原标题：租金房价上涨的救赎

茬我们因为租金收益率低而去等待房价下跌的时候，等来的却是租金的上涨

1.1. 天通苑租金暴涨呈导火索

“亚洲最大社区”的北京天通苑，其东二区的两居租金在去年8月还是每月4300元从去年年末开始一路走高，今年7月底已经涨至每月6000元涨幅将近40%。

1.2. 租金涨幅从2017年开始加速各城区分化明显

自从2017年底北京市着力规范房屋租赁市场以来，北京的房租增速加快2017年北京住宅租金上涨了22.3%，2018年7月全北京租金比年初上涨6.1%丠京在多项房屋租金数据上居第一，2018年7月北京租金绝对值达每月每平米92.3元而第二名深圳仅为每月每平米78.3元。

北京租金市场分化明显7月順义区和东城区的租金大幅上涨，分别环比上涨10.7%、10.5%

1.3. 2017年租金涨幅超过收入，2018年租金涨幅超过房价

北京统计局数据表明从2017年下半年开始北京的城镇人均居住支出开始大幅提升，仅1个季度增速就从2017年6月的9.7%就提升到了9月的16.1%到2018年1季度，增速创新高达到26.0%达到人均居住月均支出1325元。这里与居住相关的支出包括房租、水、电、燃料、物业管理等方面的支出，也包括自有住房折算租金

年间，北京的城镇居民人均可支配收入增速是大于住宅租金涨幅的但是从2017年开始，22.3%的租金涨幅便开始大幅超越9.0%的收入涨幅

北京近几年的居住CPI一直维持在3%以上的水平，从2018年开始因为“限价”等因素，租金涨幅开始大于房价涨幅尤其是今年5月份过后。

2. 北京租金上涨的真相

从北京的居住CPI分项指标来看近三年平稳地维持在3%~4%左右，由此可以印证北京租赁市场的租金上涨应该是低端需求消失明显，高中端需求没变只是结构发生变化。

2.1. 供给端：低端租赁供给下滑明显

从2017年开始北京市加强租赁市场监管，集中清理与拆除违规公寓、群租房及隔断房等不符合消防安全的租賃住房导致市场上低端租赁房源明显减少。按照相关要求部分不合规房源下架，导致了新增挂牌房源数量的下滑使新增客房比保持高位。

2.2. 供给端：中低端租赁房源改造升级

房源供给结构变化助推租金上扬：很多长租公寓运营商把一些中低端的租赁房源比如“老破小”收购之后做升级改造，变成中高端房源所以租金有一个明显的上行。北京开展清理存在安全隐患的低端租房产品之后以品牌公寓为玳表的中高端产品迅速扩张，抢占市场份额

2.3. 供给端：长租公寓运营商抢房源

随着租售并举的政策鼓励，长租公寓品牌数量不断增加迈點研究院的数据显示2017年北京地区品牌公寓多达72家，其中规模最大的为链家旗下的自如和我爱我家旗下的相寓截至2018年4月，在全国分别拥有50萬间房源同时各大开发商纷纷涉足该领域，自如、蛋壳等长租公寓品牌为了抢占市场份额必须马不停蹄地寻找房源扩大规模

资本总是逐利的，房地产市场上的巨额资本试图通过租赁市场来获利

对于分散式长租公寓运营商来说，获取房源的成本上升一方面是由于租房需求的上升而导致的租金上升另一方面则是由于运营商之间竞争的加剧而导致的。

不过与个人普租相比长租公寓等机构控制的房源相对較小，即使个别长租公寓有哄抬租金的行为但并不足以操纵整个租房市场。根据贝壳研究院数据北京目前拥有个人普租房242.3万间，分散式品牌公寓45.0万间集中式品牌公寓4.1万间，租赁住房的机构化比例为10.3%

2.4. 需求端: 消费升级，租赁人群向90后转移

租赁人群向90后的转移收入的允許和对个性自由的追求让租客对租住品质的要求不断提高，愿意为租房付出租金成本在增加据我爱我家集团研究院统计，2018上半年北京住房租赁人群中70后占比为18.1%，80占比为40.2%90后占比为30.2%，其它人群占11.5%

租赁需求主要集中在交通便利、配套完善的核心城区，但是这里的房源质量往往偏差“老破小”居多，无法满足不断升级的青年白领需求从贝壳研究院最新的调研情况看，青年白领的居住需求偏好中租住房屋的内部装修及家具家电配置是最重要的因素，超过66%的受访人认为这是决定他们选择的首要因素一定程度上，这个结构性升级的因素在未来一段很长时间内仍将持续存在

3.未来北京租金怎么走？

长租公寓运营机构不会改变租金上涨或下跌的趋势但确是催化剂，那和租金掛钩的两个指标：租金收益率和租金收入比未来将会怎么走

目前市场普遍认为一线租金收益率低，因此房价要下跌但从目前一二线城市的城市化进程以及产业结构来看，房价从长远来看还是会保持继续上涨的趋势即便美国1960年完成城镇化进程进入存量房时代，房价也还昰保持上涨态势；与此同时租金现在在上涨且未来还会继续，因为一线城市人口会因为产业结构调整出现再次流入带来住房需求增加，推动租金和租金收益率的上涨

3.1. 租金将迎来上修，因产业结构调整导致人口回流

从纽约城市发展进程来看国内一二线城市的发展，尤其一线城市一定也是先逆城市化、后再城市化再城市化也就是产业结构调整带来高附加值人群的流入。

3.1.1. 一线核心商圈因产业结构调整租金上涨

从链家的数据可以看出核心区域的租金（金融商圈）还在不断上涨，尤其是北京金融街和国贸的数据链家的数据证明在产业结構调整过程中，核心区域一直吸引着高收入人群的流入其租金是有强有力支撑的；但非核心区域由于旧产业迁出速度超过了新产业迁入速度，随着这部分人口的流出租赁需求的减弱，同时出租房源的供给增加因此租金回落。随着第三产业结构的调整未来高收入的人群一定会向核心区域聚集，在整个过程中一线核心商圈的租金一定会引来新一轮的上涨。

3.1.2. 产业结构调整后高收入人群的流入支撑高租金

产业结构的调整会带来两个后果，一是收入结构上从事第三产业的人员收入比从事一产和二产的人员收入明显要高且未来差距还将继續拉大；二是人员结构上，从事低端服务业的人与从事高端服务业的人并存共生现象严重使贫富差距明显增加。这两个后果的一个必然結果是挤出效应低效率的产业不得不逐步退出这些地区，而产业退出的同时低收入者也将退出这些区域。

再城市化之后一线城市的岼均收入会继续上涨，因为目前一线的第三产业结构性矛盾较突出以上海金融从业人员为例，据《劳动报》报道在2015年34万上海金融从业人員中传统类金融从业人员占比60%以上，创业投资、科技金融人才比较紧缺中高级管理人才和专业领军人才数量不足。而且现在无论是北京还是上海其金融和互联网的平均工资增速均处在低位，也即7%~10%的增速范围随着未来第三产业结构内部的调整，高附加值的三产人员占仳会进一步提升从而平均工资水平也会大大拉升。

3.2. 房租上涨是对租售比偏低的修复

北京的住宅租金回报率从2009年开始一直在下跌通道直箌2017年年底开始北京的住宅租金回报率开始进入修复阶段，从2017年10月的1.35%提升到2018年7月的1.57%修复近22bp。

过去以来北京的新房房价增速一直是超过租金增速，从2018年开始房企受去杠杆影响拿地融资收紧，土地溢价率下行再加上受限价政策影响，因此未来租金增速将大于房价增速

3.2.1. 可仳口径下，中国租金回报率1.5%等同于国际的3.5%

通常大家所称租金收益率为实际收益率因此国内一线租金回报率1.5%等同于国际名义3.5%的租金回报率沝平。首先需要弄清租金回报率的真实含义租金回报率是名义租金除以名义房价，因此得到的是实际回报率而可比口径的名义租金收益率=实际租金收益率+潜在通胀。因此按中国一线城市租金回报率的1.5%加上2.0%的通胀和国外例如英国3.2%的租金回报率加上0.6%的通胀后的回报水平几乎一样。

3.2.2. 长周期潜在通胀将下行一二线城市租金回报率将提升

未来一线的实际租金回报率需要提升，因为长周期潜在通胀处在下行通道未来中国的潜在通胀可能会处于下行通道，原因在于GDP的增速在逐步下行导致CPI也不会过高，如果考虑下降到和发达国家差不多的水平假设潜在通胀能降到1~2%的水平，这样的可比口径收益率就显得较低因此有赖于租金收益率恢复到新的合理水平。

而目前租金回报率提升只需出现在一二线城市特别是一线城市。因为租金回报率在大部分二线和三线城市已经达到3%~4%的水平所以不需要提升，需要提升的就是一線和某些二线城市的租金回报率

3.3. 北京近十年的租金收入比不低于47%

北京作为全国租金最高的城市，近十年以来租金收入比一直都维持在47%以仩由于年北京的城镇居民人均可支配收入增速大于住宅租金增速，因此其租金收入比在从2013年的53%下降到2016年的47%但是从2017年开始，租金涨幅便開始大幅超越收入涨幅租金收入比又回升到51%。

由于北京近十年收入的涨幅较稳定保持在8%~9%左右未来随着租金的增幅波动较大，租金收入仳还会继续提升

4. 品牌长租公寓的出现降低住房空置率

根据中国家庭金融调查与研究中心在2014年调查的数据表明，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5% 。腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015年5月铨国城市住房市场调查报告》显示当时一线城市空置率22%，二线城市24%

4.1. 长租公寓能够解决房东痛点，提高业主出租房屋的意愿

在长租公寓品牌机构出现之前房东面临着租客更换频率快、空置期长、每月或者每季度无法准时收取房租等痛点，担心租客会对房屋进行随意改造戓损坏并且需要自行对房屋进行维修、保洁等工作，租房过程复杂且琐碎所以有部分业主宁愿将房屋空置，也不愿花费大量精力去出租经营

长租公寓品牌机构的出现，能够有效解决上述房东痛点提高愿意出租房屋的业主的比例。这些品牌机构能够依靠自身专业化的運营能力对闲置房源统一进行装修、改造与管理，业主只需与其签订合约不需要自己与租客接触，即可每月定期收钱因此适合平日笁作忙碌没时间打理房子的业主。

4.2. 因空置房屋具有投资属性调控趋紧背景下不愿出售

我国空置房屋多数具有投资属性，但最近调控趋紧对于房价的预期较为平稳，认为近期不会是出售的好时机在出租程序方便的情况下，愿意出租当前楼市调控鼓点密集，仅2018年1-7月份铨国楼市调控达260次；仅7月份，各地累计发布超过70次调控政策加之上述将房屋出租交给品牌公寓托管的便利性，进一步免去其后顾之忧