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租赁商铺提前解约损失归谁？
&&日 10:44
　　我去年租了一个商铺，用来做餐厅。我投了很多钱装修，餐厅装修得非常漂亮，但是，现在因为和业主关系不好，而且商铺离居民区太近，被居民投诉，业主不能帮我协调政府部门的关系，只好解除合同。租金等其他问题都好解决，现在关键是装修损失怎么办？我要业主分担一部分，业主不肯，说合同没有约定。但是我认为装修是业主同意的，现在经营不下去，业主也有责任。这个损失不应当由我一个人承担。请问，我可以起诉业主吗？胜算有多大？
　　答疑嘉宾：
　　广东华安联合律师事务所律师陈敏：这类纠纷的处理结果受很多因素的影响，但来信中所述背景情况不是很清晰，我们不好直接回答，只能讲一个大致的原则。首先，要看合同是否有效。如果租赁商铺不是违章建筑，那么可以确定合同是有效的。有效合同中途解除，要看是否存在违约方，如果存在，由违约方赔偿装修损失。如果合同双方都无过错，双方要按公平原则分担装修损失。如果合同是无效的，合同双方要按照过错责任分担装修损失。再有一点，无论是合同无效，还是合同有效解除，可以完好拆除的装修部分，应当由你取走，无法拆除的部分，只要出租方同意利用的，出租方都要给你补偿。
来源：羊城晚报
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&&& 搜狐新韩线讯
日，韩国天团东方神起三名成员金在中、金俊秀、朴有天向法院提出诉讼，要求判决三人与SM公司所属协议失效。经历数月官司纠葛，在10月29日，首尔中央地方法院裁定SM与三人的13年合约片面无效，并判决三人可以暂时自由活动，不受到合约的限制。对此韩国SM公司举行记者会，对此临时判决表示抗诉。亦通过搜狐发表中文正式声明，全文如下：
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东方神起——目前左边三位成员已经解约
　& SM娱乐株式会社公文
　　1. 绪论
　　在此次临时处分申请诉讼的过程中，根据判决部门关于控制舆论报道这一要求，SM娱乐公司及郑允浩、沈昌珉两人并没有发表过任何言论。
　　尽管如此，还是涌现了许多通过各种渠道或对方法务代理人而持续出现的歪曲事实的报道，进而不断地掩盖了这件事情的本质。
　　这期间由于这些不实的媒体报道，让在韩国、日本、中国等地怀揣梦想辛劳工作的200多名SM娱乐公司工作人员和其家属们一直在饱受着煎熬，但承受最大痛苦的应该还是这次没有参与诉讼的两名成员，这两名成员所经历的和至今还在承受着的痛苦是无法用语言来形容的。因此，藉由这次临时处分申请结果公布的机会，我司特此澄清本事件的真相及表明两位成员的立场。
　　本次临时处分诉讼并非始于“不正当专属合约”、“侵犯人权”及“奴隶合同”，而是由化妆品事业引发金钱诱惑所导致的一场诉讼。
　　东方神起的五名成员考虑到过去各组合的大多数分歧都是出自经济收入不平衡的情况，故通过成员们的自愿申请，对个人活动所取得的收入由五名成员平均分配。而且在东方神起所活跃的五年时间内，成员们和公司之间一直维持着相互信任如亲人般友好的关系。
　　但是自从其中三名成员开始化妆品事业后，很多事情发生了变化。按照常理，正常的公司要与亚洲代表性艺人－东方神起洽谈合作，理所应当去通过公司来进行。但正因为他们采用了权宜之计，没有通过公司，私自找到了成员，循循善诱其中三名成员导致他们决定了自行投资，而另外的两名成员坚决不参与该项目的原因是因为该化妆品公司的沿革使人质疑，他们担心这会影响到作为亚洲明星的东方神起的形象。
　　从那时起，该三名成员与公司之间开始出现意见冲突，从而最终导致了本事件的发生。此后随着各种传闻的出现，这三名成员、另两位成员以及与公司之间的关系开始恶化，甚至还传出公司对成员们采取不平等待遇等传闻。部分传闻还声称我公司“安排给这两名成员特殊照顾，让他们出演电视剧，而对其他的三名成员给予不平等待遇”，而事实上从去年开始五名成员未来的个人活动计划就早已制定好，关于演戏方面，由金在中第一个出演的电视剧更是会大力宣传且即将播出，因此这些根本就是没有任何根据的谣言。
　　通过这些事情我们看到三名成员做出即使违反与公司签署的合约内容，违背一直以来与东方神起同一战线，同甘共苦的公司之间的诚信，只要能通过化妆品事来获取巨额，就可以为了他们获取利益这一本质性目的违反合约之事，同时为了掩盖这一事实而向公司提起了这次的诉讼。
　　其实因这次的决定，“东方神起”在国内外的活动也将变得不容乐观。而一直守护“东方神起”，坚守与公司之间合约与信义的另外两名无辜的成员，他们在经济上和精神上所受到的伤害是巨大的。我公司也一直希望提出诉讼的这三名成员能为了保护东方神起而回心转意，为此我们并没有采取任何对外的应对措施，一直在耐心等待。而在相同的合约条件下没有参与这次诉讼的两名成员则为了守护东方神起，直到诉讼结果出来都在保持着沉默。但诉讼结果公布后，对这两名成员要坚守合同与信义的立场进行误导的报道和传闻却始终没有停息。
　　出于这个原因，我公司为了保护这两名成员不受双重甚至更多的痛苦，决定发布公文澄清这次事件的经过以及导致事件发生的根本原因，并发表本公司的官方立场与今后将要采取的建设性措施及对策。
2. 这次临时处分申请之发生原由及背后真相/我公司的官方立场
　　2008年12月，三名成员向我公司金英敏社长咨询他们能不能为一家公司进行投资。对此金英敏社长表示，“有可能要对该公司负起一定的法律责任，最好避免担任理事等职务；另外，如果该公司想使用艺人肖像等进行事业宣传等，为了避免不必要的问题发生，尽量不要触及涉及用东方神起肖像权的事物等，倘若出现这类问题时，一定要立即通知公司”。而成员们回答道“只是单纯的金钱投资，所以不会有任何其他问题的发生”。
　　之后，于日，三名成员告知公司将前往中国度假。但事实上,他们却是去到中国出席了该化妆品公司的中国法人投资说明会，并进行了拍照且参加了抽奖活动。这些照片被网友上传到中国各大门户网站，公司这时才得以了解三人此行的目的。且该化妆品公司在自己的官方网站上明确写出这三名成员为中国公司的理事，甚至还得知他们还使用着印有理事职位的名片。
　　在这种情况下，东方神起的部分成员还要求公司上调合同约的收入分配比率。而公司接纳了他们大部分的要求及条件，并上调了收益分配比率，且经过双方协商，重新修订了合约，明确附加上这一上调且追溯适用于过去发生收益部分的条件。对此成员们也相当满意，他们表示对公司的情意和信赖比以往更加深厚了。今年4月份，结束在中国南京演出后的聚会上，他们还对同公司的后辈组合成员及很多工作人员表示
“SM公司真的是很好的公司，我们一直都很感激公司，今后也会一如既往地继续努力工作” 。
　　而在这期间三名成员的家属已在韩国开办了该化妆品公司的代理店，并利用三名成员直接或间接地进行化妆品广告，开始销售该化妆品，这些内容上也纷纷被上传到各种互联网的歌迷网站和博客上。
　　2009年5月，日本有一歌迷向AVEX的客服中心投诉，提出该化妆品公司日本营销法人所举办“凡购买该化妆品的前五十名消费者将获得与东方神起共同就餐机会”之商业活动是否属于诈骗行为的疑问，进而我公司从AVEX处接到要求我司确认事实的联络。随后我司金英敏社长会见了这三名成员并询问了相关问题。三名成员表示他们从化妆品公司收取销售额的5%作为税金，对此金英敏社长立马表示该情况不属于单纯的金钱投资，并再三要求成员们出示与该化妆品公司间的相关合约。
　　我司认为:
成员们参与的化妆品事业，在直接或间接利用东方神起的形象进行宣传活动时确实存在问题，但是我司更担心的是这些直接或间接的宣传行为会有损东方神起的公众形象，倘若在日本和中国发生与该化妆品事业相关的问题时，那么经过长期苦心经营而树立的最高的组合地位及形象、名誉都会受到毁灭性的打击而无法挽回。为此公司希望通过确认合约内容来预防今后可能会发生重大问题的条款，进而保护成员们的利益。但是三名成员拒绝公开合同内容，更没有为消除公司对这一事业投资的忧虑做出任何努力。
　　六月初，某大型化妆品品牌希望邀请东方神起担任韩国和中国地区的广告模特。我司认为比起参与不明正体的化妆品投资事业，接受这家已具备相当高知名度及收入保障的公司的广告会更有益于东方神起在亚洲的形象及整体发展。但三名成员为了保障他们自己的化妆品事业，拒绝出演该广告，并在六月末向我公司提交专属合同无效的内容证明，且于7月末提交了有关停止专属合约效力的临时处分申请。
　　这一切都是在短短两三个月内发生的事情。
　　关于这些事实背后的真相，没有参与诉讼的两名成员和他们的父母都非常了解。对这次事件的正确背景和事实，他们也做出了如下陈述。
　　附郑允浩、沈昌珉家属确认函
　　以上内容均为我公司和两名成员及他们的父母所了解到的本案的实质及真相。无论是谁,不管是想通过舆论报道来掩盖事实也好，还是该化妆品公司以名誉诽谤起诉我公司社长也罢，这些事实和真相永远都不会改变。
　　追究这次用所谓的“人权”、“奴隶合同”的言辞包装起来的事件本质，简直就是向国民上演的一出闹剧。
　　因为这样的欺诈行为，艰难树立起来的“东方神起”形象最终会濒临崩溃。我公司也将因此受到巨大的经济损失，公司的名誉和形象也将受到影响。且今后我司与任何海外公司签订合约或进军海外市场时都将会受到各种阻碍。
　　我司作为韩国KOSDAQ上市公司，为了保护公司及股东的权益，也为了保护在韩国、日本、中国及海外等地每天辛劳工作的所有工作人员及善良的公司旗下艺人们，同时为了弥补因临时处分申请而发生且即将发生的损失，我司今后不仅将对临时处分提出异议申请，还会迅速、强有力地采取本案上诉、损失索赔等所有可行的法律措施。另外我司还将对因该化妆品公司和化妆品事业所带来的损失采取应有的法律手段以求挽回。
3. 合同中最主要的争议点
　　我司认为这次的临时处分，是完全在没有考虑导致事件分歧的核心原因和本质的情况下做出的决定。
　　这次的临时处分将会使我公司及整个演艺圈陷入一场混乱之中。通过对艺人的长期投资和精心培养成功造就的韩流现象，甚至整个演艺产业体制也会因此而濒临崩溃。
　　因此，我公司准备通过对临时处分的异议申请及上诉本案，采取积极的对应措施。
　　这次的临时处分只是允许三名成员在本案诉讼判决之前，可以暂时进行个人活动而已。并非承认三名成员享有作为东方神起成员时的权利。因此，三名成员在以东方神起的身份进行活动时，必须严格遵守与SM娱乐公司签署的专属合约内容，且因这些活动获得的收益分配也应按照当前专属合约的标准来进行操作。
　　这次的临时处分将导致东方神起今后的活动受到严重制约，由此我公司受到的各种损失将在日后通过申请损害赔偿等法律手段进行索赔。
　　1) 关于合约期
　　这次的临时处分申请中，三名成员主张专属合约期时间太长。但是相信他们也不可否认的是，当初在探讨合约内容时表明的为了进军海外市场、获得成功和发展的前提下，成员们及他们的父母一直主动要求并配合合约更新的这一事实。
　　众所周知，我公司从H.O.T开始便着手进军海外市场，到S.E.S.阶段时已在积极开拓海外市场了。
　　S.E.S.进军日本的初期阶段，当时的日本经纪公司就已普遍要求将合约期定为5年至7年，这也是为了确保在合约期内投资不受损失而采取的措施，这也是与日本公司合作的基本模式。
　　此后，在开始为宝儿进军日本做企划时，为了提高投资效益，也考虑到与当地经纪公司的合约期限，而与与宝儿签署了为期10年合约。宝儿正是与日本最大规模的经纪公司AVEX签署合约之后，成功登上日本主流音乐市场排行榜宝座，时间长达八年之久，获得了史无前例的辉煌成绩。
　　东方神起在最初的企划期间就已计划要将其打造成为一支在韩国、在日本、中国乃至整个亚洲市场的顶级艺人。五名成员与他们的父母都一并认同了这个远大的理想和发展前景，这才在当初的原有的10年合约基础上再加上了3年的时间且更新了合约。在签署更新的合约时，成员们和他们的父母都充分考虑到了东方神起将来的发展计划和目标——成为一支全方位都顶尖的组合、以及从公司获得长期的支援、开拓海外市场、得到持续稳定的投资保障等各种因素，并欣然同意签署的更新合约。五名成员的父母们确实都全部在场，且对上述内容进行了充分的讨论，表示认同后才签署的。
　　因此，我公司在经营倍加艰难的情境下，为了东方神起能顺利进军日本市场，投入了超过40亿元的巨额投资，而5年之后的现在，才逐渐开始在日本市场得到了真正意义上的回报。
　　如果不考虑这些事实背景，不去理解在签约过程中我公司和成员们所达成的共同价值观和目标，只一味去关注13年这一数字得出合约内容不当的结论是不恰当的。
　　2) 关于损害赔偿条款
　　三名成员主张损害赔偿条款所涉及金额过多，这是不合理的。
　　关于损害赔偿条款，早在2002年7月就已由公正交易委员会和高等法院进行判决并进行了实施，于2007年将当时的公正交易委员会条款制度科上调到小委员会之后，再根据市政劝告内容对合同的起点和损害赔偿条款进行过的相应的改正，而2008年4月，通过与公正交易委员会的条款制度科及服务竞争科之间的协商，对其他合同条款也进行过全面修订，从而最终完成。
　　综上所述，我公司通过与公正交易委员会的协商，针对包括损害赔偿条款在内的合同条款进行过多次修改，东方神起的合约内容也反映了这些修改内容，也进行过了数次的修正及改善。
　　3) 关于不公正待遇
　　三名成员主张公司给予他们不公正待遇，但实际上只是在不断重复公司对他们的利益分配不均、不透明，也无法拿出其他不公正待遇的例子。一直以来，三名成员在向媒体提及时都反映出我公司好像在故意隐瞒销售额进行欺诈行为，但是任何一个有常识的人都会想到我公司作为在韩国KOSDAQ的上市公司，是不可能隐瞒销售额、弄虚作假的。故之后，在法院公布的资料中可以再次证明这一事实。
　　现代社会，猖狂的不法下载行为导致了音乐唱片市场的日益萧条，持续出现赤字。在如此恶劣的经营环境中，我公司仍然为东方神起支付了110亿元的现金收益分配，在2009年2月签署变更合约时，更是大幅度提高了收益分配比例，并决定该标准适用于2008年下半年第4张专辑《Mirotic》发行后的销售额分配中，以保障每个成员的利益。也就是说，这不存在任何不公正待遇的客观事实，与之相反反，我公司为东方神起投入了大量的资金，并给予了最高的待遇。
4. 今后对于东方神起的规划
　　通过这次临时处分的判决，三名成员可以进行个别活动，但是作为以东方神起之名进行的活动必须通过我公司方可进行。我司预计在明年春天开展东方神起回归韩国乐坛的计划。
　　为了准备这一计划，我公司要求三名成员在10日之后的11月12日之前对此作出答复。具体事宜请与目前仍负责东方神起经纪活动的我司经纪人联系。
5. 今后我公司的改善对策
　　我公司分别于2002年、2007年、2008年，根据公正交易委员会的改正措施及劝告内容，针对包括损害赔偿规定和合同期间在内的专属合约内容，进行过相应的修订。经过三次修改后的合约，如果被人称为“侵犯人权”、“奴隶合同”、“反社会合约”的话，不是在本案裁决中、而是由于临时处分申请而失去一定效力的话，那么通过一个企业的投资，辛辛苦苦积累起来的演艺事业基础、以及整个韩流效应都将可能瞬间销毁。从社会普遍价值观念来讲，如果法律承认这种成功之后打着“侵犯人权”旗号，满足“极端私欲”、“背信弃义”的行为，那将会毁掉整个社会的价值观，导致发生不可想象的后果。
　　我公司成功地为东方神起开拓了日本市场，在之后的5年时间内营业损失累积超过了70亿元，但还是仍然坚持不懈地为东方神起进行投资和培养，现如今终于将他们推上了日本演艺圈顶峰，获得了史无前例的辉煌成绩，但是我们公司却在“侵犯人权”“奴隶合同”等言辞的报道下被众人所误会。试问，这种私欲能够得到满足，那企业的权利与名誉、以及投资者们的利益，难道就可以忽略不计吗？
　　按道理来说，合约自由和诚实守信的原则在投资且获得巨大成功后也应得到保障。我公司的专属合约，是数年来基于对公正交易委员会业界的理解和努力以及根据我公司基本情况而制定的合同，同时也是在艺人的自由意愿下与自己的父母或监护人一并在场时签署的合约。它是根据从共同打造韩流文化的过程中所汲取的宝贵经验，也为了更大规模地投资和进军海外市场去不断进行修正和补充最终完成的。虽说是临时处分，但如果这样的合约内容在某一部分得不到肯定，如果这种在本着相互信任的原则下遵守的最根本的合约关系都得不到肯定的话，试问还有什么文化企业能够生存下去呢？
　　在得到当事人的同意和自由意愿之下签署的合同，若在当事人成功之后便被全盘否认，那么整个演艺圈事业都将出现麻痹瘫痪。一份合同应该根据合约自由的原则来自由制定和签署。但是如果每个相关部门有各自不同的解释，根据对法律的不同理解而做出不同的结论，那么就会不断出现有人在成名之后、以任何理由和借口去试图摆脱合约内容的现象。生存于各国间都在激烈竞争的国际文化市场，原本就需要巨大投资的韩流文化产业即将要失去大批的投资者和资金。
　　我公司认为，应该要制定一种合约标准，让签署合约的双方从合约的开始到终止都根据此标准来获得法律保障。如果合同不能按照这种标准去制定的话，演艺圈的混乱状态还会持续下去，对此，我公司担忧整个国家的文化产业和韩流现象也会因此随之消失毁灭。
　　我们SM公司作为娱乐行业的的领头企业，对于满怀信赖与喜爱，为拓展更广阔的发展前景以及形成韩流文化而共同努力过的艺人们、以及东方神起的其他两名成员，我们有义务去保护他们的名誉和利益。为了避免公众误认为他们跟此次申请临时处分的三名成员为同一立场，也为了避免日后还有诸如此类因专属合约而出现分歧，导致公司和艺人的名誉再次受损的情况发生，同时也为了避免其他问题的发生，我们提议如下的建设性方案。
　　我公司认为包括我公司在内的演艺产业、以及相关政府部门如文化体育观光部、公正交易委员会、学界、国会等立法机关能共同进行协商，立法制定全新的专属合约标准、或制定由公证机关认证且具有法律效应的合约标准。我公司将会积极参与这一活动。
　　在这些新的专属合约标准通过真正立法后，我公司将严格遵循这一内容，重新制定所有艺人的合约。我们会更加专心地培养出更多超越亚洲、走向世界舞台的顶级艺人，为促进韩国文化产业更加顺利发展，通过韩流文化为韩国的经济增值以及提升国家形象等方面而竭尽所能，全力以赴的。（文/SM娱乐株式会社）
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