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用土地使用权出资必须进行评估吗
发布时间： 09:44
来源：高顿网校
　　【问题】
　　股东用购买的土地使用权出资，必须进行评估吗？
　　【解答】
　　根据《中华人民共和国公司法》第二十七条规定，股东可以用货币出资，也可以用实物、、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。
　　对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。
　　全体股东的货币出资金额不得低于的百分之三十。
　　《中国准则第1602号&&验资》也规定，以知识产权、土地使用权等出资的，应当审验其权属转移情况，并按照国家有关规定在的基础上审验其价值。
　　也就是说，如果没有评估就无法取得土地使用权出资的验资报告，自然也就无法完成正常出资行为。
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消费税税务筹划案例分析
一、利用纳税期限筹划
　　根据消费税税额的大小，消费税的纳税期限分别规定为1日、3日、5日、10日、15日和1个月，具体由税务机关确定，不能按固定期限纳税的可以按次纳税。以一个月为一期纳税的，自期满之日起10日内申报纳税。以1日、3日、5日、10日、15日为一期纳税的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起10日内申报纳税并结算上月应缴税款。进口应税消费品的应纳税款，自海关填发税款缴款凭证的次月起7日内缴纳税款。消费税的纳税人在利用纳税期限进行税务筹划时，一般是：在纳税期内尽可能推迟纳税，在欠税挂账有利的情况下，尽可能欠税挂账。
二、利用包装物筹划
　　实行从价定率办法计算应纳税额的应税消费品连同包装销售的，无论包装是否单独计价，也不论会计如何处理，均应并入销售额中计算消费税额。因此，企业如果想在包装物上节约消费税，关键是包装物不能作价随同产品销售，而是采取收取&押金&，此&押金&不并入销售额计算消费税额。
　　例如，某企业销售10000个汽车轮胎，每个价值2000元，其中含包装物价值200元，如采取连同包装物一并销售，销售额为＝元；消费税税率为10％，因此应纳汽车轮胎消费税税额为2200万&10％＝220万元。如果企业采用收取包装物押金，将10000个汽车轮胎的包装物单独收取&押金&，则节税20万元。
三、利用外币销售额筹划
　　税法规定，销售额是外币的既可以采用结算当天国家外汇牌价，也可采用当月初国家外汇牌价。一般来说，外汇市场波动愈大，比较选择节税必要性也愈强。越是以较低的人民币汇率计算应纳税额，越有利于节税。
　　例如，某纳税人9月9日取得10万美元销售额。如果采用当天汇率（假设为1美元＝8.70元人民币），则折合人民币为87万元；如果采用9月1日汇率（假设1美元＝8.5元人民币），则折合成人民币为85万元。因此，当税率为30％时，后者比前者节税6000元。
四、利用纳税环节筹划
　　纳税环节是应税消费品生产、消费过程中应缴纳消费税的环节。消费税的纳税行为发生在生产领域（包括生产、委托加工和进口），而非流通领域或终极的消费环节。利用纳税环节进行税务筹划时，应尽可能避开或推迟纳税环节的出现。例如，生产销售应税消费品时，可以采取&物物交换&或者改变和选择某种对企业有利的结算方式推迟缴税；委托加工应税消费品时，可以采取与受托方联营的方式，改变受托与委托关系节省此项消费税。关联企业中生产（委托加工、进口）应税消费品的企业，如果以较低的销售价格将应税消费品销售给其独立核算的销售部门，则可以降低销售额，从而减少应纳消费税税额。而独立核算的销售部门，由于处在销售环节，只缴纳增值税，不缴纳消费税，可使集团的整体消费税税负下降，但增值税税负不变。
　　例如，某烟草集团下属的卷烟厂生产的甲类卷烟，市场售价为每箱1000元（不含增值税），该厂以每箱800元（不含增值税）的价格销售给其独立核算的销售部门100箱。
　　卷烟厂转移定价前：
　　应纳消费税税额＝％＝50000（元）
　　卷烟厂转移定价后：
　　应纳消费税税额＝800&100&50％＝40000（元）
　　转移定价前后的差异如下：
　　5＝10000（元）
　　转移价格使卷烟厂减少10000元税负。
　　利用委托加工筹划
　　委托加工方式的税负
　　委托他方加工的应税消费品收回后，在本企业继续加工成另一种应税消费品销售。
　　例如：A卷烟厂委托B厂将一批价值100万元的烟叶加工成烟丝，协议规定加工费7 5万元；加工的烟丝运回A厂后，A厂继续加工成甲类卷烟，加工成本、分摊费用共计95万元，该批卷烟售出价格700万元。烟丝消费税税率为50％。
　　1.A厂向B厂支付加工费的同时，向受托方支付其代收代缴的消费税：
　　消费税组成计税价格＝（100＋75）&（1－30％）＝250（万元）
　　应缴消费税＝250&30％＝75（万元）
　　2.A厂销售卷烟后，应缴消费税：
　　700&50％－75＝275（万元）
　　3.A厂的税后利润（所得税税率33％）：
　　（700－100－75－75－95－275）&（1－33％）＝80&67％＝53.6（万元）。
　　如果委托加工收回的应税消费品运回后，委托方不再继续加工，而是直接对外销售。仍以上例，如果A厂委托B厂将烟叶加工成甲类卷烟，烟叶成本不变，加工费用为160万元；加工完毕，运回A厂后，A厂对外售价仍为700万元。
　　1.A厂向B厂支付加工费的同时，向其支付代收代缴的消费税：
　　（100＋160）&（1－50％）&50％＝260（万元）
　　2.由于委托加工应税消费品直接对外销售，A厂在销售时，不必再缴消费税。
　　其税后利润计算如下：
　　（700－100－160－260）&（1－33％）＝180&67％＝120.6（万元）
　　可见，在被加工材料成本相同、最终售价相同的情况下，后者显然比前者对企业有利得多，税后利润多67万元。即使后种情况A厂向B广支付的加工费等于前者之和170（75＋95）万元，后者也比前者税后利润多。而在一般情况下，后种情况支付的加工费要比前种情况支付的加工费（向受托方支付加自已发生的加工费之和）要少。对受托方来说，不论哪种情况，代收代缴的消费税都与其盈利无关，只有收取的加工费与其盈利有关。
　　自行加工方式的税负如果生产者购入原料后，自行加工成应税消费品对外销售，其税负比委托加工方式是轻、还是重呢？仍以上例，A厂将购入的价值100万元的烟叶自行加工成甲类卷烟，加工成本、分摊费用共计175万元，售价700万元。有关计算公式如下：
　　应缴消费税＝700&50％＝350（万元）
　　税后利润＝（700－100－175－350）&（1－33％）＝75&67％＝50.25（万元）
　　从中可以看出，在各相关因素相同的情况下，自行加工方式的税后利润最少，其税负最重。而彻底的委托加工方式（收回后不再加工直接销售）又比委托加工后再自行加工后销售，其税负要低。
　　委托加工与自行加工的税负分析委托加工的应税消费品与自行加工的应税消费品的税基不同，委托加工时，受托方（个体工商户除外）代收代缴税款，税基为组成计税价格或同类产品销售价格；自行加工时，计税的税基为产品销售价格。在通常情况下，委托方收回委托加工的应税消费品后，要以高于成本的价格售出以求盈利。不论委托加工费大于或小于自行加工成本，只要收回的应税消费品的计税价格低于收回后的直接出售价格，委托加工应税消费品的税负就会低于自行加工的税负。对委托方来说，其产品对外售价高于收回委托加工应税消费品的计税价格部分，实际上并未纳税。
　　作为价内税的消费税，企业在计算应税所得时，消费税可以作为扣除项目；因此，消费税的多少，会进一步影响所得税，进而影响企业的税后利润和所有者权益。而作为价外税的增值税，则不会因增值税税负差异而造成企业税后利润差异。
　　由于应税消费品加工方式不同而使纳税人税负不同，因此，纳税人可以进行税务筹划。尤其是利用关联方关系，压低委托加工成本，达到节税目的。即使不是关联方关系，纳税人也可以在估算委托加工成本上、下限的基础上，事先测算企业税负，确定委托加工费的上限，以求使税负最低，利润最多。
　　上述筹划是在现行税制下进行的，如果国家对此作了调整，则另当别论。纳税人进行税务筹划，一定要注意税法规定的新变化。
五、利用计税依据筹划
　　对于从价定率计征消费税的计税依据是销售额。销售额是指纳税人销售应税消费品向购买方收取的全部价款和价外费用，不包括向购买方收取的增值税款。价外费用指价外吸取的基金、集资费，返还利润、补贴、违约金和手续费、包装费、储备费、优质费、运输装卸费，代收款项及其他各种性质的价外费用。纳税人在进行税务筹划时应注意：纳税人自产自用应税消费品的，销售额按同类消费品的销售价格确定，在确定时，按偏低一点的价格确定就能节省消费税，在没有同类消费品的销售价格情况下，按组成计税价格确定。组成计税价格为：组成计税价格＝（成本＋利润）&（1－消费税税率），成本和利润应是税务筹划点。委托加工应税消费品时，销售额按受托方同类消费品的价格确定，此时，委托方可协同受托方在确定价格时获取节税的机会，将价格确定作为节税手段加以运用。没有同类消费品销售价格的，按组成计税价格确定。组成计税价格为：组成计税价格＝（材料成本＋加工费）&（1－消费税率），材料成本和加工费是税务筹划点，委托方可取得受托方的协助，将材料成本和加工费压缩，从而节省消费税。进口应税消费品时，按组成计税价格确定，组成计税价格为：组成计税价格＝（关税完税价格＋关税）&（1－费税税率），关税完税价格是税务筹划点，纳税人应尽可能降低抵岸价格以及其他组成关税完税价格的因素并获取海关认可。税价格是税务筹划点，纳税人应尽可能降低抵岸价格以及其他组成关税完税价格的因素并获取海关认可。
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2014房产估价考试《案例分析》专题训练二
来源：233网校&&日&&&【233网校：中国教育考试第一门户】&&
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2014房产估价考试《案例分析》专题训练二
　　某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
　　1.能否翻建的最终批准权在(　)。
　　A.政府房地产管理部门
　　B.政府规划管理部门
　　C.政府土地管理部门
　　D.上级总公司
　　2.评估时依据的建筑面积应为(　)。
　　A.460m2
　　B.600m2
　　C.1000m2
　　D.以上三个面积都不行
　　3.该公司委托评估应选择(　)。
　　A.房地产管理部门
　　B.资产管理部门
　　C.有资格的房地产估价机构
　　D.验资机构
　　标准答案：B,D,C
　　解析：2.因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2;原房已灭失，也不能选460m2。
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