企业应交税金应该如何核算_百度知道
企业应交税金应该如何核算
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一、税金的种类
企业作为商品的生产者和经营者，在一定时期内取得的营业收入和实现的利润，必须按照税法规定履行的纳税义务，依法交纳各种税金。目前税法规定的税种主要有增值税、消费税、营业税、所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、耕地占用税等，这些应交的税金，按照税法的规定，其计税依据和计税方法不完全相同，会计处理方法也不完全一样。企业交纳的绝大多数税金都需要按照权责发生制的原则预先估计或经税务部门核定应纳数额计入有关账户，在未上交给国家之前暂时停留在企业，形成企业的一项流动负债。此外，企业还代扣代交个人所得税等，这些代扣代交的税金，在上交国家之前也形成企业的一项流动负债。从某一年度来说，企业应缴纳的流转税和所得税的多少取决于企业当年的经营收入和经营成果的大小，因而应交税金作为流动负债是需要根据企业经营情况而定的。
二、应交税金的核算
应交税金核算的基本要求是：按照税法规定正确计算各种应纳的税金；按照规定的列支渠道计入有关科目；正确反映各种应交纳的税金，并按规定的纳税时间纳税。
为了总括地反映各种税金的交纳情况，会计核算中应设置“应交税金”科目。该科目属于负债类，贷方登记企业应交纳的各种税金；借方登记已交纳的税金；期末余额在贷方时反映企业应未交交的税金；若余额的借方则反映企业多交的税金。该科目应按税种开设明细科目进行明细核算。主要的明细科目有：“应交增值税”、“未交增值税”、“应交消费税”、“应交营业税”、“应交土地使用税”，“应交城市维护建设税”、“应交资源税”、“应交房产税”等。需要注意的是，企业交纳的印花税、耕地占用税以及其他不需要预计应交数的税金，不通过“应交税金”科目核算。
由于各种税金的计税基础和计税方法不同，会计处理方法也不尽相同。这里只分别介绍增值税、消费税、营业税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税和个人所得税核算的主要内容。
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第一条 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、 《中华人民共和国税收 征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业） 。 第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其 他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之 一的，应视为已经完工： （一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二） 开发产品已开始投入使用。? （三） 开发产品已取得了初始产权证明。 第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可 对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民 共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所 得税按核定征收方式进行征收、管理。 附： 《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定：纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：（一） 依照法律、 行政法规的规定可以不设置账簿的；（二） 依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （三）擅自销毁账簿的或者拒不提 供纳税资料的； （四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺 不全，难以查账的； （五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关 责令限期申报，逾期仍不申报的； （六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由 的。 税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。 第二章 收入的税务处理 ? 第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、 现金等价物及其他经济利益。 企业代有关部门、 单位和企业收取的各种基金、 费用和附加等， 凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的， 应按规定全部确认为销售收入； 未纳入开发产品 价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入， 应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭 据（权利）之日，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确 认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。? （三） 采取银行按揭方式销售开发产品的， 应按销售合同或协议约定的价款确定收入额， 其首付款应于实际收到日确认收入的实现， 余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实 现。? （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：? 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的， 应按销售合同或协议中约定的价款于收到 受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。? 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或 企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格 高于买断价格， 则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品 清单之日确认收入的实现； 如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价 格， 以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的， 则应按买断价格计算的价款于收到受 托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。? 3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与 购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如 果销售合同或协议中约定的价格高于基价， 则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款 于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现， 企业按规定支付受托方的分成额， 不 得直接从销售收入中减除； 如果销售合同或协议约定的价格低于基价的， 则应按基价计算的 价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 属于由受托方与购买方直接签订 销售合同的， 则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认 收入的实现。? 4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述 1 至 3 项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协 议约定的价款和付款方式确认收入的实现。? 第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或 投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开 发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：? （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；? （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；? （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于 15%，具体比 例由主管税务机关确定。 第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地 方税务局按下列规定进行确定： （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区 的，不得低于 15％。? （二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于 10%。 （三）开发项目位于其他地区的，不得低于 5%。 （四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于 3%。 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计 算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并 计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额， 计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时， 企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整 情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、 取得产权证前， 与承 租人签订租赁预约协议的， 自开发产品交付承租人使用之日起， 出租方取得的预租价款按租 金确认收入的实现。 第三章 成本、费用扣除的税务处理 ? 第十一条 企业在进行成本、 费用的核算与扣除时， 必须按规定区分期间费用和开发产 品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。 第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值 税准予当期按规定扣除。 第十三条 开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。 第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工 程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：? 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积? 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本? 第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、 法规或合同规定对已售 开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费 用，准予在当期据实扣除。? 第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、 共用设施设备维修基金按规定移交给有 关部门、单位的，应于移交时扣除。 第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场 馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：? （一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的， 可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政 府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进 行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。? 第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部 门、 单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本， 抵扣后的差额应调整当期应纳税所 得额。? 第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的， 凡约定企业为购买方的按揭贷款提 供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不 得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的， 其支付境外机构的销售费用 （含佣金或 手续费）不超过委托销售收入 10%的部分，准予据实扣除。 第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理：? （一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计 准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 （二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的， 借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件， 可以在使用借款的企业间合理的分摊利息 费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。? 第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失， 可作为财产损失按有关规 定在税前扣除。? 第二十三条 企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有 关规定审核确认后准予在税前扣除。 第二十四条 企业开发产品转为自用的， 其实际使用时间累计未超过 12 个月又销售的， 不得在税前扣除折旧费用。 第四章 计税成本的核算 ? 第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中 所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。 第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、 建造过程中的各项耗费而确定 的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下： （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行 成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本 摊入能够对外经营销售的成本对象。 （二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的 群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 （三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作 为独立的成本对象进行核算。 （四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大 差异的，应分别作为成本对象进行核算。 （五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差 异的，要分别作为成本对象进行核算。 （六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分 别划分成本对象进行核算。 成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不 能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下： （一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项 费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地 闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 （二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性 研究、筹建、场地通平等前期费用。 （三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开 发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 （四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包 括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境 卫生、园林绿化等园林环境工程费。 （五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体 业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 （六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特 定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办 公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 第二十八条 企业计税成本核算的一般程序如下： （一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整 理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应 按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。 （二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接 成本、间接成本和共同成本， 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成 本对象和未建成本对象。 （三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定 资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发 产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。 （四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其 中属于开发产品的， 应按可售面积计算其单位工程成本， 据此再计算已销开发产品计税成本 和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产 品计税成本待其实际销售时再予扣除。 （五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台 帐，待开发产品完工后再予结算。 第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应 计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本， 直接计入成本对 象， 共同成本和不能分清负担对象的间接成本， 应按受益的原则和配比的原则分配至各成本 对象，具体分配方法可按以下规定选择其一： （一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分 配。 1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分 配。 2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配， 然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象 共同负担的占地面积。 （二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进 行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分 配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 （三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开 发成本的比例进行分配。 （四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比 例进行分配。 第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配： （一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应 商税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的， 属于一次性取得土地分期开发房地产的情况， 其土地 开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配， 待土地整体开发完毕再行 调整。 （二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分 配。 （三） 借款费用属于不同成本对象共同负担的， 按直接成本法或按预算造价法进行分配。 （四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。 第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本： （一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行 处理： 1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂 不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分 出的） 的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权 的成本。 如涉及补价， 土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价 款。 2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按 应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土 地使用权的成本。 如涉及补价， 土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收 到的补价款。 （二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资 交易发生时， 按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费 计算确认该项土地使用权的取得成本。 如涉及补价， 土地使用权的取得成本还应加上应支付 的补价款或减除应收到的补价款。 第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 （一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发 票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的 10%。 （二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公 共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照 法律法规规定必须配套建造的条件。 （三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业 完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 第三十三条 企业单独建造的停车场所， 应作为成本对象单独核算。 利用地下基础设施 形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的， 不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。第三十五条 开发产品完工以后， 企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计 税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主 管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征 收管理法》的有关规定对其进行处理。 第五章 特定事项的税务处理 ? 第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、 单位、 个人合作或合资开发房地产项 目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：? （一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的， 企业在首次分配开发产品时， 如该项目已经结算计税成本， 其应分配给投资方开发产品的计 税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额； 如未结算计税成本， 则将投资方的投 资额视同销售收入进行相关的税务处理。? （二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：? 1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得 税， 不得在税前分配该项目的利润。 同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前 扣除相关的利息支出。? 2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。? 第三十七条 企业以换取开发产品为目的， 将土地使用权投资其他企业房地产开发项目 的，按以下规定进行处理： 企业应在首次取得开发产品时， 将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业 务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的 市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 第六章 附 则? 第三十八条 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在 2007 年 12 月 31 日前存有销 售未完工开发产品取得的收入， 至该项开发产品完工后， 一律按本办法第九条规定的办法进 行税务处理。 第三十九条 本通知自 2008 年 1 月 1 日起执行。 【打印】 【关闭】正文国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 国税发[2006]31 号 颁布时间： 发文单位：国家税务总局 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局： 为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理， 根据 《中华人民共和国企业所 得税暂行条例》及其实施细则、 《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定， 结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税 问题通知如下： 一、关于未完工开发产品的税务处理问题 开发企业开发、 建造的住宅、 商业用房以及其他建筑物、 附着物、 配套设施等开发产品， 在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当 期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品 结算计税成本后再行调整。? （一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民 银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》 （建住房〔2004〕77 号）等有关法规的规 定， 其预售收入的计税毛利率不得低于 3%.开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始 纳税申报时， 必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。 凡不符合规定或未附送 有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的， 一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企 业所得税。? （二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：? 1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的， 不得低于 20％。? 2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于 15%. 3.开发项目位于其他地区的，不得低于 10％。 二、关于完工开发产品的税务处理问题（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：? 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象） ； 2.已开始投入使用的开发产品（成本对象） ；? 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象） 。? （二） 开发产品完工后， 开发企业应根据收入的性质和销售方式， 按照收入确认的原则， 合理地将预售收入确认为实际销售收入， 同时按规定结转其对应的计税成本， 计算出该项开 发产品实际销售收入的毛利额。 该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间 的差额， 计入完工年度的应纳税所得额。 凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成 本， 或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的， 主管税务 机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理 法》的有关规定对其进行处理。? （三） 开发产品完工后， 开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。 在年度纳税申报时， 开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收 入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。? 上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、 开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销 售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。? （四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现 金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加 等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳 入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、 单位开具发票的， 可作为代收代缴款项 进行管理。? （五）开发产品销售收入应按以下规定确认：? 1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据 （权利）之日，确认收入的实现。? 2.采取分期收款方式销售开发产品的， 应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收 入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。? 3.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其 首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实 现。? 4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：?（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于 收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。? （2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或 协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议 中约定的价格高于买断价格， 则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方 已销开发产品清单之日确认收入的实现； 如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价 格低于买断价格， 以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的， 则应按买断价格计算的 价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。? （3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开 发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同 或协议的， 如果销售合同或协议中约定的价格高于基价， 则应按销售合同或协议中约定的价 格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现， 开发企业按规定支付受 托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的， 则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 属于由受托方 与购买方直接签订销售合同的， 则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发 产品清单之日确认收入的实现。? （4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照 上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根 据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。? 已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、 手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税 申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收 征收管理法》的有关规定进行处理。? 5.开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取 得的价款应按租金确认收入的实现， 出售时再按销售固定资产确认收入的实现； 凡未将开发 产品转作固定资产的， 其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现， 出售时再按销售开 发产品确认收入的实现。 三、关于开发产品预租收入的确认问题 开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、 取得产权证前， 与承租人 签订租赁预约协议的， 自开发产品交付承租人使用之日起， 出租方取得的预租价款按租金确 认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。 四、关于合作建造开发产品的税务处理问题 开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该 项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：?（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发 产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产 品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额； 如未结算计税成本， 则将投资 方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。? （二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：? 1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所 得税， 不得在税前分配该项目的利润。 同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税 前扣除相关的利息支出。? 2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出 具的证明按规定补交企业所得税。? 五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题 （一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以 下规定进行处理：? 1.企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两 项经济业务进行所得税处理， 并按应从该项目取得的开发产品 （包括首次取得的和以后应取 得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。? 2.接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时， 将其分解为按市场公允价值销售 该项目应分出的开发产品 （包括首次分出的和以后应分出的） 和购入该项土地使用权两项经 济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。? （二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进 行处理：? 1.企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济 业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。? 上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过 50%，可从投资交易发生 年度起，按 5 个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。? 2.接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用 权的成本，并计入开发产品的成本。 六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题 开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分 配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同 销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：? （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；? （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；? （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于 15%，具体比 例由主管税务机关确定。 七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题 （一）开发企业代建工程和提供劳务不超过 12 个月的，可按合同约定的价款结算日或 在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过 12 个月的，可采用完工百分比法按季确认 收入的实现。? 完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。 完工进度可按累计实际发 生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比 例、测量已完成合同工作量等方法确定。? （二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的 残料等， 如按合同规定留归开发企业所有的， 应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的 实现。? 八、关于开发产品成本、费用的扣除问题 开发企业在进行成本、 费用的核算与扣除时， 必须按规定区分期间费用和开发产品成本、 开发产品会计成本与计税成本、 已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。 ? （一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：? 1.开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入 成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律 不得计入当期成本对象。? 2.开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出 合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。? 3.开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各 成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共 同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本， 应按各个 成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。? 4.计入开发产品成本的费用必须是真实发生的， 除税收另有规定外， 各项预提 （或应付） 费用不得计入开发产品成本。?5.计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规 定为准进行调整。? 6.开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了 会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。? （二）下列项目按以下规定进行扣除：? 1.已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现 销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。 可售面积单位工程成本和已销开发产品的计 税成本按下列公式计算确定：? 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积? 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本? 2.开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、 公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生 额按以下规定进行分摊：? （1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入 成本对象。? （2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在 已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部 分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。? 3.应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或 进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。? 4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售 开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用， 准予在当期扣除。? 5.共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设 施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和 预提的维修基金不得扣除。? 6.开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、 文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：? （1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的， 可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。?（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地 方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固 定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。? 7.开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定 进行处理：? （1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建 造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行 处理。? （2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家 有关业务管理部门、 单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本， 抵扣的差额应计入 当期应纳税所得额。? 8.开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的， 可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处） 、样板 房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。? 9.保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按 揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减 除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 10.广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：? （1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用 的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。? （2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开 发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除， 但结转期限最长不得超过 3 个纳税年度。? 11.利息。按以下规定进行处理：? （1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本 对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直 接扣除。 （2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡 能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件， 其支付的利息准予按税收有关规定在税前 扣除。? （3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本 50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部 分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。? 12.土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土 地使用权出让合同约定的土地用途、 动工开发期限开发土地。 因超过出让合同约定的动工开 发日期而缴纳的土地闲置费， 计入成本对象的施工成本； 因国家无偿收回土地使用权而形成 的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。? 13.成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁 损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本 对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。? 14.折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作 固定资产的，不得扣除折旧费用。 九、关于征收管理问题 （一）开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐 笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资 料，否则，不得在税前扣除。? （二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征 收方式进行征收、 管理并逐步规范， 同时按 《中华人民共和国税收征收管理法》 等税收法律、 法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 ? 1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；? 2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的； 3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；? 4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的； ? 5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍 不申报的；? 6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 十、关于适用减免税政策问题? 根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主 的企业不得享受新办企业的税收优惠。十一、关于本通知适用范围和执行时间问题 本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业， 以及从事房地产开发业务的其他内 资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施 办法，并报国家税务总局备案。? 本通知自 2006 年 1 月 1 日起执行， 国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题 《 的通知》 （国税发〔2003〕83 号）同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项， 按本通知执行。 国家税务总局 二○○六年三月六日同学们，进来学习学习：房地产开发避税技巧大全――新华社的通稿哦 本报讯 记者近日在采访中获悉，当前一些开发商利用地方招商引资的各种优惠，以及房地产项目跨度长、环节多、成本计算复杂的特点，千方百计偷税漏税。有关专家建议加大房地 产企业税收征缴力度，打破房地产行业的暴利属性，不仅能挽回税收损失，也能促进行业健 康理性发展。 囤土地抬房价 成本低利润高 内蒙古包头市一名房地产开发商告诉记者，房地产行业近年来吸引了大量社会资本进 入，与房地产项目暴利有很大关系。通过囤积土地、哄抬房价、漏税避税，房地产业利润远 远高于其他行业，可谓独一无二。 “2002 年以前我从事物流行业， 一年赚 300 万至 400 万元就不错了， 利润只有 7%左右。 后来转行加工业，利润达到 20%。现在搞房地产，3 年前一个项目投了 2 亿元，3 年后除去 成本净挣 2 个亿。搞了房地产，就不想再搞其他行业了。 ”这位开发商说。 “房地产企业利润来源有三个方面，一是囤积土地，二是抬高房价，三是避税。其中税 收规避方式较多，所以地价和房价上涨部分几乎都成为企业利润。 ”这位开发商透露， “按规 定，一个项目从拿地到建成房子用 3 年时间，需缴纳近 2%的土地增值税，但通过与税收部 门协调，土地增值税一般可以免征。国内一些大房地产公司往往囤积几千亩土地，过几年后 转手卖给小开发商，一亩地挣七八十万元差价，这部分利润几乎都能避税。 ” “从抬高房价来说，房价上涨越猛，开发商利润就越高，而税收征缴方面却很乏力。比 如，现在房屋销售环节征收 16 .5%的所得税，2009 年各地房价几乎都上涨了 50%，城市中 心房价基本都翻了番。以前单价卖 1 万元的房子，交所得税 1650 元，毛利润为 8350 元；现 在房价涨到 2 万元，交所得税 3300 元，毛利润为 16700 元。房价上涨后虽然税收翻了番， 但利润增长的更多。这就是开发商大量囤地捂盘的原因。 ” 这名开发商说， “从囤地捂盘的成本看，项目开发的时间越长成本越大，但是房地产开 发的各个环节都可以外包， 房地产公司平时根本不需要养多少人。 现在即便是西部很小的开 发商，手头也有上亿元的流动资金，囤地捂盘带来的成本不算什么。 ” 做高成本延期结算 避税漏税花样多 华泰证券高级研究员张驰飞介绍，2009 年，房地产上市公司平均毛利润为 29%，净利 润不到 20%，从利润情况看，并没有比其他行业高出许多。但通过多种手段避税漏税后， 利润提升空间巨大。 据了解，江苏地税局 2009 年查处的房地产企业涉税案件中，列前十位的企业涉税金额 高达 1.1 亿元，最多的一家企业偷漏税 2500 多万元。 中国财政学会理事、 南京审计学院财政税务研究所所长蒋大鸣教授说， 房地产行业税收 漏洞多是事实，据某地税务部门统计，有九成开发商存在税收问题，有的地方实际征缴额与 应征缴额之间存在很大差距。他介绍，房地产项目纳税主要有两大块：一是 5 .5%的营业税； 二是 33%的企业所得税。而开发商可通过多种手法避税漏税： 一、利用房屋预售收入定义不准确避税。预售收入关系到营业税多少，我国税收在测算 预售收入环节，中央与地方的规定存在脱节。开发商在汇总预售收入时，只计算购房者所付 定金，将购房者首付款排除在纳税范围以外，这样企业预售收入缩小。有的开发商等到房子 基本上卖出去后，迅速将购房者支付的房款用于银行还贷。而相关税法规定，银行贷款不能 算进销售收入，因此不用纳税。开发商在“一贷一还”间，逃避了营业税。 二、应纳税所得额计算方式存在缺陷。所得税是房地产项目需要缴纳的最大税款，也是 避税的最大黑洞。不少地方的地税部门规定， “经过有关部门验收合格” ，项目才算完工。因 此， 房地产企业的项目决算要等到整个工程项目通过验收后才能进行。 因为一个项目需要建 委、人防、消防、交管、技监、供水供电等 10 多个部门出具验收报告后才算完工，漫长的验收过程为开发商提供了偷税便利， 有些发商利用滚动开发项目， 有意无意地将项目决算期 推后。 在滚动开发中， 开发商又会把前一项目中赚来的钱投入下一个项目， 使其成本无法清算， 最终形成企业所得税应纳税部分难以确定。 有的开发商在住宅项目接近尾声时， 再投资建设 商业项目，把住宅部分所赚利润全部投入商业项目，避免交纳巨额所得税。 三、对项目销售环节交纳的所得税，不少开发商采取“拖”的办法。最常见的操作手法 是在一个项目内留下几套房子不销售， 项目因此无法结算。 一些开发商在交纳预收企业所得 税后，一拖就是好几年，造成税收黑洞。这种手法也同样被用于土地增值税的清算中。 四、税务部门和国土、规划部门缺乏有效配合。目前对房地产企业征收的土地增值税在 实际征管中的有效办法， 应当按 “规定预征率” 预征， 项目完工决算应进行土地增值税清算， 但现实操作中，能清算的房地产企业很少。 地方招商引资“方便”房企漏税 有关专家认为，开发商漏税现象普遍存在，与地方税源之争有密切关系。一些大开发商 往往是地方招商引资项目，通常享受税收优惠政策。税务部门一方面要完成税收任务，另一 方面害怕与投资者产生不快。因此，开发商要求的一些条件，地方政府和税务部门能操作的 往往都会给予方便。针对房地产税收政策中的漏洞，有关专家建议： 一是有关政府部门加快建立房地产税收控管体系， 对现行政策不明确的地方， 尽快执行 统一政策。同时加强税务、工商、国土、规划、建设、金融等部门的信息交换与共享，最大 限度掌握有关涉税信息，做到应收尽收。 二是打破房地产暴利行业属性，可考虑对房价上涨过快地区设置新的税种。 三是在房地产开发领域，规范和遏制地方政府“税源之争” “财政返还” “财政补税”等 方式，将其视为“应收不收” ，加大对房地产偷漏税行为的打击力度。(新华社调研小分队)【企业主要缴纳的税种】房地产开发企业应该缴纳哪些税(费) 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、 城建税、 教育费附加， 土地增值税、 房产税、 印花税以及契税等。 1、销售不动产的营业税计税依据 #UM&H根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定： LJGo(1) 纳 税 人 的 营 业 额 为 纳 税 人 销 售 不 动 产 向 对 方 收 取 的 全 部 价 款 和 价 外 费 用 。 XPCTGw (2)单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条 的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 $; (3)营业税暂行条例实施细则第十五条规定： N 纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的， 主管税务机关有权按下列顺序核定其 营业额： 28 ① 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定; )o ② 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定; q ③ 按下列公式核定计税价格： Q-FM7S 计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1―营业税税率) aDZa 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 v&?jn 2、其他具体规定如下： L_ (1) 根据《国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》规定， 在合同期内房产企业将房产交给包销商承销， 包销商是代理房产开发企业进行销售， 所取得 的手续费收入或者价差应按“服务业?代理业”征收营业税;在合同期满后，房屋未售出，由 包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售 不动产”征收营业税;包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 k (2)对合作建房行为应如何征收营业税 cH 根据《国家税务总局关于印发营业税问题解答(之一)》规定： 1^RF 合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资 金，合作建房。合作建房的方式一般有两种： -SM] 第一种方式是纯粹的“以物易物” ，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互 交换。具体的交换方式也有以下两种： Dr; ① 土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一 合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地 使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销 售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于 双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五 条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售 出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。 3?!3 ② 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若 干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的 建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲 方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服 务业?租赁业”征营业税;乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业 税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五 条的规定核定。 Z 第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对 此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税： &\]8bQ ① 房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资 产投资入股， 参与接受投资方的利润分配、 共同承担投资风险的行为， 不征营业税” 的规定， 对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税;只对合营企业销售 房屋取得的收入按销售不动产征税;对双方分得的利润不征营业税。 BJB ② 房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固 定利对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定： } 纳税人转让土地使用权或销售不动产， 采用预收款方式的， 其纳税义务发生时间为收到 预收款的当天。 ”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务 发生时间为收到预收定金的当天。根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(国发[1985]第 19 号)规定： ?7 (一)计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。 9@ (二)税率：分别为 7%、5%、1%。 N~,`h 计算 公式 :应 纳税 额= 营业 税税 额 ×税 率。不 同 地区 的纳 税人 实行不 同 档次 的税 率。 )arW&, 1、纳税义务人所在地在城市内的，税率为 7%; +UI| 2、纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为 5%; S 3、纳税义务人所在地不在 1、2 项范围内的，税率为 1%; F& 三、教育费附加 K^bo (一)计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额 R1&& (二)税率为 3%。 +g&R# 计算公式:应交教育费附加额=营业税税额×费率。 !,-!%A 四、土地增值税 $K_= 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国发[
号)规定，土地增值税是 对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后 的余额，为增值额。具体讲： =$ (一)对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。这是因为根据《中华人民共和国土 地管理法》的规定，集体土地未经国家征用不得转让。因此，转让集体土地是违法行为，所 以不能纳入征税范围。 I (二)转让地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 j (三)附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 HX0ev (四)取得收入的行为，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 u (五)土地增值税的计税依据 E7k3&, 计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。 增值额为纳税人转让房地产取得的收入 减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。 H\** 房地产转让收入包括货币收入、 实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。 《中 根据 华人民共和国土地增值税暂行条例》 规定土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括： io`b 1、取得土地使用权所支付的金额; G2A# 2、开发土地的成本、费用; W 3、新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格; doK 4、与转让房地产有关的税金; !B`rcp 财政部规定的其他扣除项目。 Hx 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，计算土地增值额的扣除项 目，具体为： DX (1)取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按 国家统一规定交纳的有关费用。 Gu{\. (2)开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本， 包括土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、 建筑安装工程费、 基础设施费、 公共配套设施费、 开发间接费用。 gx (3)开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理 费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不 按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地 产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期 贷款利率计算的金额。 其他房地产开发费用， 按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发 成本之和的 5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融 机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的 10%的以内计算扣除。 b4KY (4)旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由市政府批准设 立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率， 并经地方主管税务机关确认的价 格。 TM (5)与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、 印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 , (6)加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地 产开发成本之和加计 20%的扣除。 *tv5F (六)税率： (e-( 土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税 率 30%。增值额超过扣除项目金额 50%，未超过扣除项目金额 100%的部分，税率 40%。增 值额超过扣除项目金额 100%，未超过扣除项目金额 200%的部分，税率 50%。增值额超过 扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。 :m8;' 五、房产税： :gSLXm 如果企业拥有房产产权的,需缴纳房产税。 oI$r= 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90 号)的规定，房产税是在城市、 县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收 入征收的一种税。房产税以房产原值(评估值)为计税依据,税率为 1.2%。计算公式为:年应纳 税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。 -u 六、城镇土地使用税 k 如果企业拥有土地使用权的,需缴纳城镇土地使用税 ]bc 根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(国务院令第 17 号发布)的规定，城 镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规 定税额征收的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。 北京市城镇土地纳税等 级分为六级，各级土地税额标准为：一级土地每平方米年税额 10 元;二级土地每平方米年税 额 8 元;三级土地每平方米年税额 6 元;四级土地每平方米年税额 4 元;五级土地每平方米年税 额 1 元;六级土地每平方米年税额 0.5 元。 9!lI 七、城市房地产税、外商投资企业土地使用费 '[{@ 如果单位属于外商投资企业或外国企业应缴纳城市房地产税、外商投资企业土地使用 费。 8G(一)根据《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》(中央人民政府政务院政财字第 133 号令公布)规定，城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个 人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为 1.2%。 计算公式为:年应纳税额=房产原值×税率×(1-30%)。 X=wIJ八、印花税 ~ 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第 11 号)的规定， 印花税是对在经济活动和经济交往中书立、 领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的 一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。 J@KB 应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。 EHv 土地使用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税， 但在土地开发建设， 房产出售、 出租活动中所书立的合同、 书据等， 应按照印花税有关规定缴纳印花税。 凡进行房屋买卖的， 签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税， 房地产交易管理部门在办 理买卖过户手续时， 应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后， 再办理立契过户 手续。 O 在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理 部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。 G}_ 九、契税 ~Xdw根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第 224 号)的规定，契税是对在中华人 民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。 Md 征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)、房屋买 卖、房屋赠与和房屋交换;其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。 eiYGo$ (一)下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税： SM#v 1、 以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的; uf 2、以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的; w 3、建设工程转让时发生土地使用权转移的; o 4、以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。 [ (二) 契税的计税依据如下： !@OU& 1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格; I 即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或 者其他经济利益。 房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费， 属于成交价格的组成部 分，不应从中剔除，因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。纳 税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。 g)}& 2、土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使 用权出售、房 屋买卖的市场价格或者评估价格核定; @_^~ 3、土地使用权交换、房屋所有权交换、土地使用权与房屋所有权交换 ，为交换价格的 差额; HA&J 4、 以划拨方式取得土地使用权的， 经批准转让房地产时， 除承受方按规 定缴纳契税外， 房地产转让者应当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益。 5&z 5、承受土地、房屋部分权属的，为所承受部分权属的成交价格;当部分 权属改为全部 权属前款成交价格明显低于市场价格的差额明显不合理，并且无正当理由的 ，由契税征收机关 参照市场价格核定。 c 根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第 224 号)的规定，契税是对在中华人 民共和国境内转移土地、 房屋权属时向承受土地使用权、 房屋所有权的单位和个人征收的一 种税。纳税义务人为房屋、土地权属的承受方。应纳税额=计税依据×税率。}