一路向北| 抄底惠济楼盘 谁才是宜居标杆？
看了那么多楼盘，不跟大伙儿聊个十块八块的，憋成奤，这不是事妈的风格！
最近郑州房市有点压抑下的小疯狂，大概率下调控会愈加严苛，说不定下一刻手中的房票就没了，也说不定下一秒上车就得多掏十万八万了。于是，大家在压抑中，迎接依旧坚挺的房价和开盘的热销。
最近流行微信选房，不等周末了，纷纷找个点就来吧~
6月5号，南四环万科大都会开盘，单价13500+
6月6号，北四环外的万科天伦紫台开盘，单价16000+
6月8日，绿都澜湾也憋不住了，单价13500+
后续还有一大批项目排队中……
话说郑州房贷利率已经上调了，上车的代价已经增加，这一调控加码究竟能不能有效降温过热的郑州房产市场呢？事妈也说不来了~郑州已疯，不可常理度之。既然“心灵鸡汤文”不可聊，总得扒点干货来解解馋~今天先一路向北扒一扒惠济区楼盘老底儿，后续将不断推出其他区域文章，请持续关注~
惠济区整体规划与发展前景
惠济区一直给人的感觉就俩字：郊区。
相对其他区域来说，惠济区生活配套相对不完善，地广人稀。但在城市发展过程中，这也逐渐演变成一个优势：不差地！城镇化发展依靠的是什么？人和地二者缺一不可。而惠济区手中掌握着“土地”这张王牌，这就是底气。只要惠济区政府能够做到不惜一切代价吸引人流和人才，打好手中牌，未来发展十分可期。
而目前惠济区主打“五旅融合”战略，也是在吸引人流：“五旅融合”即文化和旅游的融合发展，商贸和旅游的融合发展，休闲观光农业和旅游业的融合发展，食品工业和旅游业的融合发展，健康养生产业和旅游业的融合发展。惠济区依托自身自然环境资源优势，黄河湿地、大运河、古树苑等自然人文景观，大力发展文化旅游，致力于生态宜居城市建设，努力成为郑州的“后花园”，生活向北更宜居。
首先，惠济区定位宜居、生活、观光旅游、休闲娱乐为主，未来商业规划良好，且商业体量较大（目前惠济区万达已开业）。
第二，目前惠济区形成五横三纵的城市道路网，道路状况良好，地铁2、4、7号线经过该区域，为区域注入大量外来人口提供了有利条件为。
第三，目前区域内云集万科、融创、绿地、正商、建业、和昌等国内及本土品牌开发商，在售待售30多个项目，未来一定时间内会有大量人口流入，人气集聚，消费水平也会有效提高。
罗马不是一天建成的，城市建设发展也不能一蹴而就。惠济区依托自然环境和政策红利，未来发展势态可观。
2017年下半场，惠济区注定将成为郑州房地产市场的一个焦点！
惠济区域内楼盘老底儿
惠济区紧邻金水和北龙湖，整个区域居住环境适宜，但房价相对其他两个区域属于价格洼地，未来的溢价空间较大。因其高端宜居，价格相对又便宜，对刚需和改善购房者来说都是一个很不错的选择，越来越多的购房者开始将眼光投向惠济区楼盘。
事妈特意选择一些北区有代表性的项目逐一深挖，就为让你看清每个楼盘的真面目，看看究竟哪个值得入手？当然，要买哪个还是你说的算，掏钱的是大爷~
谦祥福晟兴隆城
地址：京广快速路(沙口路)与兴隆铺路交会处东南角
均价：待定
开发商：河南谦晟祥和实业有限公司
产品概况：一期㎡高层
项目概况：谦祥福晟兴隆城占地约286亩，由谦祥集团和福晟集团联合开发，容积率4.49，绿化率32%，楼栋总数31栋，房源分布在C地块1号楼、2号楼、3号楼和5号楼，目前项目已经出地面4层，预售证在办理中。
事妈点评：
1，项目位于惠济区南边三环内，周边有快速路以及地铁3号线兴隆铺站，交通便利；项目规划有幼儿园、小学和公立中学，周边属于老城区，能满足基本生活保障。
2，项目西侧有亚洲最大的货运编组站，南侧有供热厂大烟囱，东侧是中储粮仓储用地，对交通出行和居住舒适度影响较大。
3，项目从立项到后期运营都不顺利，开盘日期一推再推，代理销售和策划换了一茬又一茬，至今还未开盘，这无疑增加开发商运营成本，后期会不会变向强加到价格上，还真说不好。
4，因为闽系开发商某龙在郑州的恶劣影响，大家对项目开发商的品牌品质质疑，对其开发水平和后续服务也存在疑虑。
地址：惠济区天河路与开元路交汇处
均价：别墅32000元/㎡
开发商：河南省天伦房地产开发有限公司
产品概况：少量别墅在售，三期高层洋房咨询中
项目概况：天伦庄园项目占地600亩，总建筑面积48万平方米，对面即是惠济区政府。项目离地铁二号线的出站口较近，配套医疗有郑州大学第四附属医院、惠济区人民医院；周边学校有社区小学、幼儿园、北大学城；休闲场所有黄河迎宾馆、四季同达生态园、黄河风景名胜区，整体环境较为宜居。
事妈点评：
1，项目目前剩余少量叠拼和联排别墅在售，后续三期高层146平米房源，两梯两户，预计6月底开盘（具体详情以售楼部为准），偏向改善型。
2，项目地理位置优越，临近开元路、天河路，后期还有地铁2号线。对面就是惠济区政府，在中国买房跟着政府走是一个主流趋势，政治利好对该项目算是中长期优势资源。
3，总体而言，项目目前适合刚改或纯粹改善型关注，周边教育休闲资源较为丰富，整体0.86的容积率，也会使得价值日益突出。
4，该项目物业是天伦集团自己的物业公司，但天伦物业的服务始终无法满足住户的需求，导致很多天伦老业主反映物业差，若是如此，天伦庄园的物业或将是其后期升值的短板。
万科天伦紫台
地址：惠济区文化路大河路交会处
均价：高层16000元/㎡，洋房元/㎡
开发商：郑州天伦万科房地产开发有限公司
产品概况：高层，洋房
项目概况：万科天伦紫台位于文化路三所北，项目二期占地面积6.9万方，总建面20.6万方，规划88-128㎡高层及125-140㎡ 洋房，6号二期部分高层和洋房已开盘售完，目前无房源在售，新房源加推时间待定，具体详情以售楼处为准。
事妈点评：
1，项目周边道路通达、临近三所，后期又有规划的地铁、公交站等加持，交通便利；项目周边还规划有多处公园，居住环境可期。
2，二期临近北四环，后期规划高架、220KV高压线，可能会受到噪音、粉尘等影响，尤其是高层住户；另外，地块的西北侧路对面规划有社会停车场，小区最西侧单元的西户会受到影响。
3，万科天伦紫台二期因万科品牌红利备受关注，前两天采用“E选房”模式，谁手速快谁抢到，玩的就是心跳。虽然近阶段一期业主因绿地维权事件持续发酵，但万科依旧强势，本次开盘可管中窥豹。
4，项目集聚交通、品牌、商业等优势，值得关注，但从开盘较高定价，可见万科对价格的把控精准，吃尽溢价。
地址：惠济区文化路与开元路交汇处向北200米
均价：元/㎡
开发商：郑州碧源置业有限公司
产品概况：金街loft公寓、商铺，47-450㎡
项目概况：碧源月湖项目位于惠济区特色商业区内，假日西路以西，月湖南路以北，东风渠滨河路以东的核心位置，东临邻占地300余亩的月湖中心公园、西近东风渠。规划总建筑面积283万平方米，其中商业面积180平方米，住宅面积90万平方米。
事妈点评：
1，碧源月湖位于惠济区特色商业区内，旁边有已投入使用的万达广场（项目最大亮点）和惠济区人民医院，位置优势较突出。
2，碧源月湖是内购典型，自2016年年中至今一直在频繁内购，且依据付款比例不同，内购价不同，不知是开发商太缺钱了，还是尝到内购甜头欲罢不能。因内购爆出负面不少，甚至出现安置房当商品房卖的违规内购现象，开发商胆大至此也令人叹服。
3，相对周边项目，开发商实力和名气都不够突出，业界口碑度底。关于内购，事妈建议大家还是慎重考量，毕竟市场调控严打之下，顶风作案风险会加大。
丰乐奥体公馆
地址：三全路金杯路交叉口向东280米路北
均价：待定
开发商：郑州丰乐园置业有限公司
产品概况：75-127㎡高层
项目概况：丰乐奥体公馆临近地铁4号线省体育中心站，容积率2.99，楼间距100米。项目预计本月开盘，目前正在办理预售证，首批开盘是1#和3#，户型覆盖75平-127平，本批房源预计2019年交房，具体咨询售楼部。
事妈点评：
1，丰乐奥体公馆位于惠济老城区，地理位置不错，交通也便利，周边娱乐、教育、医疗等配套能够满足基本生活需求。
2，从楼盘体量，户型面积等整体情况来看，项目偏向刚需和刚改，没什么明显亮点。
3，开发商品牌和实力较弱，该项目是其第一个楼盘，估计之后也不会在郑州再开发楼盘。项目地块闲置近20年，有开发商建房换钱嫌疑。如有其他品牌房企项目可选，建议就不要入手了。
建业运河上院
地址：大河路天河路向北500米路西
均价：待定
开发商：郑州建业绿源置业有限公司
产品概况：200-210㎡中式合院
项目概况：项目总占地约150亩，总建筑面积约20万平米，容积率低于2.0，是郑州市区目前少有的低容积率的住宅。项目二期规划200-210平米中式合院，房源为地下一层地上两层，目前房源前期咨询中，相关证件正在办理，详询售楼处。
事妈点评：
1，项目主打地铁口+低密+教育，二期预计推出的是200-210㎡的中式合院（小别墅），地下一层、地上两层设计，共计36套，主打改善。
2，地理位置太偏，目前的交通和生活配套不足，且项目周边有怡丰森林湖、天伦庄园、正商玉兰谷、思念果岭等别墅项目与其竞争。需要关注的是，项目别墅用地性质是商业用地，就是说以后不仅用电用水是商业性质，连交易也需要按照商业性质缴纳税费。
3，建业作为河南老牌开发商，品牌和品质都值得肯定。
4，在2016房子爆发式增值大环境下，该项目增值非常缓慢。而且一期集聚大批刚需，二期定位豪宅别墅，相对混乱。
正商家河家
地址：江山路与开元路交汇处向东1000米路北
均价：待定
开发商：河南正商华府置业有限公司
产品概况：88-142㎡高层、洋房
项目概况：项目整体占地148亩，容积率2.999。项目一期总建筑面积约48万方，由9栋电梯洋房和13栋高层构成；并规划产品风格为英伦建筑风格。洋房，高层高低配，围合设计，产品有88-130㎡高层、125-140㎡洋房，容积率是2.99， 30%绿化率，具体开盘时间待定。
事妈点评：
1，项目临近地铁2号线延长线最后一站，交通便捷，但目前周边配套不完善。
2，正商作为本土品牌开发商，实力不俗。一直以来被贴刚需盘标签，但该项目是正商2017年的转型升级之作，采用英伦建筑风格，部分房源精装交付。
3，对于刚需刚改购房者来说可以重点关注，项目首开，性价比较高。也希望正商能够兑现其承诺的品质升级产品。
和昌林与城
地址：天河路与绿源路西300米
均价：待定
开发商：河南惠昌城乡建设发展有限公司
产品概况：75-143㎡小高层、洋房
项目概况：和昌林与城项目整体占地面积近千亩，建筑面积129万方，首开区容积率1.99，首开区产品为75~130㎡小高层（18层）；122~143㎡洋房(6-7层)。尚未开盘，时间待定。
事妈点评：
1，和昌林与城是和昌在北区的低密千亩大盘，项目也致力于打造社区配套：如580亩康体娱乐用地、67亩医疗用地，加上引入社区蓝卡医疗、社区食堂、第五就餐空间等，其中的25000㎡跳跳云主题乐园为目前全国最大，在建的2.5万方大型艺术运动公园为河南省首个创意主题类公园。
2，距离惠济万达广场较近，紧邻索须河和东风渠；项目北侧有郑州黄河国家湿地公园等，低密大社区，舒适宜居，整体居住环境较好。
3，目前而言位置偏远，区域内配套不成熟。且地铁规划更改造之后，林与城已不算是真正的地铁盘，后期发展需要一定周期。
4，和昌目前正在积极打造自己的品牌，在郑州开发的项目也可圈可点，据说本项目是由万科团队在打造。项目是首期开盘，性价比较高，刚需刚改们可以关注。
锦艺四季城
地址：京广快速路与天河路交接处
均价：二期待定
开发商：香港锦艺集团,河南锦轩置业有限公司
产品概况：74~142㎡高层，134~143㎡洋房
项目概况：锦艺四季城被视为锦艺集团全力打造的首个文旅复合地产，覆盖范围2.8平方公里，规划用地约2300亩，总建面约290万方。锦艺四季城项目二期规划有5栋高层，5栋花园洋房，2栋小高层，其中74-142㎡高层，134-143㎡洋房前期咨询中，开盘时间待定。
事妈点评：
1，锦艺四季城临近开元路、大河路、天河路等，交通便利。且项目距离惠济万达很近，周边还规划有8所幼儿园、4所小学、1所中学，商业、教育配套的质量不错。
2，锦艺四季城是苏屯村城改项目，周边分布着众多要进行改造的都市村庄，像固城项目、杜庄村等，目前周边环境较差，城中村改造周期较长环境改善需要很长一段时间。
3，之前锦艺公园道项目口碑不错，但近阶段锦艺多个项目发生纠纷，其品牌形象开始受到影响，对四季城来说也是重大考验，后续发展如何还有待考量。
绿地璀璨天城
地址：北三环与江山路交叉口
均价：14500元/㎡
开发商：河南广海房地产开发有限公司
产品概况：78~140㎡高层
项目概况：原是利海财富广场，因利海资金链断裂而烂尾，之后几经周折被绿地接手，包装成为绿地璀璨天城。
事妈点评：
1，项目地段优越，临近北三环和地铁3号线，周边公交线路多，出行方便；且小区自身有配套的商业，离主城区较近，基本生活有保障。
2，目前小区一期剩余房源不多，二期规划为40年产权的公寓，三期待定。项目户型78-140不等，有高层有公寓，后期居住环境可能较混乱。
3，项目临近北环快速路高架，又紧邻京广铁路，噪音、灰尘等对生活干扰较大。
地址：文化路英才街西800米
均价：二期待定
开发商：郑州大有永固置业有限公司
产品概况：89~143㎡高层洋房
项目概况：融创瓏府位于惠济区贾鲁河与东风渠交汇处，占地面积29万平方米，容积率为2.9，建筑面积约90万平方米。融创瓏府项目分为三期开发，项目一期一号地块由7栋高层(32-33F)及7栋(6-9F)洋房组成，产品面积区间为88-144㎡。
事妈点评：
1，融创瓏府沿着贾鲁河北侧，分两期开发，一期是金河路（索凌路北延）、新苑路（英才街西延）西南的1号地（毛坯）、2号地（精装）。目前一期已售完，二期待定。
2，融创二期采用新中式装修，品质有保障，但价格相对更高。
3，融创国内一线开发商，开发经验和实力值得信赖。二期是融创自己规划，预期比一期户型，外立面都有升级，但飘窗不赠送，赠送率不高。
美景麟起城
地址：文化路英才街西800米
均价：16000元/㎡
开发商：郑州大有永固置业有限公司
产品概况：75~125㎡高层
项目概况：美景麟起城项目总占地面积约300亩，总建筑面积约80万㎡，涵盖全装SOHO、时尚LOFT、商业街区、大型购物中心、住宅等物业形态。美景麟起城引入“美景万科广场”，作为大型商业配套，由万科统一招商；社区内部配套约3万㎡市政公园。
事妈点评：
1，距离北大学城较近，商业和生活氛围不错，且紧邻城市主干道文化路，出行方便。
2，美景和万科分手后，独立打造该项目，实力如何有待考量。项目一期开盘价格约10500元/㎡，目前已经涨到16000元/㎡，价格涨的真心不少。
3，为购房者提供精装修和首付贷款，对于刚需购房者来说比较有利。
融创大河宸院
地址：天河路与大河路交叉口
均价：16000元/㎡
开发商：河南中创置业有限公司
产品概况：143㎡洋房
项目概况：融创瀚海大河宸院总规划达面积9500余亩，其中绿地、水域面积近5000亩，可开发土地面积仅2000亩，项目总建筑面积约300万㎡。项目首期规划占地面积约90亩，容积率1.6，总建面约14万㎡，由6栋电梯洋房、12栋花园洋房组成，产品规划以143㎡纯粹洋房为主。
事妈点评：
1，融创号称做高端产品，在北京上海等地楼盘价格都很高，虽然在郑州也发生或象湖一号强迫附加合同事件，但总的来说房子还不错，融创大河宸院算是它在郑州首发的TOP系列，是目前该公司在郑州开发的最高端的项目。
2，项目曾是惠济区地王地块，北临黄河，南有索须河，周边自然环境优势突出，也致力于打造生态、低密、纯粹的住区。
3，项目离市中心较远，周边区域属于发展阶段，生活配套尚未成熟，但是时间问题，改善购房者可关注。
正弘澜庭叙
地址：花园路与英才街交叉口
均价：17500元/㎡
开发商：河南正弘置业有限公司
产品概况：87-130㎡高层
项目概况：正弘澜庭叙位于郑州市北部片区的惠济三所别墅区西起花园路，规划幼儿园三所、小学一所、九年一贯制学校一所，5万方商业配套。正弘澜庭叙二期，作为一期全新升级之作，由12栋8层电梯洋房和8栋16层小高层围合布局，南低北高规划设计，低密规划。
事妈点评：
1，项目临近花园路、中州大道、迎宾路、北环、连霍高速等主干道，交通便捷，出行方便。但目前周边生活配套不太完善。
2，正弘作为本土品牌开发商，实力还是值得肯定的，但近阶段项目因延期签订合同而维权，事件也在持续发酵，可能会有一定的影响。
自然的生态环境和舒适的人居体验，引来众多关注；低密度的居住氛围和共享社区理念赋予了品质生活的基础。尽管在交通和配套方面仍在建设和规划中，但未来前景是美好的，人文生活需要这种环境，我们买的不仅仅是一套房子，而是要体现一种品味、理念，一种一直以来人们所向往的生活。
总而言之，惠济区集中不少品牌开发商，可选项目不少，购房者可实地进行考量对比。只有实地看过才有发言权！也才能知道哪一个才是最适合自己的。
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楼市还未见底，抄底为时尚早
从目前各地市场状况看，六月至七月又出现了一波凶猛的连环杀跌，领头企业带头降价，给市场信心无疑是痛棒一击，价格成了开发商唯一橇动楼市法宝，价格广告正在摧毁市场，降价正当时，市场信心严重缺乏，目前房价还未出现一丝上升的希望，因为楼市还未见底。个人从一些现象来判断楼市的状况，捕捉一些楼市的规律。
还未出现因房价下跌民众跳楼溅血的现象，政府就不会奋力救市。
目前楼市处于自身自灭的状况，没有政府大力措施，很难扭转局面，那么房价杀跌就还未见底。从中国政府一惯的作风来看，没有出现大量企业被迫卷钱潜逃，未发生大批民众流血事件时，政府是视而不见，事情未到无可挽回的地步，政府不会采取任何补救措施，所以目前寄希于政府救市还为时尚早。
还未出现一批房企倒下，购房者房贷断供未普遍，楼市就无望。
无论是企业倒闭还是房贷断供说明了楼市价格已经民不聊生。而这时政府的经济之痛才剧烈，楼市才有生机，目前虽然深圳出现了个别现象，但不普遍，所以还未达到政府救市的地步，本人一想到此，就顿生寒意，楼市将引发一场难以想像的惨剧。
没有投资客成群杀回来，楼市还没有希望。
投资是购房者中引导者，他们在楼市的中进退，是状况的表现。目前还没有大量投资客户操底楼市，说明投资客户对目前楼市信心不足，认为市场还未见底，未达到理想的投资空间。从目前购客户看，只有少部分游离的投资客在找性价比高的楼盘，大部都来自于刚性需求，例如重庆，政府利用旧城改造拆迁，创造刚性需求，全力托市，但是这种需求，在后期无疑给市场埋下了又一隐患。大量底价房源杀入2手市场，牵制房价上行。
绝大部分楼盘还未见底，客户还在盼望底价出现，在客户眼里，地产就是暴利行业，小小的回调根本无伤大碍。而大部分楼盘价格走势都采取挤牙膏的模式，梯度下滑，没有在客户心中筑成底部，所以客户心里的期望是越大，等着房价下走。导致开发商降价未遂，而客户加重观望的恶性循环。这样的僵局还会继续延续，要到开发商真的底线抛出后，客户对价格下降无望，楼市才可能能真正有所好转。
价格持续下走，并未出现价格拉升，客户就不会下手。本人预测，本次价格会直冲成本价格底线，房企被迫降价后的被迫稳固价格。这时才能打消房价在购房者心里的下跌空间。一切才会重新而来。如果房价冲击成本价而无保，中国或将步入经融危机。
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武汉房价疯涨该怎么抄底 三环沿线还有8000档待涨楼盘
来源：新浪房产
今年下半年楼市不会如上半年一样涨得如此猛烈，但是上涨的趋势是不会变的，目前如果可以抄底武汉楼市中目前现存的低价待涨楼盘，将会获得事半功倍的效果。
新浪乐居讯（编辑 姚睿） 最近几天，一则“武汉即将出台限购政策”的消息刷爆了朋友圈，有说限购的，有说限贷的，还有说提高首付额度的。先不论限购何时出台，武汉今年楼市的“发疯”程度是有目共睹的。2016年上半年就有18个项目开盘即售罄，连夜排队、摇号买房、偷偷开盘、千人抢房现象频出，“日光”已经成为了武汉楼市新常态。受市场“买涨不买跌”的影响，武汉市民扎堆买房，有相当多的新开盘项目开盘当日即宣告售罄，武汉楼市成成交量持续在高位运行，今天上半年的成交量已超过2012年武汉楼市全年成交量总和。
同时今年土拍市场“地王频出”也是房价疯涨的一大因素。地王出现虽然说可以赚足了眼球，但从以往的经验来看，一个地王往往会带热一个片区，每一个地王的出现，周边的楼盘都会跟着高潮，而真的等到地王入市的时候却已经风光不再。武汉今年基本上每一场土拍毕竟会有一个帝王，溢价也成为常态。今年的地王不仅出现在中心城区和热门片区，连远郊区也涌现了不少地王。
据数据显示，武汉8月各大片区中仅有3个片区的均价在9千以下，其中多达8个片区均价过万。一位武汉资深房产投资客表示尽管今年下半年楼市不会如上半年一样涨得如此猛烈，但是上涨的趋势是不会变的，目前如果可以抄底武汉楼市中目前现存的低价待涨楼盘，将会获得事半功倍的效果。现在为武汉话购房者推荐一些目前武汉热门片区八千档楼盘。
均价：8000元/平米
地址：武汉市东西湖区东吴大道与金山大道交汇处（轻轨1号线东吴大道站往西800米处）
免费电话：
均价：8300元/平米
地址：武汉市汉阳区江城大道358号
免费电话：
均价：8600元/平米
地址：洪山区·洪山街烽胜路·黄家湖正北岸
免费电话：
均价：8800元/平米
地址：白沙洲青菱南路与黄家湖大道交汇处
免费电话：
均价：8800元/平米
地址：武昌首义南滨江畔，紧邻即将通车鹦鹉洲长江大桥与已开工建设中的杨泗港长江大桥
免费电话：
均价：8500元/平米
地址：东西湖环湖路43号
免费电话：
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热日 13:39
热日 15:37
热日 15:27
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热日 10:50
热日 09:05
伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
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