硕士论文--后危机时代我国通货膨胀的成因及治理对策_百度文库
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硕士论文--后危机时代我国通货膨胀的成因及治理对策|硕​士​论​文
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[经济杂谈]只有房价下跌才是最严重的通货膨胀－－所以房价必须涨
『经济论坛』 [经济杂谈]只有房价下跌才是最严重的通货膨胀－－所以房价必须涨
作者：peterbjlee 提交日期： 11:58:00
现在许多所谓的经济学家都说什么房价上涨是因为流动性过剩引起的，这个时髦的名词“流动性过剩”是什么？就是说老百姓手上的钱太多了，不知道该怎么化好了。这种说法很容易让人以为中国人现在好象真的是富裕了，更让那些有阿Q精神的人虽然住不上房子但也还可以在精神上安慰自己一下，不过，我看这全是无稽之谈。如果说美国人流动性过剩还有点相信，中国人什么时候都变成钱化不完了？现在中国还远不是什么世界富裕国家，哪来那么多钱。
　　又有人说什么是美国的热钱进来炒热了中国的房地产，我看也完全是扯淡。为什么，你说美国人的钱能把上海的房价炒作上去，我相信，但你说美国的热钱能把全国各地，包括二三级县级城市的房价都炒作上去，我说这鬼才会相信。这就和以前说什么温州炒房团把房价炒上去的说法一样纯属于转移国人视线的欺人之谈。即使真的是美国人把我们的房价炒作上去了，那么这个时候政府又在干什么。难道是眼看老百姓成为开发商刀下的肉蹙而自己仅作壁上观吗。无论如何也是难脱其咎的。
　　那么既然不是美国人的热钱也不是什么流动性过剩把房价炒作上去的，那么房价是如何涨上去的啦。实际上所有明眼人都可以看出来其实是我们的银行体制出了问题。你想现在只要是一个人（即使他是一个刚进城不久的农民），只要他想要买房，银行就给贷款，他自己拿三十万，银行出七十万，三十万就可以买一套百万的房子。所以只要你是中国人而且胆子也足够大，去排队摇个号然后再招个什么公司给出个收入证明就可以从银行贷出几十万的钱来买房。而且买了的房还可以继续抵押贷款。所以有炒房的人贷款1。28个亿买100多套房子的事情。所以只要是个人有身份证就可以贷款买房，这种好事谁不会干。而且中国还有十多亿农民，是他们都看明白了这点，每个人都到银行去贷款弄套房，修再多的房子也不会够。你可能会说那首付怎么办。我要说的是如果你是一个炒房的人，你有一百万就可以买三百万的房子。有三百万可以炒作一千万的房子。这就是乘数效应。
　　而且最大的问题还是普通人的信心已经彻底崩溃了，所以普通人即使砸锅卖铁借钱也要想办法买房，而且既然房价涨得这么玄乎，所有的社会资金也会最终进入这个房地产行业，这就是经济规律。
　　所有人其实都可以看清楚，其实在这轮房价上涨中和以前不同的地方就是银行已经被圈了进来，大部分买房的资金都来源于四大银行，其实银行才是最大的炒家。那些普通老百姓虽然买了房子却背上一屁股的债务，有的甚至还上几十年也难以还清，不说其他的，也不论现在买房的那些房奴工资收入是不是可以一直保持上涨或至少不下降。如果将来经济不景气，买房的人一旦失业，所有这些债务都将成为一笔难账，最后还是要政府和银行来买单。
　　这里就有两个可能性：
　　一，如果房价下跌，那么所有的借款买房人都可能赖帐不再付按揭余款，这时候银行只能收回房子（根据法律，如果有人居住，银行还不能随意收房）。然后再拍卖房子收回现金。但这时候由于房价已经下跌。没有人会来买家买房。所以这些房子还是会烂在银行手里。如果银行的资产大幅度下跌。这时如果大家又都去银行取钱，银行必定关门破产了事。但在中国的情况下，政府必定不会坐视国有控股的银行关门不管，所以还有一招就是大量印制钞票来补贴银行，最后通过通货膨胀的方式解决烂账问题。这个时候全国所有老百姓的存款也跟着大幅度缩水，最终大家来为银行的错误决策集体买单。
　　二是，继续保持房价上涨的趋势，这在短期内是完全行得通的，对银行也是有利的。至少问题不会马上发作出来，而且银行还可以继续和炒房者一起炒房谋利。但从长远来说，必定让全国所有人包括美国人都产生房价只涨不跌的预期，最后所有社会资金包括制造业的资金都会抽出来投入房地产行业，再加上银行贷款的乘数放大效应，最后的结果是什么？最后的结果就是所有存在银行的现金都变成了房子。据有关统计，现在银行的贷款额度已经有三分之一被投入了地产。将来肯定不会止这个数。可能是二分之一或是更多。
　　前面说过中国有的是人，如果大家都用这种方式贷款买房，房价必定还要大涨，涨到十万一平米也不为高。所以最终的结果就是不仅是老百姓的钱而且连银行资产都变成了房子。如前面说过的，如果这时候大家都到银行去取钱，结果还是：要么是大量印制钞票，要么是银行关门大吉。
　　其实美国这几天爆发的房屋市场次贷危机已经清楚地提醒我们自己银行体制所存在的问题。
　　所以说什么美国热钱炒热了中国的房地产市场完全就是一种本末倒置的说法，应该说是因为中国银行体制本身存在问题，才让国际热钱看到了有机可乘。
　　其实，我们已经看出，在这场博弈中，唯一的得利者就是那些靠卖地发财的地方政府和地产开发商。但如果将来房价暴跌或银行出问题，政府一样要出来买单。所以唯一的得利者只能是开发商，如果将来预感有问题，这些发了大财的开发商也很可能将赚到的钱预先换成英镑或一走了之。留下一个烂摊子让政府和老百姓来买单。
　　其实，要将房价降下来也很简单，一是加大供给，不行就模仿新加坡的方式，又政府建立国有企业来大量建设廉价房供应市场。要不用经济方式来调控，也很简单。只要从现在起加大对贷款者的信用审查，建立贷款者信用评级审查制度，至少让那些没有稳定收入或刚进城的农民不能贷款买房。或取消二受房贷款，或任何限制二手房转让的措施如加收重税，立刻就可以让所有的炒房者远离市场，让房价立马降下来。
　　但看看这几年实行的几轮房价调控措施，没有一招涉及到实质性的问题，所以越调越高也不奇怪了。特别是还出了一系列昏招，当然最昏的就是收紧地根那招了。象美国，俄罗斯，澳大利亚那样幅员广阔的国家很难听说发生房价上涨难以控制的局面。要说人多，可以说日本的人均占有土地面积远低于中国。为什么这样一个土地幅员辽阔的国家房价会涨到这么离谱啦。可以说任何学经济学的都知道，要降低产品价格就要扩大供给。但却偏偏要通过减少供给来降低价格。这不是滑天下之大稽吗。所以这种反经济学其道而行之的做法不仅没有起到降低房价的作用，反而是在给房价火上浇油，最终一发而不可收。但如果我们还一个角度来看问题就会发现，其实政府也有政府的难处，就是害怕其他那些加税等调控房价的措施真的发生了作用。如果真的将房价打下来，造成让银行关门等最严重后果将无法收拾，所以才在这后面又加上了最后一条收紧地根来给银行们保底。也算是用心良苦啊。做事情最怕反复，又最怕朝三蓦四，犹豫不决。如果真的要调控房价就一定要采取断然措施，但这次政府自己被银行牵了进去所以确实也没有什么别好的办法。所以这样一来。对房价不降反升的结果也就很好理解了。
　　其实现在的银行们就像抱着一颗不良贷款的巨型定时炸弹。如果现在丢下，马上就会爆炸，而且连其他人都要一起炸死。所以只有一直象这样抱着。能挺到什么时候算什么时候。虽然大家现在就象坐在一个火山口上，但必须明白如果房价一旦下跌，必将爆发大规模的银行危机，后果不堪相像，所以两害取其轻，无论如何现在房价都不能下跌。
　　现在GDP的增加越来越快，但我们必须看到其实房地产在其中所占的比重已经越来越大，可能已经接近30%。所以GDP的发展已经主要变成的房子数量的增加。这样所有经济发展的最后成果就可能变成一大堆房子。但无论如何，房子总还是可以住人的。凯恩斯说:“建造金字塔、地震,甚至战争,都可以增加国民财富”。所以，无论如何，目前在中国实行凯恩斯的经济调控方式至少还可以很好地解决现阶段中国的失业问题。
　　其实搞市场经济，经济危机本不可避免，我们来看看以前的日本房地产泡沫危机包括97－98年的亚洲金融危机。在这些危机中，日本韩国为什么能很快地走出危机，最关键的原因就是因为其经济的基本面还是比较有优质和有竞争力的。其实如果现在发生经济危机，其实最严重的问题可能还不是通过货膨胀，而是我国现在的经济结构严重不合理，整个经济形态粗放而缺少国际竞争力，而越是缺少竞争力就越难以走出危机，甚至有可能要经历一个长期的经济萧条局面。
　　所以，现在看来，我国经济发展的根本问题可能还是要解决结构失衡问题，可能政府目前已经开始逐渐认识到了这个问题。基本上来说，目前我们在国际上能够赚大钱的行业都是初级原料生产行业或劳动密集靠出卖体力挣钱的成衣制造等行业。而在高科技领域却毫无任何竞争力。所有的计算机核心芯片和软件技术都不掌握在中国人手里。所谓的电脑手机制造业也还不如说是一个电子组装业更形象。
　　为什么说中国经济从来都是粗放型的经济，而很难进入以核心技术和高科技为特征的有竞争力的经济形态，而且可能永远也不会，这可能和我们历来实行的制度有关了。根据制度经济学的观点，制度和制度变迁才是经济发展中起决定作用的影响因素。
　　而自秦始皇以来所实行的官本位精神体制和现代知识经济所需要的经济制度和生产关系是格格不入的。这种制度的结果就是要让所有人的思维都要变得统一和简单化，思想简单化的人是决不可能做出复杂的科学发明来的。这种官本位体制长期以来使人缺少独创精神和独立思考能力，所以人虽然多却从没有能拿到一个诺贝尔奖的就是一个明摆着的事实。所以虽然每年投入的科研经费也不算少，最后却大多变成一堆费铜烂铁加一堆四处抄来的论文以外别无其他，所以除了一些海鬼从国外拷贝来的所谓新经济模式以外，从没有产生过什么重大的核心技术能力，从慈禧太后以来，也不知道投入了多少银两，可以说到现在还没有一辆汽车，也没有一架飞机，没有一首舰艇，甚至连一只枪的图纸是我们自己完全设计的，所有的那些图纸要么是从苏联或俄罗斯引进要么就是从欧美日本买来的，可以说到现在路上跑的所有汽车中也没有一辆车是中国人自己从头完全自己设计出来的（不说和日本比，这方面甚至连韩国人都不如），真是一个笑话。而且可能在这种官本位体制下将来也不会有什么大的成果。其实道理很简单，因为没有人会在这种体制下真正安心下来研究科学和学问，因为读书人其实也不傻，他也明白所有的发明创造最终都比不过一顶乌纱帽。所以能骗顶乌纱帽比做什么发明创造要强得多。
　　另外，你辛辛苦苦去搞什么科研和核心技术，别人一天到晚去向电信的官疏通关系，请客吃饭再给个什么回扣就把单子都拿到了。所以在以官僚升迁制度为核心的社会体系中，谈什么核心技术的发明创造完全就是扯淡。
　　但现在的世界经济发展已经进入知识经济的时代，靠的是人的大脑而不是体力，美国为什么在高科技领域遥遥领先那么厉害，就是因为美国的企业和经济体制文化鼓励个性的发展和提出不同意见，任何一个创意可能在开始的时侯都是与众不同的，如果不能容忍不同意见，创意必定就先被扼杀了。所以大一统的文化和体制中永远不会产生什么伟大的创造发明。所以要想鼓励创造力就比须要有一个宽松自由的思想气氛，容忍各种不同的想法和思想，同时消除官本位和垄断经济势力。不然贻害无穷。
　　列宁曾说过颠覆资本主义制度最好的办法就是使其货币贬值。通过连续的通货膨胀过程，政府可以秘密地、不为人知地没收公民财富的一部分。用这种办可以任意剥夺人民的财富，在使多数人贫穷的过程中，却使少数人暴富。没有任何手段能像它（通货膨胀）这样如此隐蔽和可靠地来颠覆现政权了。这个过程潜在地积聚了各种经济规律中的破坏因素，一百万人中也不见得能有一个人看得出问题的根源。”所以，我们今天也必须对通货膨胀和经济危机采取高度的重视的态度。但无论如何，至少从近期的情况来看，房价不仅不会下跌而且还会继续上涨。凯恩斯有一句名言：“就长久而言，我们都会死”，所以能活一天算一天也并不一定就是一件坏事。就如凯恩斯所说的只看重眼前的权力，“哪怕死后洪水涛天”。但是人们的行为及其后果必将永远载入历史。
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“我们与历史相对，永远怀有敬畏；当历史变得具体，象个美人，一步一步向我走来，我听得见声，看得见形，那就不再让她与我擦肩而过，幸福地将其揽入怀中。”——马未都
中国房价下行力量偏弱:只有7种原因可致房价下降
中国房价下行力量偏弱:只有7种原因可致房价下降
日09:11 人民网 发表评论(共2条)
　　在上期专栏里，我提到了房地产价格上涨的几个理由。再看看问题的另外一个方面，即导致房地产价格下降的大致7种原因。
　　第一，产业转移。由于产业转移造成局部地区居民大批外移，出现房地产过剩。例如，美国的匹兹堡曾经是北美钢都、第五大城市。在上世纪70年代，美国钢铁工业走下坡路，大量钢厂关门倒闭，钢铁工人不得不转移到别处谋生。从前，匹兹堡的钢铁工人聚集在莫罗格海拉河谷，如今那里的房屋大量过剩，出现了好几个几乎无人居住的“鬼区”。这些地区的房地产价格跌得一塌糊涂。由于产业转移造成的房价下跌必然是局部地区的现象。目前中国还没有出现大规模的产业转移现象，但是今后若干年内这个现象是会出现的。
　　第二，环境污染、瘟疫流行、地震海啸等灾害，严重损害居民的生活品质，有钱人纷纷逃离，导致当地房价下降。例如，加拿大哈密尔顿的钢厂排出的烟尘使得周围房地产价格明显低于其他地区。目前，北京和一些大城市的环境污染问题相当严重，可是人们还是奋不顾身地涌入这些大城市，在人口流动趋势上还很难判断到什么时候才会出现拐点。
　　第三，在经济萧条时期，由于失业率升高，会使房价在短期内下降。例如，在1990年的经济衰退中，美国东北部和西部的房价分别下降了6.8%和3.5%。然而，一旦该地区的经济走出低谷，房价就会反弹，甚至超出衰退前的水平。不过在房地产供给弹性较低的地区，即使在经济衰退时期房价也不会下降。美国的硅谷地区在2000年之后遭遇了IT产业泡沫崩溃的冲击，许多信息企业大规模裁员或破产，失业率空前，可是房价非但没有下降反而继续攀升。由于经济基本要素的原因而产生的房价波动是相对温和的，这种波动和经济周期有着一定的相关性。中国房价自2004年才开始高速上涨，眼下还看不出下一个经济萧条期到来的时间。
　　第四，利率、税率上升。如果基本经济要素恶化，例如长期真实利率出乎意料上升或者税率发生重大变化，都可以导致房价下跌。中国人民银行曾经数次调整利率，可惜房地产市场对此的反应并不敏感。中国的税制改革严重落后，在下一步税制改革中有关房地产市场的房地产税、交易税、交易利得税、契税等都必须跟上，这一条才可能起作用。
　　第五，土地政策放松。如果放宽土地控制，增加房地产用地供给，有可能在短期内压制房价上扬趋势。为了应对房价增速过高，北京、上海等大城市在2006年增加了土地供给量，这对缓解房价飞涨的压力肯定起了作用。但是，从增加土地供给到商品房上市还有相当长的滞后时间，在短期内可能还不能发挥作用。而且，一般地说，凡是房地产供给弹性比较低的地方，房价波动就比较严重。例如，北京、上海的城区土地资源有限，想增加供给很难，因此房价的波动幅度也就会大于其他地区。
　　第六，政府干预。实践证明，在房地产过热时，如果政府采取紧缩货币政策，或者采取针对房地产投机活动的税收政策，或者直接规定房价涨幅，都能够在短期内比较明显地压抑房价。但是，政府政策能不能把房价压下来呢？经济理论早已证明，除非政府直接设定房价（如同在计划经济体制下的价格管理），无论是采取货币政策或财政政策都只能在一段时间内压抑房价。从长期来看，人们的理性预期将在很大程度上抵消政府货币、财政政策的作用。
　　第七，遭遇金融危机，泡沫经济崩溃之后，房地产价格会一落千丈。这在日本、泰国、中国台湾等地的房地产市场都已发生过。显然，只有金融危机才是导致房地产市场崩溃的最主要的威胁。但是，在遭遇金融风暴之后，整个金融体系都崩溃了，老百姓连正常生活都成问题，哪里还买得起房子？
　　在列举了影响房价上涨和下跌的要素之后，必然产生这样的问题：到底哪些要素对房价变动的影响最大？如果像开中药店那样列举所有可能影响房价的因素而不加分析，在很多情况下有可能混淆了主要矛盾和一般矛盾，使人无所适从。
　　挪威的房价从1992年以来上涨了3倍。在世界各国当中，挪威的房价上升之快可以说是个典型。许多人关注在挪威是否出现了房地产泡沫经济。挪威的经济学家汉宁·加可森和他的同事利用计量经济模型分析了影响挪威房价的各种要素，得出了一些非常有意义的结论。他们使用的计量经济模型并不十分复杂，却包含了许多变量。这个研究使用挪威近30年的房价数据分析了各种经济变量和房价的关系，最终得出结论：影响房价的最主要的因素是利率、住宅存量、失业率和家庭收入。由于经济基本要素的变化可以较好地解释房价变化，因此，说挪威已经出现房地产泡沫的论断是缺乏根据的。当然，挪威和中国国情相差甚远，不能用挪威的结论来套中国房地产市场。但是，挪威经济学家采用的研究方法很值得借鉴。
　　若要分析中国房价走势，绝对不能单凭个人的偏好随意做出判断。影响中国房价的要素和其他国家未必一致，利率、税率等基本要素对房价的作用机理和其他国家相差甚远。因此，必须针对中国特殊的国情建立经济模型，定量分析房价的走势。在得出结论之前需要做大量非常艰苦的数据收集、整理工作，要掌握确切的第一手资料。
　　虽然我们还不能就中国各地房价的变化态势做出比较准确的判断，但是从整体上来看，不仅推动房价上升的几个因素都存在，而且相当强劲，而导致房价下跌的因素都不强。因此，我们可以比较有把握地判断，在近期内房价还是处于上升通道。无论是政府官员还是一般民众，对于房价的合理上升都要有思想准备。（编辑：静仔）
“我们与历史相对，永远怀有敬畏；当历史变得具体，象个美人，一步一步向我走来，我听得见声，看得见形，那就不再让她与我擦肩而过，幸福地将其揽入怀中。”——马未都
深圳炒楼老手开始坐立不安 楼市拐点是否真的来了？
炒楼老手开始坐立不安 楼市拐点是否真的来了？
日09:11 中国经营报 发表评论(共4条)
　　这两年日子过得很滋润的深圳炒楼老手岳鸿飞，最近有点坐立不安了。
　　一个月前，他通过中介把手中的三套房子挂了出去，开价比市场价低10%，没想到如今仅仅卖掉一套。余下的两套，短期内虽不至于赔钱，但他还是希望越快脱手越好。
　　其实，见惯世面的岳鸿飞，早在6月底就嗅到了一路高歌的深圳楼市发生的异常变化。有数据显示，6、7月间深圳二手房交易突然大面积萎缩，跌幅可能达到三成左右。影响波及一手新房市场，7月份该市一手新房成交均价每平方米14075元，环比下降5%，总成交面积也下滑了12%。
　　他开始担心，传说中的拐点是不是终于到来了。
　　一剑封喉
　　让岳鸿飞和他的众多炒楼同行们意识到，深圳楼市这块淘金乐园随时可能锁上大门把大家关在里面的最重要信号，是当地银行正在全面收紧房贷审批。
　　“7月中旬曾有买家看中我的一套房子，但最后交易没做成。”岳鸿飞说。那套房子仍在还贷期间，买家打算办理“转按揭”，却意外地遭到银行拒绝。
　　“现在深圳的二手房贷款基本上都很难获批了。”美联物业门店经理林立行表示。跟岳鸿飞的情形一样，林的一些客户7月初申请的二手房贷，直到今天也没有回音。
　　8月4日，中国银行深圳分行宣布：“暂停所有零售贷款接单”。所谓“零售贷款接单”，专指二手房(含住宅、商铺和写字楼)贷款。建行、工行及农行当地分行虽无明文规定，但据了解，实际操作中都基本停办了二手房贷款申请。连以往房贷政策较为宽松的股份制银行，近日也都陆续宣布将收紧贷款审批。“如今深圳的银行房贷审查比机场安检还严。”有业内人士半开玩笑地说。
　　实际上，早在6月底各大银行深圳分行即悄悄“收网”，7、8月份只是让此做法公开化，收紧的力度也逐渐加大。
　　据中原地产深港研究中心数据显示，随着银行普遍“惜贷”，深圳二手房市场急剧萎缩。7月上旬，特区关外宝安和龙岗两区成交量减少达五成，南山区交易量也下降近四成，市中心罗湖、福田两区及东部的盐田成交量也分别有接近两成的跌幅。世联地产的监测数据称，7月份深圳二手房成交量总体回落了四到五成。
　　以上两家深圳主力房屋中介机构均以“当前房价问题敏感”为由，未就此发表更多评论，而一位不愿披露身份的中介机构总经理私下表示：“到我们公司放盘的二手房中，有八成都是按揭还贷过程中，深圳楼价较高，不贷款无论用家、炒家都很难买楼，控制房贷等于掐住了市场的咽喉。”
　　“最坏的局面是炒家纷纷割肉离场，楼价大跌，就像1997年金融风暴后的香港一样，一年内房价下跌三四成。”岳鸿飞显然觉得前景有些悲观。
　　市场转入观望
　　“银行继续收紧房贷肯定是个趋势。”深圳市社科院城市营运中心主任高海燕说，“收紧房贷将有效制约房地产需求，特别是投资需求。”对投资炒作气氛热烈、房价连续暴涨的深圳来说，也许这确实是一剂对症的猛药。
　　“我们觉得银行贷款新政策最大的影响在心理层面。”另一家深圳排名前列的中介机构高层对此的态度则有所保留，“目前买卖双方都处于观望期，市场走向尚未明朗。”
　　他认为，房贷收紧，市场上会有很多应对措施，何况银行业也不是铁板一块，并非全都停止二手房贷款，那些急于拓展业务的股份制银行、城市银行还是可以填补一定空白的。
　　满堂红(中国)置业深圳分公司总经理何国辉相信，在过去一年多的狂飙突进后，深圳楼价已很大程度上透支了未来的价值空间，几乎见顶了。统计显示，今年上半年深圳二手房交易量与去年同比大幅上升45%，也是同期一手交易量的1.6倍。
　　该公司研究数据表明，自7月份以来，深圳市场上“降价抛盘”现象逐渐增多，但以往强劲的接盘能力明显减弱，买家普遍持观望态度。除了银行“惜贷”原因外，当地政府5、6月间接连出台的“限制港澳台及外籍人士买房”、“杜绝阴阳合同，按评估价征税”等新政策，对投资者的心态和操作形成了明显的冲击。
　　政府手握主动权
　　有消息称，几家主攻投资客业务的深圳中介机构7月份的业绩只有6月份的一半，中介业内人士估计，若上述各项政策继续严格执行，市场观望气氛起码需要三四个月才能被大部分消化，到时南山、福田等投机成分较浓的区域，楼价泡沫甚至有可能被挤出三成以上。
　　世联地产一份最新研究报告也显示，7月份深圳商品房售价虽有所回落，但同比仍增长了22%，房价持续高位运行，政策调控加强的压力随时存在，在此情况下，预计8月份二手房交易量很可能持续低迷，而投资者获利楼盘集中“出货”，将使二手房交易价下浮幅度继续增大。
　　但何国辉认为，深圳楼价最终回落到2005年前后的低位不大可能，毕竟深圳兼具口岸城市及一线发达城市的特殊地位，而且政府出台政策的本意，并不在打压楼市，只是为了让其更健康平稳地发展。
　　有官方背景的深圳市房地产政策研究人士分析说，眼下主动权在政府手里，如果调控力度继续加大，或者严格执行已有政策规定，投资市场恐慌心理势必加剧，割价抛售现象会大大增多。
　　“政府的做法更加灵活机动了，某一政策正式公布前，会先实施一段时间以便观察市场反应，如果反应过激可能就暂时搁置，反应在预期范围内的话，再大力宣传，全面推行。”该人士说。
“我们与历史相对，永远怀有敬畏；当历史变得具体，象个美人，一步一步向我走来，我听得见声，看得见形，那就不再让她与我擦肩而过，幸福地将其揽入怀中。”——马未都
异地购房的背后，是更加可怕的趋势
异地购房的背后，是更加可怕的趋势
今天上班，有朋友就最近深圳购房团频频光临成都，并在成都房地产市场大把大把花钱，让最近成都房价频创记录一事问我的意见。
表面上看，自从成渝被确定为第三个“国家综合配套改革试验区”以后，善于投资、善于把握政策走向的深圳投资者已经发现了成都房地产市场在中国所处的价格洼地的淘金价值。
的确，“第四城”、“来了就不想走的城市”、“国家森林城市”、“新特区”……善于城市经营和城市公关的成都ZF，让成都在众多的二线城市中拥有了相当的形象优势。
另一方面，06年4400元/平米的商品房价格，也让频频接受天价房心理震撼的深圳消费者产生了极大的价格宽容性。因此，闭着眼睛，几套十几套地抢房也就顺理成章了……
难道事情的真相就仅此而已么？！非也！
如果仅仅是外来购房团炒炒房，那这波深圳团也就是前两年温州团的翻版，算不上什么新鲜事。
不过据我认识的一些深圳朋友的购房意图来看，事情的本质也许并不仅仅是它表面上那么简单——我认识的许多购房的深圳朋友，不单单是购房，而是从居家到工作的重心，都想转移到成都来的！
深圳团，虽然目前还只是炒房居多，但通过购房引起的城市人口流动所占比重正在增加中！
于是我怀着好奇的心理，翻了翻珠三角其他城市的外来购房团情况，一看不得了，广州、东莞、惠州、珠海……到处都塞满了深圳购房团的身影，以及无数只挥舞着“汇丰银行金库油墨味”RMB的手……
结合到深圳最近自身房产价格半年翻番的“火星概念”（注：官方公布数据是半年环比上涨50%，但各地同区域可比物业的价格数据是普遍翻番），以及香港人拥入深圳并抬高房价的现实。
那么香港人下深圳，深圳人下广州（成都），广州人下东莞，东莞人下乡……珠三角大地上的“吞食蛇”节目正在紧锣密鼓地排演，而且开始到成都、重庆巡演……
是大量的深圳人拿着沿海淘来的巨额资本，炒高了成都的房价？
这样的说法不仅不科学，而且有妖魔化深圳购房者的嫌疑。其实，炒高其他地方房价的深圳消费者，本身很多就是房价上涨最大的受害者！
为什么这样说？因为深圳作为改革开放后中国最大的新兴移民城市，绝大多数新移民在这里是既没有地产也没有房产的，在房价只是相对平稳上升的年月，供求矛盾还不太突出，租房过着也不错。但是等到香港人一来，大多数人在此购房定居的梦想就突然间破灭了……
这里必须指出的，并不是深圳的土地储备不足，供需矛盾大得超过香港了，才造成这轮房价飞涨的，深圳的户籍+暂住人口不过700万，占地2000多平方公里，在人均可支配收入只有香港1/7的情况下，半年时间，房价拉升到香港的1/2！
香港也是700万人，只有深圳的1/2大小，还在新界拥有大量储备用地，价格也不过如此。
为什么房价会飞涨成这样？其实这是一个由地方ZF、开发商、银行、外资热钱所编织而成的完美的投资陷阱——
1、 地方ZF捂地惜售，人为制造供求矛盾，抬高土地出让价格，中饱私囊，同时打击小产权房等其他供应渠道，维护其土地市场垄断地位；
2、 开发商拥地居奇，长时间不开发，利用土地的升值，在金融证券市场大肆套利；
3、 外来热钱蜂拥而入，短时间迅速拉高房价、地价，制造涨价恐慌，转手套现获利；
4、 银行滥发贷款，特别是在放开加按/转加按以后，利用10倍以上的杠杆率疯狂透支购房者的支付能力，哄抬房价，人为制造房奴……
地方ZF圈地；开发商挖坑；银行在上面盖草；热钱在坑里下药……惟恐套你不稳，套你不死！
这样一个完美的利益圈套，便可以将房地产的供求关系、消费者的价格承受能力都暂时地扭曲掉。
无法消费本地商品房，但又拥有比2、3级城市更高的购买力、更畅通的融资渠道，深圳消费者，也就只好拥入广州、成都、东莞等2、3线城市，利用强大的外来资金，冲击各地相对平稳的市场了。
从而也引起了中国广大2、3线城市的跟风上涨！
各地普遍快速上涨的房价后面，凸现的是价格的非理性，是地方为追求GDP上涨的数字娱乐而采取的杀鸡取卵的行为！
那么，在拥有地方ZF——这样一个垄断性土地供应的强权保护下，房价会不会无限上涨？在地方ZF和KFS双重收紧房源供应的捂盘行为下，房价还能翻番再翻番么？
当然不能！即使ZF明天就停止全国的建设用地供应，房价也不会无限上涨！
市场受到的毕竟是供求两方面关系的左右，就像原油，超过70美圆一桶，市场自然会有酒精、蓄电池、氢能源等其他形式的替代能源出现。
放在房价上——当房价超过城市居民生活成本的最高承受限度时，人们就只好选择逃离城市，于是城市化进程中断，城市人口减少，刚性需求减少，泡沫破裂，投机者血本无归……然后游戏重新来过……
如今看深圳所发生的一切，很可能就是这样一个活生生的例子——中心城市人口向二线大城市转移；二线大城市人口向中小城市转移；中小城市人口下乡……不过又一次“上山下乡”而已！
说到这里，或许有朋友会问：如果房地产泡沫破裂，房价是否会会到原地？
对于这个问题，我的回答是：未必！
因为中国的金融、房地产行业面对的毕竟是个相对封闭的市场环境，房地产资金杠杆的承受方基本上全是国有商业银行。
拜中国不发达的金融市场所赐，在4大国有商业银行里面，有多得吓死人的储蓄余额，即便全国90年代以后新建的30多亿平米商品房泡沫全数破裂，近38万亿的储蓄余额一样可以滴水不漏地接下来。
（如此巨大的储蓄余额，以及它所对应的超级信贷能力和信贷货币的发行规模，也说明了，即使各地从事实上增加10倍的商品房市场的供给，这个被人为扭曲的投机市场陷阱一样可以制造出10倍的购买力，把新增的房子吃干喝尽！）
因此，像在美国次贷市场引起的次级债危机、股市危机这样的连锁反应，在中国可能永远也不会出现。
因为放任房地产市场价格崩盘，中国的国有银行无疑是最大的损失者。那中央会答应么？放地方ZF赚够了钞票，然后把麻烦踢给中央？中央会接下来？
于是，一旦整个房地产市场泡沫破裂，就可能出现老百姓最最不愿意看到的局面——中央大肆增发基础货币，强行推动通货膨胀，用通货膨胀来填平房价下面的亏空。
那就等于打劫了全体老百姓的血汗钱，来给地方ZF、KFS、投机炒房者发工资，那实在是太残忍了！
为了不要让这样可怕的现象在全国范围上演，最好的办法当然就是让风险提前释放，动用行政手段打打地方ZF、KFS、炒房者的PP；或者大幅加息，收紧投机性购房者、KFS的钱袋，相信80%以上的老百姓会赞同的。
如果我们现在还当断不断，那你等等，我先去买点黄金埋起来……
“我们与历史相对，永远怀有敬畏；当历史变得具体，象个美人，一步一步向我走来，我听得见声，看得见形，那就不再让她与我擦肩而过，幸福地将其揽入怀中。”——马未都
异地购房的背后，是更加可怕的趋势
异地购房的背后，是更加可怕的趋势
今天上班，有朋友就最近深圳购房团频频光临成都，并在成都房地产市场大把大把花钱，让最近成都房价频创记录一事问我的意见。
表面上看，自从成渝被确定为第三个“国家综合配套改革试验区”以后，善于投资、善于把握政策走向的深圳投资者已经发现了成都房地产市场在中国所处的价格洼地的淘金价值。
的确，“第四城”、“来了就不想走的城市”、“国家森林城市”、“新特区”……善于城市经营和城市公关的成都ZF，让成都在众多的二线城市中拥有了相当的形象优势。
另一方面，06年4400元/平米的商品房价格，也让频频接受天价房心理震撼的深圳消费者产生了极大的价格宽容性。因此，闭着眼睛，几套十几套地抢房也就顺理成章了……
难道事情的真相就仅此而已么？！非也！
如果仅仅是外来购房团炒炒房，那这波深圳团也就是前两年温州团的翻版，算不上什么新鲜事。
不过据我认识的一些深圳朋友的购房意图来看，事情的本质也许并不仅仅是它表面上那么简单——我认识的许多购房的深圳朋友，不单单是购房，而是从居家到工作的重心，都想转移到成都来的！
深圳团，虽然目前还只是炒房居多，但通过购房引起的城市人口流动所占比重正在增加中！
于是我怀着好奇的心理，翻了翻珠三角其他城市的外来购房团情况，一看不得了，广州、东莞、惠州、珠海……到处都塞满了深圳购房团的身影，以及无数只挥舞着“汇丰银行金库油墨味”RMB的手……
结合到深圳最近自身房产价格半年翻番的“火星概念”（注：官方公布数据是半年环比上涨50%，但各地同区域可比物业的价格数据是普遍翻番），以及香港人拥入深圳并抬高房价的现实。
那么香港人下深圳，深圳人下广州（成都），广州人下东莞，东莞人下乡……珠三角大地上的“吞食蛇”节目正在紧锣密鼓地排演，而且开始到成都、重庆巡演……
是大量的深圳人拿着沿海淘来的巨额资本，炒高了成都的房价？
这样的说法不仅不科学，而且有妖魔化深圳购房者的嫌疑。其实，炒高其他地方房价的深圳消费者，本身很多就是房价上涨最大的受害者！
为什么这样说？因为深圳作为改革开放后中国最大的新兴移民城市，绝大多数新移民在这里是既没有地产也没有房产的，在房价只是相对平稳上升的年月，供求矛盾还不太突出，租房过着也不错。但是等到香港人一来，大多数人在此购房定居的梦想就突然间破灭了……
这里必须指出的，并不是深圳的土地储备不足，供需矛盾大得超过香港了，才造成这轮房价飞涨的，深圳的户籍+暂住人口不过700万，占地2000多平方公里，在人均可支配收入只有香港1/7的情况下，半年时间，房价拉升到香港的1/2！
香港也是700万人，只有深圳的1/2大小，还在新界拥有大量储备用地，价格也不过如此。
为什么房价会飞涨成这样？其实这是一个由地方ZF、开发商、银行、外资热钱所编织而成的完美的投资陷阱——
1、 地方ZF捂地惜售，人为制造供求矛盾，抬高土地出让价格，中饱私囊，同时打击小产权房等其他供应渠道，维护其土地市场垄断地位；
2、 开发商拥地居奇，长时间不开发，利用土地的升值，在金融证券市场大肆套利；
3、 外来热钱蜂拥而入，短时间迅速拉高房价、地价，制造涨价恐慌，转手套现获利；
4、 银行滥发贷款，特别是在放开加按/转加按以后，利用10倍以上的杠杆率疯狂透支购房者的支付能力，哄抬房价，人为制造房奴……
地方ZF圈地；开发商挖坑；银行在上面盖草；热钱在坑里下药……惟恐套你不稳，套你不死！
这样一个完美的利益圈套，便可以将房地产的供求关系、消费者的价格承受能力都暂时地扭曲掉。
无法消费本地商品房，但又拥有比2、3级城市更高的购买力、更畅通的融资渠道，深圳消费者，也就只好拥入广州、成都、东莞等2、3线城市，利用强大的外来资金，冲击各地相对平稳的市场了。
从而也引起了中国广大2、3线城市的跟风上涨！
各地普遍快速上涨的房价后面，凸现的是价格的非理性，是地方为追求GDP上涨的数字娱乐而采取的杀鸡取卵的行为！
那么，在拥有地方ZF——这样一个垄断性土地供应的强权保护下，房价会不会无限上涨？在地方ZF和KFS双重收紧房源供应的捂盘行为下，房价还能翻番再翻番么？
当然不能！即使ZF明天就停止全国的建设用地供应，房价也不会无限上涨！
市场受到的毕竟是供求两方面关系的左右，就像原油，超过70美圆一桶，市场自然会有酒精、蓄电池、氢能源等其他形式的替代能源出现。
放在房价上——当房价超过城市居民生活成本的最高承受限度时，人们就只好选择逃离城市，于是城市化进程中断，城市人口减少，刚性需求减少，泡沫破裂，投机者血本无归……然后游戏重新来过……
如今看深圳所发生的一切，很可能就是这样一个活生生的例子——中心城市人口向二线大城市转移；二线大城市人口向中小城市转移；中小城市人口下乡……不过又一次“上山下乡”而已！
说到这里，或许有朋友会问：如果房地产泡沫破裂，房价是否会会到原地？
对于这个问题，我的回答是：未必！
因为中国的金融、房地产行业面对的毕竟是个相对封闭的市场环境，房地产资金杠杆的承受方基本上全是国有商业银行。
拜中国不发达的金融市场所赐，在4大国有商业银行里面，有多得吓死人的储蓄余额，即便全国90年代以后新建的30多亿平米商品房泡沫全数破裂，近38万亿的储蓄余额一样可以滴水不漏地接下来。
（如此巨大的储蓄余额，以及它所对应的超级信贷能力和信贷货币的发行规模，也说明了，即使各地从事实上增加10倍的商品房市场的供给，这个被人为扭曲的投机市场陷阱一样可以制造出10倍的购买力，把新增的房子吃干喝尽！）
因此，像在美国次贷市场引起的次级债危机、股市危机这样的连锁反应，在中国可能永远也不会出现。
因为放任房地产市场价格崩盘，中国的国有银行无疑是最大的损失者。那中央会答应么？放地方ZF赚够了钞票，然后把麻烦踢给中央？中央会接下来？
于是，一旦整个房地产市场泡沫破裂，就可能出现老百姓最最不愿意看到的局面——中央大肆增发基础货币，强行推动通货膨胀，用通货膨胀来填平房价下面的亏空。
那就等于打劫了全体老百姓的血汗钱，来给地方ZF、KFS、投机炒房者发工资，那实在是太残忍了！
为了不要让这样可怕的现象在全国范围上演，最好的办法当然就是让风险提前释放，动用行政手段打打地方ZF、KFS、炒房者的PP；或者大幅加息，收紧投机性购房者、KFS的钱袋，相信80%以上的老百姓会赞同的。
如果我们现在还当断不断，那你等等，我先去买点黄金埋起来……
“我们与历史相对，永远怀有敬畏；当历史变得具体，象个美人，一步一步向我走来，我听得见声，看得见形，那就不再让她与我擦肩而过，幸福地将其揽入怀中。”——马未都
咖啡王子一号店
真够累的？作为既得利益者，为了房价高涨而欢呼鼓舞，感觉有种小人得志的阴暗快感，嘿。。。
房价暴涨或者暴跌都违背经济规律，把目光放远一点吧，呵呵
咖啡王子一号店
把有限的金钱投入到“住”这一基本需求，从而克扣自己其他方面的消费用度，不惜啃老不。。。
跷跷板的一头和另外一头，既得利益者看着既失利益者，最好能够悲天悯人一点吧，做多和看空没有谁对谁错，关键是时机巧合而已。
有空看《女人本色》。香港当年炒楼一族的疯狂。
相册/myblog/2887195.html
咖啡王子一号店
看着现在的报纸杂志电视媒体每天都围绕房产、股票、黄金、收藏这些话题无休无止，仿佛。。。
深圳一个楼盘的价格比整个伊利集团的估值还要高，我们是该悲伤还是兴奋？
咖啡王子一号店
深圳一个楼盘售价总和比整个伊利集团的估值还要高，我们是该悲伤还是兴奋？把一个本来。。。
> [经济杂谈]只有房价下跌才是最严重的通货膨胀－－所以房价必须涨
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