉淀，市场前景可想而知。其二我定位鞋的业态，也是经过充分的和科学的论证得出的结论，上海这块容量非常大，但目前还没有一个采购中心平台来填补，更是一个空白点。其次未来的专业市场更是强调便捷交通体系和物流体系。通过您对项目的解，更是让你信心十足。
那你不是也和他一样？Q24目前上海国际鞋城有3年8％的投资回报率。
更是体现我把市场做旺的决心和信心。关于投资回报率这方面，答：采取先招商后销售的策略。公司也会在近段出台相关的政策，届时我第一时间通知您。
万一买了商铺，Q25利富商都和好乐厚生经营状况不是很好。三年后成为冷市场怎么办？
同时离不开项目的战略定位和经营理念。公司的决策层将“共利共赢，答：一个市场的形成一方面需要时间的累积。给所有进驻和采购的商家与回报”思想全过程的贯穿于项目的开发、经营之中，这点从我曾经的项目“东方汽配城”也可以体现，从东方汽配城成功反映我项目的战略定位是基于长期的经营旺市考虑。采取先，以及大手笔运作城城合作联盟的经营思路，印证本项目将成为专业市场发展的典范，成为上海乃至长三角一个大平台，成为商家集会之地。
Q26商铺真的能保证不跌价么？
就连轻纺市场转铺（使用权）都要四五十万。这些说明商铺的价值。通过您对我项目的解，答：海宁、义乌通过市场经营与发展一个小型（9个平方）价值已经超过百万。这些担心都是没必要的
会给予优惠，Q28说如果是经营户来买铺的话。如何区别经营户和投资客户的不是只要有营业执照，那投资客户也能拿到这类证件呢？
会综合考虑各种情况和因素，答：公司出台这种措施。制订周密而完善的操作以区分和杜绝投资客冒充经营户购铺行为的营业执照只是一个方面，请您放心，一定会确保经营户利益，并且在开业出台一系列的优惠政策给予商户，保证项目圆满开业。
物流怎么办？说会拓宽马路，Q29这边交通不好。有政府的批文么？不要骗我
从层高复式空间、以及3楼部分仓储空间以及考虑的商户的物流配套方面，答：项目从规划之初。同时项目附近的西北物流园区的大物流的交通更是锦上添花。曹安路拓宽工程的实施是市政项目。拓宽后曹安路为本项目的交通带来更便捷的交通体现，真正成为车轮上商区。
Q30经营管理公司没什么名气？
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