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微利时代房地产项目运营管理的思考发 布 时 间 : 14:52:46
&&&&&&& 房地产市场在经历土地低成本运作、资金低成本运作、政策宽松的黄金年代后，实际从2009年开始逐步进入“三高”时代（土地成本高、政策成本高、资金成本高），利润越来越低已经成为一个事实。一般房地产公司净利润率从2011年始，每年以一个百分点的利润率持续走低，2013年统计行业平均利润率降至11%~12%，预计到2015年，行业平均净利润率或将触及“10%红线”。从前，我们总喊“狼来了”、“狼来了”……而今“狼”就在眼前，房地产行业已经处于微利时代,秉持旧有模式运作的项目很自然的跌入艰难运营的困境，这点我们都深有感触。&&&&&& 面对同样的微利时代，我们也观察到：有些企业营业收入仍能以每年20%~40%的速度高速增长而净利润率基本维持稳定；有些企业始终保持20%以上的净利润率……这些企业能够连续多年实现高速增长，达到“强者恒强”或者“弯道超车”，保持了相当的稳定性。他们是如何做到的？市场对每一个公司都是平等的，所不同的是各个公司“自身素质”及“应对市场的方式”。当然，每个公司都有其特点和绝招，我们不可能照抄，但其行业的运作模式及思考的出发点可以供我们借鉴与学习。&&&&&&& 房地产开发无论多么复杂，其最终目的是实现收益最大化，简化为一个公式为：M=S×f。其中，M为投资收益；S泛指企业规模类指标（总资产、净资产、销售额等……），f泛指盈利能力指标，可理解为收益率。以此为基点进行分析，做大S的主要方式有增大投资、提高周转率、企业并购重组等，做大f的主要方式有提高利润率、增加周转率，以及提升财务杠杆率等。分析上述因素，增大投资即多项目、大盘开发，这受限于企业规模；并购重组则是战略机遇。因此，从项目运营的角度来说，我们更多的着眼点在利润率、周转率，以及财务杠杆。财务杠杆因素相当重要，适当运用财务杠杆会给企业权益资本带来较大的额外收益，而杠杆的过度运用则会给企业带来不可估量的财务风险，在此不做过多探讨。现在我们聚焦到“利润率”及“周转率”这两个因素上。&&&&&& 众所周知，提高开发利润率有两个方法，一是“控”，即控制开发成本和费用；二是“提”，即提高产品附加值和溢价率。具体到操作层面的措施则是：低价拿地；不牺牲品质的前提下尽可能降低开发成本；合理的税费筹划；针对市场需求的高溢价产品；增加产品附加值等等。事实上，如前文所述，随着市场逐渐成熟、竞争越来越激烈，行业利润率不断走低且越来越平均化趋势，获取暴利的机会越来越渺茫。而且利润率本身是没有时间概念的，它可能是三年实现，也可能五年实现。有时间概念的是周转率。如果是三年，周转率可理解为0.33，如果是五年，则是0.2。假设某个项目静态计算利润率为20%，在杠杆率都是3的情况下，3年和5年完成项目经营目标的最终投资收益率分别是19.8%和12%。从一个公司的角度看，实际结果通常相差更大，因为只要周转率提高了，财务杠杆率也会随之提高，利润率也会分化。另外，在等同资金量和等同时间内，提高周转率必然能快速做大规模S（总资产、净资产、销售额等……），进而能实现规模速度和质量效益的双增长。纵观近些年发展迅速的房企，无不在周转率上下功夫，以高周转抢占市场份额，以高周转做大企业规模。如何既做到“合理溢价”，又做到“快速周转”，行业里有各种各样的研究，我也结合公司现状谈谈自己的几个想法。&&&&&&& 一、对项目成功指标的时间因素再认识&&&&&&&&&&我们通常对一个项目成功指标界定为：保证质量安全的前提下，创造一定指标的利润额。为此我们把总销售额分解到年度，进而由年度分解到季度和月度。这种未充分考虑时间因素的指标是不够全面的，可控性是不强的，以此为出发点考虑或分析一个项目的取舍、分析某项实施方案的优劣，甚至于研究项目产品定价等，可能会产生较大的偏差。如果我们充分考虑资金的时间价值，就需要把提高周转率作为运营基本战略考虑，需要设定并量化项目分期起止时间、项目净资产利润率、资金投入归零时间、资金归正时间等这样一些项目标尺。通过设立这些标尺去细分阶段性目标，去考量资金的时间成本和时间效益，去判断项目实施计划的合理性。全公司上下头脑中都有这样一杆清晰、量化的时间标尺，我们才能把利润指标“理性的”落地。&&&&&&& 二、核心工作的标准化塑造&&&&&&& 房地产项目的重大风险与重大利润来源均在于项目前期的布局、策划、定位及设计等工作。而越是在“快”的基础上完成前期各项工作，就越对项目前期各项工作的质量及效率提出更高的要求。所以“提高周转率”需要我们把许多核心工作形成系列的运营标准，使之决策科学、实施简单，如：区域战略选择的标准化、市场定位标准化、项目启动工作标准化、项目规划方案控制标准化、项目销售体验区标准化、项目三级计划管控标准化……诸如此类大量的重要工作、核心工作均有标准化的流程、模板及预案。惟其如此，我们才能有质量、有力量的快速推动这些核心工作，达到提高周转率的目的。&&&&&&&& 三、“拳头”产品线的研究与开发&&&&&&& 高周转战略实施最大的风险是产品风险，产品不适销对路会打破整个周转链。表面上，我们可以“纵横四海”，寻找一切获利的机会，实质上随着微利时代的到来，地产行业“一本万利”的机会已经微乎其微了。行业发展开始走向战略竞争、产品竞争及管理致胜，任何产品战略上的失误都将会严重影响企业的发展，所以我们需要找到自己的核心竞争力，需要系统思考“我们最了解的地域、我们最熟悉的客户群、我们最擅长的业务……”，并以此为出发点去研究最适合公司的产品选择和定位、产品体系和结构、产品品牌和产品线规划，以及重要部品的标准化，从而很清晰的反映我们的核心竞争力所在，并以此建构自己的“拳头”产品线。这个产品线是公司长期发展经验的积累、智慧的结晶。它能最大限度降低产品滞销风险，从而为实现高周转奠定坚实基础。&&&&&&& 通过以上分析不难得出我们管理需要改进的方向。自2014年初，公司连续出台了总控计划、关键节点、二级计划、资金滚动计划、材料设备数据库、供方数据库、成本动态指标等等，一系列的举措。下一步我们还将在市场定位、项目启动、成本数据库等方面进一步标准化。未来如条件具备，我们还可逐步推进产品标准化建设，建构自己的“拳头”产品线。惟其如此，我们才可能真正实现从“机会导向”向“战略导向”的实质性转变，才可能在微利时代做大做强企业。（文／何滔)财务杠杆在房地产业中如何运用？
财务杠杆在房地产业中如何运用？
09-11-22 &匿名提问
无可厚非，每个人都有自己的偏好。&/p&适合自己的就是最好的。&/p&炒房是不是稳赚，每个人有自己的看法。&/p&
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中国房地产市场低迷与美国&次贷&不一样    不可否认，这次席卷全球的金融危机源于美国，而究其根源，则是祸起一年前的美国&次贷危机&。中国房地产市场的泡沫在前几年越吹越大，而近一年来又迅速跌入观望期，那么中国的房地产市场是否也会经历与美国同样的&次贷危机&？    复旦大学经济学院院长袁志刚认为，全球金融海啸肇始于美国房地产泡沫破裂，但美国楼市与中国楼市不完全相同。美国房贷借款人首付要求低，还贷风险大；美国房贷再证券化和再融资程度高，加剧了金融风险。而中国从2005年开始对楼市进行宏观调控，逐步提高首付和收紧信贷，加之金融衍生品较少，因此不能简单类比。对国内楼市而言，更重要的是梳理自住、投资和投机的比例。&只要国内房价下跌不超过30%，就不太可能会出现大面积断供情况。&    著名经济学家易宪容解释中国房地产市场低迷走势时表示，中国的房地产市场，由于前几年价格快速飚升，房地产市场泡沫已经吹得很大。但是由于2007年政府看到房地产问题所在，采取了一些政策来遏制房地产炒作与投机，从而使得国内房地产泡沫有所收敛。在房地产泡沫收敛的过程中，房地产销售下降也是自然。特别是当房地产市场由投机炒作转变为以居民消费为主导时，如果房地产开发商不调整房价，房地产市场销售迅速下降也是正常。因此，今年以来国内房地产市场出现销售迅速下降，但是没有挤出房地产多少泡沫，消费性居民也就没有支付能力进入房地产市场。    因此，目前中国房地产市场的情况是，一方面房地产开发商把房价顶得天花板上不下降，另一方面又大叫房地产市场出现多少危机，甚至有些房地产开发商一边让房价上涨一边又大叫房地产市场出了问题。这是多么荒唐的经济逻辑。可以说，目前国内房地产市场最为重大的问题是，一方面房地产开发商手上持有大量的住房而不降价销售但大叫要政府救市，另一方面绝大多数居民由于房价太高没有支付能力进入这个市场。如果房地产市场的价格得以调整或下降，下降到绝大多数居民的支付能力水平上，那么中国的房地产市场问题就会迎刃而解。    中国资本市场相对封闭国际金融危机影响有限    中国作为全球主要经济实体，是此次危机中受损相对较小的国家。我们之所以能在此次金融危机中保持稳定的经济发展速度，主要得益于此前谨慎的银行体系及金融市场开放政策。另外，这也是我国综合国力不断提升的有力例证。    北京产权交易所总裁熊焰认为，随着经济全球化的推进，作为东西方两个不同的经济大国，美国发生了剧烈的金融危机，一定会对中国经济产生影响。从中美经济相关度看，中国经济与美国经济联系程度毕竟不深，中国资本市场相对封闭、金融体系比较稳健安全。所以，整体上看，这次危机对中国经济的影响有限。    中国的历史、现实决定了它是一个重新崛起正在日益强大的大国。过去没有搞市场经济时，中国走了许多弯路。如今经过改革开放三十年的尝试，我们已经积累了许多经验和财富，已完全有能力抵御任何市场风险。此次金融危机，对于中国这样一个还没有完全开放金融市场的经济大国来说，影响微乎其微。    国际金融危机对中国房地产行业起到警示作用    美国这次金融危机爆发的根源，其实是2001年&9·11&及纳斯达克泡沫破灭以来的美国房地产市场泡沫。在金融危机爆发的前五年，美国不少地方的房地产价格都上涨一倍以上。而美国房地产市场泡沫之所以这样快速的被吹大，是其这几年影子银行通过银行信贷(资产证券化)给住房购买者过度便利的金融杠杆及流动性。    当前中国房地产市场的泡沫也不小，而且还可能在房地产开发商及地方政府的推动下继续吹大。这虽然可以制造短期的经济繁荣，甚至可以把GDP描绘得更美，但从美国次贷危机的经验中，我们可以看到，即使在美国这样金融监管严厉、金融市场发达的情况下，都会发生如此巨大的风险与危机。中国如果任由房地产泡沫吹大，后果也将显而易见。    试想，如果政府放松房地产市场政策来让房地产市场泡沫再吹大，这是在用一个更大泡沫取代另一个泡沫。这样，短期房地产市场解决套了、地方政府土地财政增加了、表面上的GDP增长了，社会经济也繁荣，但是另一个巨大的房地产市场泡沫则形成了。而吹大的泡沫最终是要破灭的。因为，就目前的情况来看，如果房地产不是一个炒作投机的市场，中国的绝大多数居民是没有能力进入这样高房价的市场的。一个居民没有支付能力的市场，如果仅是通过银行的金融杠杆来炒高房价、来制造短期的房地产市场繁荣、来增长GDP，那么这个房地产的泡沫一定会吹得比美国还要大。    因此，为了保证国家经济持续稳定的发展，任何时候都不可放松对房地产市场泡沫的警惕。而要遏制房地产市场泡沫的滋生，就得严厉打击房地产市场中的炒作与投机行为，就得限制房地产市场过于泛滥的流动性。这就是由雷曼申请破产导致的美国金融危机给中国带来的重要启示。    在当前的金融风暴中，中国央行及时调整了货币政策，这一举动不仅减弱了美国金融风暴对中国脆弱的股市的冲击，而且表明，央行看到了当前中国经济存在下行风险，在维护国内经济稳定、提振股市信心及应对国内房地产市场泡沫方面用心良苦
很正常，没钱买房，没钱吃饭你会买房住吗？除非是白给的。银行坏账成山，还会给房地产贷款，除非是脑子积水了。
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万科房地产公司的财务杠杆应用研究
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内容提示：财务杠杆作为一种通过对债务的利用来使企业普通股股东权益的变动，大于息税前利润变动、提升企业价值的工具，既可以给企业带来额外的利益，也可以给企业带来额外的损失。因而如何通过财务杠杆的利用在获得额外利益的同时，尽可能避免相应的财务风险，就成为财务杠杆运用中极其重要的内容。对于资本密集、高度依赖财务杠杆的房地产公司更是如此。
万科房地产公司主营房地产业务，由于房地产行业自身的特殊性，负债融资成为其外部融资的主要来源。因此，房地产行业资产负债率相对于其他行业来说较高，理论上，其财务杠杆系数也应较高，但是实际上深万科虽然拥有较高的资产负债率，财务杠杆系数却较小，因而虽然其资产负债率较高，但由于财务杠杆系数较小，万科房地产公司的财务风险相对来说还是比较小，不影响其吸取更多的投资资金，但在一定程度上，万科房地产公司也应要注重预收账款过大的问题，因为其预收账款逐年在增加，占负债的比率还是较大的，这样不利于提高公司的业绩。在目前国家对房地产行业进行调控的背景下，个人认为万科在快速发展的同时不忘谨慎，把财务风险保持在最低的限度。但在一定程度上也说明其没有充分地利用好财务杠杆，在应用财务杠杆的方面还是过于谨慎的。万科房地产公司在利用财务杠杆的方面空间还是较大的，针对万科房地产在费
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