年底将至 提前还房贷要合计好
| 来源 ：地产中国网 | 作者：
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　眼下，马上要到年底了，每年的这个时候，&房奴&们都要合计是否提前还贷的问题，今年年内有两次降息，与往年不同。另外，从明年开始，房贷将执行降息后的利率，房贷利率更&便宜&了，是否提前还贷更需要好好琢磨。
　看看闲置资金收益
　通常，我们在决定提前偿还房贷前，要考虑两个问题，第一，能否找到投资收益率超过房贷利率的投资品;第二，未来我们还有借钱的需求没有，借钱可能的利率会比现在的房贷更高吗?
　利率方面，受银行资金成本上升的影响，7折房贷基本销声匿迹，8.5折房贷也在减少，未来房贷利率上浮的比例还会增加，或许未来能借到1.1倍房贷就算幸运的了，以前急于偿还房贷的人，现在来看不是吃亏很多?也许，继续观察一段时间，看看自己的资金需求，看看投资市场的机会，比匆忙提前还贷更稳妥。银行人士提醒，原先享受7折利率的贷款就不必急于还款。目前5年期存款利率已经达到5.5%，而之前享受7折利率的房贷即使按7.05%的标准算也仅为4.935%，两者相差0.565个百分点之多，&如果还掉就再也借不到7折利率的贷款了，现在首套房贷利率都要上浮10%左右。&
　缩短期限减少利息支出
　提前还贷要算好账，因为不是所有的提前贷款都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还贷的意义就不大。此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不足减少每月还款额度。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了，而且，在降息过程中往往短期贷款下降的幅度更大。
　据多家银行反馈，目前提前还款的苗头已经显现，其中大数多人不善理财，提前还贷就是&求稳&心理。
　因此理财师建议，有折扣房贷可以不考虑提前还，闲置资金可以用来投资货币基金，或者银行短期理财产品，一样可以降低房贷利息成本。
　等额本息中期不合适
　目前，房贷还款分为等额本息和等额本金两种。对于等额本息还款的贷款人而言，由于等额本息的还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，如果借款人已还款到中期，已偿还了大部分的利息，房贷提前还款则还的是本金，因此意义有限。
　等额本金是将贷款额总额平分的成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还，节省的利息并不多。
　要充分利用公积金
　一般公积金贷款是要求公积金正常连续缴纳满一年。对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言，可以考虑适当提前偿还一部分房贷，但不必全部偿还，因为一旦房贷全部偿还后，每月的公积金就没有利用的空间了。按照现有的公积金政策，在职工人除购房等情况外，是无法提前支取的，考虑到现在的房屋限购政策，大部分人不太可能多次购房，因此大家公积金提前支取的可能性不大，还不如每月可以冲还房贷，使其发挥更大的效率，也使得自己的现金流更为充裕。
多城楼盘打折促销 房地产去泡沫化引发连锁反应
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年底前该不该提前还房贷 提醒：还房贷要细算账
又快近年底，每年这个时候，房贷一族都要琢磨琢磨是不是要提前还贷。今年考虑是否提前还贷，与往年不同，因为今年年内有两次降息，明年开始，房贷将执行降息后的利率，房贷利率更“便宜”了，是否提前还贷更需要好好合计合计。
　　又快近年底，每年这个时候，房贷一族都要琢磨琢磨是不是要提前还贷。今年考虑是否提前还贷，与往年不同，因为今年年内有两次降息，明年开始，房贷将执行降息后的利率，房贷利率更“便宜”了，是否提前还贷更需要好好合计合计。 　　要看闲置资金收益　　通常，我们在决定提前偿还房贷前，要考虑两个问题，第一，我们能否找到投资收益率超过房贷利率的投资品；第二，未来我们还有借钱的需求没有，借钱可能的利率会比现在的房贷更高吗？　　利率方面，受银行资金成本上升的影响，7折房贷基本销声匿迹，8.5折房贷也在减少，未来房贷利率上浮的比例还会增加，或许未来能借到1.1倍房贷就算幸运的了，以前急于偿还房贷的人，现在来看不是吃亏很多？也许，继续观察一段时间，看看自己的资金需求，看看投资市场的机会，比匆忙提前还贷更稳妥。银行人士提醒，原先享受7折利率的贷款就不必急于还款。目前5年期存款利率已经达到5.5%，而之前享受7折利率的房贷即使按7.05%的标准算也仅为4.935%，两者相差0.565个百分点之多，“如果还掉就再也借不到7折利率的贷款了，现在首套房贷利率都要上浮10%左右。”　　缩短期限减少利息支出　　提前还贷要算好账，因为不是所有的提前贷款都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还贷的意义就不大。此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不足减少每月还款额度。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了，而且，在降息过程中往往短期贷款下降的幅度更大。　　据多家银行反馈，目前提前还款的苗头已经显现，其中大数多人不善理财，提前还贷就是“求稳”心理。　　因此理财师建议，有折扣房贷可以不考虑提前还，闲置资金可以用来投资货币基金，或者银行短期理财产品，一样可以降低房贷利息成本。　　等额本息中期不合适　　目前，房贷还款分为等额本息和等额本金两种。对于等额本息还款的贷款人而言，由于等额本息的还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，如果借款人已还款到中期，已偿还了大部分的利息，房贷提前还款则还的是本金，因此意义有限。　　等额本金是将贷款额总额平分的成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还，节省的利息并不多。　　要充分利用公积金　　一般公积金贷款是要求公积金正常连续缴纳满一年。对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言，可以考虑适当提前偿还一部分房贷，但不必全部偿还，因为一旦房贷全部偿还后，每月的公积金就没有利用的空间了。按照现有的公积金政策，在职工人除购房等情况外，是无法提前支取的，考虑到现在的房屋限购政策，大部分人不太可能多次购房，因此大家公积金提前支取的可能性不大，还不如每月可以冲还房贷，使其发挥更大的效率，也使得自己的现金流更为充裕。
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怎样才能更省钱？ 20万元提前还房贷的算术题
　　30岁出头的陈先生，于2006年1月购买了一套二手房，当时总价为50万，首付四成，剩余30万元采取10年期商业贷款。今年底，陈先生和妻子通过三年的积蓄，银行里已有20万元的活期存款。
　　陈先生很想知道，在如今的低利率时代，存银行里肯定不划算。但怎么安排这笔资金呢？是否可以提前还房贷？(为了让更多的消费者能结合自身作出科学的理财规划，我们将案例分为等额本金和等额本息两种方式计算)
　　计算一：等额本金还款方式
　　假设当时贷款利率水平是6.12%，八五折的利率优惠后为5.202%，经计算，陈先生月本金还款额为2500元，截至2009年1月，贷款余额为24万元。现行贷款利率为6.12%，八五折的利率优惠后为5.202%，若未来此利率不变，那么陈先生未来8年，将需要支付51184.02万元的利息。
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　　假设一，现在陈先生考虑提前还贷10万，剩下部分贷款采取月还本金额减少，时间不变处理，那么陈先生未来8年需要支出的利息为29847.34元。陈先生将因为提前还贷而少还21336.68元。
　　而陈先生剩余的10万元，存银行活期，属于定活两便，享受的利息收益为12096元(不考虑利息累进)。于是，此组合陈先生获得的是33432万元的可能收益。若剩余10万进行投资，假设年均收益率为5%，则收益可能为47745元，那么组合获得将是70205元的可能收益。
　　假设二，陈先生灵活动用20万活期存款进行投资，假设年均收益率为5%，那么未来8年，陈先生可能的收益为95491元。因此，在基于年均收益率能有5%的假设，建议陈先生不必采取提前还房贷的方式。
　　但是，如果对于未来能否有年均5%的收益，存在一定的不确定性，所以提前还贷不失为一种理想的选择方式。
　　计算二：等额本息还款方式
　　假设当时贷款利率水平是6.12%，八五折的利率优惠后为5.202%，经计算，陈先生月还款额为3211.67元，为方便计算，假设2006年到现在利率不变，那么截至2009年1月，贷款余额为251770元。
　　现行贷款利率为6.12%(巧合，刚好和2006年那时候同个水平)，八五折的利率优惠后为5.202%，若未来此利率不变，那么陈先生未来8年，将需要支付56549.24万元的利息。
　　假设一，现在陈先生考虑提前还贷10万，剩下部分贷款采取月还本金额减少，时间不变处理，那么陈先生未来8年需要支出的利息为34088.44元。那么陈先生将因为提前还贷而少还22460.8元。而陈先生剩余的10万元，存银行活期，属于定活两便，享受的利息收益为12096元(不考虑利息累进)。于是，此组合陈先生获得的是34556万元的可能收益。
　　若剩余10万进行投资，假设年均收益率为5%，则收益可能为47745元，那么组合获得将是70205元的可能收益。
　　假设二，陈先生灵活动用20万活期存款进行投资，假设年均收益率为5%，那么未来8年，陈先生可能的收益为95491元。因此，在基于年均收益率能有5%的假设，建议陈先生不必采取提前还房贷的方式。
　　但是，如果对于未来能否有年均5%的收益，存在一定的不确定性，所以提前还贷不失为一种理想的选择方式。
　　编者注
　　1.10万元存款，如果考虑利息累进，那此笔存款的最终收益是12649元(553元的变化)，对结果影响不大。
　　2.如果有一次性还完全额的能力，那么提前还贷将优化于进行投资，除非参与更好收益的投资品种。
　　3.以上是基于未来利率政策不变而做出的推算。但从国际和国内形势来看，我国短期是处于降息周期中，货币政策放松迹象明显。
　　4.文中的换算并不一定精确，请读者结合自身情况做相应的换算，以对自己的理财规划作出正确的判断！
　　近期发行的部分理财产品
　　一、浙江民泰商业银行“价值连城”0805期人民币理财计划，认购期日到日，预期年收益率6.60%，产品规模最高不超过2亿元，政府提供资金安全保障,产品期限为一年。
　　二、渤海银行第13期信托理财产品，该期产品由于在降息前与交易对手确定产品收益，因此相对降息后的收益来说，收益率较高，扣除手续费预期年化收益率7.2%-7.3%，投资期限1年，募集期12月3日-12月22日，认购金额人民币10万元起，以1万元人民币整数倍递增。产品投资方向为建设团泊新桥，具备收益稳定、风险可控度高的特点。
　　三、浦银安盛优化收益债券型证券投资，发行时间日到日，收益风险特征：较低收益、较低风险。
　　四、交银施罗德保本混合型证券投资基金，12月3日起正式发行。
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股民炒股赚钱之后 提前还房贷还是追加炒股资金
来源：新文化报&&&
作者：佚名&&&
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　　炒股赚钱了，徘徊不去的问题是，该继续炒股还是将获利部分取出消费呢？继续炒吧，怕哪一下被深套，反而投得多赔得多；取出来花吧，又怕错过行情，耽误多赚。
　　自去年7月份启动牛市行情以来，入市、炒股、赚钱，成为很多人最重要的话题。也正是因为很多人在股市中赚到了钱， 营造出了巨大的赚钱效应，才会吸引更多的人投身其中。
　　日前，同花顺对全国各地区的A股获利情况统计发现，今年1月~4月，全国人均从A股获利1.4万元。而据新文化记者了解，在本轮市场上涨行情中，我省实现炒股收益翻倍的投资者真的不在少数。
　　炒股赚钱了，徘徊不去的问题是，该继续炒股还是将获利部分取出消费呢？继续炒吧，怕哪一下被深套，反而投得多赔得多；取出来花吧，又怕错过行情，耽误多赚。这种纠结，是很多股民最近琢磨不定的心事，而记者也发现，是否将炒股收益拿出来消费，已经在部分家庭的现实生活中构成了新争议和矛盾。
　　买不买60万的SUV父子闹个“半红脸”
　　1976年出生的王锋，平时给亲朋好友的印象是性格温和，几乎从不与人争执，可就是这样一位好脾气先生，前段时间竟与自己的父亲闹了“半红脸”。
　　王锋生在长春，家境殷实，这也是他的父母从1990年代就进入股市的重要原因之一。因为王锋在某企业做会计，擅长财务分析，加之对选择股票有独到见解，所以从2005年开始，他就担任起家中股票账户的“操盘手”。
　　2005年，家里股票账户的资产总额是75万左右，在那轮牛市行情中，王锋获取了非常可观的投资收益。虽然经历了2008年的金融危机，股票账户的资产也时有起伏，但在2014年7月本轮牛市行情启动之前，股票账户中资产总额仍然达到180万元左右。“实不相瞒，我家的资产在本轮行情中又实现了翻番，最高时的资产总额接近400万元。”王锋毫不避讳地告诉新文化记者，“我的目标是在本轮牛市行情当中，将家中的股票资产账户做到1000万元。”就在王锋踌躇满志准备在股市中大展拳脚的时候，原本在某单位担任领导的父亲正式退休了。在单位工作的时候，王锋的父亲配有专车和司机，平时出行比较方便。但退休后，专车和司机都被单位收回了，这令老人感到有些不习惯。在得知自己家中股票资产总额已经达到400万元之后，老人动了买车的念头。
　　最终，王锋的父亲相中一款价值60万左右的SUV。“虽然略贵了点，但咱也不是消费不起，你尽快找机会给我将购车款转出来。”父亲对王锋说。
　　“我是家里独生子，和父亲的感情非常好，印象中从没争吵过，这一次比较特殊。”王锋对新文化记者说，他之所以坚决反对父亲买车，是因为现在股市这么好，怎么能取钱消费呢？应该乘胜追击才对，尽快扩大战果。王锋的想法是，不但不应该买车，如果有闲钱反而应该追加投资。
　　不过，在王锋的父亲看来，股票账户中的盈利只是一个数字而已，如果不拿出消费就没有任何意义，说不定什么时候股市下跌就一切化为乌有了。由于王锋和父亲的观点存在明显的分歧，终于在一天晚饭之后，两人爆发了一次面对面争吵，结果谁都没法说服对方。随后的几天里，父子俩陷入冷战。
　　“记忆里这是我和父亲争吵最严重的一次。”王锋苦笑着说，“在我妈和妻子的劝说下我也想开了，父亲既然喜欢这辆车就给他买吧，没有必要为了钱闹家庭矛盾。不过我真是不甘心，这么好的行情还从股票账户中往外转钱消费，这不是耽误赚钱吗？现在很可能是一生当中最大的一次赚钱机会。”
　　提前还车贷和房贷还是追加炒股资金
　　住着170平方米的大房子、开着20多万的车、女儿已经考入国内某知名大学，高莹是让人羡慕的中产阶级。“别人看到的只是光鲜的一面，其实不论房子还是车，都是贷款买的，每个月光还贷款就将近7000元，压力也很大。”高莹告诉新文化记者。
　　年近50岁的高莹在长春市某企业担任中层领导职务，她和丈夫每个月的工资收入分别在5000元左右和6000元左右。“我爱人每个月的工资和原来那套房子对外出租的租金都用来偿还房贷和车贷了，我的工资用于支付家庭的日常开支，我俩基本上就是‘月光族’。”高莹说，“爱人对我的意见比较大，我有时也感觉对他很愧疚。”
　　丈夫为何会对高莹的意见比较大？高莹又为何感到愧疚？一切都是因为高莹炒股所引发。用高莹的话说，自己是一位资深的老股民，却是那种炒股水平不是很高，却屡败屡战的老股民。
　　实际上如果按照两个人每个月的收入、每年的年终奖，生活原本可以较现在过得更好，也不会有房贷和车贷的压力。不过，因为掌握家中财权的高莹炒股，所以他们的生活也因此而发生变化。“当时买房子的时候，如果将银行存款和股票账户中的资产加在一起，本可以一次性付款。但因为我不愿意将股票卖掉，所以最终只能贷款购房。”高莹说，“新房子距离市区比较远，而我和爱人的工作地点又不顺路，因此又贷款买了一辆车。这样一来，我们就开始承受房贷和车贷的双重压力了。”
　　在承受着房贷和车贷压力的同时，每年夫妻两人拿到年终奖之后，高莹都投入到股市当中。不断的追加炒股资金，如果获取了不菲的利润或许也能获得丈夫的认同，然而高莹这几年的炒股成绩却并不理想，整体还略有亏损。虽然如此，高莹却并不认输，对于炒股仍然乐此不疲，而这也令高莹丈夫更加不满。
　　2014年7月之后，终于迎来了新一轮牛市行情，高莹的股票账户也开始实现盈利。按照高莹丈夫的意思，就应该趁着现在行情好，将手中的股票全部清仓，然后把房贷和车贷都还清了。这样一来，两个人就没有任何的资金压力，也可以活得潇洒一些。
　　“但是现在行情这么好，很多人都说明年的行情会到1万点，如果现在把股票卖了不是得错过赚钱的机会吗？要是等到接近1万点再将股票卖掉，那除了偿还贷款还可以剩下一些钱，岂不是更理想。”高莹说，“我也知道现在日子过得有些紧巴，也知道爱人有些委屈，但我做这一切也是为了以后生活得更好。”
　　年过花甲的老股民从没想过取钱花
　　“这些年我没有从股票账户中转出过一分钱，也根本没想过将炒股票赚的钱进行消费。”作为一位入市23年的老股民，现年65岁的张萍告诉新文化记者。
　　从1980年代开始，张萍的身份发生过几次重要的转变。很多老长春人都应该记得，1980年代初期，长春市已经出现下海潮。几经权衡，当时在长春市某集体企业工作的张萍也选择了下海经商。1985年，张萍成为长春市光复路市场中众多商户中的一员，并且很快成为当时令人羡慕的万元户。
　　“那时候经商比较简单，只要肯吃苦、能张罗，就能赚到钱。”张萍回忆说，1992年，长春市开始了第二轮下海潮，长春市的光复路市场也迎来了更多的经营者。大量经营者的涌入，令原本简单的生意变得开始难做起来。就在这个时候，长春市有了第一家为股民提供炒股的场所———北国之春的股票大厅，长春市也诞生了第一批股民。当时身家已达到6位数的张萍再一次选择转变身份：由个体经营业户转变成股民。连张萍自己也没有想到，自己会在接下来的23年中一直在这个市场中搏杀。
　　“当时入市的资金就是几十万元，现在股票账户中的资产肯定远远不止那些了。除了开始时投入的资金之外，我从来没有再追加过本金，也没有从股票账户当中提取过资金。”张萍介绍说。
　　随着年龄增大，张萍很多老朋友、老同事都会在每年的秋季前往海南猫冬，第二年春季再回到长春市。这些老朋友、老同事也曾经多次劝说张萍加入他们的行列，但张萍始终没有成行。“我和他们不一样啊，他们没牵没挂的，我还得炒股票呢。每天早上去营业部的大户室，到了下午3点准时下班，这已经成为我多年的生活习惯了。”张萍说。
　　身边的老朋友、老同事都认为张萍想不开，这么大年纪还炒股票、还想着赚钱，认为她活得太累，不会生活。
　　“可能是每个人的喜好有所不同吧，我就是喜欢看着股票价格的波动，特别是当行情好时，每天看着股票账户资产总额的增长，那简直就是一种享受。”张萍说，“股票账户中的资产在以后如何处理，我还真的从来没有想过。其实在股市中赚钱也很不容易，某种程度上说，赚钱的难度和风险要大于做生意，所以也不能随随便便就拿出去消费，一定得珍惜才行。听说在国外股票资产不征收遗产税，不知道咱们国内是啥政策，或许我也可以在未来把这作为遗产留给孩子吧。”
　　换款进口SUV再去美国看看
　　“股票行情好，我想去炒炒；世界这么大，我想去看看。”长春股民李弘君笑着对新文化记者表示，“炒股票的目的肯定是为了赚钱，但是赚钱为啥，还不就是为了改善生活。这波行情让自己赚了不少，所以要好好地乐和一下。”
　　李弘君在1999年进入股票市场，至今已经16个年头，这期间见证了1999年的“5·19行情”，2001年至2005年的4年熊市，2005年至2007年的大牛市和之后的股市暴跌。经历了多轮牛熊行情转换之后，李弘君自认为已经是一位成熟的投资者，对于市场的机会和风险都有着更加全面的认识。
　　通过这些年在股市当中的摸爬滚打和经验积累，李弘君已经找到了一种适合自己的短线投资操作手法。“我的投资标的是以参与强势股为主，主要是做股票的主升段行情，这样可以最大限度节约时间成本。”李弘君说。
　　在本轮上涨行情当中，李弘君先后买入了中国交建、中国南车、航天信息等多只牛股，这也令他取得了非常可观的投资收益。“到目前为止，收益情况还是非常可观的，至于盈利的具体金额就不透露了。”李弘君笑着告诉新文化记者，“现在想得最多的就是如何用炒股票赚的钱提高自己的生活质量，让自己更快乐一些，同时也可以刺激自己的赚钱欲望。”
　　据了解，在本轮上涨行情启动之前，李弘君就有了换车的打算，原计划是将开了8年的经济型轿车卖掉换一台国产SUV。不过，在炒股赚钱之后，李弘君的购车目标也相应提高。“最近相中了一款进口的中型SUV，市场价格在25万元至29万元之间，我比较倾向于购买29万元的最高配，但现在没有现车，如果想买还要等段时间。”李弘君告诉新文化记者说，“我再看看还有什么可供选择的车型，这次买车争取一步到位。”
　　除了买车，李弘君还有另外一个打算———争取在年内找一个合适的时机，去美国旅游一番。今年年初，李弘君妻子的闺蜜一家去了休斯敦。这位闺蜜每天同李弘君的妻子在网上聊天，都会发些休斯敦的图片。李弘君和妻子被休斯敦的美丽风光深深吸引，打算在年内前往美国，与闺蜜夫妇合租一台车，好好畅游一下美国西海岸。
　　“我从来没出过国，这次如果不是炒股赚钱了，恐怕也不会有这个打算。”李弘君说，“去美国旅游一趟的成本不低，不过赚钱不就是为了享受生活，所以也要好好享受一下生活了。”
　　当新文化记者谈及很多投资者并不愿将股票账户中的资金提取出来用于消费时，李弘君发表了自己的看法。“要我说这些人就是想不开，赚了钱不花哪能体现出钱的价值。炒股票赚了钱，该买房就应该买房，该买车就应该买车，只要将赚到的钱花出去，自己才能获得满足感，才能激励自己在股市中去赚更多的钱。”李弘君说。(注：应采访对象要求，文中均为化名)
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