咨询怎样怎样办理提前还贷贷合算
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时间：2012-02-06 07:14
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什么时候提前还贷划算
提问者：| 浏览次数：2652次 |问题来自：成都
今年刚买的房，利率7.05
贷款38万 共20年， 每月还款2950左右， 等额本息还款。 我想问下，在第几年全部还款比较划算 或者不提前还款，哪个划算 ？没有什么投资的东西
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回答 共3条
10:30|来自：成都
市场鱼目混杂，朋友们有什么假酒鉴别好方法吗？
17:39|来自：成都
贷款满了一年后才去申请还款好些，一年以内还款的话会有违约金！申请还款之前最好先咨询该银行的专业人士。
19:46|来自：成都
当然手里有钱就越早越好?应为等额本息前期基本上还的都是利息~ 比如说你每月还2950元 ，有2700（，）都是利息吧~
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11月中旬以来，扬城购房人提前还贷现象提前升温。记者昨在市农行个贷中心看到，银行刚开门，办事窗口前就涌来不少提前还贷的市民。“提前还款10万元，到底是每月还款额度保持不变但把还款期限算短五年划算，还是减少每月的还款额度但保持20年贷款期限不变比较好？”银行工作人员听到最多的就是咨询这个问题。为此，记者昨专请个贷专家算了一把利息账。
加息五次，五种还款方式
据了解，年内央行加息共五次，时间分别为日、5月19日、7月21日、8月22日、9月15日，住房按揭五年期贷款年基准利率由今年初的6.84%，上调至了7.83%，上涨了0.99%，基准利率85%的优惠利率也共上涨了0.8455%。按照央行的有关规定，加息后，已放款的住房贷款都将从次年――即2008年起执行新的利率。
银行的工作人员告诉记者，今年提前还贷来得早。这是因为，一方面，截至目前，年内央行已经连续加息5次，5年以上住房贷款基准利率由此上涨了0.99%，市民迫于还贷压力来提前还贷；另一方面，年末是市民手头资金相对宽裕的时候，为了减少利息支出，赶在年底前办理提前还贷手续。由于年关渐近，提前还贷又须提前一段时间办理，于是从11月中旬后，扬城购房人提前还贷现象升温。
五种还款方式，利息不同
据了解，目前常见的提前还贷有两类方式：第一类，是有实力的，将所剩贷款一次性全部提前还清；第二类是有多少能力办多少事，提前还一部分贷款，一般提前还5万元、10万元不等。
具体而言，第二类提前还款方式中还分四种不同的还法，分别为：提前还款一部分，选择月供不变，但缩短还款期限；部分提前还款，减少月供，但还款期限不变；部分提前还款，减少月供，同时缩短还款期限；部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。而因为提前还一份贷款四种不同的还法，有不同的效果，因此，选择哪种更划算就成了市民关心的问题。
市农行个贷中心工作人员介绍，并不是所有的提前还贷方式都能最大限度地减轻购房人负担，缩短贷款期限才是节省利息的关键因素。因此，购房人一定要重视较长的还贷年限带来的高额的利息支出，提前还贷的时候，要根据自己的情况尽量缩短还款年限，从而减少利息支出。
农行专家为提前还贷算账
今年4月，市民刘女士购买了一套100万元的房子，首付30%后，贷款额为70万元，贷款期限20年。该房产是刘女士唯一的一套银行抵押贷款房产，可享受4月份优惠利率6.04%。按等额本息还款法计算，月供为5031.18元，20年利息总支出高达元。从4月份至年底12月份，刘女士已支付购房贷款利息为27972.01元。从明年1月1日起将执行新的优惠利率6.6555%，刘女士决定提前还款。以此案为例，市农行专家给记者进行了计算比较。
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本网站常年法律顾问：江苏擎天柱律师事务所张一军主任四种“房奴”提前还贷不划算
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“我们目前已经按照省行要求，调整信贷结构，今后不会再单纯依靠房贷，而会扩大个人消费、个人投资领域的信贷规模。”徐医附院附近的中行信贷部陈经理透露，该行也一直密切关注多家合作楼盘的销售数据，由于今年以来，受全国楼市大环境影响，徐州楼市销售也较差，有的楼盘销售量一月份甚至同比下滑50%，很多楼盘暂时不敢开盘，该行因此开始控制房贷规模。
原标题：四种“房奴”提前还贷不划算
□晨报记者 朱友钦
虽然节后气温逐步回升，但徐州的楼市却仍未感受到暖意。多家银行昨日向记者透露，面对新房销售遇冷等情况，各家银行已悄悄调整信贷政策，紧缩规模，房贷优惠已基本销声匿迹。房贷优惠基本销声匿迹 “房贷没有任何，现在买房只能办理基准利率。”昨日，北路上的农行信贷部负责人李经理表示，2013年全年信贷额度都较为紧张，而进入2014年，该行的信贷额度曾一度宽松，从1月1日开始正常放贷，因去年年底积压较多，房贷一发放就出现了井喷，1月1日到6日，短短6天时间，该行房贷发放量就达到3个多亿。李经理说，节后由于楼市持续萎靡，根据省行统一安排，该行信贷额度又收紧了，房贷利率全部执行基准利率，即使是高端客户，也无法享受打折优惠。李经理还表示，他已经注意到，苏南等市房贷利率节后已开始上浮，最高上浮10%。不过，因徐州楼市销售不佳，房贷业务量本身就已减少很多，如果再上浮，担心会进一步冲击到房贷市场份额，该行暂时不会考虑利率上浮。在走访中，各家银行都表示，市民目前办理房贷只能享受到正常的基准利率。“2009年到2011年是我市房贷黄金期，当时首套房房贷利率优惠幅度非常大，最高能打到7折；但到了2012年，房贷利率优惠幅度开始减小，回升到8折、8.5折；进入2013年，房贷利率折扣则基本上涨到9折；到了2013年年底，9.5折都不太多了；进入2014年，房贷利率优惠基本没有了。”农行分管房贷的李总介绍。个别银行有9.5折但严控“我们目前已经按照省行要求，调整信贷结构，今后不会再单纯依靠房贷，而会扩大个人消费、个人投资领域的信贷规模。”徐医附院附近的中行信贷部陈经理透露，该行也一直密切关注多家合作楼盘的销售数据，由于今年以来，受全国楼市大环境影响，徐州楼市销售也较差，有的楼盘销售量一月份甚至同比下滑50%，很多楼盘暂时不敢开盘，该行因此开始控制房贷规模。陈经理表示，该行苏南等分行已经在节后纷纷上浮房贷利率，目的就是为了逼迫银行自己进行信贷结构性调整，银行信贷过分倚重房贷的风险太大，银行调整信贷结构，也是在逐步提高抗风险的能力。考虑到徐州地区的实际情况，该行也暂时不会上浮房贷利率。一家仍有9.5折房贷利率优惠的银行信贷部负责人坦言，普通市民买房只能办理基准利率房贷，9.5折优惠利率只能是银行高端客户才能享受，且审核非常严格，需要逐笔上报到省行报批。银行：四种情况下,建议不必提前还贷A、享受七折利率在走访中，记者还了解到，不少市民节后选择了提前还贷。在一家银行正在办理提前还贷手续的王先生告诉记者，他2009年买了一套住房，享受到7折优惠。现在他手中有了一定积蓄，考虑到自己没有什么好的投资渠道，因此决定提前还贷。对此，多家银行信贷部门负责人都表示，不是所有人提前还贷都合适。农行分管房贷业务的李总告诉记者，如果市民享受7折贷款利率，不必着急还款，因为这种情况的折后贷款利率甚至比存款利率还低。李总给记者算了一笔账。按照目前5年期以上贷款利率6.55%计算，7折优惠后只有4.585%。目前五年期银行定期存款利率为4.75%，但节后各家银行都执行了利率上浮10%的政策，5年期定存利率达到5.225%。还有一些银行理财产品的年化收益率也达能到6%左右。也就是说，如果市民房贷享受了7折利率，那么把钱以定期5年存入银行，还能赚取利率差价；如果投资6%年化收益率的理财产品，收益率则能更高。 B、公积金贷款“公积金贷款买房更不用着急提前还贷。”李总分析说。他说，公积金贷款因为含有一定福利，贷款利率相对商业贷款更低。目前徐州的公积金贷款利率是4.5%，且有进一步降息空间，而目前银行3-6个月理财产品的年化预期收益率就可以达到这个水平，如果期限更长，或非保本浮动收益类产品则会更高，这样不仅有一定的利差收益，还能保持较好的流动性，以备急需。C、已还款3-5年以上对于还款3-5年以上的房贷者，李总也不建议提前还贷。李总说，由于等额本息法采用的是先还息后还本的方式，将全部贷款本息分摊到各月收取，前期月供中本金占比较低，归还的大多是利息，还款在3-5年以上，利息已还了不少，越往后越相当于免息分期，这个时候提前还贷，无异于主动放弃低成本的资金使用权，肯定不划算。 D、有其它投资渠道 此外，李总还建议生意人不用着急还贷。李总说，做生意往往需要拆借资金，一旦需要用钱，到银行办理贷款的话，利率会比房贷高出很多，所以不建议生意人提前还贷。如果是普通家庭，也需要有一笔家庭备用金，以防意外之用。“市民有闲钱可以购买银行理财产品，既有较高收益，也有了家庭备用金，一举两得。”对于确实没有任何投资渠道，资金又非常宽裕想还款的市民，李总说，可以直接到银行咨询和预约，提前还贷不收取任何罚息。1月份徐州房价环比下降0.02%中国指数研究院2月发布《2014年1月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，2014年1月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10901元/平米，环比上月上涨0.63%，是2012年6月以来连续第20个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.07个百分点。其中62个城市环比上涨，37个城市环比下跌，1个城市与上月持平。其中，1月徐州均价6178元/平米，较12月均价环比下降0.02%，位居全国涨跌幅排行榜第64位。延伸国内十大房企八家进入徐州虽然徐州楼市和全国大多数城市一样，都面临房价下行压力，但房产大鳄进入徐州的热情仍丝毫没有减退。日，市国土局传出消息，2014年第一期国有建设用地使用权出让中，2014-1号新城区新元大道K4-2地块由泰州市碧桂园房地产开发有限公司竞得。至此，根据2013年销售额排名的国内十大房企中，已有万科、绿地、万达、保利、碧桂园、华润、世茂、绿城8家进入徐州。碧桂园的进入，或许会给徐州楼市注入一针“强心剂”，当然，楼盘之间的竞争也会进一步加剧。
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年关将至 提前还房贷怎样才合算?
年关将至，面对银行政策的不确定性，不少买房族又要重新梳理理财计划，提前还贷这一理财环节正在紧锣密鼓提上日程。即使在降息周期，不少买房族仍认为购房贷款中的商业贷款在实力具备的前提下应提早还完。 提前还房贷怎样才合算？近日记者在多家国有和股份制银行咨询发现，个人住房贷款提前还贷中大有玄机，相对来说国有银行制定的标准要比股份制银行高，还贷违约及手续费国有银行高于股份制银行，而外资银行多采用差别化的定价方式。 建设银行一位支行副行长告诉记者，提前还贷要注意的是，还贷年限超过一半的贷款，月还款额中本金大于利息，那么提前还贷的意义就不大，“"等额本息"还贷超过一半，提前还款不划算。” 还贷费率 国有银行高于股份制银行 记者在调查中发现，针对个人住房贷款提前还贷的费率，国有银行制定的标准要比股份制银行高，外资银行多采用差别化的定价方式。 国有银行，股份制银行，外资银行提前还款具体有何差异？由于在与借贷方（银行）签订的贷款合同中不提及其他还贷方式，提前还贷作为贷款人减轻经济压力所执行的操作，并不会被银行所鼓励。因此，在客户选择的情况下，部分银行或多或少会收取一定的违约金。 收取违约金方面，工商银行根据具体贷款数额上下浮动，一般为-0.01-0.26%。另外还明文规定：提前还贷每笔贷款最高收取手续费不超过6个月贷款利息，政策性贷款免收取，合同中约定不收取的按照合同执行。 值得注意的是，有些银行办理提前还贷是不产生手续费的，例如建行。股份制银行则相对“优惠”，如浦发银行(600000,)、兴业银行(601166,)等都不会收取相应的手续费用。由此看来，股份制银行的提前还贷手续费用要相对国有银行要低。 建设银行有关人士介绍，借款人提前还款产生的违约金是定价的制定标准。汇丰银行、渣打银行也都采取了类似的定价方式。其中包含银行安排资金所需的成本和管理费用，根据提前还款时间的长短收费标准也有所不同。 分段计收方式等诸如此类灵活的收费方式则更多的体现为外资银行。其中恒生银行贷款放出两年后提前还款免费。在贷款放出第一年内（含一年）提前还款的，且已偿还的分期还款连同提前还款金额（包括该次提前还款）累计相当于或超过贷款金额的60%，提前偿还金额的3%，最低不少于人民币2.5万元。 不过，中原地产客户经理刘先生表示，国有银行之所以收费要高于股份制银行是因为国有银行因客户群多、体量大，银行需花费时间精力来把这部分资金作规划，尤其在是客户在集中提前还贷的情况下。 提前还贷 越早越划算 记者采访发现，并非每一类客户都适合提前还贷，最好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。年末是否该提前还贷，主要考虑四个问题：贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境。 广州经纬行研究中心副经理曾英杰表示，“如果资金实力充分的话，越早还贷越划算。在选择等额本息的还款方式中，银行先收取利息。假设贷款方选择还贷期限为20年，待10年以后，利息已还清，房贷剩余的尾款本金额度会比较大，势必会给还款方造成一定程度上的经济压力，这时再提前还贷几乎没有任何意义。” 另外针对“等额本息还贷超过一半，提前还款不划算”这一说法，建行业内人士透露，这个说法只是说还贷不划算，它根据一个利率的水平，所占比不划算。但这在买房初期不需要考虑，是否提前还贷是根据个人以及家庭的理财需求来定。 汇瀚按揭客户主任林均俊告诉记者，“客户提前还款是看贷款合同里面的条款的，每家银行所制定的标准是不一样的。肯定越提前还款给银行的利息就肯定越少，但是你的资金有没有更好的投资去向，不能一概而论”。 提前还贷是更多的借款人群中比较受欢迎的方式，尤其处在加息时期。因为此种方式能够帮助借款人有效地缩减利息支出。针对今年连续两次降息，贷款利率的下行趋势，借款人在有效利用资金的前提下还是没有意义的。还款利息支出通常集中在还款初期，因此处于还款初期的借款人选择提前还贷更划算一些。 是不是所以还款情况下都适宜提前还贷？银行人士表示这要对财富分配作一番评估才能下结论。提前还贷的注意事项、还款时间节点、房贷形式（等额本息、等额本金）因具体情况不同而大有玄机。 记者综合业内人士建议发现，收入稳定工薪阶层适合“等额本息”，而从事经营活动人群适合“等额本金”。买第二套房时，等额本金更划算。 中原地产客户经理熊燕介绍说，“等额本息”还款年限超过一半的贷款，月还款额中本金大于利息，那么提前还贷的意义就不大了。因为根据利率的水平和占比来计算，不少利息已经提前还掉。 业内观点 中原地产客户经理熊燕表示，“如果是我的话，我就会选择等额本金还贷，情愿时间拉长一点，资金充裕的时候就可以选择提前还贷。但是如果你选择了等额本息，不论你是否提前还贷，你都会比等额本金要多付利息。” 而另一位中原地产营业经理刘先生则表达了相反的意见，“我会选择等额本息，等额本金刚开始压力大。不管买第几套我都觉得等额本息划算，反正我又不会供够，我供个5到8年就会卖掉或者是提前还款，肯定是等额本息要好点，我认识的很多大老板炒楼都是这样选择的啊。” 帮你算账
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什么时候提前还贷划算
提问者：| 浏览次数：2652次 |问题来自：成都
今年刚买的房，利率7.05
贷款38万 共20年， 每月还款2950左右， 等额本息还款。 我想问下，在第几年全部还款比较划算 或者不提前还款，哪个划算 ？没有什么投资的东西
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回答 共3条
10:30|来自：成都
市场鱼目混杂，朋友们有什么假酒鉴别好方法吗？
17:39|来自：成都
贷款满了一年后才去申请还款好些，一年以内还款的话会有违约金！申请还款之前最好先咨询该银行的专业人士。
19:46|来自：成都
当然手里有钱就越早越好?应为等额本息前期基本上还的都是利息~ 比如说你每月还2950元 ，有2700（，）都是利息吧~
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11月中旬以来，扬城购房人提前还贷现象提前升温。记者昨在市农行个贷中心看到，银行刚开门，办事窗口前就涌来不少提前还贷的市民。“提前还款10万元，到底是每月还款额度保持不变但把还款期限算短五年划算，还是减少每月的还款额度但保持20年贷款期限不变比较好？”银行工作人员听到最多的就是咨询这个问题。为此，记者昨专请个贷专家算了一把利息账。
加息五次，五种还款方式
据了解，年内央行加息共五次，时间分别为日、5月19日、7月21日、8月22日、9月15日，住房按揭五年期贷款年基准利率由今年初的6.84%，上调至了7.83%，上涨了0.99%，基准利率85%的优惠利率也共上涨了0.8455%。按照央行的有关规定，加息后，已放款的住房贷款都将从次年――即2008年起执行新的利率。
银行的工作人员告诉记者，今年提前还贷来得早。这是因为，一方面，截至目前，年内央行已经连续加息5次，5年以上住房贷款基准利率由此上涨了0.99%，市民迫于还贷压力来提前还贷；另一方面，年末是市民手头资金相对宽裕的时候，为了减少利息支出，赶在年底前办理提前还贷手续。由于年关渐近，提前还贷又须提前一段时间办理，于是从11月中旬后，扬城购房人提前还贷现象升温。
五种还款方式，利息不同
据了解，目前常见的提前还贷有两类方式：第一类，是有实力的，将所剩贷款一次性全部提前还清；第二类是有多少能力办多少事，提前还一部分贷款，一般提前还5万元、10万元不等。
具体而言，第二类提前还款方式中还分四种不同的还法，分别为：提前还款一部分，选择月供不变，但缩短还款期限；部分提前还款，减少月供，但还款期限不变；部分提前还款，减少月供，同时缩短还款期限；部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。而因为提前还一份贷款四种不同的还法，有不同的效果，因此，选择哪种更划算就成了市民关心的问题。
市农行个贷中心工作人员介绍，并不是所有的提前还贷方式都能最大限度地减轻购房人负担，缩短贷款期限才是节省利息的关键因素。因此，购房人一定要重视较长的还贷年限带来的高额的利息支出，提前还贷的时候，要根据自己的情况尽量缩短还款年限，从而减少利息支出。
农行专家为提前还贷算账
今年4月，市民刘女士购买了一套100万元的房子，首付30%后，贷款额为70万元，贷款期限20年。该房产是刘女士唯一的一套银行抵押贷款房产，可享受4月份优惠利率6.04%。按等额本息还款法计算，月供为5031.18元，20年利息总支出高达元。从4月份至年底12月份，刘女士已支付购房贷款利息为27972.01元。从明年1月1日起将执行新的优惠利率6.6555%，刘女士决定提前还款。以此案为例，市农行专家给记者进行了计算比较。
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本网站常年法律顾问：江苏擎天柱律师事务所张一军主任四种“房奴”提前还贷不划算
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“我们目前已经按照省行要求，调整信贷结构，今后不会再单纯依靠房贷，而会扩大个人消费、个人投资领域的信贷规模。”徐医附院附近的中行信贷部陈经理透露，该行也一直密切关注多家合作楼盘的销售数据，由于今年以来，受全国楼市大环境影响，徐州楼市销售也较差，有的楼盘销售量一月份甚至同比下滑50%，很多楼盘暂时不敢开盘，该行因此开始控制房贷规模。
原标题：四种“房奴”提前还贷不划算
□晨报记者 朱友钦
虽然节后气温逐步回升，但徐州的楼市却仍未感受到暖意。多家银行昨日向记者透露，面对新房销售遇冷等情况，各家银行已悄悄调整信贷政策，紧缩规模，房贷优惠已基本销声匿迹。房贷优惠基本销声匿迹 “房贷没有任何，现在买房只能办理基准利率。”昨日，北路上的农行信贷部负责人李经理表示，2013年全年信贷额度都较为紧张，而进入2014年，该行的信贷额度曾一度宽松，从1月1日开始正常放贷，因去年年底积压较多，房贷一发放就出现了井喷，1月1日到6日，短短6天时间，该行房贷发放量就达到3个多亿。李经理说，节后由于楼市持续萎靡，根据省行统一安排，该行信贷额度又收紧了，房贷利率全部执行基准利率，即使是高端客户，也无法享受打折优惠。李经理还表示，他已经注意到，苏南等市房贷利率节后已开始上浮，最高上浮10%。不过，因徐州楼市销售不佳，房贷业务量本身就已减少很多，如果再上浮，担心会进一步冲击到房贷市场份额，该行暂时不会考虑利率上浮。在走访中，各家银行都表示，市民目前办理房贷只能享受到正常的基准利率。“2009年到2011年是我市房贷黄金期，当时首套房房贷利率优惠幅度非常大，最高能打到7折；但到了2012年，房贷利率优惠幅度开始减小，回升到8折、8.5折；进入2013年，房贷利率折扣则基本上涨到9折；到了2013年年底，9.5折都不太多了；进入2014年，房贷利率优惠基本没有了。”农行分管房贷的李总介绍。个别银行有9.5折但严控“我们目前已经按照省行要求，调整信贷结构，今后不会再单纯依靠房贷，而会扩大个人消费、个人投资领域的信贷规模。”徐医附院附近的中行信贷部陈经理透露，该行也一直密切关注多家合作楼盘的销售数据，由于今年以来，受全国楼市大环境影响，徐州楼市销售也较差，有的楼盘销售量一月份甚至同比下滑50%，很多楼盘暂时不敢开盘，该行因此开始控制房贷规模。陈经理表示，该行苏南等分行已经在节后纷纷上浮房贷利率，目的就是为了逼迫银行自己进行信贷结构性调整，银行信贷过分倚重房贷的风险太大，银行调整信贷结构，也是在逐步提高抗风险的能力。考虑到徐州地区的实际情况，该行也暂时不会上浮房贷利率。一家仍有9.5折房贷利率优惠的银行信贷部负责人坦言，普通市民买房只能办理基准利率房贷，9.5折优惠利率只能是银行高端客户才能享受，且审核非常严格，需要逐笔上报到省行报批。银行：四种情况下,建议不必提前还贷A、享受七折利率在走访中，记者还了解到，不少市民节后选择了提前还贷。在一家银行正在办理提前还贷手续的王先生告诉记者，他2009年买了一套住房，享受到7折优惠。现在他手中有了一定积蓄，考虑到自己没有什么好的投资渠道，因此决定提前还贷。对此，多家银行信贷部门负责人都表示，不是所有人提前还贷都合适。农行分管房贷业务的李总告诉记者，如果市民享受7折贷款利率，不必着急还款，因为这种情况的折后贷款利率甚至比存款利率还低。李总给记者算了一笔账。按照目前5年期以上贷款利率6.55%计算，7折优惠后只有4.585%。目前五年期银行定期存款利率为4.75%，但节后各家银行都执行了利率上浮10%的政策，5年期定存利率达到5.225%。还有一些银行理财产品的年化收益率也达能到6%左右。也就是说，如果市民房贷享受了7折利率，那么把钱以定期5年存入银行，还能赚取利率差价；如果投资6%年化收益率的理财产品，收益率则能更高。 B、公积金贷款“公积金贷款买房更不用着急提前还贷。”李总分析说。他说，公积金贷款因为含有一定福利，贷款利率相对商业贷款更低。目前徐州的公积金贷款利率是4.5%，且有进一步降息空间，而目前银行3-6个月理财产品的年化预期收益率就可以达到这个水平，如果期限更长，或非保本浮动收益类产品则会更高，这样不仅有一定的利差收益，还能保持较好的流动性，以备急需。C、已还款3-5年以上对于还款3-5年以上的房贷者，李总也不建议提前还贷。李总说，由于等额本息法采用的是先还息后还本的方式，将全部贷款本息分摊到各月收取，前期月供中本金占比较低，归还的大多是利息，还款在3-5年以上，利息已还了不少，越往后越相当于免息分期，这个时候提前还贷，无异于主动放弃低成本的资金使用权，肯定不划算。 D、有其它投资渠道 此外，李总还建议生意人不用着急还贷。李总说，做生意往往需要拆借资金，一旦需要用钱，到银行办理贷款的话，利率会比房贷高出很多，所以不建议生意人提前还贷。如果是普通家庭，也需要有一笔家庭备用金，以防意外之用。“市民有闲钱可以购买银行理财产品，既有较高收益，也有了家庭备用金，一举两得。”对于确实没有任何投资渠道，资金又非常宽裕想还款的市民，李总说，可以直接到银行咨询和预约，提前还贷不收取任何罚息。1月份徐州房价环比下降0.02%中国指数研究院2月发布《2014年1月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，2014年1月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10901元/平米，环比上月上涨0.63%，是2012年6月以来连续第20个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.07个百分点。其中62个城市环比上涨，37个城市环比下跌，1个城市与上月持平。其中，1月徐州均价6178元/平米，较12月均价环比下降0.02%，位居全国涨跌幅排行榜第64位。延伸国内十大房企八家进入徐州虽然徐州楼市和全国大多数城市一样，都面临房价下行压力，但房产大鳄进入徐州的热情仍丝毫没有减退。日，市国土局传出消息，2014年第一期国有建设用地使用权出让中，2014-1号新城区新元大道K4-2地块由泰州市碧桂园房地产开发有限公司竞得。至此，根据2013年销售额排名的国内十大房企中，已有万科、绿地、万达、保利、碧桂园、华润、世茂、绿城8家进入徐州。碧桂园的进入，或许会给徐州楼市注入一针“强心剂”，当然，楼盘之间的竞争也会进一步加剧。
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年关将至 提前还房贷怎样才合算?
年关将至，面对银行政策的不确定性，不少买房族又要重新梳理理财计划，提前还贷这一理财环节正在紧锣密鼓提上日程。即使在降息周期，不少买房族仍认为购房贷款中的商业贷款在实力具备的前提下应提早还完。 提前还房贷怎样才合算？近日记者在多家国有和股份制银行咨询发现，个人住房贷款提前还贷中大有玄机，相对来说国有银行制定的标准要比股份制银行高，还贷违约及手续费国有银行高于股份制银行，而外资银行多采用差别化的定价方式。 建设银行一位支行副行长告诉记者，提前还贷要注意的是，还贷年限超过一半的贷款，月还款额中本金大于利息，那么提前还贷的意义就不大，“"等额本息"还贷超过一半，提前还款不划算。” 还贷费率 国有银行高于股份制银行 记者在调查中发现，针对个人住房贷款提前还贷的费率，国有银行制定的标准要比股份制银行高，外资银行多采用差别化的定价方式。 国有银行，股份制银行，外资银行提前还款具体有何差异？由于在与借贷方（银行）签订的贷款合同中不提及其他还贷方式，提前还贷作为贷款人减轻经济压力所执行的操作，并不会被银行所鼓励。因此，在客户选择的情况下，部分银行或多或少会收取一定的违约金。 收取违约金方面，工商银行根据具体贷款数额上下浮动，一般为-0.01-0.26%。另外还明文规定：提前还贷每笔贷款最高收取手续费不超过6个月贷款利息，政策性贷款免收取，合同中约定不收取的按照合同执行。 值得注意的是，有些银行办理提前还贷是不产生手续费的，例如建行。股份制银行则相对“优惠”，如浦发银行(600000,)、兴业银行(601166,)等都不会收取相应的手续费用。由此看来，股份制银行的提前还贷手续费用要相对国有银行要低。 建设银行有关人士介绍，借款人提前还款产生的违约金是定价的制定标准。汇丰银行、渣打银行也都采取了类似的定价方式。其中包含银行安排资金所需的成本和管理费用，根据提前还款时间的长短收费标准也有所不同。 分段计收方式等诸如此类灵活的收费方式则更多的体现为外资银行。其中恒生银行贷款放出两年后提前还款免费。在贷款放出第一年内（含一年）提前还款的，且已偿还的分期还款连同提前还款金额（包括该次提前还款）累计相当于或超过贷款金额的60%，提前偿还金额的3%，最低不少于人民币2.5万元。 不过，中原地产客户经理刘先生表示，国有银行之所以收费要高于股份制银行是因为国有银行因客户群多、体量大，银行需花费时间精力来把这部分资金作规划，尤其在是客户在集中提前还贷的情况下。 提前还贷 越早越划算 记者采访发现，并非每一类客户都适合提前还贷，最好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。年末是否该提前还贷，主要考虑四个问题：贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境。 广州经纬行研究中心副经理曾英杰表示，“如果资金实力充分的话，越早还贷越划算。在选择等额本息的还款方式中，银行先收取利息。假设贷款方选择还贷期限为20年，待10年以后，利息已还清，房贷剩余的尾款本金额度会比较大，势必会给还款方造成一定程度上的经济压力，这时再提前还贷几乎没有任何意义。” 另外针对“等额本息还贷超过一半，提前还款不划算”这一说法，建行业内人士透露，这个说法只是说还贷不划算，它根据一个利率的水平，所占比不划算。但这在买房初期不需要考虑，是否提前还贷是根据个人以及家庭的理财需求来定。 汇瀚按揭客户主任林均俊告诉记者，“客户提前还款是看贷款合同里面的条款的，每家银行所制定的标准是不一样的。肯定越提前还款给银行的利息就肯定越少，但是你的资金有没有更好的投资去向，不能一概而论”。 提前还贷是更多的借款人群中比较受欢迎的方式，尤其处在加息时期。因为此种方式能够帮助借款人有效地缩减利息支出。针对今年连续两次降息，贷款利率的下行趋势，借款人在有效利用资金的前提下还是没有意义的。还款利息支出通常集中在还款初期，因此处于还款初期的借款人选择提前还贷更划算一些。 是不是所以还款情况下都适宜提前还贷？银行人士表示这要对财富分配作一番评估才能下结论。提前还贷的注意事项、还款时间节点、房贷形式（等额本息、等额本金）因具体情况不同而大有玄机。 记者综合业内人士建议发现，收入稳定工薪阶层适合“等额本息”，而从事经营活动人群适合“等额本金”。买第二套房时，等额本金更划算。 中原地产客户经理熊燕介绍说，“等额本息”还款年限超过一半的贷款，月还款额中本金大于利息，那么提前还贷的意义就不大了。因为根据利率的水平和占比来计算，不少利息已经提前还掉。 业内观点 中原地产客户经理熊燕表示，“如果是我的话，我就会选择等额本金还贷，情愿时间拉长一点，资金充裕的时候就可以选择提前还贷。但是如果你选择了等额本息，不论你是否提前还贷，你都会比等额本金要多付利息。” 而另一位中原地产营业经理刘先生则表达了相反的意见，“我会选择等额本息，等额本金刚开始压力大。不管买第几套我都觉得等额本息划算，反正我又不会供够，我供个5到8年就会卖掉或者是提前还款，肯定是等额本息要好点，我认识的很多大老板炒楼都是这样选择的啊。” 帮你算账
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