兴宁市人民政府关于征收东莞石碣（兴宁）产业转移工业园南区房屋决定的公告 - 兴宁市人民政府
兴宁市人民政府关于征收东莞石碣（兴宁）产业转移工业园南区房屋决定的公告
兴宁市人民政府
关于征收东莞石碣（兴宁）产业转移工业园南区房屋决定的公告
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、大众村、甘塘村、新陂镇华新村。
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主办:兴宁市人民政府办公室 粤ICP备号-1
地址:兴宁市中山1路市府大院内 电话:(网络信息中心)房屋征收决定能否收回土地使用权
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在我国，土地要么归国家所有，要么归农民集体所有，任何主体（个人、法人、其他组织）只能取得土地使用权，土地使用权具有类似于所有权的地位，且具有巨大的财产权益。日《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布实施后，地方政府从以前的拆迁补偿安置纠纷的裁决者变为房屋征收与补偿法律关系的当事人，然后在城市建设过程中，常常以旧城区改建为名实施房屋征收，目的就是将土地使用权收回再出让，所以根本的一步是收回土地使用权，但地方政府在征收范围内张贴《房屋征收决定》征收不同性质的房屋并注明同时收回土地使用权，在公告期满被征收人未复议或诉讼的情况下，就真的从法律层面上已实现了土地使用权收回吗？不能，因为这种方式收回土地使用权没有法律依据。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》作为行政法规，规定征收个人财产存在违法、违宪的可能。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了征收行为，但行政法规是无权规定征收条件的，这也是与我国宪法、立法法相悖的。宪法第十三条明确规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益需要，可以依照法律规定对公民的财产实行征收或者征用并给予补偿。”立法法第八条规定，对非公有财产的征收只能制定法律。显然宪法、立法法是排除法律以外的行政法规可以作为征收权的依据的。对土地征收及土地使用权收回是“为了公共利益需要”，应是法律保留事项，而不是行政法规可以直接制定的。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》作为行政法规，在没有法律依据之下，规定征收个人财产就存在违法、违宪的可能。作为普通公民的房屋是否符合以《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的“城市旧区改建”为标准的强制征收条件，应当衡量是否与公共利益有关联，或本身就是公共利益的表现形式，这已经不是仅仅从《国有土地上房屋征收与补偿条例》中所能讲清楚的。在我国现行权力体制下，如果不依靠立法对公共利益的界定作出硬性规定，仅依靠地方政府的自律解决不了“公共利益”的滥用，地方国家机关会滥用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第五款、第六款，形成“漏斗效应”，从而会把所有约束国家公权力的努力化为乌有，所以只能以立法方式界定“公共利益”。
《房屋征收决定》同时收回土地使用权是违法的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”该条仅是告知性条款，要求地方政府作为征收方必须做的事项，而非是对被征收房屋及土地使用权实体处理的条款。我国的现状是 “房”、“地”各自有相应的法律法规体系，国家也分别设有相应的职能部门。“房”、“地”权属变更分别做出处理的现象非常普遍，即便是政府将国有的房屋出售给个人（如房改住房），也常常不将相应的土地使用权确权给个人。“地随房走”或 “房随地走”的原则是在私法中为了便利买卖和转让等民事行为，即便是这样 “房”“地”权属变更仍需分别作出变更登记，私法原则不必然对公权力的行使具有约束力。
即使房屋被依法征收的，土地使用权也应按法律程序收回。目前，我国规范建设用地使用权的法律法规主要有土地管理法、城市房地产管理法、物权法和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。土地管理法是土地利用规范的最高层次法律，主要目的是实施用途管制和土地利用规划、进行土地利用监督管理，土地管理法第四十六条、第五十六条、第五十八条分别对征收土地、收回土地使用权的情形进行了规定。国土资源局（国家土地管理局）于1993年做出的《关于土地法律、法规和政策的有关问题的答复》第一条规定：土地管理法第十九条所称“土地管理部门”是指县级以上人民政府土地管理部门。人民政府收回土地使用权的批准权限与原批准用地的审批权限相同。人民政府对用地单位已经撤销或者迁移的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的，其土地使用权的收回，是一种行政处理决定。……收回土地使用权的决定由市、县土地管理部门依照县级以上人民政府的批准文件下达。
一个国家的法秩序必须以没有矛盾的形式加以解释、运用，《国有土地上房屋征收与补偿条例》不能也没有否定上述法律法规，另行制定土地使用权收回的程序和办法，收回土地使用权只能依据收回土地使用权的专项程序和法律。我国的现状是多种土地使用权并存，城市至少存在三、四种土地使用权和房屋，不同性质的土地使用权决定了房屋所有权的性质也不完全相同，因而一个片区若存在不同性质的土地使用权，即使下达收回土地使用权的决定也应当分别作出处理，所以仅一个《房屋征收决定》注明同时收回土地使用权是违法的。
行政机关在作出具体行政行为时，误以为国家的土地所有权是无限的，一旦国家土地所有权与个人的房屋所有权及其国有土地使用权发生冲突，个人应当无条件地服从，这是对个人所享有的房屋所有权及国有土地使用权的漠视。现实生活中根据我国现行法律和政策，城市公房和私房所有权人拥有住宅土地使用权的大都不存在明确使用期限，且通常不需要向国家支付土地对价，而房屋可以永久存在，因此住宅土地使用权是一笔巨大利益的财产权益，关乎公民基本生存权。所以即使因公共利益确需收回住宅土地使用权的，也应当采取区别于其他土地使用权的政策。
（作者单位：山东省鄄城县人民法院）
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依法使用国家所有土地的权利。使用权的主体非常广泛，任何单位和个人，包括境外的企事业单位和个人，符合依法使用中国国有土地条件的，都可以成为中国的国有土地使用者。
国有土地使用权具有重大意义。国家作为所有者并不直接使用土地，而是由具体单位和个人来使用。国有土地的收益权能一部分由土地使用者实现，一部分由国家通过收取（费）和土地使用权有偿出让的形式来实现。是指民事主体依法对国家所有的土地享有使用和收益的权利。[1]由于中国法律禁止土地买卖，一般不能流转，因而国家对国有的处分权主要是对土地使用权而言，划拨、出让或者确认、收回土地使用权的权利，都可以理解为对土地的一种处分。有偿取得的国有土地使用权，可以依法转让，因此，国家土地所有权中的处分权有一部分也可以有限制的由土地使用者来行使。在农村，农民使用国有土地和使用本集体所有的土地，除了在法律概念上不同外，其他方面已没有本质的区别。国家在收回农民长期使用的国有土地时也要给以适当补偿。依法有偿受让取得的国有土地使用权，成为一种完整意义上的财产权，可以依法转让、出租、赠与、继承、抵押，与一般通过划拨取得的国有土地使用权不同的是“有偿”、“有期”，这是国家凭借土地所有权对使用权进行的一种限制，是实现土地所有权的一种措施。
《土地法》关于国有土地使用权收回的规定：
第五十八条 有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（一）为需要使用土地的；
（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。[1]1、国有土地使用权是从国家土地所有权中分离出来的一项民事权利
2、国有土地使用权是相对独立的物权，属于
3、国有土地使用权受法律保护[1]按照土地用途不同使用期限也不相同。
最高年限按下列用途确定：
居住用地七十年；
工业用地五十年；
教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
商业、旅游、娱乐用地四十年；
综合或者五十年。
土地使用期限为上的土地使用期限减去该土地已经使用的年限，剩下的年限就是可以使用的年限，到期后可以申请续期。
取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。[1]土地使用权转让与出让区别
(一)主体不同。
出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施;
转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。
(二)行为性质不同
根据物权理论，出让，他物权设定;转让：他物权转移。
(三)转移条件与程序不同
出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证;转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。
(四)交易市场不同
出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断;转让：二级市场，即符合法定条件的自由转让。
Ⅱ、国有土地使用权转让模式及操作事项
一、国有土地使用权直接转让
(一)国有土地使用权转让条件。
除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件：
1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件
(1)按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权;
(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25% 以上，属于成片开[2]发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;
(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件
(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
(2)领有国有土地使用证;
(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;
(4)经有批准权的人民政府审批。
3、法律依据：
《房地产管理法》第 38 条、第 39 条
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 45 条[1]
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