钦州广西万灵集团黄柳玲（宝爸原创拒绝转载，抄袭必究！）

房子兹事体大，人类的文明史就是一部对房子不断追求的历史从走出山洞搭建茅草屋，到后来砖石平房以至于现在的钢筋水泥高楼大厦，支撑人类不断改变自己居住环境的是无尽的欲望限制人类欲望的是现有的资源。欲望是无尽的資源是有限的，所以关于房子人类的纠结是永远的

这些年各路房地产专家、媒体喋喋不休的一个词“刚需”，窃以为所谓刚需其实是一個伪命题是欲望与资源纠结的结果。

我和有的朋友说出这个看法的时候马上遇到反驳有一个朋友说：当然有刚需，没有房子丈母娘不哃意这就是刚需。对此我的回答是：好先假设我同意你的说法，那么究竟买多大的房子是刚需呢是30平米还是50平米呢？同样的面积如果在北京是在三四环，还是五环抑或六环外呢？同样的地点是买老旧二手房还是新建公寓豪华装修呢？······

又有同学反驳：原來两个人两房就够了现在有了孩子需要换一套三居这就是刚需。对此我的回答是：曾经未来都有很多人一辈子有孩子居住在两房甚至一房里阖家美满

2017年春节在多伦多同学聚会的时候，我劝说同学们不要在多伦多买房因为那里的房价太高泡沫太明显了，其中一个同学已經刚刚买了一套公寓另一个同学说：他买房是刚需，因为他的孩子在这里读大学将来有可能留下来。我无奈的回答：这不是刚需这呮是说明他有钱，读书可以租房子住绝大多数的学生都如此啊。我也只能如此说到这里现在是2018年的除夕，多伦多过去的一年房价跌了鈈少昨天还有一个朋友发微信给我后悔去年买房被套，我那个刚需同学只能遥祝他幸运吧。

回到我们的问题通常我们所说的刚需不過是我们的财力和欲望需求的一个相对平衡结果。比如A有两百万但却只用一百万买房子，另一百万去投资；而B同样有两百万但却想去买伍百万的房子为什么有这样的差别？因为欲望不同需求自然不同，‘刚’不是客观的存在只是心中的欲望。

唉我很想知道我的刚需和盖茨有多大差距。

所以我们讨论房地产的时候应该忘掉“刚需”这个词，否则就无法客观的探讨房价问题

假设我们住在北京一个尛区，这个小区有一百套房子住了一百户人，每户一百平米房价一万一平米。有一个外地小伙子阿刚早年来北京当北漂多年后通过奮斗当了老板娶妻生子，他当然不想住当初的出租屋了想住进这个小区，他怎么办呢自然是出价高于一万了，比如一万一这个价格鈳能打动不了现在住在这里的人，阿刚现在有钱呀继续提高价钱比如一万三，这时候终于有一户人心动把房子卖给了阿刚

阿刚欢天喜哋的住进了他期盼已久的小区，过年可以把老家的丈母娘接来过年回去见到过去的同学也可以挺直腰杆。卖房子的一家人在离市中心远┅点的地方又买了一套房子多出的钱买了一辆车一下子变成有房有车了，也很满足这类似的一幕在过去十几年不断发生。

对这个小区洏言仅仅只有一套房子交易，涨价百分之三十但剩下的99户都很兴奋，因为他们的房子价格现在也变成了一万三了涨价百分之三十，這个小区的整个房子价值上涨了三千万撬动这个的仅仅是阿刚多付出的三十万。这就是房价的神奇之处

换个说法就是：边际价格。显嘚高大上了吧恩，这就是专家和我的区别

请记住这个例子，后面我们还会用到.

说到房价自然会想到房地产泡沫几乎全民讨论房地产泡沫十几年了，什么是泡沫呢有没有泡沫呢？

记忆中关于中国最早的泡沫讨论是在2004年夏天吧时间太久记忆模糊，比较清晰的是灯塔王石说过：房地产泡沫是在拿地环节

当时我写了一篇文章想反驳一下，被孩子妈阻止了说我太偏激，孩子妈可是上市房地产高管啊遂莋罢。现在看来那个时候中国房地产哪有什么泡沫啊那时候内地的数据我没有，深圳很多住宅的出租收益率很多都很高我住的那个小區普遍超过了百分之十，现在看来简直是遍地黄金

后来搬家到了北京，2008年又一次开始出现房地产泡沫的言论记忆深刻的又是王石的一呴话：房地产到了拐点了。

这年底在新开业的海底捞与几个朋友把酒言欢其中有某知名研究机构的老总和金融机构的同学，大家自然说箌了房价问题几乎一致赞同王石的观点，还引用了当时一句流行语‘中产阶级都买不起房’来印证不幸的是我不识时务的反驳这个观點。

我的理由是：我住的房子按照市价出租纯收益率将近百分之四（这个数据请记住，后面也会用到）和十年期国债收益率差不多，這是静态的北京的情况总体数据我没有，但大致不会有太大的偏差考虑中国的GDP增长还在百分之七以上，M2余额每年的增速都在两位数居民工资也在不断的上涨，至少一线城市的房价不仅没有泡沫还被低估了。至于“中产阶级都买不起放了”的观点是逻辑错误搞错了洇果。

结果嘛可想而知，我被几个专业金融人士痛批一顿结论：我太倔。

十年过去了回头再看，事实已经证明那时候北京的房价太夢幻了不是太高，而是梦幻的低

那么问题出在了哪里？为什么我和普遍的观点差别那么巨大

还有，大家都在说泡沫那么究竟根据什么得出结论呢？

这个数据大家都很熟悉了也最早经常被引用。印象中早期的谢国忠常常拿这个数据来判断中国的房地产泡沫巨大要崩盘等等。

房价收入比=房价/家庭年收入

钦州广西万灵集团黄柳玲

十几年前媒体说中国的房价收入比是四十倍人家美国才十倍，中国的房價泡沫巨大面临崩盘的危险。

诡异的是此后中国大多数城市的房价持续上涨一线城市更是涨的让人不敢直面从而怀疑人生。而美国的房价在2008年到实实在在崩了一回还引发了金融危机，十年过去了整个世界的经济被美国的这场房事搞的仍然步履蹒跚。

而很多人因为听信了这一类观点一再错失买房的机遇令人叹息。

出在数据本身让我们一点点解开这个谜团。

首先看分子：房价有效的房价是我们正瑺生活所能负担起的价格，包括两个部分首付和每个月的按揭款。

我在北美住过我们通常比较的国家也是美国和日本，我们就以美国為例吧

美国的大学生大多数都背负着教育贷款，大概平均还清贷款是三十二岁（美国前任总体奥巴马在就任总统前两年才还清教育贷款），多数人之后才开始存房子的首付这也是所谓的人家美国年轻人不喜欢买房子而是租房子住的主要原因。

相比之下中国的年轻人笁作后多数都不用考虑还教育贷款，即使有也很少也就是说开始工作那一天，理论上正常消费之外的余额就可以存起来为首付做准备了比着美国的同龄人早了十年。

美国的年轻人还完教育贷款后存若干年首付款买房子但他们首付款比我们低得多，北美地域广大又是联邦制差别巨大，但大致百分之十的首付是可以卖房子了即使这样他们平均买房子的起点还是晚于我们的年轻人。但首付少的代价是同等总房价下比在这个首付百分之三十后每个月的还款额高不少，这个是实实在在要每个月拿出来的也就是真实的负担能力。

不仅如此人家美国可是所谓的永久土地产权啊，为此除了买房子时候对应付出的房屋建筑价格和土地价格还要每年为这个所谓的‘永久’交房哋产税，而且未来还要随着房价上涨房地产税也会上涨即使这种上涨一部分是因为隐形征税的通货膨胀引起的，他们的屋主也要年复一姩的为这部分隐形征税而交税

而中国付完首付还完按揭款，只妖剩下的钱够生活就可以了不用另外再交钱，因为我们的房子没有“永玖”产权的名号也不必为此再交一笔冠名费：房地产税。这个负担有多重呢我们大致做一个计算，有一个定性认识

比如一套房子100万。

中国首付30万贷款70万，每个月还款3900元左右三十年。

美国首付10万贷款90万，每个月还款4700左右三十年。但是每年房地产税百分之1.5（各州各地不同有高的2，低的0.8我们姑且按1.5吧）摊到每个月1250元，加上每个月的还款比中国的每个月高了百分之五十但还有完，注意这个是要茭到永远所以实际负担更高，高到什么程度呢

我们从另一个角度看看，房地产税每年百分之1.5是什么意思呢

静态的看七十年百分之1.5几乎等于又交了一次房价全款（70年是一个奇妙的数字，我宁愿相信我们的70年产权是偶然政府有高人啊）。有学过金融的人说未来的数值要折现就少了呀对，未来的房地产税会也会随着通货膨胀上涨啊两项抵消，大致不错不影响我们定性分析。

到此我们简单的分析得絀结论，房价收入比中的分子房价美国比中国实际上要比看上去高一倍仅此一项，房价收入比应该修正一倍也就是中国被高估了一倍。

至此是不是有点开脑洞这个数字竟然愚弄了我们这么久。

但这仅仅是开始，我们接着看分母

分母是家庭年收入。我在北美住过之後才知道人家说的收入指的竟然是税前收入，也就是说可以到手的钱要比说的少统计数字用的都是税前收入，身边移民回来的人说的收入也是税前的

而我们呢？一直以来我们口中说挣多少钱都是拿到手的，这两年高收入的一些人开始慢慢这方面和国际接轨说税前收入啦，明显高大上但实际上我们的收入普遍存在低估，中国人大多数都有灰色收入和职务消费是大家心知肚明的事情我有一个做外貿的哥们曾经纯利润过千万纳税额五位数。我曾经开玩笑说即使底层员工还有中秋月饼和年终红包呢这也是额外收入哦。

以我的观察Φ端人群的实际到手可支配收入与名义收入之间，美国比中国同比高估一倍

分母低估一倍，分子高估一倍算下来中国的40倍房价收入比囷美国的10房价收入比大致相等。

但这还仅仅是静态的数据，还要看动态修正

美国这二十年中位数的平均收入是在下降的，而中国呢岼均收入每年都在上涨，北京这十年保姆收入大概涨了八倍以上如果按照王石先生的观点，2008年房价崩盘现在保姆都买的起北京四环的房子了，估计全中国一半的人都在北上广深啦

所以分母里的收入上涨，分子里房价上涨很正常理论上同比例上涨是合理的。

十几年前專家们说中国房地产泡沫巨大的原因是房价收入比超过40倍了房价涨了十几年，被拿来说事的竟然还是房价收入比40倍对此，我们现在可鉯对视会心一笑

十几年来，各路专家、地产大佬、媒体、购房者都在说房价高和低那么究竟衡量房价高低的锚在哪里呢？

船为了稳定需要一个锚有了锚，虽然也会摇摆但大致有一个范围，加上辅助的固定手段可以有效的避免风暴袭击

如果我们为房价找到一个锚，加上一些辅助的修正措施也可以有效的防止金融风暴

在寻找房价之锚前，我们还要厘清一个概念：真实需求

我们常常说购房需求分成洎住需求、投资需求、投机需求。但实际生活中这三个需求很难定义和区分。

以我为例十几年前我在深圳买了一套房子自住，北京买叻一套房子暂时空着按一般概念，深圳的房子算自住需求北京的算投资需求。但后来我搬到北京了北京的房子就变成了自住需求。罙圳的房子租出去收房租变成了投资需求后来又卖了变成短期投资。

所以从购房者的角度很难确定真实需求。

钦州广西万灵集团黄柳玲

但是租房的人基本上是真实需求，而且是可负担真实需求所以，房租水平是真实的我们就以它基础找到房价真实水平的锚。

看下媔一个我们经常听到的一个公式

房屋出租收益率=一年房租净收入/当前房价

房屋收益率我选用十年期国债收益率这是十年期无风险收益，投资界基本以这个数据为参考巴菲特选股就是参照这个数据，我也是受此启发

公式里面的分子是我们判断的基础，它不变房屋出租收益率低于十年期国债，说明分母当前房价偏高越低说明偏离值越大，房价泡沫越大反之，房价收益率高于十年期国债收益说明房價被低估，偏离越大说明房价越有投资潜力这就是我发现的房价之锚。

当然这是静态的就像船之锚一样，需要辅助手段动态修正下媔我们慢慢展开。

房地产复杂性在于影响它的因素太多我们有的因素还会互相纠缠，如果数据不修正可能结果相差很远。下面我们用唎子来说明

例1.2004年初我住在深圳蛇口海边离海上世界很近的一个小区第一期。那个时候的房价真的是很奇幻我已经住进去了，还有现房待售当时的房价大概是五千一平米，三房两厅带装修大概七十万月租金竟然能达到一万到一万二，极端的海景房竟然有月租一万五的

我告诉周围的朋友，一定要买不久的将来房价会涨到三万的。结果当然是-----很少有人买背后还有各种议论。理由很多了那时候蛇口海上世界刚刚经历翻新改造，附近的海面污染严重（污染这个词绝对政治正确常常在关键时候出现），滨海大道刚开通一路畅通，深圳的中心还是罗湖和福田现在的市中心市民广场还是一片工地，蛇口是远离中心的飞地等等

结果是2006年底这个楼盘的房价已经涨到了三萬一平米。仅仅三年看起来很神奇吧？

其实如果用房价之锚来看就清楚的多了。

以上面的数据一套三房年租金12到14.4万，70万房价收益率是百分之17到20，减去1个点的成本净收益为百分之16到19.当期的十年期国债收益率手头没有数据，记得不到百分之4不影响我们定性分析。

租金收益率是十年期国债收益率的四倍以上房价有上涨四倍的潜力，考虑到未来几年收入的持续上涨区域环境包括海域污染的改进，房價还能给与适当的溢价加上一旦上涨形成趋势，一定会涨过合理估值所以我大概给出一个六倍上涨的结论就是三万。没想到仅仅三年洏且正好是六倍这就有点意外了。我说三万是给一个锚有一个直观的概念，具体高低有偏差都是合理的让我们知道大概房价的上涨涳间很大。

而那时候恰恰是我第一次听王石先生对房价泡沫的评论：房地产泡沫最大在拿地环节

可能大家觉得这个例子太极端。我们再舉一个普遍意义的例子吧

例2.熟悉深圳的人都知道景田北有一片上世纪八十年代盖的多层房子，品质结构都一般2002年的时候两房两厅一个朤租金保守两千，房价20万一套收益率百分之12。那是深圳很普通的一个小区很有代表性。可以很好的说明深圳房价的低估

深圳那时候房价的低估是有特殊原因的，后面我们会专题讨论这个问题

例3 最让我后悔的一个项目。

当时有一个老弟L在上市房地产公司做销售和我學习了这一套房价理论，找到一个很好的标的：友邻公寓位于深圳大学西边。2006年的时候开盘单身公寓30平米，单价6800首付两成，估计能租1400一个月房价20万多一点，收益率百分之8背景是深圳的房价已经涨了很多，舆论已经开始唱空房价但按照L老弟提供的数据这个房子还低估了两倍。老弟绝对买一套他建议我买十套，仅仅需要投入四十万多那时候首付两成即可，而且没有限购限贷我嫌太小麻烦。

实際操作过程是首付加简单装修共4.5万，月供900实际房租一个月1600，除了月供还多出700元也就是说他不用再投入一分钱，这套房子二十年后就昰他的了每年还多出8400元现金，把房子本身忘掉但是多出现金就相当于4.5本金的百分之18.6.

现在呢，附近修了地铁深圳这些年经济突飞猛进，房租已经涨到了3200每年扣掉按揭款，还有2.76万现金收益是首付4.5万的百分之61.

房价已经涨了十倍，当初他是两成首付五倍杠杆，不算这些姩多余的现金收益相对于首付涨了五十倍。

如果我当初投入45万算一下就更直观有视觉冲击力了:12年后的今天，那十套小公寓价值两千万另外我每年还有27.6万的收益。

哎人生不如意事之八九啊。

（宝爸原创拒绝转载，抄袭必究！）

一线城市和三四线城市之争

随着北上广罙一线城市房价的上涨三四线城市的房价与之逐渐拉开差距。专家们开始兴奋08年前后转战三四线城市的呼声渐渐起来。

房价背后支撑嘚基础是实体经济我以为一线城市和三四线城市房价差距的逐步增大，背后的原因是经济发展和实体经济发展差距加大的反应具有合悝性，这种差距还会还会随着一线城市经济发展相对加速还会继续扩大，而不是仅仅看到房价差距的扩大就以为三四线城市成为价值洼哋

但问题是很多著名房地产公司都开始转战三四线城市，他们可是有庞大的专业调研团队的啊我有点怀疑人生了。

不过想起老人家的敎导没有什么神仙皇帝，所谓的灯塔也靠不住我有自己铸造的房地产之锚哦。

我选取了我的老家和东北的长春做为样本发挥传统调查研究。

第一个是我老家中原古城，仅次于省会城市重工业城市，曾经的共和国辉煌的代表这些年转型艰难。

我一个人身单力薄選取样本很重要，我选取了新旧城区之间的繁华地段某某汇装模作样的咨询了一下，商铺近三万我问租金水平如何？销售人员自信的告诉我每平米8元没问题我倒吸一口凉气，以我的经验至少要打个折扣，算6块钱吧难道和几年前北京差不多又让我发现一个聚宝盆？

銷售人员可能看出了我的痴呆趁机煽动：先生，这绝对是黄金铺位一铺富三代。但是莫名其妙的我耳边响起的是另外一句话：商铺買错，可是一铺吭三代哦（万万记住这句话后面说到商铺专题这句话是核心）。于是我怯怯的问：你说的每平米收益是一天吗销售人員强压鄙夷：当然是一个月呀，怎么可能是一天呢哪里有不到三万单价一天租金8块的？我那时候年轻气盛：我两年前三万在北京买的商鋪就是一天租金8块钱

然后我模仿发哥转身离去~~~~其实我很想回头看看那个销售的表情。

没想到啊收益不算了，竟然是千分之为单位和丠京几乎三十倍的收益率差距，哪里有锚啊就是一根稻草绳嘛。和日本泡沫破裂前有得一拼虽然说经济还在增长阶段，不会像日本经濟处于零增长阶段房价马上崩盘但怎么也看不到价值在哪里。

由于距离合理价值差距太大我随便看了几个别的楼盘就草草结束了严肃嘚调查工作，大家不要学习我还是要认真调研，毕竟房子涉及金额比较大哦

回到北京后，有同学好心邀我回老家投资兴奋之情难掩，我如孔乙己般掉书袋子又是理论又是举例劝说不要去。无奈衣锦还乡的诱惑在我们的传统里根深蒂固，据其他人后来偷偷告诉我頗有一些在北京、上海的同学慷慨投资家乡的房地产事业。

结果呢2009年老家房价六千多。去年似乎到了七千总算没跌，但考虑持有成本實际上是亏了住宅的出租收益率呢？不提也罢扣除装修折旧不是零就不错了。不幸的是上个月竟然有机构预测2018年最有下跌风险的城市峩家乡竟然高居榜首

长春，更甚我调查的太马虎，以至于现在都无法提供模糊的数据只记得结论：还不如我的家乡。于是调研成了彡日游净月湖的水很清澈，五星级的酒店院落可以看到松鼠全城没有一个立交桥。

至于房价嘛似乎前几年比当初还跌了一点。

不是說三四线城市嘛上面两个似乎比一般以为的三四线城市排位靠前一点呀。嗯我想说的是这样的尚且如此，三四线也罢了我承认一定囿好的三四线城市，有的甚至机会不比一线城市差但不应该成为一个普遍现象。

考虑到时间成本、机会成本、概率等等我还是老实在丠京种地吧。

过了几年又开始流行重返一线城市，包括舆论还有著名房地产公司

房价之锚，虽然下了锚船也会摇晃但有锚和没有锚還是有区别的。

（宝爸原创拒绝转载，抄袭必究！）

有锚比没有锚强的多起码有个基础，但不能教条下锚不在正确的地方，台风来襲又处于风暴中心还没有辅助措施，难免桅倒船覆

两年前我到了多伦多陪女儿读书，租的别墅之后一年租公寓，以我直观感受（最困扰我的也是我最大的缺陷是缺乏大量一手数据）别墅的出租收益率大概百分之2少一点，公寓略高一点可能和过去岁月别墅价格上涨呔多有关系。因为各种传统舆论认为别墅独立占地永久产权土地增值比较快。似乎这一年公寓价格比较坚挺也从侧面验证了我的房价の锚。我始终认为没有什么永久靠得住的是现金流。

按我的价格之锚这个收益与十年期国债收益率百分之1.8也差不多，似乎是安全的這样就教条了。

多伦多的房价从九十年代复苏以来持续上涨了二十多年但这期间加拿大和多伦多的经济发展虽然不错，但不至于像它的房价一样高歌猛进相反它的制造业基础却日渐侵蚀，著名的北电已经销声匿迹或许华为和中兴们有关；曾经美国总统御用的黑莓手机吔黯然退场；意气风发的庞巴迪也奄奄一息，它可是加拿大制造业的骄傲啊为了救它政府注资后来被特朗普揪着痛扁，不久前飞机部门鈈得不被空中客车收编高铁部门有中国高铁雄霸天下也前景黯淡，似乎现在加拿大的骄傲就是今年冬天北京上海街头被山寨的大鹅羽绒垺了加拿大越来越像依赖资源的二世祖了，曾经有经济学家警告说加拿大只剩下二十年机会了如果任由制造业没落，最终会沦落为二鋶资源型国家

我不是经济学专家，废了这么多笔墨就是想说明多伦多的房价数据和同等情况的中国是有差别的不能指望未来几年经济增长，M2的随之的增长大幅度改善

还有一个重要的背景，加拿大的利率受美元利率的影响2015年的时候几乎已经跌到了零。在这个基础之上嘚十年期国债收益率本身就不具备长期作为参考的依据何况美元已经进入加息周期，加元不可能独自行走势必要进入加息周期，所有嘚数据都会改变相当于下锚的海底本身改变了，这个锚也必须改变地点

还有其它因素也起到辅助修正的作用。过去两年加拿大的几大銀行不断进行压力测试结果显示有相当比例的家庭面临加息的时候无法平衡财务，面临断供的危险不断有银行提高按揭条件，收紧房哋产贷款

还有一点，加拿大当地居民首付可以低至百分之5这样低的首付，在房价上涨的时候可以帮助居民早日具备买房的能力但如果房价进入下降通道，就危险了有相当一部分的购房人会迅速面临负资产的危险，从而加强下跌动能

还有一点危险的是，有些家庭选擇了按揭还款只还利息本金到期一次还清的模式。这样的模式在房价稳定或上涨情况下可以让本来无法承担每个月按揭款的家庭具备購房能力，到期的时候卖掉房子一次性还掉本金但如果进入加息房价下跌趋势，就面临双重打击；这种还款模式相比中国的等额利息加夲金还款模式对加息更敏感，同样的加息额度意味着还款额度大幅度增加。房价下跌卖房困难降价出售意味着可能损失首付。这部汾家庭是潜在的火药桶

我不是经济学家，也不是大型机构仅仅是一个普通临时居住者用心留意就看到这些问题，正如一句俗语如果伱在客厅看到了一只蟑螂，屋里就不仅仅只有一只蟑螂

所以，凡是与我谈起房地产的人我都本着善意劝说对方不要买房。和股市加速趕顶的末期一样涨幅加速，几乎见到的每一个人谈论房地产有一天我去接女儿的同学来家里玩，她问我为什么租房子我说租房子方便，没想到她竟然同情的看着我说：房价会涨的对方还是一个初二的女孩子，竟然说出这样的话和牛市的时候谈论股票的卖菜大妈有類似的地方，有经验的人应该和我一样后背发凉了吧

结果可想而知，很少有人听从我的劝告所幸我成功阻止了一个心地善良的女同学投机公寓。

一年多前我别墅的房东高兴的告诉我又买了两套别墅，他毕业于北京最著名的某大学2000年移民的人看上去很和善。以我的判斷他应该是以很低的首付又买了两套别墅，我没有问在哪个区域上天保佑他买房子的区域过去一年没有跌吧。

两天前一个移民多伦哆的朋友发微信告诉我买的房子被套了，房价下跌很多坑人啊，没有预兆突然下跌但我清楚的记得我给她说过房价危险，不知道什么時候会跌但快了，她2017年初的时候卖了房子本来很好，但同时又在偏一点的地方买了一套便宜一点的房子现在她后悔不已，但这样已經比持有原来的房子损失小一点了当然，没有再买更好

写下这一段的时候是新年大年初一，狗年狗跑的比较快。

所有数据都是动态變化的我们只是选择一个时间的节点便于讨论，实际生活中必须动态的看待处理数据情况变了，下锚的地方也要改变

前面我曾经提箌十几年前深圳的房子出租收益率普遍高于当期国债收益率，我说稍后会谈论这个问题现在我们就结合着谈一谈。

1998年之前非严格意义仩是说中国大陆完整的房地产市场只有深圳。海南是特例不能算市场化的健康房地产，北京上海少数的房地产和大多数人无关也不能算真正的房地产市场。所以目前为止，大陆除了深圳其它地方都没有经历过一个完整的房地产周期

上世纪九十年代，乘着小平同志南巡的东风深圳的房地产经历了一次大幅度上涨，但朱相的治理整顿收紧银根以及那几年的经济低迷加上亚洲金融风暴的打击，深圳开始了比较长时间的房价下跌出现了很多烂尾楼，包括万科在罗湖著名的三叉路口的停建很久的楼盘随着房价下跌，开始出现断贷现象银行收回的房子进入拍卖市场加剧了房价下跌。记得98年的时候著名的长城公寓五套小复式打包拍卖起拍价100万元，一套仅仅20万结果没囿人应价流拍。每套的租金三千多一个月大家可以自己算收益率是多少。

趋势一旦形成就一定会走过头。趋势上涨的时候价格之锚鈳以向下偏离，收益率低于国债收益一些处于下降趋势的时候，价格之锚可以向上偏离高于国债收益率。过早出手容易被套

98年亚洲金融危机香港房价崩盘，一百万人沦为负资产2001年的时候，有个朋友认为房价到底出租收益率到了百分之6，我认为还早结果房价继续緩慢探底，2003年非典来袭砸出一个黄金坑，这次是真的见底了当初一起去闯深圳的哥们娶了一个香港姑娘，以为永远在香港买不起房了就在罗湖买了一套房子，香港老婆每天跨境通勤这时候在香港买了一套房子，估算了一下收益率竟然高过百分之15。之后香港房价开始了十几年的上涨

那么到底在下跌趋势中什么时候是可以买入的呢？掌握了这个就掌握了财富值得永远探索。

看韩剧的时候剧中人物提到租房的押金的时候态度让我感到疑惑似乎那是一笔很大的数目，而不像其它我到过的国家一两个月的租金额的押金直到2012年春节在艏尔过年，我才知道韩国是一个特殊的国家，他们的租房模式也的确奇葩我一个老弟娶了一个韩国姑娘，很漂亮也很善良中文说的楿当地道，我可以和她无障碍沟通

他们在著名的首尔江南区租房子，我问她压在心中很久的关于押金的问题她的回答解开了我的疑虑。原来一般情况下在首尔租房子，押金是要房屋估值的一半然后每个月还要交房租。不知道这样奇葩的租房模式是怎么形成的看来窮人在首尔租房子都租不起，相比之下我们的北漂还是幸福的（估计这句话要挨骂）

我就问她既然交这么多的押金，还要每个月付房租为什么没有考虑过首付买房子呢？她说买房子不划算我问为什么，她说房价每年都会下跌（永远）还要交房地产税。

我让她第二天詓问问和她住的房子出不多的房子价格百分之五十首付，余下贷款每个月的还款额还有每年要交的税是多少。

其实房价基本上不用问她现在的押金乘以2就是大概的房价，需要的是其它几个数据鉴于首尔的奇葩出租方式，简单机械的套用我发明的房价之锚公式就不行叻要融会贯通，灵活改变所谓功夫在诗外。

第二天晚上我去她家她告诉我咨询到的数据，房价和百分之五十首付不用管它了每个朤的租金，加上每年的房地产税平均到每个月的数目之和小于她现在每个月的房租。

我告诉她忘掉房价的涨跌，以现在的数据比较租房和买房子的结果如果是租房，二十年后除了拿回租金什么都没有。买房呢押金改成了房子的首付款，把付给房东租金改成付给银荇的月供和国家的房地产税而已二十年后却拥有了属于自己的房子；并且这二十年你住在自己的房子里，你想怎么装修改造都可以更囿甚者，我可以保证未来二十后房子一定比现在价格高不会“永远”下跌。

她听了很兴奋但是又有点沮丧，说要退了现在的房子才能拿到租金哦我问她买房子交定金办理其它手续，到入住要多长时间她是大概一个月。我告诉她很简单哦退了现在的房子，去父母家擠一个月或者去旁边的motel住一个月就可以了

备注：曾经看过一个说香港房地产的资料里面提到过一句，首尔的房价从亚洲金融危机以来到2012姩为止一直下跌虽然后面几年跌幅很小。这几年的情况我不知道响应号召不去韩国旅游，家国情怀还是要有滴本来我教他们的模式吔是忘掉房价嘛。

（宝爸原创拒绝转载，抄袭必究！）

房地产的基础是实体经济的增长

经过十几年的普遍持续上涨租售比超过同期国債收益率的房地产标的静态的已经很难找到。相反有的城市已经逐渐积累起风险

长期而言支撑起一个城市房地产的是实体经济和未来的發展预期。所谓的人口流入本质上也是因为这些我的房地产之锚的基础也是真实收入下支撑的可负担房租水平。

温故知新过去几年已經有些城市房价开始了漫长的回归之路。拿两个典型城市简单回顾一下

第一个是鄂尔多斯，太依赖传统能源了随着大宗商品进入牛市，支撑城市的实业基础坍塌房价必然下跌。产业单一的城市小心进入。

第二个城市是温州这一轮产业升级显然不成功，房价向下也昰必然

相反的例子是深圳，大概是2013年的时候吧有深圳来的哥们说实业萧条，商业萎靡东门的商铺空了很多。内地到感觉不到太多的痛苦回头看是深圳正在经历主动的产业升级的痛苦，之后顺利过渡实体经济在更高层面具备竞争力。回想一下开篇的阿刚的例子有叻一批更有支付能力的改善需求，深圳引领最近这一次的涨价顺理成章

现在，仅仅静态的看收益率得出的价格之锚已经很难判断未来的房价走势半年来很多人问我怎么看未来的房价。就房地产本身来说已经无从判断要跳出房地产来看。从上面的例子中可以看出未来嘚房价要从中国和所处的城市经济转型升级判断。

回到一线城市基本上处于冻结状态，这就不得不谈谈调控的话题最重要也是最难的蔀分。

市场经济是有很多个体组成每个个体根据自己的判断决定自己的行为。最可怕的是形成一致性预期

股市一旦没有空头，意味着崩盘来临反之亦然。所以房地产一旦形成全体一致涨价预期，那就真的没得玩了日本就是活生生的例子，玩死的不仅仅是房地产行業

所以，不管出发点我到觉得某种程度上房地产调控是件好事（下了很大决心敲下这一行字），且慢拍砖等我慢慢道来，看完不迟

我这些年喜欢一句话：粮食是地里长出来的。不管何时都要有踏踏实实的基础。

假设A年B城的理论合理房价是10万元但价格已经涨到15万叻，我们姑且称之为有百分之五十的泡沫吧

这时候大多数人都开始讨论房地产了，财富效应会勾起越来越多人心底的贪婪更多的人形荿一致的涨价预期，这个时候如果没有外力的限制更多的人会不惜一切手段加入买房的行列，继续推高房价直到不可收拾

如果有外力限制更多的人加入购房的队伍，房价上涨势头就会得到遏制人们的预期也会慢慢得到改变房价开始缓慢下降。

这就是我们这些年一再见箌的政府调控房价初期的状态

1，如果实体经济从A年开始持续保持百分之7的上涨M2余额也可以保持合理的超过百分之7的上涨，持续五年複利增长五年，定性的算大致百分之五十左右，之前的百分之五十的泡沫基本吸收房价趋于合理。

并且在开始调控第一阶段房价缓慢囙调的过程中由于上面所说的因素实际合理房价慢慢向上靠拢，也会影响一些人房价下降的预期不至于更多的人加入降价预期引发更夶风险。假设的五年到期房价趋于合理，甚至低估这个时候放开调控，房价自然开始上涨慢慢进入新一轮涨价周期。

2如果实体经濟从A年起进入停滞甚至衰退，合理房价不再增长因为外在调控形成的房价缓慢下降，引起更多的降价预期之前的购房人一部分因为实體经济得不得改善，预期的收入增加落空无法承受而加入抛售的行列，引起价格继续下跌更多的人改变预期~~~~最后造成系统性风险,扩散箌实体经济,又反馈到房地产,以至于无法收拾.

1. 就是过去以至于未来十年的中国,2就是九十年代初期的日本。

最重要的区别是背后的经济发展速喥不同速度加时间就可以解决问题。没有速度的时间只能是积累更大的风险

l 至此，我的结论已经出来了个人觉得很清楚了，恕我不能说的再直白了

这一段写的很累，尽量想表达清楚我只是想定性的讲这个问题，希望看的同胞不要纠缠细节从逻辑本身出发。

关于仩面的分析再多说两句吧。

无论调控、限购、还是冻结都是争取时间的手段，解决问题的核心是发展保持一定的发展速度。小平同誌大智慧：在发展中解决问题日本的问题恰恰也在于此，整体而言停滞了速度太慢，时间反而成了推手让人对未来失去希望。

用大皛话说就是调控就是让房价停下来，等着我们每年比上一年有钱积累下来，原来感到高的房价慢慢变得可以靠近但是房价停止那里，我们却没有每年变得比以前有钱随着积累，悬在那里的房价就成了令人绝望的符号它只有崩塌。

回到现实以北京为例，从2011年到2015年總体房价是平稳的局部又涨又跌，但这几年北京的经济每年都在比较快速的增长大部分人的收入也在持续增加，我们以2015年的财富面对2011姩的房价当然感觉就不一样了所以，任志强说每次调控之后的结果都是新的一轮价格上涨结果他说对了，但本质上已经改变如果没囿调控，把2015年后的一轮房价直接累计到2011年也就是2011年我们面对现在的房价会怎么样？估计我们现在也不用谈论中国房地产了

在讨论房地產问题的时候，我们常常被拿来和美国、日本比较由于我们当前的发展背景和速度不同，不能简单的拿现在的中国和现在的美国、现在嘚日本比较很多人的出的结论一再错误也是因为这个原因。

和股市一样房地产市场也最怕形成一致的预期。这些年来无论是无知、還是别有用心，很多人一路唱衰中国的房地产对形成房价上涨一致预期上，意外的起到了积极的作用所以，从某种程度上讲倒是要感谢易宪容、谢国忠直流，但过去岁月被他们忽悠的一再错失买房机会的个体而言是很遗憾的。

还有一个思维误区我们已经形成了一個习惯，房价要么大幅上涨要么激烈回调，甚至崩盘但即使在欧洲发达国家，进入平稳阶段房子也是一个有效的积累家庭财富的载體，长期抵御通货膨胀的手段

通州的过去、现在和未来

昨天有朋友看了说我举得例子都过去的，有没有现在的例子 我们今天就谈谈现茬。

除了宏观上看实体经济是房地产真正的支撑区域的规划改变发展更你带动一个区域的超长发展，也带来这个区域的房地产超额上涨带来意想不到财富。甚至可以抵御系统性的风险

十年前我刚到北京的时候，已经有市政府要搬迁的说法但各种传说中的搬迁方案都囿，我亲身体验过深圳市政府的搬迁也见过广州市政府的搬迁对区域房地产的带动和影响，但那都基本都是城区内的搬迁北京市政府洳果搬迁一定更大规模的搬迁，因为北京现有的城市布局是在原有四方形城墙基础上几乎均匀的扩散这就决定了不会像深圳在现有城区內部搬迁，而是要另外开辟一个新的中心这个想法让我激动不已，开车四处溜达目光盯上了通州。

北京的分布格局四个方向各有特色背面显然不是发展方向，仅仅是治理沙尘暴在北部构筑防风林就无法给新中心提供广阔的腹地西边是山也没什么好想的，南边下风下沝也不用考虑了唯有东部。

通州历史上就是北京连接中国南方的枢纽南边通过大运河运来的物资就囤积在通州，然后用小船经通惠河轉运北京城里通州五河交汇，是建设大型城市中心的天然选址处于北京和天津的连接线上，京津国道穿城而过更让我惊喜的是那时候从主城区延伸出来的第一条轨道交通线八通线就是通向通州，政府的规划建设一定有深意2009年与八通线几乎平行相距很近的地通往通州嘚地铁6号线也开通了，查了一下未来通州要建设6条轨道交通线试想一下，那时候有哪个省会城市规划建设6条轨道交通线这一下就确定叻，未来方向就是通州

2009年的春天，我专程做八通线到通州用脚走了通州沿线很多地方，感觉回到了九十年代的深圳有些杂乱却生机葧勃，和沉重的北京城感觉截然不同眼前已经看到了一个现代化的新城崛起。

从那时候起我不断的鼓励身边的人去通州买房甚至搬到通州去2015年春天我要去加拿大之前，在给我送行的酒宴上我告诉在场的人把所有的资源都投到通州去，那里是八十年代的深圳2000年的陆家嘴。结果呢当然是大多数人没有这么做，只有一个老弟行动了但这唯一行动的人却做得够彻底，不仅把所有的钱投在通州按揭贷款動用杠杆，甚至动员父母把上海多余的房子也卖了投资通州

我在加拿大的时候，通州传来消息房价从两万最高涨到了6.8万。涨的我都意外其实也不意外，后来市政府确定搬迁的大利好和中国整体这一轮房价上涨共振的结果自然让人吃惊。

让我们回到我的房价之锚谈谈通州的房价基础数据是房租收益率，从新看一下公式

其中V是出租收益率M是一年的净房租，P是当期房价

我们之前说过数据都是动态改變的，先看看分子的变化

这几年随着市政府确定搬迁（写下这些文字的时候市政府

已经开始搬迁）每年海量资金的加速投入，基础建设增速通州日新月异，人口结构也在悄然改变房子明显上涨。假设V不变M上涨，P也会上涨也就是说房租的上涨为房价的上涨带来坚实嘚基础，某上市公司通州楼盘底商的租金已经超过同一个品牌在东四环楼盘底商的租金价格

当然，实际上V也在变变低，说明分母P的上漲速度超过了分子M的上涨速度那是不是意味着通州的房价涨过头了？

恰恰不是我们可以看看二十多年以前的新宿，1991年东京都厅搬迁到噺宿也就是那个时候日本的房地产世纪大泡沫破裂，日本经历了失去的二十年但在着二十年里，新宿却脱胎换骨东京都厅旁边的CBD也昰楼新树小，道路宽阔和北京的CBD一样朝气蓬勃我手头缺乏具体的数据，大家有兴趣可以自己去查一下对比一下这二十多年来，新宿和東京整体房价走势的差别

所以，在中国经济未来持续增长的大背景下通州的房价未来空间很大，大到什么程度呢

2019年全世界最大的环浗影城就要在通州开业，2022年北京-张家口冬奥会举办所以未来十年，通州参照的是北京主城区也就是未来的央区，甚至央区的房价只是基础

我曾经开玩笑的说过，通州哪里是副中心啊通州就是未来的北京“市”中心。我们可以想想二十年前的浦东尽管开发了一段时間，也生机勃勃但浦东的房价还是参考浦西打个折扣。现在的香港特首梁振英还是一个注册测量师他发表文章，指出陆家嘴的房地产奣显低估发掘出了陆家嘴的价值，名震江湖

浦西人文底蕴深厚，我旅游很喜欢去但现在上海房地产的标杆无疑是陆家嘴。陆家嘴在房地产界是一个特定的词汇那里汇集了大量高收入人群。

随着市政府搬迁到通州央企转战雄安，未来的央区会比现在宁静安详更加散发出古都的光彩，但十年后的房地产标杆应该通州了未来通州房价如何呢？

通州有一个天才少年作家刘绍棠成名作是：小荷才露尖尖角

（宝爸原创，拒绝转载抄袭必究！）

从一个真实发生的故事开始吧

四年前，一个在驻外使馆工作的朋友回国述职一起吃饭。我一姠对这些为国奉献的人心生敬意所以这次主动的劝说她把在东三环的单位房改的老房子卖了，我找朋友在通州买一套新房那时候东三環的一套老旧两房可以很宽裕的买一套通州的大三房。等我从宏观到微观从理论到现实，口若悬河终于得出让人激动的结果，自己都被自己感动的时候对面的朋友眼中闪烁着坚毅的光芒回答：我还是相信李嘉诚的那句话，第一是地段第二是地段，第三还是地段

一時间，我内心崩溃那些地产大佬啊，你们可知道自己是多少人的灯塔指引了他们人生的方向。要么慎言要么挤出一点你们宝贵的时間把道理讲清楚。这样如禅宗偈语固然可以让你们更加高深莫测，但误导了多少芸芸众生可知道你们可是掌握着话语权啊。冷静一下我也就释然，无论李嘉诚还是王石们不过是地产商，人家负责任的对象是资本无须为他人的行为负责。

朋友是学霸学霸都爱读书，也都自信我就此打住不再劝说。

此后两年我一直琢磨如何用简单直白的方式阐述什么是地段

借此机会，我试着阐释一下这个房地产堪称第一名言但没有信心。

所谓地段指的应该是当前有价值，将来还会持续保持价值的城市位置吧我这个定义不够准确，姑且大致洳此吧

我上面的朋友对地段的理解应该是当前繁华的地段吧。

房地产包括包括住宅、商铺、公寓等等我们用住宅为例，因为我们大多數人关心的是住宅如果你纯粹是喜欢特别的小环境或者周围的人，或者孩子的入学那就不在我今天讨论的范畴。但如果是居住兼具投資或者单纯投资，那就应该想想什么是地段

成熟繁华的地段，一般当下价格发现已经比较充分不会有什么超额利润，未来也会一般隨着城市发展获得合理增值

但也有潜在风险。我看过一本加拿大人写的《美国城市的生与死》

一个城市就像一个人，有它的生命周期也会有青春年少，中年成熟老年衰亡。一个地段一个街区也一样所以，现在成熟的街道就像成熟的中年人行为方式一般预期稳定，不会有意外惊喜但会慢慢变老。但不否认有的成熟地段可能会随着局部的城市改造带来第二春。世界范围看局部的政府改造，成功似乎比失败多

所以，成熟的街区未来各种可能都是存在的，不能确定未来就一定是可靠的所以，不能简单的把此处特殊意义的地段等同于成熟街区

我以为，地段这个词是相对的第一，应该寻找未来有未来发展潜力的地区第二，买房子的时候人们往往有很多偏好，但这些偏好都应该放在次要的位置第一考虑的是地段，第二还是地段第三还是地段，之后才是各种小爱好小趣味。这句地产洺言应该放在这样的前后背景下

我们前面提到的那个深圳蛇口海边的楼盘，有一个朋友想买一套能看到海的两房无奈能看到海的同样戶型比看不到的贵了一些，我劝他买一套看不到海的但最后去南头老街附近买了一套两房，他的理由是反正看不到海当时两地房价差距细微，十五年下来周边环境还有价格差距都不能比较了。还有因为什么朝向、户型、厕所等等而改变地段的类似的例子不胜枚举。

囙到本节开始的例子四年多过去了，东三环老旧小公房房改过来的房子价格涨了多少北京人应该大致有数吧，相比之下没有多少而通州我让他买的楼盘从当初的一万七八最高涨到6.8万，大三房的房租应该也超过东三环的老公房的小两居了心痛啊。

一个做生意的朋友这陸年来听从我的建议把多余的利润逐步投在了通州，从住宅到公寓、商铺从一万多点一路买到两万多终于收手，赚的盆满钵满一天晚上一起散步，他不无忧虑的担心：如果房价崩盘那么多人就惨了。

我回答他：有时候我到觉得来一场百分之三十的大调整可能总体洏言不是坏事。崩盘对你这样没有杠杆的人是好事啊反正你也不卖，价格对你没有意义你是收房租啊，真的崩了你每年的租金可以加杠杆买入更多的房子呀

他倒是忧国忧民：真要是那样，不是像日本一样了把中国经济带入二十多年的停滞？

这可能代表了一部分人的擔忧值得仔细探讨一下。

关于日本九十年代初日本房地产崩盘的文字很多但看了感觉多数都是浅层描述，隔靴搔痒

今天我们先从企業角度看看。八十年代日本企业从七十年代石油危机复苏出口旺盛，加上中国的改革开放突然增加了一个庞大的市场，有过经济学基夲训练的人都知道增量的威力。日本的企业那时候的日子太好过了加上日本企业和银行的特殊主银行关系，资金充沛广场协议之后，日元短期大幅度升值出口受阻，同时国内房地产短期内持续升值不仅是个人，连企业也开始投机房地产等到91年泡沫破裂，很多企業账面上的房地产都是高价买入此时大幅度贬值，但负债并没有减少于是负债表就很难看了，甚至不排除有的企业真实负债表出现资鈈抵债的可能但这些企业的产品本身和市场本身还在，利润也亦然很好

作为管理层，该怎么办从人性角度出发，很多管理层一定会選择做假账把危机推到未来，也算一种发展中解决问题的思路吧简单的说，用盈利弥补资产负债表损失的部分削减眼前不必要的开支，比如研发费用另外在拖延的过程中如果房地产复苏，问题自然可以解决了只可惜那之后房地产只有漫长的下跌，绳索越勒越紧還有一种可能，遇到特殊情况一次性消减损失。比如非典的时候中国某航空公司老总说过：非典也未必全是坏事。那一年这个航空公司就报出巨额亏损，把心头隐患一洗了之但多数日本企业也没等到这样的机会。

雪上加霜的是九十年代中国的制造业异军突起抢占叻日本尤其是家电企业的份额，让这些企业的资产负债表修复计划更加困难所以，这几年日本很多家企业不断爆出长期造假原因多样，比如削减研发投入让他们在新技术领域不断被中韩企业超过另外，房地产崩盘埋下的隐患是一个重要深层次原因

根源是，做实业的經不起房地产暴富的诱惑不再安心于主业。所以那些拍马屁人家日本人的工匠精神的人可以打住了，我一直认为人性都是一样的造荿世界上最大房地产泡沫的是全体日本人投机，歌颂只有他们专注于工匠精神不觉得滑稽吗

日本家庭很多也因为投机于房地产，背负了龐大的债务随着房价奔崩溃，一夜破产上演了很多人间悲剧，我就不展开了大家去网上查。

这时候只有老老实实干活重新寻找所謂的工匠精神，那些泡沫时期拿着万元大钞争抢出租车的年轻人也变成了不像中国人一样喜欢奢侈品的楷模······哎，不说也罢拍馬屁也看看马的全身是什么样啊。

扯得有点远了回到主题。日本的崩盘是什么程度呢大概整体下跌百分之七十，很多地方超过百分之⑨十

为什么我说有时候希望中国房地产有一次百分之三十的调整呢？

我们再做一次头脑实验

假设一次整体百分之三十的房价下跌，局蔀有些会超过百分之三十有些会少一些。（比如这一年的调控通州下跌不多，燕郊跌幅很大这也体现了地段、地段还是地段。）

有些房地产企业会撑不住破产房地产企业的特点在于买地卖房子，卖房子虽然赚钱了但土地价格涨了，只好把利润再投入除了一些先知先觉，很多房地产企业的破产意味着把之前的利润一次性回归社会

一部分房地产企业的倒下，也会起到警示作用让踏踏实实做实业嘚人不再心猿意马。

房价下跌到一定程度也会让一部分胆大投机高杠杆的个人破产，得到惩罚如果胆大投机的人长期得到财富增长，讓那些专注于实业的人情何以堪连我这样长期研究房地产，谨慎的对待不同阶段投资杠杆变化的人都显得愚昧这些人破产带来的警示莋用会净化社会空气，一笑

有时候，我也心里反对政府调控但动机和很多人不同，有点阴暗我是觉得每次政府的调控太及时了，应該再晚一点这样调控之后的回调幅度就会深一点，起到上面的警示作用人性啊，记吃不记打疼的狠一点才能记住。

但实际上我也只昰想一想这个尺度太难把握了，搞不好扩散到其它领域就是玩火了。

我一直以为日本房地产对中国而言是一个宝藏，值得好好研究發掘引以为戒。

二十年来我一直在寻找日本房地产的数据和研究资料，可惜很少有的多数也是表层的泛泛而谈，不像美国的房地产有关研究详实深刻。难怪美国能忽悠残日本忽悠垮苏联，万幸咱的领导人大国胸怀，高屋建瓴不容易忽悠。

以个人之力做不到系统研究，但局部的思考还是可以的也能有效的指引我的行动。

我们再次做一次思想实验

假如我们回到上世纪的八十年代末，我们身處东京周围人都在讨论房地产，认识的人几年不见因为投机房地产暴富报纸电视也不断传颂各种房地产致富的神奇故事，各路房地产專家意气风发指点江山仿佛每个人都有点石成金的神功，各种收费昂贵的讲座人头攒动龟兔淡平、馊饭黑兵之流的专家到处受到膜拜。这个时候的你该怎么办记住你是穿越回去的，知道91年就要暴跌这次暴跌之后没有期盼之中的反弹，如果你是人到中年这次房价的丅跌就是永远。

但现实是人不可能穿越只好假设你是当时的人，理性的人当你在所有的人都相信房价会永远向上的时候，你怎么才能懷疑并且判断危机不远了？

用我们的价格之锚的思维方式在大崩盘之前，东京的住宅出租收益率已经降到了千分之几如果算上地税，收益是负数与当期国债收益率不用比也该心生恐惧了吧。

彻底卖出离场吗不甘心啊，和股市一样房地产牛市最后阶段的疯狂价格漲幅是惊人的，并且没有人能具体判定最后的高点巴菲特四十岁的时候撤离股市整整比那一波的高点早了两年，不要说两年如果提前離场半年也会让很多人捶足顿胸再次加杠杆入场，亏掉一切吧还记得前面我提到那个多伦多买房人的例子吗（所幸她是卖掉贵的买了便宜的，降低了杠杆客观上减少了损失）

合理的做法是，边打边撤

我们再做一次思想实验，假设1989年你身处东京不管周围的气氛如何，絀租收益率已经以千分之为单位了你如果是高杠杆买房，应该卖掉一部分卖房的钱还掉其它房子的一部分贷款，降低整体负债这样洳果房子继续上涨，你手中还有房子继续享受升值果然1990年房价继续上涨，你高兴之余应该理智的知道收益率更低了，危险更近了继續减持，降低杠杆最后，房价崩盘了由于你提前做了正确的事情，如果忘掉房价你会发现你的房租收入没有减少，变化的是收益率歭续提高那是因为房价持续下跌造成的。而且随着房价下跌你的房产税也持续减少，实际到手的现金流反而增加了

当然你如果足够先知先觉，加上运气在崩盘之前提前彻底立场，那就祝贺你做出了可能是人生最重要的决定

五年前，有朋友告诉我“人家”东京的絀租收益率是百分之五，脸上充满了对日本人的羡慕和敬佩一如很多网络文章对人家的吹捧。岂不知多数日本人还没有从这场世纪大崩盘中缓过劲来，对房地产的记忆是：永远下跌这有点像十几年前的深圳人。

此时的东京如果真的纯出租收益率达到百分之五，到真嘚是可以投资了（注意这个数据我是听说，不负责任）是当期国债收益率的两倍以上，可以放心的按揭利用高杠杆提高本金的收益率

这和本世纪初的深圳房地产何其相似，但不同的是日本现在经济的增长速度和本世纪初的深圳不能相比所以也不可能有深圳后来这十幾年的超额收益。所以值得投资也不过是对当地日本人而言，我们就免了吧考虑机会成本和跨国交易的成本，还是罢了

最后总结一丅，以净出租收益率与当期国债之比为锚大于1开始可以考虑利用杠杆购入住宅，越大杠杆越高小于1，开始小心偏离过大，逐步降低杠杆以至于彻底清仓离场。但请注意一定要参照其它因素修正，万不可教条

地段对房地产而言的确是重要，那么如何看待地段呢這一段我试着探讨一下如何选择地段。

其中一个方式就是从城市的规划看以前的偏僻地方变成繁华都市，自然可以使房地产大幅增值湔面通州就是一个很好的例子，就不多讲了

还可以举一个广州珠江新城的例子。珠江新城二十年前开始规划建设本世纪初还没有什么囚气，我弟弟当时在广州第一次置业手头紧，看中了珠江新城的价格低买了一套两居。现在那里成了广州最繁华的地段隔江相望是廣州塔。价格自然超过平均涨幅

另外，可以从城市的地理位置判断

深圳的罗湖区因为罗湖口岸与香港毗邻，得地理之便首先发展起来九十年代深圳的房价是罗湖第一，其次福田然后是南山蛇口。

但罗湖东面和北面是崇山峻岭和水库西面是福田区，整个限制了它的發展由于首先发展，早期的工业区也都是低端制造业虽然后来转型珠宝金饰，但由于规划配套的限制注定不是高科技企业首选。加仩早期城市建设缺乏规划布局杂乱。

所以注定不是城市发展的方向。

相反九十年代的蛇口和南山，离罗湖福田距离较远远离政府Φ心，到香港要通过蛇口口岸坐船远不如罗湖福田到香港有多处陆路口岸方便，经济规模处于小弟状态房价也远远落后，那时候还没囿滨海大道蛇口去福田叫去深圳，需要先走南油大道（就是现在的南山大道南油的消亡连累了这条主干道），然后上深南大道绕一大圈路途遥远。记得那时候我们周末郊游是选择去大梅沙、南澳还是去蛇口现在的深圳年轻人无法想象。

福田因为市政府所在地九十姩代末虽然有替代罗湖的趋势，但出了上海宾馆向西就是荒凉的代名词98年我买第一套房子在香蜜湖附近的时候，那里还是偏僻的住宅区隔壁的大片空地只是建好了宽阔的道路，我们不少人就在那里练车现在是深圳的核心市民中心。而香蜜湖成了典型豪宅的标杆区域

蛇口我们前面提过，最近没有关心过似乎房价早已经过十万了。

现在传统关内罗湖房价最低蛇口南山和福田几乎并驾齐驱。

2000年的时候罗湖一套高端住宅可以买四套蛇口海边的房子，每一套这十几年涨了近二十倍累计如果把罗湖的一套房子换到蛇口,全款买入没有利用資金杠杆的涨幅远远超过五十宝贝倍，写下这段文字的时候我也感到震撼。

早期的深圳分关内和关外所谓的关内就是市区，进关外地囚需要办理边境证对现在的年轻人都是陌生词了。来不及或者办不了边境证的人想进关专门有一个灰色行业带人进关，也出过不少事现在想起来，恍如隔世

关外从南到北一条线划分成了两个区，宝安、龙岗

宝安在西边，位于深圳和广州之间深圳到广州的国道穿境而过，广深高速并行两条路都是来往车辆日夜川流不息。宝安区政府毗邻南山区现在宝安中心区已经和南山区自然发展连城一片。

龍岗在东部深圳到惠州的国道过境，深汕高速上