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如何购买海外房产
13:38:54　深圳晚报
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　　国外房产产权形式面面观
　　国内市场上销售的商品房一般都是指一块土地上有一栋或几栋楼房，楼房有多层或高层之分，业主购房后的产权证上会注明房产项目名称、地址、房屋面积、房型图等资料，然而在国外房屋类型的不同，产权的形式也有所不同。
　　国外公寓分为两大类，一种出租公寓（Apar
tment），另一种是产权分售公寓（Condominium），这两种公寓的主要区别前者只租不售，后者只售不租，而且出租公寓比产权分售公寓建筑设计标准要低一些。
　　国外别墅房屋类型可分为4种。独立屋（Singlehouse或Detachedhouse）指只有一户人家居住的房子，与我国的独门独院类似。独立屋有地上两层和地下一层即地下室。平房（Bungalow）与独立屋差不多，但只有一层，包括有前院和后院。半独立屋（Semi－detachedhouse）是指两户人家连在一起的别墅。它也与独立屋的内部结构类似，所不同的是两户人家用一堵墙。它的土地业权形式为两栋别墅分别拥有土地一半的永久业权。连排别墅（Rowhouse）指多户人家连在一起的房子，与国内销售的联体别墅（Townhouse）相似。连排别墅一般有一、二、三层三种类型，最常见的为二层结构，一层为厨房、厅及卫生间；二层为卧室、卫生间，连排别墅只有后院。它的产权形式与半独立屋相似，业主除了拥有所买的这栋房子所占土地的不可分割永久业权外，还拥有连排屋占公用土地面积的部分不可分割永久业权。以上的土地产权形式都有一些区别。
　　据了解，美业置业将在8月底举办“澳纽房地产展销会”，期间将展出别墅、高级公寓、服务式公寓等项目供投资者选择。
　　海外房产永久业权投资可期
　　中国人有钱首先就会置业买地已是固有的文化。从汉字“富”来看，要想富先买田地。然而大家都知道在中国购买房产普通住宅土地使用年限仅为70年，商业用地年限更短仅为50年，于是投资海外地产渐成风气，因为海外地产的土地产权形式90％以上为永久业权、世代相传。
　　国外的产权形式主要分为两种：一是永久业权（FreeholdTitle），另一种为租借权（LeaseholdTitle）。永久业权是指当你购买一套别墅（House）时，在产权证上所登记内容为土地的边界、面积及土地范围内所有物业的产权拥有者，无使用及租用年限限定；如购买的是一套公寓（Condominium），业主所购买的不仅仅是此项物业，还包括此房产所占这块土地上1／N的不可分割的永久产权和此套房产所在的空间（AirSpace）永久使用权。这两种产权证书均由专业的测量师出据报告，并由政府房产局颁发产权证。
　　土地租借权又分为两种：一种是有年限的租借权，土地契约中明确表明租借期限，每年租金多少，及是否有续约权。另一种是无限的永久租借权，此形式多发生在土地位置相当罕有地块上，原有的大业主希望卖了土地后，以后每年仍有一定的固定收入。租借人每年均须依租约付一定的土地租金，从而永远拥有此土地使用权。所以实际上这类永久租借地与永久业权土地意义上区别不大。
　　那么作为中国公民，投资海外房产优势及回报又如何呢？
　　1.百年永固的产业可世代相传；
　　2.完善的法律体系使个人财富受到保护及尊重；
　　3.租务市场庞大，有稳定租金收入可还贷款；
　　4.无论何时入市，如能以中、长线为投资策略，总能赚取丰厚的投资回报；
　　5.个人资产不受任何政治等因素影响，免除投资风险；
　　6.资金投入量少，买家可安排高达75％房屋贷款；
　　7.投资回报稳定，每年租金回报为7~8％，房产升值率则为10％左右。
　　海外房产投资指南 慧眼识金选准投资项目
　　就个人来讲如何为自己度身定造一个投资方案，简单概括为以下几点：
　　1.估计自己的资金投入实力。
　　2.确定投资策略，选择长线还是短线。
　　3.正确估计投资地区及国家房产的潜力。
　　4.争取最优惠的购买价格。
　　5.提交国内税收证明，银行评定的个人信贷额度。
　　6.征求律师的专业意见。
　　7.长期与专业销售代理公司保持联络，以便获得最新的市场资讯。
　　当你选定国家，制定好投资方案时，投资者就具体某一物业选择时要注意以下几点：
　　1.最重要的是选择好地段。
　　2.考虑发展商的实力，从而保障房屋质量；一般发展商提供5年房屋结构保障期。
　　3.项目的配套程度，包括宽带网络、环保、购物、会所、交通等。
　　4.市场同类房产的供应量及需求量。
　　5.社区文化背景。
　　6.期房还是现房，期房计划交楼时间。
　　7.物业管理公司的品牌等。
　　通过以上分析，投资者不难发现家居自住型、本地管理型房产并不适合海外投资，因为项目位居海外，所有的购买、出租、再售、贷款等全部通过销售代理公司及律师协助完成的。针对这一特点，美亚置业集团为了给客户提供全方位的服务，将会定期以国际房展会及海外房产投资说明会的形式，向大家推介其代理的海外项目。8月底，由美亚置业主办的“澳纽国际房产展”将在深圳举行，届时将有律师、移民留学顾问、国际置业顾问现场咨询，欢迎各位有意置业海外的人士提前预约。（张玉玲）
　　海外房产投资指南 如何购买海外房产
　　投资中国房产的步骤大家都非常熟悉，然而投资海外房产手续却大不相同。以新西兰为例购买房产要经过以下流程：
　　一、选房。1.买家选中房号。
　　2.买家与销售代理公司签认购合同，交订金2万元人民币。
　　3.传真新西兰发展商确认是否愿意卖此套单位。
　　4.如认购书不成交，买主另选其他单位。
　　二、14个工作日内签正式合同。1.买家同时付首期房款15％。
　　2.房款存入卖家律师信托银行户口，收取5％左右利息，任何人都无权动用。
　　3.剩余75％房款于收楼前6个月，由代理公司帮业主安排银行按揭手续。
　　三、买家在合同上添加附加条件，然后交由律师审查。
　　四、传真交与发展商律师审查，然后再交与发展商签名。双方律师各拿一份。
　　五、交楼时发展商必须持有3个法律文件：持牌测量师发放的合格证、政府验收检查合格证书、房屋产权证书。
　　六、卖家律师发出正式通知给买家律师，通知楼已完工。
　　七、买家律师收到通知后，请买家办理产权证过户手续，买家可自费请测量师再次验收房屋质量，7至10天内将剩余房款转入发展商银行户口。
　　八、发展商收到全部房款，购房手续完成。
　　特别提示：
　　1.双方是通过律师来完成整个的房屋买卖业权转让过程，买房可以通过代理公司安排中国律师，但合同为英文。
　　2.买家可附加任何买卖条款但必须注明期限，由律师审阅。
　　3.如果买家要求包租，必须在签订正式合同时提出。
　　4.贷款银行为香港银行及海外当地银行，中国投资客户最高可贷款75％。
　　聪明的投资者不难发现，实际上于海外投资房产为零风险。发展商如不把合格工程交付业主，不办理好买家名下的产权证，发展商永远收不到一分钱房款，而投资者也无任何损失，因为15％首期房款是存入发展商律师的信托银行户口，还可以收取银行利息。（张玉玲）
　　特约编辑：宋广伟
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海外买地中国企业频遇坎儿 收购农业用地更敏感
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（原标题：海外买地中国企业频遇坎儿 收购农业用地更敏感）
【环球时报驻德国、澳大利亚、美国、日本记者 青木 鲍婕 丁雨晴 李珍 环球时报记者 倪浩 卢昊】最近，一家“身份不详”的中国企业绕过监管机构，在法国“粮仓”安德尔省高价购地，引来法媒议论纷纷。海外买地是近年中企走出去的一个典型现象，但与其相伴的争议也不少。就在19日，中企与澳大利亚一家牧场公司被搁置半年的交易达成协议，但仍有待澳相关部门批准。有分析认为，土地问题涉及国家的长期发展，甚至国家安全，作为终极资源，未来可能会成为引发跨境纠纷的根源。不过，虽然各国企业均面临这类“敏感”问题，但相比之下中企受到的困扰看似更大。
“中国农业企业冒险的绝佳年份”
从法国的葡萄园，到乌克兰的土地，再到澳大利亚的牧场，近年来中国公司和企业家纷纷走门，在海外置地。其间，中国公司受到的关注和争议好像也最多。最近法国媒体披露的中国“Hongyang”公司在法国购地就是一例。
据报道，这家背景“神秘”的中国公司以大约3倍于当地平均地价的价格，购入1700公顷农业用地。该公司通过让当地负债农民把农场转换成农业公司，然后购买公司98℅的股份，巧妙地绕过法国“乡土管理宪兵”萨菲尔的监管。按照法律，一旦农业生产者以公司形式拥有土地，然后出售部分股份，萨菲尔就无法插手。法国媒体称，外国人用这种手段购买大片土地，在法国还是第一次发现。除了法律问题，一些法国人还担心食品安全、乡村稳定发展受到威胁。
中企海外买地出现这样的争议并不稀奇。上海鹏欣集团过去几年屡屡出手购买新西兰土地，去年，该公司的一项收购计划遭到否决。鹏欣集团实施这一土地购买计划的子公司大康牧业一名工作人员19日告诉《环球时报》，公司仍在就此土地收购计划与新西兰方面进行沟通，但拒绝透露详情。
类似例子还有，今年2月当澳最大奶牛场(1.78万公顷)卖给中国买家后，有澳媒称，澳政府通过该交易“将我们的牛奶挤干了！”去年10月，拥有超过10万平方公里牧场租赁权的澳大利亚家族企业基德曼公司挂牌出售，有几家中国企业参与竞标，但因“安全问题”，竞标和审核过程被搁置，直到昨天基德曼公司才宣布与中国公司达成协议，但仍需等待批准(详见本报11版)。
澳大利亚和新西兰是中企置地的一个主要目的地，中企的步伐一直在前进，而今年甚至被澳媒称作“中国农业企业冒险的绝佳年份。”据《澳大利亚人》18日报道，今年前3个月中国购买的澳农田和农业企业已超过去年全年。
根据毕马威会计师事务所和悉尼大学本月联合发布的2015年中国在澳投资年度报告显示，去年中企在房地产和农业方面的投资，分别约占中国对澳直接投资总额的45%和3%。虽然农业在中国在澳投资总额中占比不高，但在财年中，中国已成为澳大利亚农业领域最大的投资国。
《环球时报》记者观察到，澳大利亚政府和商界对中国投资态度非常积极，随着中国企业在澳投资越来越普遍，民众对中国投资也更加理解，但对房地产、农业等与“土地”有关的投资，一部分澳大利亚人一直心存疑虑。
收购农业用地更敏感
“中国企业海外购地分为两类，一是商业地产类，二是农业用地。商业地产类无论是近年万达还是绿地在美国的收购，虽然控股权重比较大，但都没有引发当地舆论比较大的质疑”，前驻旧金山、纽约总领馆经济商务参赞何伟文接受《环球时报》采访时说，这种商业地产类的收购是一种正常的市场交易，而大面积购买国外耕地与此完全不同，“大片耕地涉及国家的长期发展，甚至国家安全，因此格外敏感。”
国际知名房地产咨询服务投资机构第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可告诉《环球时报》，海外商业和住宅土地及资产收购一般不会引起当地争议，除非收购或者开发过程中触及当地法律，或者危害当地环境。海外农业用地收购则可能会引起较大忧虑，因为这将被视作间接收购当地资源及农作物。有争议一是出于社会安全和保障考虑，二是当地政府担心国外投资者将土地产出专供出口，影响本国资源供应。“这种由收购农业用地而引发的担忧并非只针对中国企业”，简可说。
从事海外买地的并非只有中企。德国《时代周报》称，近年来德国公司在全球各地买地，以建立食品基地，或生物燃料生产基地，以及发展木材和纸浆工业。像德国富乐斯公司，在赞比亚租地至少12万公顷。德国企业在全球买地开设工业基地的更多。根据非政府组织Grain的一份报告，日本企业近年来在巴西、非洲和中亚等地租购了大量农田。英美韩等国也是该领域的先驱。
德国《世界报》报道称，新的“圈地”运动不再只发生在非洲、亚洲和南美洲，大洋洲、北美洲甚至欧洲也成为国际投资商的焦点。欧洲尤其是罗马尼亚等东欧国家吸引越来越多投资者。
2013年，美国阿彻丹尼尔斯米德兰公司出资22亿澳元收购澳大利亚粮食有限公司的申请，因“不符合国家利益”而被叫停。去年，Grain与其伙伴进行的调查发现，美国一个基金公司连同瑞典和加拿大的基金经理人，利用复杂的投资工具，在巴西塞拉杜购买了77万平方英里土地。这种“土地掠夺”导致该地区农民失去土地，也带来劳工冲突、环境恶化以及其他社会问题。这家基金公司买地过程中的不透明也受到诟病。
为何中企遇到的阻碍更大？
不过，对比发现，中企遇到的阻碍更多。“在德国买地常常会遇到许多障碍”，德国华人投资顾问周日清对《环球时报》表示，原因是往往受到“政治阻扰”，比如议会出于各种原因投票拒绝；媒体也对中企存在偏见，认为中企买地后会带来环保、失业等问题。而像美国或欧盟企业就没有这方面的问题。美国亚马逊集团在德国多地买地，建设物流中心，很受欢迎。甚至中东国家企业在德买地也比中国方便。
在澳大利亚也很明显。去年澳政府加强对向中国出售农田交易的审查，规定对中资企业出售1500万澳元或以上的农田交易都需要审批，而来自日韩美的投资者在收购11亿澳元以下的土地时都不需要审批。“就像上世纪80年代对日本人一样，每当有一轮投资潮，此类口号、反对声和恐惧就会出现”，澳前贸易部长安德鲁·罗伯说。
“欧美国家之间互相熟悉，属于盟友关系”，何伟文说，“中国的体制与西方国家不同，外界对中国的了解程度也不如西方，因此往往被当地政府或企业和民众视为另类，自然难以获得信任。”
德国科隆大学经济学者罗多夫分析说，一方面，欧美国家与德国有各种协定，进入土地市场相对畅通；另一方面，许多中国企业“默默无闻”，资产和交易等信息不透明，没有在网站公布，引起德国方面的担心。而欧美企业往往在这方面做得比较透明。此外，中国是崛起大国，许多德国企业害怕中国的竞争，民众也对中国企业不够了解。
海外置地需考虑其他方式
中国人民大学农业与农村发展学院教授仇焕广对《环球时报》说，本世纪初中国企业刚刚开始海外购买土地时，国际舆论环境还相对比较宽松。2010年之后，中国农业企业“走出去”的国际舆论环境日益恶化，有关中国“资源掠夺论”的言论屡屡出现，一些国家纷纷出台对中国农业投资不利、甚至带有歧视的政策。仇焕广称，近观这几年海外购地遇到的挫折和纠纷，中国企业所面对的舆论环境更为恶化。
有业内人士告诉《环球时报》，有时他们也疑惑中企热衷海外大规模买地的战略定位是否清晰，“一个正常发展的公司不可能囤这么多土地，不排除有全球配置资产的可能性。”而正是这种海外购地，更易引起所在国民众情感上的抵触。
“中国的秘密行动”，一名叫比利的德国农场主日前在其个人网页上写道：“中国与德国政府协商，准备在石荷州、梅前州和下萨克森州买地48万公顷，用于种植农作物。作为回报，大众集团可以在广西、江苏和广东等地建8个汽车厂。消息公布后，德国猪肉、牛奶价格大涨……还好，这只是我做的一个梦。”
何伟文说，中企海外购地要控制节奏，收购行为要符合所在国的国家利益，对当地产生可预期的透明收益，避免引起民意反弹。他认为，中企海外购地往往采用高杠杆财务方式，背后蕴藏巨大商业和金融风险，不是一种值得提倡的方式。仇焕广也建议中企谨慎采取直接投资的方式进行租地和买地，转向参与从农业生产到加工到销售全产业链的经营，不失为一种更高效的方式。
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外国公司如何在中国购买房产?
【摘要】：正 编辑先生:我所在公司常常有人到中国办理商务,我们想可能买一个appartment或房子比较好,因为买房住比天天住宾馆便宜和方便。您能否告诉我外国人买房子该怎么做,买了它之后要不要付税,有没有甚么限制?美国弗兰克·霍金斯弗兰克先生:《中国法律》杂志社转来了您的来信。对您的问题,现解答如下:一、关于贵公司在中国可以购买的房产种类目前,中国的商品房分为两类,一类是内销商品房,另一类是外销商品房。内销商品房的销售对
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：D920.5【正文快照】：
编辑先生: 我所在公司常常有人到中国辫理商藉,我介,想可能胃一佃aPPartment或房子比较好,因鸟箕房住比天天住有馆便宜和方便。您能否告祈我外因人胃房子该怎磨做,胃了它之援要不要付税,有没有甚磨限制? 美团弗蔺克·霍金斯弗两克先生: 《中团法律》稚瑟社搏来了您的来信。封
欢迎：、、)
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&2月11日，&“中国房地产业海外投资与房地产企业的融资方案”专题讨论会在纽约举行，由巴曙松研究员和莱茵置业总经理陶椿共同召集。参加讨论发言的参会人员包括：张民耕、龙歆（盛世神州房地产基金）、颜勇（TCFA主席）、Guang&Yang&（花旗银行）、仰文奎（大纽约地区清华校友会会长、房地产协会会长）、芮嗣文&Peter&Reisman&（C-Bridge&Capital&Partners）、朱青（大纽约地区清华校友会秘书长/房地产中介）、陈龙清（中国人民保险公司纽约代表处首席代表）、John&Liang&(Xinyuan&Real&Estate&Co.,Ltd.)、初放&（Rosen&Partners&私募基金及地产投资）、张克（AFS主席/德意志银行）、Vivien&Chen&（北大校友会/Keller&Williams）、Alex&Huang&（H&H&Capital&Advisor）、Jack&Yao（Realmart&Realty）、任建民（人民日报）等。文中记录观点未经本人审阅，仅供内部交流讨论之用，不代表任何机构的看法。其中也有一些巴曙松研究员主持讨论的看法，工作笔记中不作区分，仅供内部分享讨论。一、当前中国地产行业面临转型压力2014年中国的房地产行业正呈现明显的调整趋势，房地产市场也出现了明显的分化，同时一些新的发展趋势值得关注。其中一个趋势是，部分房地产投资的需求开始转移到海外市场，其中既有企业层面试水性质的投资，也有个人投资者基于资产配置目的等的投资。在海外房地产市场，通常可以看到，华人占比比较高的城市，房价也较高。对于中小民营地产企业而言，当前中国房地产市场环境还呈现新的特点。第一个特点是具有政策、土地和金融等资源优势的大型企业优势明显。房地产最大的资源依赖一是土地资源，二是金融资源。这两点上中小民企均没有优势。即便是在中国内地市场上上市的民营房地产公司融资难度也很大。此外，购地方面，大型企业、特别是一些央企地产和地方政府有谈判能力，有博弈空间。而中小民企议价能力有限，只能通过招拍挂的形式参与土地购买。第二个特点是跨界的发展和转型。地产和金融的跨界合作是趋势之一。单一的以房产开发销售为主的企业竞争能力已经明显呈现出不足趋势。现有的跨界探索开始出现一些新的趋势，比如在社区里面配置和养老结合的护理中心，可以在一定程度上盘活商业地产。二、中国房地产企业试水海外市场的历史背景从时间维度看，中国国内房企转战海外基本上始于2004年。至2013年底，约有20家国内知名房企进驻海外房地产市场，足迹遍及欧美、亚洲、澳洲等多个国家或地区。总交易金额方面，以绿地为首，它在2013年主要海外投资项目涵盖澳洲、西班牙、美国、泰国，金额交易破600亿人民币。在试水海外市场方面，采取收购方式还是置地开发方式，不同房地产公司有不同策略和目的。例如复星收购的摩根大通总部即为地标建筑，既能迅速增加企业在海外的知名度，又能作为企业海外扩张时的办公场所，其下一步如何整合管理提升大家都很关注。试水海外投资的房地产企业，以大中型综合类民企为主；试水海外房地产投资的地域，以英美澳等发达国家居多；在具体的项目规模大小方面，金额很多逾亿美元左右。三、美国房地产市场环境分析从宏观层面来讲，基于发展阶段的差异，美国的房地产行业不像中国的房地产行业那样占经济结构的比重这么大。美国的经济中消费对经济增长的贡献较高，房地产占私人部门的比重不到10%。目前一些机构对美国的经济比较看好，房地产市场也是比较被投资者看好的。新任的美国联储耶伦主席首次国会听证会市场效果看来不错。利率波动是美国房地产企业最大的风险之一，耶伦说应该不会再短期内让利率上升，除非有很明显的就业改善，美联储才会提高利率。然而从另一个角度讲，美国房地产市场总体上还需要相当长的时间才能恢复到金融危机前的水平。房地产市场出现的问题主要在抵押贷款的市场上，发放数量减少，对信用评级低的借款人获得贷款的能力比较差。现在不少机构预计，随着美国经济和房地产市场的复苏，美国的银行对抵押贷款的质量和信心也会逐步增强，业务上也会扩张。然而需要注意的是，抵押贷款复苏不是一蹴而就的。很多因素短期内能否得到解决，目前还不明朗，对此要有客观的把握。四、地产企业海外投资的资产标的中国国内房地产投资人在海外市场的投资具有很典型的新钱特征：投资标的要看得见摸得着，投资耐心也较低，要求两三年就见效；同时抗风险的能力也比较低，因此偏好现金流非常好、非常稳定的房地产项目。但是，值得提醒的是，因为海外成熟市场的房地产市场与中国国内的房地产行业有很大的差异，因此中国国内的房地产投资者选择出海投资的标的时，投资收益的期望值要根据海外市场的实际状况进行调整，海外的地产市场和中国国内市场的回报是不同的。从历史数据看，中长期来看，海外地产投资，年均7-8%的回报就是不错的收益水平了，中国过去几年房地产市场的持续大幅上扬也不是可以一直持续下去的，也只能说是一段时期内的运行特征。在出海资产标的的选择上，美国房地产公司的一些经验值得借鉴。第一种方式是抄底，在过去几年，一些大的房地产领域的PE在房价下跌较多的美国西南部和南部一些大州大量收购single&family，统一管理，争取打包销售，或者上市。举个例子，有一个纽约的地产投资公司和犹太投资者合作开发的项目，当时预计收益18%，后来因为西南部和南部地区的房地产恢复很快，实际收益是远大于18%的。第二方式是改造销售。中国国内的企业在美国可以考虑改造销售的方式，买现成的楼做开发。因为开发新的项目比较少，难度也比较大，可能因为对市场环境的不了解，往往因为工会、环境等中国国内市场上不同的影响因素就导致项目推进迟缓。有些公司把酒店、写字楼改装成高档的住宅，但不是所有的酒店和写字楼都适合改造销售，要考虑地理位置等因素。纽约的高档住宅市场这几年很兴盛，需要关注其中可能也开始出现泡沫的风险。在地点的选择上，投资者也可以考虑欧洲的房地产市场。伦敦房产市场的回报率从历史数据看总体上是好于纽约的，这是因为其融资成本低、需求量大，购买限制较少，法律税收政策环境自由。选择市场不仅考虑中国的购买者，还要考虑国际化的买家，包括本地人和其他国际化买家。再谈纽约，在现有的市场容量下，实际上曼哈顿能买卖的楼就几十栋，还垄断在几大家族手里，主要由犹太人控制。而曼哈顿新建的成本又太高。但从区域看，不少机构认为纽约皇后区的长岛城会有比较大的成长空间，花旗有一栋新的办公楼就在那里。此外，美国其他一些城市也值得关注，例如华盛顿，地价房价比较低，值得关注。此外，部分参会的专业人士也谈到了商业地产。美国商业地产的收益率总体上都超过了不少其他资产。商业房地产和住宅房地产的区别主要是：第一、交易金额，交易门槛比较高，一般人很难涉及。第二、投资过程更加复杂，需要专业的团队管理，需要职业经理人管理，不然买进来，管不好。第三、财务杠杆的推拉非常重要，而且效果非常明显，必须使用专业化的技巧来运用。第四、交易速度非常快，有一个deal，接近6个亿的评估资产，实际成交金额4个亿，3个月deal&close。第五、发售方式不同，交易项目源不是公开发售的。商业房地产的平均周期是8到10年，从交易量，规模，空置率等各种数据可以看出，纽约以及美国的商业房地产行业其实已经在恢复了。中国国内地产商当前更多的是地产的开发商。然而在美国，一级开发的变数较多，风险较大。这其中要特别警惕美国的工会力量。大型地产项目的开发不可避免地会遇到工会的介入。目前美国工会对工人的过度保护会使得施工效率和成本大大增加。总而言之，寻求当地各行业内的专家，接当地房地产市场的地气是中国出海房企成功的关键因素之一。绿地在Brooklyn的项目如果不能与当地的市场有效结合，可能变数就会很多，弄不好就会对投资带来损失。最后，投资者可以考虑另类投资。第一可以控制好比较好的房地产相关领域的上市公司，这些上市公司能够有一些好的项目。第二可以投资比较好的私募基金。争取能够在其中有一些决策的影响力。五、地产企业海外投资的通常操作方式首先，房地产行业是非常区域化的行业，因此接地气很重要。经过Broker的项目信息透明，一般都不是吸引人的好项目。好的项目大都是off&market&deal。在大纽约地区，这些项目大都掌控在犹太人和熟悉当地市场的机构手中。要得到这些好项目需要很强的地方关系，而且这些项目往往在市场上停留时间很短，因此出海的房企需要有地方的专业团队做尽职调查。下手要快、要准。再举一例，由于Zoning的改变，一个原先不好的房地产项目可以变成优质项目。如果你有良好的地方关系和区域市场的把握能力，则有可能提前得知信息，从而能以极低价格入手购得优质的项目。操作方面，出海的中国房企可以通过当地的行家组建一个以当地行业内的专家为成员的专业团队。美国地产开发建筑分工很细，如律师就有分有专注Zoning,&Transactions,&Construction等，显然单一的律师无法有效解决所有问题。因此对于购地开发的房企，需要有优秀的建筑设计师，律师，会计事务师，建筑施工队，销售和地产管理公司等等，要善于与多种优秀的中介机构合作。有讨论者建议，根据在美国从事房地产开发的实际经验，出海的中国房企，购地开发，一定要找当地的知名度高、开发实力强的地产开发建筑商合作，若能并购一个当地中型的优质地产开发建筑商则更佳。本地合作者通常能发挥他们的关系网来识别市场机遇，与供货商的良好关系能降低项目成本，同时在同样的还款担保下，美国的银行更倾向于一个有高流通资产和净值的美国公司。出海中国的房企上来就想找大的地产开发商如Silverstein,&Related,&Extell等做GP共同开发，基本不可能。当然，如果想通过LP的方式参与地标性建筑项目，凭此建立房企在海外的知名度，则该当另论。打入当地房地产市场和经纪圈子，进入当地的主流的政治，金融，法律，媒体教育，医疗等等，对房地产开发和销售运营等来说，都是环环相扣的。有一些公司的经验对中国企业的发展也有借鉴意义。其中一点就是组建本土化的团队。德国有一个Otto&Group，成立了一个在美国专门投资房地产公司的子公司，Paramont，现在管理了700亿美元的房地产资产，主要集中在纽约地区，该公司对外宣传的是16%收益，实际上的收益远超过20%。为什么？一个很大的原因就是本土化。他们公司一共77个人，只有两个德国人，一个是秘书，另一个是副总，其他都是当地人。房地产是区域化的市场，因此一定要灵活利用好当地的市场资源。六、地产企业海外投资的融资渠道房地产行业的融资非常重要，当前房地产企业在中国国内市场上因为调控等多种原因，资金成本非常高。在美国和欧洲的房地产市场上则不同，对于大的房企在曼哈顿买楼，在海外市场发债，如果企业基本面良好，发行方案得当，融资成本可以控制在5%以下，比中国国内市场低很多。万科在旧金山的项目融资方式值得借鉴，拿到了很低的利率，融资成本控制的非常好。对于中小型企业，海外房地产开发的关键之一是通过银行拿到贷款，但一定要找到对的当地企业合作。随着中国外汇管制的不断放松，以及国家外汇政策开始鼓励企业对外投资以促进外汇运用的多元化，对于房地产企业试水海外投资来说，外汇管制已经不构成硬约束，中国国内地产企业进军海外可以考虑以下融资渠道。首先是信托渠道。现在有信托公司在做相关的项目，但是还是需要申请QDII额度。其次是和外资银行在中国的分行合作，存入人民币，内存外贷，在港澳操作非常方便，或者也可以从新加坡提出美元，再投回美国。一些外资银行也渴望扩大人民币的来源，因此对参与此类业务十分积极。随着对外投资的逐步放开，目前在不少地区，数亿美金以下的对外投资项目往往只需备案制即可。同时，在一些改革实验区，例如上海自贸区。只要有实体项目支撑，在自贸区，3亿美元以下，只要有有效的合同，直接放行，有利于中国企业灵活抓住海外投资的机会。此外，对于试图进入美国市场的中国房地产企业来说，合理利用美国的EB-5法案可以降低地产企业的融资成本。美国国会于1990年设立EB-5法案，火热一段时间，后来由于美国移民局收紧移民政策而沉寂相当长的一段时间。EB-5项目在2002年由于移民局调整审理标准而开始复活。EB-5通过吸收高净值的外国投资者投资美国，以此促进美国经济和增加就业机会，每个外国投资者须创造10个全职工作机会。外国投资者必须投资100万美金到合格的新项目或商业机会中去。日，美国移民局已经批准了420个区域中心，但是真正活跃的不到10%。2002年，有142个外国投资者和亲属拿到了绿卡名额，2007年有806个，2011年有3463个，2012年有7611个，2012年的其中80%的绿卡都发给了中国人。那么地产开发商如何利用这个法案？可以考虑以下几种方案。首先是和现有区域中心合作。有个叫如Henry&Liberman的美国人，本来是一个不知名的西雅图移民律师。18年前成立了American&Life&Regional&Center，1996年西雅图成立了区域中心，从最初拥有第一处物业开始，现在已经成为西雅图地区规模最大的地产商。旗下管理了大量的土地和建筑，共有10个区域中心，非常活跃，后来转型成为了大型地产开发商。第二种模式是Extell，Related的模式，自己建立区域中心。利用EB-5法案的资金。据了解，中国国内一家知名公司在美国开发的一个项目，senior&loan&5亿，EB-5&2.5亿。据了解，一些中国国内知名的开发商在美国所开发的房地产项目，EB-5也占到了20%左右。第三种模式是与基金公司合作，过程比较复杂，需要注意处理与投资人的关系。七、美国房地产市场的其他合作机会房地产行业具有很长的价值链，中国的投资者在试水海外市场上，可以从不同环节着手。例如，在美国房地产市场上，地产特殊服务商（special&servicers）是专门管理不良的商业地产贷款及其证券化产品的公司。地产特殊服务商的业务在2007年金融危机后有了迅速的扩张。2007年时贷款发行最高时，分析underwriting的标准是最低的，次贷危机发生时违约骤增。年发行贷款是最高峰时期，达到5000亿美元。这些证券到年到期，差不多有50%的贷款要违约。特殊服务商买到的债券是证券化中最低层次的证券，控制权是属于最低层次的债券。特殊服务商在签订合同时通常要求优先购买权，可以采购一些资产。此外，特殊服务商具有信息优势，可以掌握每个楼的详细的分析资料，因而在采购资产的时候，就可以做更好的投资决策。目前和中国国内企业可以有两种合作方式：第一是地产特殊服务公司，可以提供贷款、资产管理等服务。第二是在债务和股权投资方面都可以有一些合作的机会。&
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