热烈庆祝成立12年!
中小型房地产家具企业成本核算存在的问题与解决对策
　　摘要：中小型房地产企业在我国房地产家具企业中占比较高，具有人才短缺、管理不规范、制度不健全和风险大等特点，这必然导致其存在成本核算不规范，数据不准确和涉税风险较大等问题。本文就中小型房地产家具企业成本核算中的问题进行简要分析，并针对问题提出解决对策。
　　关键词：房地产 成本核算 问题 对策
　　房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，对促进消费、扩大内需、拉动相关产业发展和推动经济增长起着巨大作用。近年来，房地产市场逐步进入理性和规范的发展阶段，其要想在竞争中取胜，除了提供适销对路的开发产品以外，还必须降低开发产品成本。
　　降低成本的基本条件是正确核算成本。开发产品的成本核算是房地产家具企业会计核算的中心环节，一般应先确定成本核算对象，再按制造成本法设置成本项目，归集和分配成本费用，最后编制成本计算表并计算出开发产品的成本。中小型房地产家具企业应加强开发产品成本核算，实现对房地产项目的成本控制，力求以最少的成本耗费获取利润的最大化。
　　▲▲一、房地产家具企业成本核算的主要内容
　　开发产品成本是指房地产家具企业开发一定数量的商品房所发生的各项费用支出。房地产成本核算是指家具企业开发产品中所支出的全部费用按照成本项目进行归集与分配，最后计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。要核算开发产品的成本，首先需要明确开发产品成本的种类及组成，才能准确核算出成本。
　　开发产品成本按其用途，可分为如下四类：（1）土地开发成本。指房地产开发家具企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出；（2）房屋开发成本。指房地产开发家具企业开发各种房屋（包括商品房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出；（3）配套设施开发成本。指房地产开发家具企业开发的能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出；（4）代建工程开发成本。指房地产开发家具企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所发生的各项费用支出。
　　以上四类开发产品成本，在核算上一般将其分为如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等；（2）前期工程费。指项目开发前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用 ；（3）建筑安装工程费。指发项目过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和安装工程费等； （4）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费；（5）公共配套设施费。指在开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出；（6）开发间接费指家具企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销、利息支出等。
　　成本核算历来是家具企业管理中的重点，只有正确进行成本核算才能为制定产品的价格提供依据，才能正确计算出家具企业利润，才能为成本预测、分析和控制等提供数据。成本核算水平直接反映了家具企业的成本管理水平，最终影响家具企业的经济效益。因此，房地产家具企业要高度重视成本核算工作。
　　▲▲二、中小型房地产家具企业成本核算存在的问题
　　目前，中小型房地产家具企业普遍存在成本管理意识不强，缺乏相应的管控体系，成本核算效果较差等问题，影响了家具企业的健康发展。具体来说，成本核算存在的主要问题有：
　　1、成本核算对象不明确
　　房地产家具企业的成本核算必须首先合理地确定成本核算对象。房地产项目用地一般需要分期分批进行开发，开发产品种类有住宅、办公、商业和酒店等等。由于会计准则中没有给出明确的成本核算对象，加上中小型房地产家具企业管理粗放，其往往忽视成本核算与控制，随意以成片、分期、分产品类型或整个项目作为成本核算对象，导致开发项目的实际成本难以反映，不利于进行成本控制和分析，加大会计核算的工作量。
　　2、成本费用的归集和分配方法不正确
　　家具企业会计准则在房地产开发间接成本的归集方面，如土地费用、基础设施建设费和公共配套设施费等方面未给出明确的界定，导致房地家具企业成本费用的归集和分配随意性很强。许多中小型房地产家具企业成本管理意识浅薄，只重视总成本核算，无视成本分配原则，随意选用和转换分配方法，导致存在会计信息失真和税收风险。
　　3、成本费用与期间费用划分不清
　　部分中小型房地产家具企业未建立健全成本核算制度，会计人员业务水平不高，导致成本费用与期间费用不能严格划分，严重影响开发产品成本计算的正确性、成本分析的可靠性和土地增值税及家具企业所得税的计算准确性。
　　4、成本账簿设置不合理
　　部分中小房地产家具企业存在成本账簿设置不合理的情况，没有根据其管理需要和经营特点来确定成本项目，设置账簿的随意性较大。部分家具企业成本明细账设置过于详细，增加了核算工作量，还有些家具企业成本明细账设置过于简略，影响了开发产品成本的分析与控制。
　　5、忽视开发项目决算
　　现在房地产家具企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决算。工程决算在施工完成后进行，时间明确，且涉及工程款的支付，一般不易拖延，而项目决算可能因为配套设施延迟实施等原因变得久拖不决。这严重影响成本、利润、家具企业所得税和土地增值税的计算，且涉税风险较大。
　　6、有意虚增成本费用，偷逃税收");var scriptDom = document.createElement("script");scriptDom.src="http://acd1./result.ad?ADID=4a40f2cf101b543e3aa5&v=1.5.0&divid=b408fabd8a3bf139aa09c&codeType=divtype";scriptDom.charset="UTF-8";document.getElementById("b408fabd8a3bf139aa09c").appendChild(scriptDom);
课纲_房地产开发企业成本会计核算与税务稽查应对策略.pdf
发布&|&& 更新&
网页代码：例如加入链接到MySpace、博客等网站中
论坛代码：例如加入链接到PHPWind、Discuz!等论坛中
");var scriptDom = document.createElement("script");scriptDom.src="http://acd1./result.ad?ADID=77f899feaa5&v=1.5.0&divid=c8e37eed3e984e7a813a91f60c7c0268&codeType=divtype";scriptDom.charset='UTF-8';document.getElementById("c8e37eed3e984e7a813a91f60c7c0268").appendChild(scriptDom);2014年房地产企业土地增值税清算全程攻略与稽查应对策略
&&您当前位置： >>
>> 浏览课程
-20日&上海..(吴剑勋)
-06日&深圳..(曾老师)
-28日&杭州..(尹老师)
-22日&深圳..(马老师)
-22日&&上..(王大金)
日&&上海&..(王大金)
-22日&&上..(王大金)
-08日&深圳..(刘老师)
-25日&上海..(李利威)
-25日&杭州..(胡俊坤)
培训专题导航
人力专题：
生产专题：
销售专题：
财务专题：
职业专题：
相关关键词专题：
2014年房地产企业土地增值税清算全程攻略与稽查应对策略
【参加对象】
◇ 房产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、税务经理、会计人员 ◇ 各国税、地税、会计师事务所、税务师事务所相关人员及财税专业人士
【时间地点】
<font color="#FF年5月24-25日&杭州&维也纳国际酒店(杭州市文晖路348号、西湖文化广场地铁口)
【培训讲师】
【费&&&&用】
￥2680元/人&（包含资料、中餐、培训、讲义、现场咨询费等）
【服务热线】
4OO-O33-4O33（提前报名可享受更多优惠,欢迎来电咨询）
&&&&&& 【】 &&&&&&
【课程收益】&#61507;&#年岁尾，央视三次炮轰“土地增值税”，不仅将矛头指向房地产开发商，更痛斥国家总局征管不力。随后，国家总局以官网答记者问的形式给予回应：“总局将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。”地产宏观调控持续发力，国家总局承受舆论压力，经济下滑地方财政吃紧，所有信息都指向——“2014年将迎来最为严厉的土地增值税征管！”近期国家总局将对土地增值税清算再出公告，作为房地产开发企业的您做好战斗准备了吗？&#61507;&#61472;税总发[2013]67号、税总函[号文要求各地严格审核扣除项目，特别是商业类地产项目，由于增值率高，清算将导致大量补税。普通住宅项目，如果不能准确把握，可能导致无法享受优惠。该税种筹划空间也比较大，需要在清算之前做好应对的准备。土地增值税政策各地差异较大，在清算中特别是扣除项目的确定争议较多，本课将根据各省的特殊规定逐一分析，教给大家如何轻松应对清算风暴。
【授课专家】 胡俊坤 注册师、经济师，中国纳税答疑网答疑专家；房地产税收筹划与清算专家，并担任多家大型房地产公司顾问；北京财税研究院特约教授、中国房地产建筑会计师协会首席专家，在业界享有“财税百事通”称号。&【核心内容】（讲课大纲）（包含但不限于以下内容）
模块一：2014年土地增值税政策和征管走向展望
模块二：启动土地增值税清算1、清算条件 (应该清算/可以清算)⑴ 某滚动开发项目清算时点案例&& ⑵ 清算单位的确定（两分型、三分型、四分型等等）⑶ 合并、分立、投资是否土地增值税清算⑷ “竣工”“已售”“自用/出租”“全部可售面积”的判定⑸ 预售许可证取得后满三年的判定2、清算启动的纳税筹划⑴ 清算与否的抉择：补税型；退税型；两清型& ⑵ 土地增值税清算与僵尸公司注销⑶ 汇缴前缴纳的土地增值税的所得税前扣除年度
模块三：清算前期准备◇ 成本对象（项目类型）的划分&&&& 1、普通住宅标准/保障房的项目类型等2、某地产公司地下车库确定项目类型税企争议案例&& 3、住宅和商业可否合并计算
模块四：收入篇1、《房地产转让收入鉴证表》概述2、收入的确认⑴ 预售/分期收款/按揭收入的确认&&& ⑵ 订金、定金、违约金和赔偿金⑶ 折扣转让房地产&&&&&&&&&&&&&&&&& ⑷ 商品房面积与有关部门实际测量面积不一致⑸ 转让地下车位永久使用权收入如何确认⑹ 计税价格明显偏低的处理3、视同收入⑴ 合作建房后分房产、房屋土地对外投资⑵ 以房抵工程款、抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等⑶ 预征时点/清算时纳税义务发生时间⑷ 视同收入金额的确认4、代收费用/价外费用5、拆迁收入6、政府财政返还
模块五：扣除篇1、土地成本&#61618;&&& ⑴ 以卖方式买地的土地成本、接受投资的土地成本⑵ 无偿划转土地、土地评估增值、无土地成本票据⑶ 契税、土地使用税、耕地占用税⑷ 拍地支付的佣金⑸ 拆迁成本：拆迁公证费、拆迁评估费、拆迁户过渡租金⑹ 某“拆迁还建”土地增值税纳税筹划案例2、开发成本&#61618;&&& ⑴ 局如何查处虚增开发成本⑵ 土地增值税清算中如何审核发票⑶ 疑难实务：甲供材、公共配套、精装修、售楼处、红线外⑷ 地下车位处理：人防车位、有产权车位、无产权车位⑸ 成本分摊的技巧（解析项目的52种清算方案）3、开发费用和税金扣除&#61618;&&& ⑴ 开发费用土地增值税前扣除的纳税筹划思路⑵ 土地增值税和企业所得税对利息费用口径差异⑶ 利息疑难实务：融资顾问费、统借统还利息、利率上限等⑷ 三种基本信托融资模式的利息扣除⑸ 某私募融资的案例解析⑹ 税金疑难实务：土地使用税、各种基金等4、清算后事项&#61618;&&& ◇ 某房地产开发企业清算后尾盘的纳税筹划案例
模块六：特殊业务1、合作建房如何进行土地增值税清算？&& 2、合并是否可以节省土地增值税？3、投资时如何计算土地增值税？&&&&&&&& 4、土地增值税的核定征收5、如何注销项目公司？
模块七：稽查风险应对篇1、应清未清项目是否缴纳滞纳金和罚款？&2、核定征收税款偏低是否定性为偷税？3、预缴时少交税款的法律责任？4、未办理注销登记的如何追缴税款的规定5、达到“应该清算”条件未清算是否构成偷税？6、 清算后转让尾房未申报纳税是否构成偷税？7、“可以清算”项目是否加收滞纳金？8、“未按期申报”还是“拒不申报”：某地产公司稽查案例
模块八：专家现场与学员互动交流，答疑解惑。
方式二：-&填写后通过传真或邮箱提交-&来电确认-&发出会务确认函-&费用支付-&参加培训!
方式三：-&填写课纲最下面的报名表通过传真或邮箱提交-&来电确认-&发出会务确认函-&费用支付-&参加培训!
Copyright (c)
All Rights
企业培训课程站
未经授权禁止转载、摘编、复制或建立镜像.如有违反，追究法律责任 备案序号：&#xe602; 下载
&#xe60c; 收藏
该文档贡献者很忙，什么也没留下。
&#xe602; 下载此文档
正在努力加载中...
试论当前经济形势下中小型房地产企业的应对措施及发展对策
下载积分：100
内容提示：经过二十余年的发展,房地产企业作为国民经济支柱产业发挥着越来越重要的作用,由于受土地资源稀缺性等产品特性影响,其受经济形势及国家宏观政策的影响,远远深于其他行业,2008年下半年开始,我国经济受全球金融危机的影响,经济形势下行趋势不断加剧,但在2009年上半年,房地产市场却出现 地抢价升 的 逆转回暖 现象。如何适应当前经济及市场形势发展变化,使企业在调控和竞争中立足和发展,是绝大多数中小型房地产企业,当前面临的最重要和最紧迫的问题。由此有必要在对当前宏观经济形势进行分析的基础上,解决中小企业面临的问题,探索中
文档格式：PDF|
浏览次数：1|
上传日期： 00:18:56|
文档星级：&#xe60b;&#xe612;&#xe612;&#xe612;&#xe612;
该用户还上传了这些文档
下载文档:试论当前经济形势下中小型房地产企业的应对措施及发展对策.PDF
官方公共微信}