二三线地产股业绩有望持续提升
　　日 05:48　中国证槐ā
　　□中证证券研究中心 张泰欣
　　二手房营业税的调整引发了市场对未来政府调控楼市的担忧，虽然中央经济工作会议并没有释放收紧政策的明显信号，但目前一些城市的地产泡沫已不容忽视。我们认为，在货币政策没有转向的背景下，地产行业仍将处于景气上升的阶段，在CPI没有超过5%前，房价保持5%以上的增速、销量保持25%以上的增长将是大概率事件。随着CPI的温和增长，今年四季度到明年二季度，地产公司的销售毛利率可能会超过38%，预计二三线地产公司的业绩将超预期。
　　价量将继续上行
　　1-11月全国累计销售商品房7.5亿平方米，同比增长53%，较前1-10月提高了4.6%，11月全国房屋销售价格指数环比上涨1.2%，价量齐升演绎着2009年楼市的主旋律。然而楼市泡沫化日趋严重引发了大家对后市看法的分歧。一种观点认为，目前楼市投机行为过度、房价过高，明年楼市面临的调控风险较大；另一种则认为，地产商的财务状况良好，降价动机不大，且地产开发投资增速还有较大的回升空间。我们认为，主导楼市未来走向的关键在货币政策，如果明年年中尚未动用利率手段，则楼市价量继续向上的态势不会改变。
　　目前市场普遍关心CPI转正后对行业走势的影响。从近10年来CPI走势与房价、商品房销售速度以及申万房地产指数的走势看，在CPI尚未达到阶段性高点前，房价向上、销售加快、地产指数上涨的态势不会改变。温和向上的CPI走势在一定程度上还会继续助推房价的涨势。我们认为，11月份CPI可能转正以及当前普遍上涨的农产品、轻工业产品价格在一定程度上会加强民众的通胀预期，在此作用下，更多的人会选择投资不动产来防范资产贬值。
　　与CPI变化紧密相连的便是居民储蓄活化的行为，一般而言，储蓄活化要领先CPI上升1-2个季度，而CPI的持续上行将进一步加速居民储蓄活化行为。我们认为，出于资产增值的考虑，储蓄搬家流入楼市的比例可能会超过股市，进而继续巩固地产业资金宽裕的现状。数据显示，今年10月份，M1-M2为2.61%，较9月份有明显扩大，我们认为在经济持续向上、楼市、股市不出现方向转折的背景下，居民储蓄活化的状况还会加速。尤其在经过今年大规模信贷投放后，未来1-2个季度，M1-M2更有可能超过07年8月4.7%的阶段性高点。
　　储蓄余额的减少将对未来居民购房的能力形成动态影响。以商品房销售额/居民储蓄余额算，今年10月份，这一比值为1.58%，与6月份相比略有回落；与2007年的有关月份比，也仍处于合理的水平，我们认为，未来储蓄余额与商品房销售额将维持动态平衡，在不同资产的转化中，居民未来的购房能力不会恶化。
　　从近20年来CPI走势与利率变动情况看，CPI如果长期低于5%，政府部门动用利率政策的概率很小，因此假如明年CPI在5%以内，固定资产投资增速继续稳步，则国际经济形势不会再次探底，明年国内加息的可能性较小，这将会令地产的经营环境继续宽松，地产股向上的态势将得到根本性的支撑。
　　不可否认的是，目前房价较高，投机行为过度使得地产市场健康发展的持续性受到质疑。我们认为，在今年上半年刚需充分释放，且年积压的商品房库存去化完毕之后，商品房销售面积增速将向常态回归。数据显示，1999年-2008年，我国商品房销售面积的复合增长率(CAGR)为19%，销售额的复合增长率为27.5%，我们预计，明年销售面积增速超过25%的可能性很大。同时，受制于供给因素，考虑到地产商的资金状况，明年房价将会继续向上，预计增速会超过5%。
　　税费调控或是一次性扰动
　　虽然货币政策的基调没有改变，但既有优惠政策的转变已由风声变为现实。财税调控将是明年地产行业面临的重要不确定因素。除了刚刚调整的二手房营业税，现有的印花税、契税、首付比例等优惠措施的去留还未定论；此外，热议的物业税何时推出也会对地产市场造成重要影响。税费的调整将一次性增加房地产交易的费用，对于中低收入阶层而言，税费的一次性扰动无疑将会降低其边际需求，从而抑制交投行为。
　　我们认为，明年二手房市场受税费调整的直接影响最大。由于市场对二手房营业税的调整已有预期，11月以来，北京、深圳、天津、大连等六城市二手房周成交面积屡创新高，其中大连上周(12.5)二手房成交面积15.3万平方米，创下了近一年以来的新高。就本次二手房营业税的调整，我们认为对不同的区域市场影响各异。对于五年内二手房存量占比较大的城市，以北京为例，一套100平方米商品房以200万元成交算，明年起需多交的营业税为11万元，合计每平方米单价提高了1100元，若以长沙为例，同样的面积30万元成交，相当于每平方米单价提升了165元，显然营业税对二三线城市的边际影响要小。
　　我们认为，税费的调控更多的是加大购房人的一次成本，对购房需求形成直接冲击的还是加息。如果利率提升，不仅对新增需求，对存量也会形成较大的压力。我们以等额本息法算，100平方米的房子按100万元计算，如果每次加息27个基点，则购房人每平方米增加的成本约提高320元，如果利率提高至.83%的水平，合计每平方米房价将提高2258.33元。这无疑将长期增加购房人的负担，进而直接影响到商品房的交易。因此，同财税政策的调整比，货币政策的杀伤性更为普遍且更为严重。
　　地产公司业绩将持续提升
　　从CPI与房地产的销售毛利率走势看，CPI的持续上行将极大的拉动销售毛利率的走高，我们认为四季度到明年二季度，地产业销售毛利率将会超过38%，进而创下6年来的新高。支持这一判断的理由除了宏观经济的背景，更多的来自于明年上半年地产行业景气向上以及地产公司会计结算的时间要求。我们维持此前继续看好业务重点在二三线城市地产公司的看法。
　　同时，我们还建议投资者关注京能置业。除了此前市场热议的北京棉花片项目，我们还了解到，目前公司在内蒙古的京能蓝色理想项目的销售率已经超过70%，该项目目前的均价为4200元/平方米，按照14万平方米的建筑面积，7950万元的原始购置成本算，扣除营业税、所得税、建安费用后，蓝色理想给京能置业带来的净利润为4.17亿元。若按照日4.52亿股的总股本计算，将会增厚公司利润0.74元，反映到今年年报中，我们预计京能置业EPS将提高到0.4元/股。此外，公司宁夏银川90万平方米项目正在规划，一期20万平方米有望在明年开工，因而明年公司业绩超预期已板上钉钉。
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楼市刚刚经历的“一月寒流”，让很多房地产行业人士没能过好龙年的春节。在北京、上海、广州、天津、杭州、济南等一、二线城市，整个春节期间卖出的房子都没有超过20套，其中北京楼市春节7天3年来首次出现零成交，济南楼市同样遭遇“冰封”，春节没有卖出一套房。龙年楼市的开门形势一片惨淡。 不过令A股投资者感到些许意外的是，在利空集中的2011年，深陷调控泥潭的地产板块总体走势竟强于大盘，尤其是龙头地产股还有着相对较好的表现。那么，在忧患重重、开局不利的2012年，A股房地产板块又将如何演绎？危局之中是否可能迎来转机？经历过2011年被称为史上最严厉的楼市调控后，不少业内人士认为，2012年地产行业面临的艰难险阻至少不亚于2011年。除了坚定不移的政策面，摆在地产板块面前的还有销售、库存、负债、资金链等几重难关需要跨越。基于这样的现实，各大房企纷纷开启了收缩战线、广开销路的“过冬模式”。相比去年的普遍乐观，今年不少一线龙头房企都调低了销售目标，其中2011年业界领跑者2012年销售预期定为800亿元，比去年的销售额减少8.1%。而从近期的信息披露看，保利地产（600048，收盘价10.71元）、金地集团（600383，收盘价5.30元）1月份的销售面积和销售金额都出现了六成以上的同比下跌。地产巨头万科A（000002，收盘价7.79元）1月份的销售数据在5年来也首次出现同比下滑。在楼市调控上，地方政府与中央的博弈也在继续上演。2月9日，芜湖政府发布了 《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，主要看点为契税补贴、购房补贴和购房落户，然而仅过3天，这一新政便被“暂缓执行”。由此看来，楼市调控的坚冰仍看不到松动的迹象，地产行业2012年的生存状况不容乐观。房价实质性调整或将来临纵观目前的楼市格局，可以用“有价无市”来形容。去年以限购、限价、限贷为政策核心的楼市调控，让全国楼市在较短时间内实现了量价齐跌，但相比库存的大幅增长和销量的锐减，房价下跌却并不明显。据上海易居房地产研究院发布的报告显示，2011年末全国商品房待售面积达到了27194万平方米，比2011年11月末又增加1763万平方米，商品房存量再创新高。高库存之下是成交的低迷。以上海为例，2011年上海一手住宅可售面积已大大超越2008年末的850万平方米，为4年来之最。而2011年一年729万平方米的成交量，比历史上楼市低谷的2008年还要低16.87%。然而，备受关注的房价却未按照一般的供求规律，发生比较明显的下跌。根据国家统计局近半年来公布的数据，70个大中城市中，12月新建商品住宅环比价格下降的城市达到52个，与11月相比增加了3个，但降幅却相对有限，大多集中在0.2%~0.4%这样的微弱水平。而据中国房地产指数系统百城价格指数，2011年12月，全国100个城市住宅平均价格为8809元/平方米，环比11月仅下降0.25%。从同比来看，房价呈现的状态是不降反升。虽然全国100个城市住宅均价同比涨幅自去年8月来逐月缩小，但去年12月仍同比上涨了2.86%。业内人士预计，随着库存消化周期的延长，开发商的销售压力持续增大，为了提高去化率，加快回笼资金，开发商可能会引发又一轮降价潮。链家地产首席分析师张月认为，2012年初，新建商品住宅市场成交低迷，库存消化不畅，开发商“以价换量”的倾向可能更趋明显。中金也认为，就近两个月公布的数据而言，行业销售下行趋势已建立，市场调整速度正在加快，房价实质性调整来临。资金链断裂风险显著增大如果房价果真出现明显下跌，对房企会有多少实际的影响？招商地产（000024，收盘价18.58元）董秘刘宁去年年末曾表示，“我们做过一个测算，现在这个时点如果价格再降25%左右，公司就要无利润空转了。而别的公司比我们更弱，因为我们毛利率相对较高。”可见，尽管有一些大型房企已提前将2012年的业绩锁定，但房价的大幅下跌对开发商依然是不能承受之重。需要提请注意的是，除了销售问题，今年房地产行业还将面临空前的债务压力。华创证券近日发布的研报显示，2012年地产行业到期应还借款 （不包含应付账款）约为2.48万亿元，约为2008年的2倍，达到历史峰值。其中银行贷款约占49%，单一信托到期借款约占6%，集合信托到期借款约占7%，通过其他信托方式借款约占6%，应还地产基金借款占比约为1%，其余渠道所获借款总占比约为31%。华创证券认为，如果2011年行业的资金状况为“趋紧”，在政府不放松调控的前提下，2012年恐怕将是“紧张和断裂”。其中各类房地产信托的集中到期最使人发愁。由于房地产信托从2010年下半年进入发行高峰，平均发行期限为1.9年，因此今年将迎来房地产信托的兑付高峰，相应的兑付风险不容小觑。市场预计在贷款、信托集中到期，但销售不力的情况下，二季度或将爆发开发商资金链断裂的风险。不过业内对此却有不同的看法。连续多年在新财富最佳分析师评选中获得房地产行业第一名的国泰君安房地产研究小组认为，二季度或将出现房地产信托兑付风险、资金链断裂和开发商变卖股权，但对于基本面却将是触底的显著信号之一。“3~6月资金链断裂风险将代表基本面最坏阶段出现，但政策面有望因此而转向，期间股价也许有震荡，但将是相对收益向绝对收益转化的大拐点。”政策面或现逐步放松迹象尽管中央政府一再强调要坚定楼市调控不动摇，但各地方政府迫于财政等方面的压力却不时搞一些局部松动。去年10月，佛山试图成为首个放松限购令的城市，然而不到一天的时间即被暂缓执行。最近芜湖的“救市”新政也仅过3天就被叫停。爱建证券分析师左红英博士告诉 《每日经济新闻()》记者，芜湖新政的夭折，彰显了中央对调控的决心不减，至少在短期内调控不会动摇。然而，国泰君安房地产行业分析师李品科却认为，虽然目前行业基本面虽尚未见底，但政策面或许已“见顶”。她表示，政策面初露见顶趋松迹象，但松动速度、幅度仍将取决于基本面的下探速度，包括房价、投资、新开工等。国泰君安去年11月发布的策略报告《房地产：平衡再生》便提出政策趋松路径判断，与“万保招金”四巨头见到阶段性底部的时间基本吻合。长江证券房地产行业分析师苏雪晶认为，产业政策微调或许要等到实际数据进一步下滑之后，预计上半年新开工增速低点在3月份，投资增速低点预计在6月份之后，那么产业政策微调应该在下半年。一个值得关注的现象是，尽管不少房企都表示对今年土地的交易将更加谨慎，但在实际操作上却显得要激进不少。自去年12月下旬以来，万科A、保利地产、招商地产大举拿地扩张，3家房企在最近两个月不到的时间里拿地耗资近百亿元。根据中房信的统计，远洋、华润、绿地3家房企也在去年12月斥巨资拿地。其中招商地产的扩张步伐尤为惹眼。招商地产去年前三季度拿地仅92万平方米，支付地价42.68亿元，仅占前三季度销售额的28.5%。但自去年12月起，这一局面开始有所转变。公司先后斥资34亿元在武汉汉阳竞得3幅地块，并通过集团良好的关系，以低价收购的方式进军青岛、毕节。本周四，公司还公告与九龙仓联合竞得北京朝阳区两地块，成交价总计23.7亿元。《每日经济新闻》致电公司了解到，这笔交易中招商地产享有50%的权益。湘财证券分析师苏多永认为，逆市拿地既意味着公司优化区域布局，又是启动新一轮扩张的具体反映。关注蛰伏的二三线地产龙头今年1月，在以科技、医药板块为代表的前期超跌股带领下，A股迎来了2012年开门红。地产板块整体表现相对平稳，而去年作为资金避风港的龙头地产股上涨动能却显得有些不足。近期，芜湖新政这只“红天鹅”的突然飞临，瞬间引爆了市场对房地产板块的激情，合肥城建（002208，收盘价7.29元）、莱茵置业（000558，收盘价4.22元）、绿景控股（000502，收盘价6.52元）、旭飞投资（000526，收盘价7.70元）、宁波联合（600051，收盘价10.74元）、重庆实业（000736，收盘价7.97元）、ST中房（600890，收盘价4.53元）等一批二、三线，甚至三、四线地产股短期内表现抢眼，涨幅远远大于以万保招金为代表的一线房企。其中合肥城建由于地缘关系，被认为芜湖新政的直接受益者，因而取得了最大的区间涨幅。对于芜湖新政后地方与中央政策博弈的后续发展，世联市场研究部认为，芜湖新政迈开了房地产调控政策定向放松的第一步，未来或许有更多的三、四线城市跟进。芜湖市在全国率先放宽房地产调控，究其原因主要是芜湖市对土地财政的高度依赖。2011年，芜湖市全年土地出让收入84亿元，同比下降18%，占市本级财政比93%。像芜湖这样对土地财政高度依赖的城市并不鲜见，如南通、九江、开封、自贡等众多城市都是如此，这些城市可能因为房地产调控而导致地方经济和财政难以为继。世联地产首席研究员吴志辉表示，从芜湖事件可以看出，在楼市成交下滑的背景下，预计会有其他城市选择微调，这无不与地方政府对土地财政的依赖有关，其依赖的程度越高，政策微调的可能性越大。基于上述逻辑判断，爱建证券左红英建议，可选择项目布局在房价相对合理的非热点、非限购二三线城市的优质地产公司作为投资标的，或开发产品以中小户型普通商品住宅为主的优质公司，因为预计未来二三线城市政策容易率先松动。上海一位私募人士告诉记者，相比之下，那些业务在非限购城市的房企，受限购等核心调控政策的影响不大，所以类似芜湖新政这样的政策对它们更有实际意义。在地产板块中，前期调整明显、近期涨幅不大的相关个股有位于汕头的宜华地产（000150，收盘价3.77元），位于宿州的中弘股份（000979，收盘价6.06元）、嘉兴的新湖中宝（600208，收盘价3.60元）、南通的中南建设（000961，收盘价8.92元）、孝感的福星股份（000926，收盘价8.06元）、湖州的美都控股（600175，收盘价3.09元）等。不过瑞银证券首席策略师陈李认为，类似于芜湖新政这样的事件，至少在3月份的全国“两会”前不太可能发生了。重点个股新湖中宝土地储备充足进军商业地产1月20日，新湖中宝公告了 《2010年股票期权激励计划（草案·修订版）》，业绩考核指标为，年度公司扣除非经常性损益前的净利润分别不低于15.6亿元、23亿和35亿元，即年公司净利润复合增长率将达49.8%。而5.19元的行权价格较公告当日股票收盘价3.51元高出了47.9%，彰显公司管理层对于公司股价、业绩的信心。公司土地储备充足，截至2011年6月末，拥有未结算面积约1010万平方米，主要位于东部沿海的二三线城市。公司积极进军商业地产，2010年10月，公司与义乌小商品城分会合作经营静海县义乌小商品国际商贸城，2012年1月全资子公司义乌北方国际以2.52亿元竞得静海县两块面积16.81万平方米的土地，作为国际商贸城建设用地之一。大股东实力较强，涉足金融、煤矿、有色金属、私募股权业务。瑞银证券预计，这些投资将在2011年为公司贡献约5.4亿元投资收益，约占公司营业利润的20%，将帮助公司平滑地产业务波动。中南建设布局三四线城市土地成本低公司定位二、三线城市，房地产业务立足于经济发展基础相对较好、具有一定经济实力的三四线城市，如江苏南通、镇江，山东青岛、寿光和海南文昌等，仅青岛一地限购，受到本轮调控的影响相对较小。独特的“打包拿地”方式助公司获取大批低成本土地储备。公司利用自身建筑业优势，形成了“建筑施工+房地产开发”的土地储备方式，让公司用最少的自有资金撬动大面积土地储备。公司现拥有的1300万平方米土地平均楼面地价为1300元/平方米。
根据广发证券今年1月份对23家重点覆盖的A股房地产上市公司进行电话调查的结果显示，只有万科A、荣盛发展（002146，收盘价8.21元）、华侨城A（000069，收盘价7.18元）和中南建设的销售表现令人满意。东兴证券认为，公司布局经济刚起步的三、四线城市，目前这些区域基本以刚性需求为主，由于公司土地和建安成本均比较低，因此能够以较低的价格吸引客户，从而保证销售业绩。值得注意的是，公司去年年底上调了股权激励计划的行权条件，年的加权平均净资产收益率分别由先前的15%、15%和15%上调至18%、19%和20%，彰显了高管和大股东对公司未来的信心。行权价为12.40元/股，高于目前股价近四成。
(本文来源：每日经济新闻
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网易公司版权所有房地产政策进入敏感期 二三线地产股或有机会
| 来源 ：南方网 | 作者： 梁永建 | 责任编辑:余钟斌
购房贷款基准利率打7折的优惠政策悄然收紧，各家商业银行或将首套房贷利率优惠上调为八折或将二套房贷利率上浮10%.尽管前日，银监会副主席蒋定之表示，&目前二套房利率政策并没有改变&，但市场的实际变动，但楼市政策走向已经风声鹤唳，进入敏感期投机客龟缩开始冬眠。对此，业内人士分析认为，楼市走势与国家中央政府的政策直接相关，目前仅是商业银行自行的调整。资本市场地产股依然在进行未来的政策博弈。二三线地产股有机会。
分析师担心地产遭遇进一步利空
昨日地产股再次发力，大智慧SUPVIEW统计显示：昨日，房地产板块增仓0.05%.资金净流入3.477亿。其中主力资金净流入明显的股票有苏州高新、金地集团、中粮地产。其中苏州高新主力资金昨日增仓1.42%.
但部分政策变动也使分析师担心进一步的利空来袭。&我现在也是比较担心，政策对楼市和地产股的风险再加大。现在来看，整体不太看好地产股。&宏愿证券地产行业策略分析师杨国华昨日接受采访时说，&地产主要受政策影响。中国的市场，尤其是楼市，其实就是政策市或者是政府主导的市场。楼市走向，主要看政策打压和扶持的程度。&
目前的利率优惠政策的变化，主要是各商业银行自行的调整，而不是中央政府对楼市的政策发生变化。&现在，都在等随后召开的中央经济工作会议对地产行业政策的定调，那时才能看出政策意图。&他分析称，&可是，中央也有可能在会上回避政策变化这个问题。&
而多位分析师分析，从现在看来，影响地产个股的行业利弊因素交织。&从现在来看，政策偏利空，目前有些倾斜的迹象。比如地产企业再融资，都要到国土局报批。信贷对地产影响很大，特别是对上市公司。而目前一些新地王就是上市公司搞出来的。&杨国华说。
长城证券行业分析师刘昆昨日分析表示，商业银行调整利息优惠政策有多重因素。&现在银行没有太多钱可以贷款。一年放贷任务基本完成。在目前僧多粥少的情况下，调高利息是正常之举。&她分析说，&从目前看，首套房政策不会有太大改变。但是房价飙升很快，对二套房的投资和投机可能会有所限制。&&房地产振兴国家经济是主流，从银监会角度，目前规避一下风险，防止资产泡沫膨胀太快，有这个义务提醒一下。&
&&&&滟澜新宸项目一期8#已于日开盘，所推户型为138平4居，价格27000元/平起，目前另有一期14#、21#、22#剩余房源在售。
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时隔不足一年，两次流拍地块“改头换面”后再度入市，起始楼面价却上涨数千元。昨日，市国土局挂牌出让“朝阳区孙河乡北甸西村02-19、2902-27地块”，北京晨报记者发现，该地块正是此前经历过流拍两次的孙河乡北甸西村BCDE地块。
简介：中国铁建?北京山语城
城区：五至六环
价格：23500元/O
235000元/O五至六环
352000元/O三至四环
467000元/O三至四环
522000元/O五至六环
7月28日晚，江西最高建筑、303米高的“南昌303绿地中心”，正式获得“世界最大的LED照明幕墙”项目认证，被列入吉尼斯世界纪录。南昌市红谷滩新区摩天大楼群灯光闪烁，流光溢彩，成为赣江之畔的一道靓丽的风景线。当晚，“南昌303绿地中心”打出“江西303，世界吉尼斯”的巨幅红色LED字幕，庆祝上述纪录被打破。现场不少市民拿出手机，拍照留念。}