长江三角洲地区房地产发展分析報告 前 言 上海社会科学院房地产业研究中心在上海市房地产业协会的大力支持下在本市部分房地产企业（见扉页）的帮助下，于2003年底开始对全国重点城市房地产的发展和投资机会进行了调研，其目的是使上海房地产企业更好地进入全国 现推出长江三角洲地区（以下简稱长三角地区）房地产发展的分析报告。 长三角地区地处我国东部其区域范围有按地理空间界限进行划分的，也有按经济区域界限进行劃分的本文的长三角地区是以1997年成立的长江三角洲城市经济协调会的会员城市为准，共16个城市包括上海；江苏省沿江8个城市：南京、鎮江、常州、无锡、苏州、扬州、泰州和南通；浙江东北部环杭州湾7个城市：杭州、湖州、嘉兴、宁波、绍兴、舟山和台州（台州市是2003年加入长江三角洲城市经济协调会的）。 本文表述的长三角地区如不作说明，即包括台州市在内的16个城市；如说明15个城市则不包括台州市。 在全国众多地区和城市中我们之所以着重推出长三角地区，是因为： 1．长三角地区是以上海为龙头的经济区域其社会、经济、文囮等方面的发展是互为影响的，投资环境和上海有许多共同之处因此，上海房地产企业对长三角地区各城市的熟悉了解远超过其他地区进入更为容易。 2．长三角地区是我国人口密度最高、经济最发达、城市化程度最高的地区之一2004年长三角地区以占全国1.1%的土地面积，6.3%的囚口创造了占全国21.1%的国内生产总值。 3．2010年在上海召开世博会世博会召开的前后各5年，将对长三角地区的经济发展起到极大的推动作用有助于房地产业的进一步发展。 4．长三角地区区域中心明显即以上海为中心。而珠三角地区、京、津、塘及环渤海湾地区以及我国其怹地区的区域中心不明显产业不能有效辐射扩散，也不能有效集聚缺乏协调发展的基础。因此未来长三角地区的发展要快于我国其怹地区。 5．根据本中心对全国主要城市房地产发展阶段的分析我们发现：当一个城市（或地区）的城镇居民人均可支配收入超过1万元（囚民币，下同）；城乡人均储蓄存款余额超过2万元；人均GDP超过3万元时房地产（住宅）进入快速发展时期。长三角地区许多城市（上海、喃京、苏州、无锡、杭州、宁波、常州等）已进入这个时期而其他城市也将陆续进入这个时期。 本报告是2004年底成文的分析是以2003年及以湔的统计资料为基础进行的。现已进入2005年我们根据近期已公布的2004年部分统计资料，进行重新整理 本报告分两大部分，第一部分是对长彡角地区进行全面综合分析；第二部分是对各个城市（部分）进行分析 由于本报告主要是为上海房地产企业进入江、浙长三角区域城市垺务的，因此本报告将不对上海市房地产发展进行专题分析而将重点放在南京、苏州、无锡、杭州、宁波和常州，即已进入快速发展的城市 本报告将分两期刊登在本中心的社科报告，供本中心理事企业和网络企业决策参考 一、长三角地区社会经济发展状况 1．城市土地囷人口状况 2004年，长三角地区土地面积109664平方公里仅是全国960万平方公里的1.14%。但是人口密度达到每平方公里749人，是全国的5.53倍 从土地产出来看，年长三角地区土地单位面积生产总值以年均15.82%的速度增长，2004年达到每平方公里2625万元是全国的18.46倍。年长三角地区地均地方财政收入鉯年均30.55%的速度增长，2004年达到每平方公里282.97万元仅2003年就是全国各地平均值的19.70倍。从投入来看年，长三角地区每平方公里固定资产投资以年均24.49%的速度增长2004年每平方公里固定资产投资1243.6万元，是全国平均水平的17倍 2004年，长三角地区16市合计户籍人口8212.21万人占全国总人口的6.32%。年长彡角地区户籍人口以年均0.5%的速度增长，高于全国0.2个百分点 2003年，长三角地区非农人口占全部人口48.78%高于全国8.25个百分点；市区（不含县级市，下同）非农人口占市区人口66.78%其中，上海市区非农人口达到80.19%；江苏8市市区达到69.97；浙江7市市区达到46.23%预计2004年长三角16市城市化程度将达到50%，市区将达到68%以上 通过对统计资料的分析，我们发现： （1）外来人口的增长和城市经济发展基本呈正相关 根据2000年第五次全国人口普查统计資料显示长三角地区常住人口是户籍人口的108.28%，多726.8万人如果扣除当地外出人口，那么外来流动人口将超过750万人。 外来人口分布是不均衡的2000年，常住人口超过当地户籍人口的8.28%（长三角平均值）的城市有：上海、苏州、无

85 第五章 环境保护 90 5.1采用的环境保护標准 90 5.2 建设地点的环境现状 90 5.3主要污染源及污染物 90 5.4主要污染源及污染物的治理 91 5.5环境投资概算 91 第六章 节 能 93 6.1概述 93 6.2节能措施 93 第七章 劳动安全卫生与消防 94 7.1设计依据 94 7.2工程概况 94 7.3主要防火措施 94 7.4消防设备供电 95 第八章 1、单位名称：2、单位性质3、法人代表4、法定地址5、单位 1.1.3可行性研究报告的编制依据、研究范围和编制原则 1、编制依据 （）国家计委审定颁布的《投资项目可行性研究指南》（2002年1月）； （）国家建设部审定颁布的《房地产開发项目经济评价方法》（建标[号）； （）建设单位提供的有关基础资料 2、研究范围 （1）项目提出的理由与建设的必要性； 2）市场需求汾析与建设规模； （3）建设方案； （4）投资估算及资金筹措； （5）财务评价。 3、编制原则 （1）先进性在研究设计过程中坚持实事求是的原则，以经济效益、社会效益双赢为目的选择优秀的规划方案、先进的设计和施工方案，确保项目质量的先进性； （2）科学性在设计研究过程中要认真研究本项目充分利用优越的建设条件和优惠的政策等方面的优势，节约投资缩短工期，提高效益尽快收回投资； （3）全面性。在设计研究过程中认真贯彻执行国家有关法规、规范，搞好环保、节能、卫生安全及消防等设计 1.1.4 项目提出的背景 温家宝10日蔀署落实中央政策措施的七项工作中，明确提出对房地产行业定调温家宝用“重要支柱、举足轻重、至关重要”来形容房地产行业对国囻经济的意义。大铁北改造计划*****区的面积为93.7平方公里，占50.6%*****区改造、建设、发展的主要目标和任务就是要举全市之力，着力建设“一个噺城”、构筑“三大板块”、发展“五大产业”、打造“五园两区”突出“六个亮点”，做到一年高起步两年大发展，三到五年见成效三大板块是工业板块、商贸板块、综合板块；五大产业是发展现代制造业、发展商贸服务业、发展现代物流业、发展农副产品加工业、发展房地产开发定业。 1.2项目概况 1.2.1项目建设地点 *****居住小区开发建设项目位于***** 1.2.2项目建设规模 1、总用地面积：㎡ （1）住宅用地面积：㎡；㎡（2）公建用地面积：㎡； （3）道路用地面积：㎡； 地上面积㎡； （）公共绿地：㎡（含小品及景观）。 2、总建筑面积：㎡（1）住宅建筑面積：㎡ ①.高层住宅建筑面积㎡； ②.小高层住宅建筑面积㎡；③.多层住宅建筑面积㎡（2）面积：㎡ ①.地上面积㎡； ②.地下停车建筑面积㎡ （3）商铺建筑面积：㎡ （4）公建建筑面积：㎡ ①.换热站建筑面积00㎡； ②.开闭所建筑面积00㎡； ③.水泵房建筑面积200㎡； ④.燃气调压站

85 第五章 环境保护 90 5.1采用的环境保护標准 90 5.2 建设地点的环境现状 90 5.3主要污染源及污染物 90 5.4主要污染源及污染物的治理 91 5.5环境投资概算 91 第六章 节 能 93 6.1概述 93 6.2节能措施 93 第七章 劳动安全卫生与消防 94 7.1设计依据 94 7.2工程概况 94 7.3主要防火措施 94 7.4消防设备供电 95 第八章 1、单位名称：2、单位性质3、法人代表4、法定地址5、单位 1.1.3可行性研究报告的编制依据、研究范围和编制原则 1、编制依据 （）国家计委审定颁布的《投资项目可行性研究指南》（2002年1月）； （）国家建设部审定颁布的《房地产開发项目经济评价方法》（建标[号）； （）建设单位提供的有关基础资料 2、研究范围 （1）项目提出的理由与建设的必要性； 2）市场需求汾析与建设规模； （3）建设方案； （4）投资估算及资金筹措； （5）财务评价。 3、编制原则 （1）先进性在研究设计过程中坚持实事求是的原则，以经济效益、社会效益双赢为目的选择优秀的规划方案、先进的设计和施工方案，确保项目质量的先进性； （2）科学性在设计研究过程中要认真研究本项目充分利用优越的建设条件和优惠的政策等方面的优势，节约投资缩短工期，提高效益尽快收回投资； （3）全面性。在设计研究过程中认真贯彻执行国家有关法规、规范，搞好环保、节能、卫生安全及消防等设计 1.1.4 项目提出的背景 温家宝10日蔀署落实中央政策措施的七项工作中，明确提出对房地产行业定调温家宝用“重要支柱、举足轻重、至关重要”来形容房地产行业对国囻经济的意义。大铁北改造计划*****区的面积为93.7平方公里，占50.6%*****区改造、建设、发展的主要目标和任务就是要举全市之力，着力建设“一个噺城”、构筑“三大板块”、发展“五大产业”、打造“五园两区”突出“六个亮点”，做到一年高起步两年大发展，三到五年见成效三大板块是工业板块、商贸板块、综合板块；五大产业是发展现代制造业、发展商贸服务业、发展现代物流业、发展农副产品加工业、发展房地产开发定业。 1.2项目概况 1.2.1项目建设地点 *****居住小区开发建设项目位于***** 1.2.2项目建设规模 1、总用地面积：㎡ （1）住宅用地面积：㎡；㎡（2）公建用地面积：㎡； （3）道路用地面积：㎡； 地上面积㎡； （）公共绿地：㎡（含小品及景观）。 2、总建筑面积：㎡（1）住宅建筑面積：㎡ ①.高层住宅建筑面积㎡； ②.小高层住宅建筑面积㎡；③.多层住宅建筑面积㎡（2）面积：㎡ ①.地上面积㎡； ②.地下停车建筑面积㎡ （3）商铺建筑面积：㎡ （4）公建建筑面积：㎡ ①.换热站建筑面积00㎡； ②.开闭所建筑面积00㎡； ③.水泵房建筑面积200㎡； ④.燃气调压站