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【精品】商业银行房地产信贷的风险分析
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四川房地产开发贷款项目评估报告
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淘豆网网友近日为您收集整理了关于（报告）房地产贷款项目评估报告的文档，希望对您的工作和学习有所帮助。以下是文档介绍：（报告）房地产贷款项目评估报告 1某房地产开发贷款项目评估报告报告摘要本报告是一份房地产开发贷款项目评估报告。报告通过对借款人、项目、市场、筹资、财务、贷款风险的评价得出项目投资计划可行,财务评价符合贷款要求的结论。成都精至诚房地产评估有限责任公司房地产开发贷款评估报告项目名称:“××××”项目企业名称:四川××房地产有限公司评估单位:成都精至诚房地产评估有限责任公司二ΟΟ二年十一月二十九日目录第一章概要一、借款人评价二、项目评价三、市场评价四、投资筹资评价五、财务评价六、贷款风险评价七、评估结论2第二章借款人评价一、借款人概况二、经营者素质及管理水平三、信用状况评价四、资产负债分析五、盈利能力及资产运用效率六、现金流量分析七、信用状况评价八、企业前景评价第三章项目建设条件评价一、项目建设的必要性二、项目建设内容、规模和建设三、项目实施进程评价四、项目建设条件评价五、设计单位资质评价六、施工、监理单位资质评价七、环境保护评价第四章市场评估一、市场供求状况及其发展趋势分析二、城东房地产市场分析三、市场定位分析四、市场预测分析五、(来源：淘豆网[/p-7173354.html])项目分析3第五章投资估算和筹资评价一、投资估算二、投资来源及筹资评价三、项目投资计划评价四、有关说明第六章偿债能力评估一、项目财务效益预测二、项目财务现金流量分析三、资金来源与运用分析四、项目偿债能力评估五、项目敏感性分析第七章贷款风险与效应评价一、定量分析二、定性分析三、贷款担保评价第一章概要根据四川××房地产有限公司开发“××××”工程申请贷款的需要,经工行×××支行初审,并报工行×分行营业部住房信贷处研究决定,组成评估小组,于 2002 年 11 月 24 日对该项目进行全面评估(评估基准日确定为 2002 年 9 月 30 日)。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案,参照工行“房地产开发贷款评估办法”的要求,评估组采用必要的评估程序,通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论,并于 2002 年 11 月 29 日完成评估工(来源：淘豆网[/p-7173354.html])作。现将评估报告简要概述如下:4一、借款人评价四川××房地产有限公司(以下简称四川××)成立于 1999 年 7 月 22 日,是××××集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表×××,注册资本 2000 万元,分别由××××集团股份有限公司投资 1800 万元和××××房地产有限公司投资 200 万元构成;公司主营房地产开发,具有房地产三级开发资质。2001 年 1 月起正式进行“××××”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。在近 1 年的销售时间里,在成都市激烈的市场竞争中,“××× ×”业已取得近 2.5 亿元的销售佳绩,实际到帐销售收入为 15848.89 元。截止 2002 年 9 月,公司资产总额为 21335万(来源：淘豆网[/p-7173354.html])元,负债总额为 13482 万元,所有者权益为 7852 万元。四川××在工行×××支行开有一般结算帐户。截止 2002 年 9 月 30 日,在工行×××支行存款余额为 557 万元;公司借款余额 9000万元,其中工行×××支行借款 7000 万元,中行××支行借款 2000 万元,均按时付息,无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录,2002 年经工行×分行审核评定信用等级为未评级。通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析,得出以下结论:企业所有者权益呈现增长趋势,自身积累增加,对负债的依赖程度减小,有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。二、项目评价“××××”居住小区项目,位于成都市东南部锦江区××乡永兴村三、四组(×××村)二环路内侧×(来源：淘豆网[/p-7173354.html])××米,地理位置优越,交通便利。该项目总占地 163,648 平方米(含代征地 41,024 平方米),建筑总面积 116,092 平方米,其中:商品住宅 111,162 平方米(可销售面积 95,118平方米,赠送面积 16,044 平方米),会所 2,820 平方米,幼儿园 1,490 平方米,配套用房620 平方米。项目规划设计有 52 幢住宅楼和配套建筑,住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅,面积在 160 平方米到 298 平方米之间,共 403 套,其中联排别墅 319 套、复式别墅 84 套。项目容积率 0.95,绿化率 53%。5项目各项报批手续齐备,建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质。小区于 2001年 8 月全面开工,截止 2002 年 11 月已完成 52 栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装;游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中,预计在 2002 年 12月完工交房。三、市场评价根据企业提供的资料,“×&(来源：淘豆网[/p-7173354.html])#215;××”项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区,该项目具有地理位置优越,小区环境别具一格等优越性,同时存在小区内车位比不足,定位较高,销售不容乐观等劣势。通过选取交易实例进行分析,得出联排别墅平均售价 5391 元/ m2,复式别墅平均售价 4183 元/ m2。本项目可实现销售收入联排别墅 43466.61 万元,复式别墅6061.17 万元,预计可实现销售收入 49527.78 万元。四、投资筹资评价根据企业提供的经规划局批准的总平方案,参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及成都市同类建设项目经济技术标准,并结合项目自身情况,经测算该项目总投资 40573.09万元,其中项目开发成本(土地、房屋开发费及其他)35679.20 万元,开发费用(财务费用、管理费用、销售费用) 4893.89 万元。经评定单方成本为 3494.91 元/平方米;其中:土地1489.04 元/平方米、前期工程费 68.30 元/平方米,房屋开发费为 1327.16 元/平方米、费(来源：淘豆网[/p-7173354.html])税(主要为综合报建费、集资费)140.85 元/平方米、期间费用 421.55 元/平方米,其他费用 8.19 元/平方米,不可预见费 39.82 元/平方米。企业自筹资金 12478.55 万元,工行土地储备贷款 7000 万元(到期××集团代还,详见附件:××集团承诺函,截止 2002 年 11 月末,已归还 1100 万元),中行流动资金贷款 2000万元(2003 年到期),向工行新增房地产开发贷款 5383.08 万元,销售滚动投入 13711.46万元。企业自筹资金占总投资的 30.76%,符合规定的贷款要求,截止评估基准日,该项目已投入资金为 29229.93 万元。6五、财务评价经过评估测算,该项目的各项盈利能力指标测算结果如下:(详见评估主表 4 项目财务现金流量表)1、项目建成后将实现净利润 4108.17 万元;2、内部投资收益率:按全部投资计为 26.77%;3、财务净现值(还原利率 10%):按全部投资计为 3341.04 万元(来源：淘豆网[/p-7173354.html]);4、动态投资回收期(还原利率 10%):按全部投资计为 2.03 年;由以上可以看出,该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率(设定的基准收益率为 10%),财务净现值大于零,说明该项目在计算期内按×行财务评价标准可行。六、贷款风险评价通过定性及定量分析,项目财务抗风险能力较强。通过定量计算,本项目风险等级为 AA 级,贷款项目综合风险度为 0.25,低于风险度 0.6的界限值。该公司向×行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保,经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析,担保方××××集团股份有限公司 2001 年所有者权益为 16.8 亿元,其中未分配利润为 2.87 亿元,对外担保为 1.9 亿元,且全部为集团内部担保。财务状况良好,担保方式可行。七、评估结论评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算,筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算,认为:“&#(来源：淘豆网[/p-7173354.html])215;×××”项目建设条件具备,目前,土建已完成90%,景观已完成 40%,投资计划可行,财务评价符合贷款要求,项目被评为 AA 级,具有一定的抗风险能力,该公司向× 行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保,经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析,担保方××××集团股份有限公司 2001 年所有者权益7为 16.8 亿元,其中未分配利润为 2.87 亿元,财务状况良好,担保方式可行。由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险,应对项目资金专款专用,对房屋开发及销售回笼资金全程监控,做好贷后管理工作。第二章借款人评价一、借款人概况并通过了“四川××房地产有限公司(以下简称四川××)成立于 1999 年 7 月 22 日,是××××集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表&#21(来源：淘豆网[/p-7173354.html])5;××,注册资本 2000 万元,分别由××××集团股份有限公司投资 1800 万元和××××房地产有限公司投资 200 万元构成;该公司主营房地产开发,具有房地产三级开发资质。四川××房地产有限公司在成立之初就严格管理,建立了一整套严格的管理制度。作为××××集团有限公司开拓中国西部市场的桥头堡,四川× ×在最初的两年主要代表集团从事战略性工作,包括市场考察,战略咨询等,没有实际操作项目。该公司于 2001 年 1 月起正式进行“××××”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。“××××”于 2001 年 8 月正式开发,2001年 12 月 8 日正式开盘发售,在近 1 年的销售时间里,在成都市激烈的市场竞争中,“×&#(来源：淘豆网[/p-7173354.html])215;××”业已取得近 2.5 亿元的销售佳绩。售房率已接近 50%。开盘以来,“××××”已获得 2001 年度“成都市 10 大金奖楼盘”和“群众最喜爱的楼盘”等荣誉亚太村生态住宅小区”的评审、2002 年 6 月份在由建设部主办的 2002 年中国住宅创新夺标评选中,获“创新示范楼盘”综合大奖。二、经营者素质及管理水平四川××房地产有限公司产权明晰,制度完善,对内对外经济关系清晰,无对外投资和诉讼等法律事宜。公司下设工程部、配套部、开发部、销售部、策划部、行政部和财务部 7 个部门;现有正式职工 34 人,其中博士 1 人,硕士 5 人,本科 24 人,大专 4 人;具有高级职8称 4 人,中初级职称 28 人,公司人员配置优势明显,素质较高,具有一定的专业技术水平。四川××房地产有限公司主要领导人基本情况如下:法人代表:×××,男,39 岁,硕士。总经理:×××,男,39 岁,硕士。副总经理:××,男,47 岁,博士。财务部经理:×××,男,28 岁。三、信用状况评价该公司在工行×××支行开有一般结算帐户。截止 2002 年 9 月末,该公司在工行×××支行存款余额为 557 万元;公司借款余额 9000 万元,其中工行×××支行借款 7000 万元,中行××支行借款 2000 万元,均按时付息,无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录,经省分行审核评定其 2002 年度信用等级为未评级。四、资产负债分析:企业财务状况详见附件企业的资产负债表。公司的资产负债状况及主要经济指标如下表:资产负债及偿债能力指标简表(单位:万元)项目 2000 年 2001 年 2002 年 9 月总资产
21335总负债
13482流动资产
21172流动负债 0 所有者权益 529资产负债率(%) 88% 94% 63%流动比率(%) 255% 157%速动比率(%) 112% 77%(一)、资产负债趋势分析:下表是企业近三年资产负债变化趋势(与上一年比较):资产负债横向变动趋势表(单位:万元)项目 2000 年 2001 年 2002 年 9 月资产增长绝对数
-5463增长百分比 2686% 57% -20%负债增长绝对数
-11960增长百分比 % -47%权益增长绝对数 96增长百分比 233% -32% 479%从上表可以看出该企业 2000 年、2001 年总资产增长很快,2000 年末比 1999 年末增长了
年较 2000 年末增长了 57%,2002 年 9 月总资产较 2001 年下降 20%,负债较同期下降 47%,主要是该公司 2000 年 4 月代××××集团在成都建行贷款 15000 万元,投入“××花园”开发项目,2002 年 3 月集团将“××花园”的股份转让给了合作方,提前收回投资,归还了成都建行的 15000 万元贷款。因此该企业 2002 年 9 月的负债较同期减少 11960 万元,减少 47%,相应的减少资产 5463 万元,减少 20%。由于资产减少的比例小于负债减少的比例,因此企业所有者权益呈现增长趋势,企业的财务状况越来越好,净资产的增加,说明企业自身积累增加,对负债的依赖程度减小。(二)、资产负债比例分析项目 2000 年 2001 年 2002 年 9 月10资产负债率(%) 88% 94% 63%利息保障倍数 0 -1.22 13.7流动比率(%) 255% 157%速动比率(%) 112% 77%资产负债率 2000 年是 88%,2001 年是 94%,2002 年 9 月是 63%,由此可以看出,企业的资产负债率到评估日已经处于一个良好的水平,低于平均值 79.7%。企业的流动比率2001 年是 255%,2002 年 9 月是 157%,虽然 2002 年较 2001 年有所下降,但仍然属较好水平,趋于良好值的 165.9%。企业的速动比率 2001 年是 112%,2002 年 9 月是 77%,虽然 2002 年较 2001 年有所下降,但仍然属较好水平,趋于良好值 87.2%。因此企业的长期和短期偿债能力较强,有较强的举债能力,由于企业 2002 年资产负债率较低,盈利能力大幅提高,因而利息保障倍数 2002 年 9 月是 13.7,较平均值 1.6 高出 12.1 倍,说明企业有较强的付息能力。(三)、资产负债增减变化原因分析:通过对企业近三年的资产负债变动的分析,对其变动较大的科目列举如下:近三年企业资产负债简表单位:万元项目 2000 年 2001 年 2002 年 9 月项目 2000 年 2001 年 2002 年 9 月总资产
21335 总负债
13482一、流动资产
21172 一、流动负债 0 其中:货币资金 421 497 2241 其中短期借款 0 应收帐款 0 0 7759 应付帐款 0 0 2短期投资 0 0 0 其他应付 0 其他应收款
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