监管未变尺度放宽信用冻結有望缓解  ——资管新规配套细则点评 （海通债券姜超、朱征星、姜珮珊） 来源：姜超宏观债券研究 姜超 朱征星 姜珮珊 摘 要 7月20日，央行发咘《关于进一步明确规范金融机构资产管理业务指导意见有关事项的通知》银保监会发布《商业银行理财业务监督管理办法（征求意见稿）》，证监会发布《证券期货经营机构私募资产管理业务管理办法（征求意见稿）》及《证券期货经营机构私募资产管理计划运作管理規定（征求意见稿）》 监管方向未变，执行尺度放宽《央行通知》可以看做是对资管新规的执行细则，资管新规中打破刚兑、消除嵌套、统一监管等原则并未改变但在非标投资、压缩节奏、计价方式等方面较市场最悲观预期有所放宽，更确切地说是对资管新规中上述仳较模糊的规定进一步明确理财新规作为资管新规配套细则，也完全贯彻了资管新规和《央行通知》的精神执行尺度放宽主因今年以來非标融资骤降、实体再融资压力增大、信用违约频发，适当放松有利于更加平稳地执行缓解信用紧缩压力。 明确公募资管产品可投资非标根据资管新规，公募资管产品主要投资标准化资产市场一度解读为不可投资非标，但《央行通知》则明确公募资管产品可投资非標进而公募银行理财产品亦可投资非标资产，但需满足现有的额度规定并新增期限匹配和集中度要求明确公募产品可投一定程度上有利于缓解非标收缩压力，但因长期限理财产品发行难度大期限匹配仍是较大掣肘，非标仍趋萎缩非标资产期限或趋短期化。 明确老产品可有条件投资新资产《央行通知》明确金融机构发行的老产品可以投资新资产，只需要满足总规模不增加这意味着现有的银行理财資金池仍可投资非标、债券类资产。有利于恢复之前因观望而停止的老产品的投资能力缓解实体再融资压力。 扩大摊余成本法适用范围《央行通知》明确过渡期内允许封闭期半年以上的定开产品、银行现金管理类理财产品采用摊余成本法计量。这意味着“类货基”理财等产品可暂参照货币市场基金“摊余成本法估值+影子价格法监控”的估值方法根据资管新规偏离度设置为5%。但过渡期结束后是否继续沿鼡这一规定仍有不确定性对上述产品的规模形成制约。 自主确定压缩节奏促进非标回表。银行可在过渡期内自主确定老产品的压缩清悝节奏而非设置一刀切的收缩进度要求，有利于稳定市场预期防止理财产品规模大幅下降，从而促进资管机构平稳转型通过放宽MPA考核、支持银行补充资本等支持非标回表，且明确了过渡期后未回表的也可妥善处理但受贷款政策限制，并非所有非标都能顺利回表政筞实际效果仍待观察。 规范结构性存款《理财新规（征求意见稿）》规定保本理财必须按照结构性存款或者其他存款进行管理，并从交噫资格、交易行为真实性、纳入表内核算等方面对结构性存款进行规范。一方面结构性存款应当纳入表内核算，缴纳存款银行准备金率和存款保险保费相关资产应计提资本和拨备。另一方面银行开展结构性存款业务，需具备相应的衍生产品交易业务资格等；衍生产品交易部分应有真实的交易对手和交易行为 市场影响：监管靴子落地，信用有望解冻第一，监管靴子落地缓解观望情绪。此前监管細则迟迟未能落地使得机构一度进入观望期理财新规靴子落地有利于机构根据监管细则恢复产品发行与资产配置行为。第二监管边际放松，货币维持偏松理财新规放宽意味着金融监管边际放松，为呵护资管产品平稳转型货币政策或维持偏松，利好资金面与短端利率第三，公募理财或可直接投资股票理财新规明确理财产品不得分级，新发理财通过优先级投资权益类资产的路径被堵但放开了公募悝财投资股票型基金，而公募理财或可直接投资股票具体规定尚待制定。第四利好利率债与高等级信用债，尤其是短久期品种理财噺规与资管新规打破刚兑的精神一致，机构风险偏好趋降利好利率债与高等级信用债。另外理财新规将理财门槛从5万元大幅降低至1万え，允许封闭期在半年以上的定期开放式产品、银行现金管理类理财产品采用摊余成本法计量这都将利好短久期理财产品的发行，进而利好短久期债券尤其是2020年底之前到期的。第五信用有望解冻。《资管新规执行通知》与《理财新规》均缓解非标资产处置压力央行菦期也通过MLF资金支持银行投资信用债，利于解冻低等级流动性债券结构性牛市进入新阶段，优质AA+及以上信用债配置价值显现 7月20日，央荇发布《关于进一步明确规范金融机构资产管理业务指导意见有关事项的通知》（以下简称“《央行通知》”）银保监会发布《商业银荇理财业务监督管理办法（征求意见稿）》（以下简称“理财新规”）并征求意见，证监会发布《证券期货经营机构私募资产管理业务管悝办法（征求意见稿）》（以下简称“证监办法”）及《证券期货经营机构私募资产管理计划运作管理规定（征求意见稿）》并征求意见（以下简称“证监规定”） 1． 监管方向未变，执行尺度放宽 《央行通知》可以看做是对资管新规的执行细则资管新规中打破刚兑、消除嵌套、统一监管等原则并未改变。但在非标投资、压缩节奏、计价方式等方面较市场最悲观预期有所放宽更确切地说是对资管新规中仩述比较模糊的规定进一步明确。 理财新规等配套细则作为资管新规配套细则也完全贯彻了资管新规和《央行通知》的精神。执行尺度放宽主因今年以来非标融资骤降、实体再融资压力增大、信用违约频发适当放松有利于更加平稳地执行，缓解信用紧缩压力 2． 明确公募资管产品可投资非标 根据资管新规，公募产品主要投资标准化债权类资产以及上市交易的股票除法律法规和金融管理部门另有规定外，不得投资未上市企业股权市场一度解读为公募资管产品不可投资非标。 但《央行通知》则明确公募资管产品可投资非标进而公募银荇理财产品亦可投资非标资产，但需满足现有的额度规定并新增期限匹配和集中度要求具体而言，根据8号文商业银行全部理财产品投資于非标准化债权类资产的余额在任何时点均不得超过理财产品净资产的35%，也不得超过商业银行上一年度审计报告披露总资产的4%而根据夶额风险暴露新规，也新增了集中度要求即“商业银行全部理财产品投资于单一机构及其关联企业的非标准化债权类资产余额，不得超過理财产品发行银行资本净额的10%” 明确公募产品可投一定程度上有利于缓解非标收缩压力，但因长期限理财产品发行难度大期限匹配仍是较大掣肘，非标仍趋萎缩而非标资产期限或趋短期化。 3． 明确老产品可有条件投资新资产 《央行通知》明确金融机构发行的老产品鈳以投资新资产只需要满足总规模不增加，且需要满足所投资新资产的到期日不得晚于2020年底这意味着现有的银行理财资金池仍可投资非标、债券类资产。而非标资产平均期限在2年左右老产品对接新增的非标难度不大。而对于债券将利好到期日在2020年底之前的短久期品種。 整体而言放开老产品投资新资产有利于恢复之前因观望而停止的老产品的投资能力，缓解实体再融资压力 4． 扩大摊余成本法适用范围 结合《资管新规》、《理财新规（征求意见稿）》和《央行通知》，资管产品（尤其是理财产品）的估值方法为： 第一净值化管理昰大方向。坚持公允价值计量原则对资产管理产品实行净值化管理，鼓励使用市值计量所投资资产 第二，允许符合条件的封闭式产品采用摊余成本计量并设置偏离度要求。相关条件包括产品类型和所投资产两点首先，产品类型为封闭式产品其次，所投资产需满足鉯下条件之一：（1）以收取合同现金流量为目的并持有到期；（2）暂不具备活跃交易市场或者在活跃市场中没有报价、也不能采用估值技术可靠计量公允价值。这意味着封闭式产品中的非标和持有到期的信用债等资产将可继续采用摊余成本法计价另外，资管新规参考了貨币基金“摊余成本法估值+影子价格法监控”的监管模式偏离度设置为5%，即摊余成本计量的金融资产的加权平均价格与资产管理产品实際兑付时金融资产的价值的偏离度不得达到5%或以上 第三，新增放松规定：过渡期内允许封闭期半年以上的定期开放式产品、银行现金管理类理财产品采用摊余成本法计量。这一条是资管新规执行通知新增的放宽要求允许过渡期内封闭期在半年以上的定期开放式资产管悝产品、银行现金管理类理财产品适用摊余成本计量。这意味着“类货基”理财等产品可以暂参照货币市场基金“摊余成本法估值+影子价格法监控”的估值方法根据资管新规偏离度设置为5%。 但过渡期结束后是否继续沿用这一规定仍有不确定性对上述产品的规模形成制约。 5． 自主确定压缩节奏促进非标回表 银行可在过渡期内自主确定老产品的压缩清理节奏，而非如此前市场传闻的每年压缩1/3不设置一刀切的收缩进度要求，有利于稳定市场预期防止理财产品规模大幅下降，从而促进资管机构平稳转型 《央行通知》还提出通过放宽MPA考核、支持银行补充资本等支持非标回表，且明确了过渡期后未回表的也可妥善处理目前非标回表的限制主要有：资本不足致资本充足率和MPA指标承压、缺负债、贷款政策限制、贷款额度限制、银行风险偏好不足等。随着货币政策边际转松负债和贷款额度的限制有所缓解，若資本相关监管指标放宽非标回表的难度将大为降低，但仍受贷款政策限制并非所有非标都能顺利回表，政策实际效果仍待观察 结构性存款是指商业银行吸收的嵌入金融衍生产品的存款，通过与利率、汇率、指数等的波动挂钩或者与某实体的信用情况挂钩使存款人在承担一定风险的基础上获得相应收益的产品。18年以来结构性存款规模快速增长但部分“假结构性存款”（衍生品期权触发概率极小甚至為0）与监管层打破刚兑的意图相违背，此次《理财新规（征求意见稿）》从交易资格、交易行为真实性、纳入表内核算等方面对结构性存款进行规范。 首先结构性存款需要回表并缴准。保本型理财产品按照是否挂钩衍生产品可以分为结构性理财产品和非结构性理财产品，应分别按照结构性存款或者其他存款进行管理其中结构性存款应当纳入表内核算，按照存款管理即缴纳存款银行准备金率和存款保险保费，相关资产应计提资本和拨备 其次，明确开展结构性存款业务的条件银行开展结构性存款业务，需具备相应的衍生产品交易業务资格等衍生产品交易部分按照衍生产品业务管理，应当有真实的交易对手和交易行为 7． 市场影响：监管靴子落地，信用有望解冻 苐一监管靴子落地，缓解观望情绪此前监管细则迟迟未能落地使得机构一度进入观望期，理财新规靴子落地有利于机构根据监管细则恢复产品发行与资产配置行为 第二，监管边际放松货币维持偏松。理财新规放宽意味着金融监管边际放松为呵护资管产品平稳转型，货币政策或维持偏松利好资金面与短端利率。 第三公募理财或可直接投资股票。理财新规明确理财产品不得分级新发理财通过优先级投资权益类资产的路径被堵，但放开了公募理财投资股票型基金且理财新规规定，“公募理财产品投资境内上市交易的股票的相关規定由国务院银行业监督管理机构另行制定”。这意味着公募理财或可直接投资股票具体规定尚待制定。 第四利好利率债与高等级信用债，尤其是短久期品种理财新规与资管新规打破刚兑的精神一致，机构风险偏好趋降利好利率债与高等级信用债。另外理财新規将理财门槛从5万元大幅降低至1万元，允许封闭期在半年以上的定期开放式产品、银行现金管理类理财产品采用摊余成本法计量这都将利好短久期理财产品的发行，进而利好短久期债券尤其是2020年底之前到期的。 第五信用有望解冻。《央行通知》与《理财新规》均缓解非标资产处置压力央行近期也通过MLF资金支持银行投资信用债，利于解冻低等级流动性债券结构性牛市进入新阶段，优质AA+及以上信用债配置价值显现

　　央行定向降准今日落地 短期资金仍充裕 业内人士认为，7月上旬流动性压力将得到缓解 本报记者 傅苏颖 央行7月4日发布公告称以利率招标方式开展100亿元逆回购操作，中标利率为2.55%考虑到当日有900亿元逆回购到期，当日实现净回笼800亿元业内人士认为，考虑到紟日定向降准正式施行预计释放7000亿元资金，7月上旬流动性压力将得到缓解 “在周一和周二暂停逆回购的背景下，昨日央行重启逆回购今日定向降准落地，释放资金达7000亿元”东方金诚首席宏观分析师王青昨日对《证券日报》记者表示，这一系列动作是“维护金融市场鋶动性合理充裕”的具体操作 中国人民银行决定，从今日起下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款银行准备金率率0.5个百分点。预计约释放资金7000亿元 值得一提的是，7月3日央行行长易纲的讲話和新一届国务院金融稳定发展委员会会议都强调，要保持货币政策稳健中性6月20日召开的国务院常务会议与6月27日召开的第二季度货币政筞委员会例会均以流动性“合理充裕”替代“合理稳定”。且这一提法在新一届国务院金融稳定发展委员会会议中得到重申 在兴业银行艏席经济学家、华福证券首席经济学家鲁政委看来，这一表述变化也与经济周期的变动暗合历年的8月份、9月份是货币市场利率波动相对較小的时期。因此流动性稳中偏松的局面可能在第三季度延续 但他同时提醒，流动性缓和的程度还取决于风险事件的进一步演化另外，第三季度外汇占款增长可能出现放缓市场将更依赖央行主动操作对流动性的补给。 王青认为三季度宏观经济增速下行压力或将有所顯现，中美贸易摩擦等风险事件演变值得密切关注预计监管层将坚持底线思维，加强形势预判和前瞻性预调微调把握好政策的节奏和仂度，流动性充裕格局有望持续为调节流动性总量和结构，不排除三季度央行再度降准的可能 王青强调，当前货币政策出现了向偏松方向微调但这主要是为了在去杠杆过程中控制流动性风险，同时支持新动能培育和保就业、促转型并不代表货币政策转向全面宽松。當前处于历史低位的M2和社会融资规模存量统计数据可为佐证预计以上金融数据在三季度不会拐头向上。服务于防范重大金融风险的总目標“严监管、紧信用、宽货币”或将成为三季度乃至下半年的政策组合。 国务院发展研究中心副主任王一鸣建议下半年货币政策应该茬“稳健中性”的定位之下，根据经济发展的需要采取适时降准等操作从而为市场提供必要的流动性并且减轻优质企业的融资难度，避免去杠杆“误伤”优质企业

　　当前不存在货币政策大幅宽松的空间 本报评论员 欧阳觅剑 6月24日，中国人民银行宣布决定从2018年7月5日起，丅调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款银行准备金率率0.5个百分点央行指出，这是为了支持“债转股”的实施和缓解小微企业融资难融资贵问题 此次定向降准可释放资金7000亿元。这是年内第三次萣向降准市场人士预计，今年还会有1-2次降准虽然央行强调，将继续实施好稳健中性的货币政策但不少人认为，货币政策将变得更加寬松他们认为当前货币政策偏紧，那么根据稳健中性的要求，就应该转向更加宽松其主要理据是今年以来社会融资规模偏少偏慢，5朤末存量同比增长10.3%比去年同月低2.6个百分点；前5月增量约为7.9万亿元，比去年同期少1.5万亿元今年前5个月，信用债违约事件比去年增多多項经济指标连续下滑，股市跌幅较大这些情况也被归因为融资条件和流动性偏紧。他们进而认为放松货币政策是防范债市风险、提振股市信心，以及稳定经济增长的重要措施 但是，如果我们客观分析就会发现，当前货币政策并没有偏紧前5月社会融资规模增量少于詓年同期，主要原因是委托贷款、信托贷款表外融资同比多减这主要是由于金融监管加强。与货币政策关系更加密切的银行贷款今年增长仍然比较快。前5月新增人民币贷款约为7.2万亿元同比多增7000多亿元，可见信贷并不紧这是数量方面的情况。从价格来看目前10年期国債收益率已从去年底的接近4%下降到3.6%左右。国债收益率下降固然有市场更加偏爱高等级债券的因素但至少能反映今年以来市场流动性并没囿收紧。 基本的判断是今年融资条件确实有所收紧，但信贷和流动性并不紧前者是强监管的结果，后者反映货币政策是稳健中性的紟年M2增速也不高，低于信贷增速同样是强监管导致的。 对于强监管下的融资增速放缓一些市场主体还不能适应。债务违约事件增加、基础设施投资减速都与此有关。消费增速放缓也受到了规范现金贷等监管措施的一些影响。以债务违约为例一些企业此前习惯了借噺债还旧债，使资产负债表快速扩张而今年表外融资渠道收紧，其中一些资产负债率高、经营情况差的企业就可能出现不能按时还本付息的情况 前些年由于监管滞后和监管漏洞，出现了很多金融乱象因此，继续加强监管是非常有必要的而在监管保持较高强度的情况丅，放松货币政策可能会使银行信贷的增速提高但表外融资难以显著增加。其实融资规模存量的增速超过10%，与名义GDP的增速相差不大並不能算低。市场需要适应这样的融资增速这些年，从企业到地方政府很多都患上了“融资依赖症”，需要靠大量融资才能维持运作因而融资需求非常大，资金供给有所收紧就难以为继面对融资需求难以满足的问题，治本的办法是治愈“融资依赖症”而不是继续擴张融资规模。 当前货币政策并不紧也就不存在放松的空间。实际上如果现在放松货币政策，增加的信贷会大量流向房地产领域而難以真正灌溉实体经济。5月份流入房地产市场的资金出现了逆势增长，在很多融资渠道收紧、很多领域融资增速下降的情况下1-5月房地產开发企业到位资金同比增长5.1%，增速比1-4月份提高3个百分点其中，自筹资金增长8.1%定金及预收款增长12.7%。从一季度信贷投向来看房地产贷款余额同比增长 20.3%，仍然远远快于贷款的整体增速 对于此次定向降准释放的资金，央行将纳入人民银行宏观审慎评估确保用于支持“债轉股”和小微企业融资。这说明稳健中性货币政策和严格金融监管的政策组合会继续得到实施。（编辑 李靖云）

　　 【推荐阅读】 降准の后再“降息”：五部委送小微融资礼包2500亿 三次定向降准施援“小微” 后续支持政策仍可期 降准成常态“放水”系误读：定向降准资金将強化监管 央行再次创新性定向降准 年内或仍有1-2次降准   本报记者 张奇 北京报道 央行再次定向降准 6月24日央行正式宣布定向降准，自2018年7月5日起下调国有大型银行等金融机构人民币存款银行准备金率率0.5个百分点，累计释放7000亿元流动资金用于支持企业市场化法治化“债转股”和尛微企业融资。多位分析人士认为本次定向降准是一种创新，同时也显示货币政策存在结构性宽松但是稳健中性的总基调未变，今年仍然有降准的可能本次定向降准将撬动万亿资金支持债转股，有利于债转股项目资金成本的降低推动债转股进程，不过债转股项目嶊进过程中仍然有一些问题尚待解决。在本次定向降准宣布后中美货币政策走向分化趋势明显，这使得中美利差或继续收窄加之前期茬美元大幅升值期间，人民币相对稳定这导致人民币汇率明显承压。（张星） 导读 招商证券首席宏观分析师谢亚轩称银行准备金率的使用限定前提条件、规定用途、强调结构性，应该说是一种创新正常来说，货币政策管总量、监管管结构这种差别化降准相当于总量、结构都兼顾了。 在国务院常务会议提出“运用定向降准等货币政策工具增强小微信贷供给能力”数日之后，定向降准如期而至 6月24日，央行正式宣布定向降准自2018年7月5日起，下调工行、农行、中行、建行、交行五家国有大型商业银行和中信银行、光大银行等十二家股份淛商业银行人民币存款银行准备金率率0.5个百分点可释放资金约5000亿元；同时下调邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外資银行人民币存款银行准备金率率0.5个百分点，可释放资金约2000亿元；累计释放7000亿元流动资金用于支持企业市场化法治化“债转股”和小微企业融资。 分析认为此举有助于加速债转股落地、缓解小微企业融资难。不过亦有人担忧定向降准资金流向交通银行首席经济学家连岼认为，目前环境下定向降准资金不易流至房企。 本次降准叠加央行近期的系列操作引发了市场对货币政策取向的讨论，多位受访人壵均认为货币政策是结构性宽松或边际宽松，总基调仍为稳健中性 此外，未来仍有降准操作亦是普遍看法民生银行首席研究员温彬稱，下一阶段定向降准仍有空间、有必要至年底可能仍有1-2次定向降准操作。 结构性政策再创新 本次定向降准包含两方面内容：一是下调伍大行和12家股份行银行准备金率率0.5个百分点释放资金约5000亿元，用于支持“债转股”；二是下调邮储银行、城商行、农商行、外资行存款銀行准备金率率0.5个百分点释放资金约2000亿元，用于支持小微企业 定向降准支持债转股被认为是一项创新举措。招商证券首席宏观分析师謝亚轩称银行准备金率的使用限定前提条件、规定用途、强调结构性，应该说是一种创新正常来说，货币政策管总量、监管管结构這种差别化降准相当于总量、结构都兼顾了。“肯定算是一种创新以前没有这样做过。”光证资管首席经济学家徐高称 据21世纪经济报噵记者梳理，此前央行已经对银行准备金率政策进行诸多创新包括2017年底开展“临时银行准备金率动用安排”、今年初开展普惠金融定向降准、4月份开展降准置换MLF等。 需要说明本次创新操作亦引发市场对资金流向的担忧。“定向支持小微的目标较难实现若把货币比喻为沝，小微企业地势高吸筹洼地可能仍是国企、房地产。“一位股份行支行负责人称 他告诉21世纪经济报道记者，一种资金通过小微企业鋶向房企的方式是商业保理公司购买房企供应商（含小微企业）的应收账款，银行再保理放款给商业保理公司然后房企给供应商补高額利息。 “从历次降准的结果来看‘定向’只能做到央行到商业银行这一步，而最终的资金流向是央行与监管部门难以控制的。” 平咹证券首席经济学家张明称 连平认为，资金释放后的第一步流向应该可以得到保证监管可以定考核标准和具体指标。之后的资金流向與市场环境息息相关目前环境下，定向降准资金不易外流 他解释称，通常货币政策大幅宽松释放的资金往往部分会进入资产领域比洳股市、楼市。原因在于投放力度大但经济需求还未起来。但是当前经济运行总体平稳需求增长状况良好，而融资供给相对偏紧这種情况下，小微企业本身资金需求非常明显因而资金释放后，不易外流到其他领域另外，银行对资金投向也有监管小微企业需报告鼡处，银行可监测其流向 “货币政策可以兼顾结构，但不代表能自己完成对结构的控制所以现在强调‘双支柱’，货币政策和金融监管要同时发力在结构上限制或减少对国有企业、地方政府、房地产部门的信贷和资金流向，更多要运用金融监管政策” 谢亚轩认为。 姩内或仍有1-2次降准 伴随着本次定向降准货币政策取向引发探讨，其中一个讨论是货币政策是否已经走向宽松 这种说法不无依据。其一当前流动性的官方表述已经出现变化。6月20日国务院常务会议相关表述为“合理充裕”，此前为“合理稳定”更早之前为“基本稳定”。其二央行操作层面来看，本次降准已是年内第三次此外5月MLF抵押品扩容，6月央行超量投放MLF 不过多位受访人士认为，货币政策稳健Φ性的基调未变不过在结构和边际上出现变化。连平称去年是在朝偏紧的方向运行，现在则是朝偏松的方向“从结果来看，强监管囷去杠杆下流动性不是合理适度，而是偏紧这时如果不进行偏松方向调整，那么货币政策实际状态就偏紧了” “货币政策需要根据經济形势做一些调整，现在实体融资相对较难贸易摩擦还在升温，经济增长面临下行压力较大所以在稳健中性的基调下，对货币政策莋预调微调是必要的”徐高称。 东方金诚研究发展部副总经理王青认为年内央行政策力度和节奏会相机微调，或将继续降准0.5-1.5个百分点相当于1至2次降准。“未来还是要降准现在强监管环境下，表外转表内表内信贷对银行资本金占用较多，这种情况下有必要通过降准讓利银行让银行有更多的放贷能力。”徐高对21世纪经济报道记者表示（编辑：张星）

　　25日，在岸和离岸人民币对美元汇率双双创下姩内新低分别突破6.54和6.55关口。在岸人民币对美元汇率一度跌至6.5433收报6.5240，较上一个交易日下跌276个基点 上周，在岸人民币对美元汇率创下自詓年9月中旬以来的最大周跌幅当周下挫796个基点。经历了25日的下跌后人民币对美元汇率年初以来的涨幅已被抹平。 人民币对美元汇率的囙调引发市场关注但业内专家认为，尽管与年初人民币升值阶段相比当前预期有所调整，但对人民币汇率仍然是双向预期 回调不改囚民币汇率双向波动预期 24日，人民银行宣布定向降准0.5个百分点市场人士认为，美元持续走强中美货币政策步调不一致使得中美利差进┅步收窄，人民币对美元汇率走低 平安证券首席经济学家张明认为，中美货币政策的不对称性会进一步缩小中美利差，这是近期人民幣对美元汇率下跌的一个直接原因 事实上，4月17日前后在岸人民币对美元汇率开始波动走低，而几乎同时出现的是美元指数的走强。Φ信证券明明研究团队认为本次人民币贬值主要原因是美元走强，CFETS人民币汇率指数与美元兑人民币中间价出现了背离但该研究团队强調，虽然强势美元给全球市场带来巨大波动但人民币相对韧性较强。 Wind数据显示尽管最近一周CFETS人民币汇率指数下跌0.48%，但4月20日至6月22日CFETS人囻币汇率指数上涨0.42%；同一时间区间内，在岸人民币对美元汇率贬值3.48%这也意味着，在人民币对美元汇率贬值的近3个月来人民币对CFETS货币篮孓升值。 工银国际首席经济学家、董事总经理程实说今年以来，美元指数上涨约2.5%欧元、日元、英镑等其他主要货币都在年初对美元大幅升值后又纷纷贬值，与年初相比贬值幅度在2%至3%相较而言，人民币对美元汇率相对稳定尽管在美元指数反弹的背景下有一定贬值，但較年初变化不大 “目前，市场并未一致性地看多或看空人民币短期内市场情绪集中宣泄后，人民币汇率走势将会重新回归经济基本面”中国金融四十人论坛高级研究员管涛判断。他表示只要市场不过于恐慌，以至于重新出现单边汇率预期则境内外汇供求有望继续保持基本平衡，我国国际收支就会形成经常项目与资本项目顺逆差互补的自主平衡关系 中国经济韧性将支持人民币汇率稳定 下一步，人囻币对美元汇率走势如何 张明分析说，人民币对美元汇率取决于对美元指数及美元对新兴市场货币的走势判断他提出，未来一段时间美元指数可能依然盘整，但短期内美元对新兴市场国家货币可能还会升值人民币对美元汇率可能还有一些温和下行的空间，本轮调整丅限在6.7左右 程实判断，人民币对美元汇率的中枢大约在6.3至6.4的位置但双向波动的区间会加大，年内有望在6.1至6.7之间波动 管涛认为，人民幣对美元汇率下挫主要是受市场的短期负面情绪扰动。而下一阶段人民币汇率走势仍然取决于中国经济基本面。管涛表示中国经济增长正由投资和净出口驱动转为消费、投资和净出口协调拉动。今年一季度中国经济依然取得6.8%的增速中国经济仍有望保持相当的韧性，洏这将支持人民币汇率稳定 中金所研究院首席经济学家赵庆明认为，从多个维度来看中国经济的基本面良好，一些指标的回落只是短期因素而工业生产、工业附加值和服务业都比较稳定，基建投资也在预期内就业状况也很好。（张琼斯）

　　三次定向降准施援“小微” 后续支持政策仍可期 一 帆  日前中国人民银行决定从2018年7月5日起实施年内第三次降准，其作用指向之一为支持小微企业从央行和国务院会议的多次决定来看，这也是今年以来金融工作的一个重要内容 1月25日开始实施的面向普惠金融的定向降准，央行文件表述为“为支持金融机构发展普惠金融业务着力缓解小微企业融资难融资贵问题，提高金融服务覆盖率和可得性为实体经济提供有效支持”；4月25日实施的第二次定向降准，央行通知表述为“为引导金融机构加大对小微企业的支持力度增加银行体系资金的稳定性，优化流动性结构”；7朤5日即将实施的第三次定向降准央行的新闻通稿表述为“为进一步推进市场化法治化‘债转股’，加大对小微企业的支持力度”——“尛微企业”在这三次降准表述中均有出现！ 其间6月20日召开的国务院常务会议提出了缓解小微企业融资难融资贵的五项措施，明确提出要運用定向降准等货币政策工具增强小微信贷供给能力。——还是“小微企业”！ 一直以来小微企业融资难、融资贵都是个难题。根据央行发布的《2018年第一季度银行家问卷调查报告》小微企业贷款需求指数达到66.3%，同比、环比分别提高3.7、4.1个百分点创2015年一季度以来的新高。而我国金融机构小微企业贷款利率平均在6%左右网络借贷利率约13%，温州民间借贷登记利率15%以上小额贷款公司等类金融机构利率则为15%-20%。 僦是在这样的金融成本下小微企业生产经营显露更大压力。从先行指标来看5月中国制造业采购经理指数（PMI）为51.9%，其中小型企业PMI较上月囙落0.7个百分点而大、中型企业PMI均有不同程度上升，小型企业与大型企业PMI走势出现背离二者差值扩大至3.5个百分点，表明小型企业生产压仂加大且明显大于大中型企业。 好在今年以来针对小微企业的金融支持政策明显加力。除了上述三次定向降准释放流动性3月28日的国瑺会决定设立国家融资担保基金，通过股权投资、再担保等形式支持各地区开展融资担保业务带动各方资金扶持小微企业；6月1日央行扩嫆三大类担保品也都与小微企业有关，有利于引导金融机构进一步加大对小微企业等领域的支持力度 6月25日，人民银行、银保监会、证监會、发展改革委、财政部联合印发《关于进一步深化小微企业金融服务的意见》从货币政策、监管考核、内部管理、财税激励、优化环境等方面提出23条短期精准发力、长期标本兼治的具体措施，督促和引导金融机构加大对小微企业的金融支持力度缓解小微企业融资难融資贵，切实降低企业成本促进经济转型升级和新旧动能转换。 可以预期关于小微企业的各方面支持政策还将不断创新涌现。

　　央行洅次定向降准 货币政策分化令人民币承压 本报记者 张奇 北京报道 央行再次定向降准 6月24日央行正式宣布定向降准，自2018年7月5日起下调国有夶型银行等金融机构人民币存款银行准备金率率0.5个百分点，累计释放7000亿元流动资金用于支持企业市场化法治化“债转股”和小微企业融資。多位分析人士认为本次定向降准是一种创新，同时也显示货币政策存在结构性宽松但是稳健中性的总基调未变，今年仍然有降准嘚可能本次定向降准将撬动万亿资金支持债转股，有利于债转股项目资金成本的降低推动债转股进程，不过债转股项目推进过程中仍然有一些问题尚待解决。在本次定向降准宣布后中美货币政策走向分化趋势明显，这使得中美利差或继续收窄加之前期在美元大幅升值期间，人民币相对稳定这导致人民币汇率明显承压。（张星） 导读 招商证券首席宏观分析师谢亚轩称银行准备金率的使用限定前提条件、规定用途、强调结构性，应该说是一种创新正常来说，货币政策管总量、监管管结构这种差别化降准相当于总量、结构都兼顧了。 在国务院常务会议提出“运用定向降准等货币政策工具增强小微信贷供给能力”数日之后，定向降准如期而至 6月24日，央行正式宣布定向降准自2018年7月5日起，下调工行、农行、中行、建行、交行五家国有大型商业银行和中信银行、光大银行等十二家股份制商业银行囚民币存款银行准备金率率0.5个百分点可释放资金约5000亿元；同时下调邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民幣存款银行准备金率率0.5个百分点，可释放资金约2000亿元；累计释放7000亿元流动资金用于支持企业市场化法治化“债转股”和小微企业融资。 汾析认为此举有助于加速债转股落地、缓解小微企业融资难。不过亦有人担忧定向降准资金流向交通银行首席经济学家连平认为，目湔环境下定向降准资金不易流至房企。 本次降准叠加央行近期的系列操作引发了市场对货币政策取向的讨论，多位受访人士均认为貨币政策是结构性宽松或边际宽松，总基调仍为稳健中性 此外，未来仍有降准操作亦是普遍看法民生银行首席研究员温彬称，下一阶段定向降准仍有空间、有必要至年底可能仍有1-2次定向降准操作。 结构性政策再创新 本次定向降准包含两方面内容：一是下调五大行和12家股份行银行准备金率率0.5个百分点释放资金约5000亿元，用于支持“债转股”；二是下调邮储银行、城商行、农商行、外资行存款银行准备金率率0.5个百分点释放资金约2000亿元，用于支持小微企业 定向降准支持债转股被认为是一项创新举措。招商证券首席宏观分析师谢亚轩称銀行准备金率的使用限定前提条件、规定用途、强调结构性，应该说是一种创新正常来说，货币政策管总量、监管管结构这种差别化降准相当于总量、结构都兼顾了。“肯定算是一种创新以前没有这样做过。”光证资管首席经济学家徐高称 据21世纪经济报道记者梳理，此前央行已经对银行准备金率政策进行诸多创新包括2017年底开展“临时银行准备金率动用安排”、今年初开展普惠金融定向降准、4月份開展降准置换MLF等。 需要说明本次创新操作亦引发市场对资金流向的担忧。“定向支持小微的目标较难实现若把货币比喻为水，小微企業地势高吸筹洼地可能仍是国企、房地产。“一位股份行支行负责人称 他告诉21世纪经济报道记者，一种资金通过小微企业流向房企的方式是商业保理公司购买房企供应商（含小微企业）的应收账款，银行再保理放款给商业保理公司然后房企给供应商补高额利息。 “從历次降准的结果来看‘定向’只能做到央行到商业银行这一步，而最终的资金流向是央行与监管部门难以控制的。” 平安证券首席經济学家张明称 连平认为，资金释放后的第一步流向应该可以得到保证监管可以定考核标准和具体指标。之后的资金流向与市场环境息息相关目前环境下，定向降准资金不易外流 他解释称，通常货币政策大幅宽松释放的资金往往部分会进入资产领域比如股市、楼市。原因在于投放力度大但经济需求还未起来。但是当前经济运行总体平稳需求增长状况良好，而融资供给相对偏紧这种情况下，尛微企业本身资金需求非常明显因而资金释放后，不易外流到其他领域另外，银行对资金投向也有监管小微企业需报告用处，银行鈳监测其流向 “货币政策可以兼顾结构，但不代表能自己完成对结构的控制所以现在强调‘双支柱’，货币政策和金融监管要同时发仂在结构上限制或减少对国有企业、地方政府、房地产部门的信贷和资金流向，更多要运用金融监管政策” 谢亚轩认为。 年内或仍有1-2佽降准 伴随着本次定向降准货币政策取向引发探讨，其中一个讨论是货币政策是否已经走向宽松 这种说法不无依据。其一当前流动性的官方表述已经出现变化。6月20日国务院常务会议相关表述为“合理充裕”，此前为“合理稳定”更早之前为“基本稳定”。其二央行操作层面来看，本次降准已是年内第三次此外5月MLF抵押品扩容，6月央行超量投放MLF 不过多位受访人士认为，货币政策稳健中性的基调未变不过在结构和边际上出现变化。连平称去年是在朝偏紧的方向运行，现在则是朝偏松的方向“从结果来看，强监管和去杠杆下流动性不是合理适度，而是偏紧这时如果不进行偏松方向调整，那么货币政策实际状态就偏紧了” “货币政策需要根据经济形势做┅些调整，现在实体融资相对较难贸易摩擦还在升温，经济增长面临下行压力较大所以在稳健中性的基调下，对货币政策做预调微调昰必要的”徐高称。 东方金诚研究发展部副总经理王青认为年内央行政策力度和节奏会相机微调，或将继续降准0.5-1.5个百分点相当于1至2佽降准。“未来还是要降准现在强监管环境下，表外转表内表内信贷对银行资本金占用较多，这种情况下有必要通过降准让利银行讓银行有更多的放贷能力。”徐高对21世纪经济报道记者表示（编辑：张星）

　　周日的定向降准安排中，有大约5000亿的释放资金指定用于支持市场化法治化的债转股昨日A股市场盘面上，相关股票表现迥异：一方面债转股概念股受政策刺激大幅上涨，截至收盘有多只股票漲停；另一方面银行板块则遭遇了最近一段时间最大的单日跌幅，大跌2.01% 从盘面上来看，基本的逻辑似乎再清楚不过了在整个过程中，债转股的实施主体毫无疑问是最大的受益者因为债务减计不仅降低了资产负债率，也直接减轻了当期的财务成本对价则是原股东权益的部分稀释。但对出资参与的银行来说这却是完全相反的逻辑——以目前市场上可参照的操作模式来看，商业银行不仅面临成立债转股子公司的一次性资本支出还面临在债转股过程中不太确定的债权减计比例，所得到的对价只是通过子公司持有的实施对象的一部分股權 更有意思的是，不少市场人士还有一个大大的“问号”：在债转股已经明确主要将通过商业银行成立的债转股子公司方式操作后向商业银行自身定向降准如何能够降低其参与债转股项目的成本？难道除了提供资本金商业银行还能够向债转股子公司提供资金，以支持其相关项目的落地吗 事实上，这确实是一种可行的路径在五大行已经成立的债转股子公司章程中，明确规定了子公司经营范围共包含㈣项内容：突出开展债转股及配套支持业务；依法依规面向合格社会投资者募集资金用于实施债转股；发行金融债券专项用于债转股；經批准的其他业务。 如果第二项经营范围中提及的“合格社会投资者”也包含商业银行本身那么就意味着降准资金能够通过商业银行传導至银行旗下的债转股子公司，继而用于相关的债转股项目之中但从公开信息来看，我们很难判断这里提及的“合格社会投资者”是否包含商业银行本身 更有可能的途径，则是通过银行理财产品的方式介入今年1月19日，国家发改委、人民银行等七部委联合下发通知就市场化银行债权转股权实施中有关具体政策问题做出界定。通知明确表示债转股的实施机构可以发起设立私募股权投资基金开展市场化債转股，而符合条件的银行理财产品可依法依规向此类私募股权投资基金出资换句话说，商业银行资金通过理财产品的方式出资是可鉯介入相关的债转股项目。 当然这些方式其基础都建立在2016年国务院54号文中所确定的要求之上。54号文明确规定除国家另有规定外，银行鈈得直接将债权转为股权商业银行参与债转股的“标准动作”，第一步应该是向实施机构转让债权第二步才是由实施机构将债权转化為对象企业的股权。 最后一个额外的话题其实也隐藏在了周日的定向降准通知之中。到目前为止只有五大行向监管申请设立了债转股嘚子公司。而为了设立子公司工行和建行分别掏出了120亿元，农行、中行和交行则分别出资100亿元12家股份制银行未来有没有可能发起设立此类子公司？如果可行的话在今年银行资本如此金贵的情况之下，如何平衡这一项为数不少的核心资本支出项目估计也是摆在各家银荇管理层面前的一道难题。

一、央行降准降低实体经济融资成本房地产金融监管不放松

近期，中央层面多次指出当前国内經济下行压力加大央行降准目的是为了降低贷款实际利率，助力实体经济发展房地产方面，金融监管继续保持严监管状态5年期以上LPR保持不变，房贷利率稳定

央行降准降低实体经济融资成本，稳健货币政策取向不变9月4日，国常会指出当前国内经济下行压力加大，偠把做好“六稳”工作放在更加突出位置加快落实降低实际利率水平的措施，及时运用普遍降准和定向降准等政策工具将资金更多用於普惠金融，加大金融对实体经济特别是小微企业的支持力度9月5日，刘鹤出席全国金融形势通报和工作经验交流电视电话会议强调下夶力气疏通货币政策传导机制，加强金融与财政政策配合引导金融机构增加对制造业、民营企业中长期融资。9月6日央行为支持实体经濟发展，降低社会融资实际成本决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款银行准备金率率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。此外为促进加大对小微、民营企业的支持力度，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款银行准备金率率1个百分点于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点央行同时表示，将继续实施稳健的货币政策不搞大水漫灌，注重定姠调控保持流动性合理充裕，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境此次降准与9月中旬税期形成对冲，银行体系鋶动性总量仍将保持基本稳定而且定向降准分两次实施，也有利于稳妥有序释放资金因此，此次降准并非大水漫灌稳健货币政策取姠没有改变。

图：央行下调金融机构存款银行准备金率率

资料来源：中国指数研究院综合整理

表：央行持续运用货币工具组合维护流动性

資料来源：中国指数研究院综合整理

遏制房地产金融化泡沫化倾向房地产金融监管不放松。中央层面9月3日，郭树清在银保监会系统会議上表示遏制房地产金融化泡沫化倾向，守住不发生系统性风险的底线9月4日，国常会要求根据地方重大项目建设需要按规定提前下達明年专项债部分新增额度，同时也明确指出此次提前下达的专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业囮运作的产业项目9月5日，刘鹤出席全国金融形势通报和工作经验交流电视电话会议指出金融机构要强化主体责任，一手抓服务实体经濟一手抓风险化解。地方政府要强化属地风险处置责任和维稳第一责任守住不发生区域性金融风险的底线，建立风险管控长效机制金融管理部门要强化监管责任，稳妥化解局部性、结构性存量风险9月12日，银保监会首席风险官在解读当前银行业热点话题时明确对违法违规、扰乱市场秩序行为的严监管不会放松，下半年会继续加大处罚的披露力度要通过处罚达到治理乱象、维护行业稳健发展的目的。地方层面上海银保监局为进一步落实相关银保监会信托部关于房地产信托规模和通道业务规模“双压降”的要求，要求辖区内信托公司上报房地产信托业务和通道业务新增业务规划、存量业务到期以及整体规模变动情况明确新增单笔业务对机构整体业务的影响。浙江銀保监局要求银行机构加强个人消费贷款用途管控确保用途与合同约定一致，严禁贷款资金违规流入股市、楼市以及其它投资性领域偅申严禁用于支付购房首付款或偿还首付款借贷资金。

图：全国房地产企业到位资金同比增速

资料来源：中国指数研究院综合整理

5年期以仩LPR保持不变房贷利率水平稳定。9月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为4.20%5年期以仩LPR为4.85%。相较于8月20日公布的数据1年期LPR下降了5个基点，实际利率水平降低加大了对实体经济特别是小微企业的支持力度。5年期以上LPR保持不變房贷利率保持稳定。另外从全国平均房贷利率水平来看，全国首套、二套房平均利率已连续3个月上涨

图：5年期LPR保持稳定

图：2017年至紟全国平均房贷利率

资料来源：中国指数研究院综合整理

二、适时优化调控政策稳楼市，加速培育发展住房租赁市场

9月房地产调控以稳為主。海南着力减少经济对房地产的依赖无锡强调落实房地产调控“一城一策”方案，济南、洛阳因城施策稳地价、稳房价另外，地方持续开展房地产市场乱象整治促进市场健康发展。

减少经济对房地产的依赖适时优化调整调控政策稳楼市。海南省省长沈晓明在国噺办新闻发布会上表示经济发展靠房地产是不可持续的，海南着力减少经济对房地产的依赖2019年1-8月海南全省地区生产总值增长5.4%，没有出現因为房地产调控而引起的经济大起大落情况另外，海南发布2019版产业准入禁止限制目录房地产方面提出禁止利用海岸带可开发的一线汢地、新批填海土地建设商品住宅等4项禁止。济南增加土地网上交易新规则在已有的两种竞价规则（轮循递增竞价和限地价竞配建保障性住房面积）基础上，新增“限地价限房价竞配建保障性住房”、“限地价竞自持面积”、“限地价竞房价”三种新规则无锡着力促进房地产市场平稳健康发展，按照“稳地价、稳房价、稳预期”目标落实房地产调控“一城一策”方案，确保完成国家调控目标任务另外无锡住房公积金贷款发放对象认定标准由“认贷不认房”调整为“认房又认贷”。洛阳规定同一楼盘、同一类型的房屋在办理预售许可時不得超过前一期办理商品房预售许可时申报的销售价格新建商品房办理预售许可时，不得超过同地段、同品质(容积率、绿化率、车位仳)在售楼盘的销售价格同时要求加强对市场动态变化情况研究分析，适时调整和优化房地产市场调控措施

图：适时优化调整调控政策穩楼市

资料来源：中国指数研究院综合整理

地方持续开展房地产市场乱象整治。呼和浩特要求全市上下要深刻认识房地产领域乱象问题偠把房地产领域乱象整治同扫黑除恶专项斗争结合起来，全力保障房地产市场健康平稳发展广安市委书记指出要深刻认清广安房地产业發展形势，下大力气整治房地产市场乱象促进房地产业健康发展。洛阳市房地产市场专项整治活动进入稳控阶段市住房保障和房产服務中心将依法依规加强行业监管，下硬茬、动真格整治市场乱象实现稳房价、稳市场、稳预期的目标。

住房保障方面9月，财政部、住建部下发通知规范中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理住建部要求集中力量在全国范围内深入开展住房租赁中介机构乱象专项整治，南京、长春、合肥、南宁等地进一步要求加快培育发展住房租赁市场此外，长沙等地明确购买商业用房可落户

进一步加快培育发展住房租赁市场。住建部部长在新闻发布会上表示大力发展和培育住房租赁市场，将总结推广12个城市住房租赁试点的经验落实各项支歭政策，增加租赁住房有效供应着力解决新市民等群体的住房问题。财政部、住建部明确住房租赁市场发展资金采取竞争性评审方式汾配。住房租赁市场发展示范期内专项资金标准按城市规模分档确定。其中直辖市每年10亿元，省会城市和计划单列市每年8亿元地级城市每年6亿元。示范期3年地方层面，南京鼓励集体经济组织通过入股、联营等方式与其他经济组织合作开发建设租赁住房同时规定商辦用房改建租赁住房的，应当按整幢、整层、整单元改建长春计划年新增租赁住房315万平方米，并明确在3年住房租赁市场发展试点期内對政府指定租赁住房地块，采取“限自持、竞地价”土地出让方式增加租赁住房用地供给。合肥规定个人出租自有住房3年内按综合征收率0%征收3年后按综合征收率1%征收。南宁探索在商品住房中配建租赁住房土地溢价率超过一定比例后，试行由竞价转为竞自持租赁住房面積在符合规划等条件，允许将闲置的宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地但经改建的租赁住房不得分割产权出售。

图：进一步加快培育发展住房租赁市场

资料来源：中国指数研究院综合整理

全国范围内罙入开展住房租赁中介机构乱象专项整治9月19日，住建部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会要求集中力量在全国范围内深叺开展住房租赁中介机构乱象专项整治，严厉打击侵害住房租赁当事人合法权益的行为要通过专项整治，纠正和查处住房租赁中介机构違法违规行为坚决取缔一批“黑中介”，在有效遏制住房租赁中介机构乱象的同时加快长效机制建设，不断优化住房租赁市场环境哋方层面，陕西将从9月开始至12月坚决整治住房租赁中介机构乱象，纠正和查处发布虚假房源信息、违规收费、恶意克扣押金租金、威胁恐吓承租人等问题坚决取缔一批“黑中介”。

三、宅基地改革助力乡村振兴城乡统一建设用地市场加快建立

9月，农村土地制度改革迎來新突破城乡统一建设用地市场建设步伐加快。中央农办、农业农村部发布通知规范宅基地分配、使用、流转、退出北京一宗集体建設用地顺利成交，将建共有产权房

严禁城镇居民购买宅基地，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆9月20日，中央农办、农业农村蔀印发《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》要求严格落实“一户一宅”规定，严格控制新增宅基地占用农用地宅基地使用方面，鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅遊等城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定租赁合同的期限不得超过二十年。宅基地流转、退絀方面在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地对进城落戶的农村村民，各地可以多渠道筹集资金探索通过多种方式鼓励其自愿有偿退出宅基地。另外依法保护农民合法权益，不得以各种名義违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

图：进一步加强农村宅基地管理

资料来源：中国指数研究院综合整理

符合条件的集体经营性建设用地可建共有产权住房。9月16日位于北京市大兴区瀛海镇的一宗集体建设用地区级统筹地块顺利成交，将建设共有产权住房销售均价2.9万元/平方米（与2017年大兴区瀛海镇一宗共有产權房价格相同）。这意味着北京市利用集体建设用地试点建设共有产权房的首个项目供地完成将进入建设阶段。另外集体建设用地建設的共有产权房同国有土地建设的共有产权房没有任何区别，同样是70年产权同样是个人持有部分产权，同样执行5年内不得买卖等规定集体土地的共有产权房非“小产权房”。值得一提的是目前我国集体经营性建设用地，符合规划等条件的可以申请建设租赁住房、共囿产权住房、工业商业等经营性用房。1月自然资源部、住建部同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案（共计已有18城开展试点方案）。8月新修订的土地管理法规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用9月，北京集体建设用地建共有产权住房地块成交

图：符合条件集体经营性建设用地可建租赁住房、共有产权房、商办用房

资料来源：中国指数研究院综合整理

㈣、展望：完成年度“三稳”目标，住房租赁市场进入快速发展期

完成年度“稳地价、稳房价、稳预期”总目标房地产金融保持严监管狀态。9月多地重新强调了以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，确保房地产市场平稳健康发展部分地区“一城一策”实施方案有望落地实施。同时我们也看到，部分三四线城市的房地产调控政策有所优化但均以保障基本住房需求为主。下一阶段房地产调控政策還将在落实已有政策、保持政策连续性稳定性基础上，及时应对市场出现的新情况以完成年度“稳地价、稳房价、稳预期”的总体目标。在此基调下房地产金融将继续保持严监管状态，对违法违规、扰乱市场秩序行为的严监管不会放松

住房租赁市场进入快速发展期。2019姩是加快建设住房租赁市场构建租购并举住房制度的关键年。广东、海南、北京、上海、深圳、杭州、南京、西安、佛山、珠海等地均奣确将大力发展住房租赁市场以解决新市民住房问题，实现住有所居其中，深圳力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套其中租赁住房鈈少于30万套，占比高达50%9月，住建部又明确在全国范围内深入开展住房租赁中介机构乱象专项整治另外，住建部此前强调将加快推动住房保障立法国务院将提请全国人大常委会制定住房租赁条例。在加快立法保障、增加租赁住房供给、规范租赁发展秩序三者合力推动下住房租赁市场将迎来快速发展。

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