|||||||||||
|||||||||:
注会辅导：
2015会计职称辅导热招：
&&&&&&&>& 正文
国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知【失效】
国税发[号颁布时间： 00:00发文单位：国家税务总局
　　编辑注：根据文件规定，本文废止。　　　为适应企业改革的需要，鼓励和促进有正常经营需要的企业投资活动的健康发展，规范和加强对企业投资的资产增值转移等应税行为的管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的精神，现将企业股权投资中涉及所得税问题明确如下：　　一、企业股权投资所得的所得税处理　　（一）企业的股权投资所得是指企业通过股权投资从被投资企业所得税后累计未分配利润和累计盈余公积金中分配取得股息性质的投资收益。凡投资方企业适用的所得税税率高于被投资企业适用的所得税税率的，除国家税收法规规定的定期减税、免税优惠以外，其取得的投资所得应按规定还原为税前收益后，并入投资企业的应纳税所得额，依法补缴企业所得税。　　（二）被投资企业分配给投资方企业的全部货币性资产和非货币性资产（包括被投资企业为投资方企业支付的与本身经营无关的任何费用），应全部视为被投资企业对投资方企业的分配支付额。　　货币性资产是指企业持有的现金及将以固定或可确定金额的货币收取的资产，包括现金、应收账款、应收票据和债券等。非货币性资产是指企业持有的货币性资产以外的资产，包括存货、固定资产、无形资产、股权投资等。　　被投资企业向投资方分配非货币性资产，在所得税处理上应视为以公允价值销售有关非货币性资产和分配两项经济业务，并按规定计算财产转让所得或损失。　　（三）除另有规定者外，不论企业会计账务中对投资采取何种方法核算，被投资企业会计账务上实际做利润分配处理（包括以盈余公积和未分配利润转增资本）时，投资方企业应确认投资所得的实现。　　（四）企业从被投资企业分配取得的非货币性资产，除股票外，均应按有关资产的公允价值确定投资所得。企业取得的股票，按股票票面价值确定投资所得。　　二、企业股权投资转让所得和损失的所得税处理　　（一）企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得，依法缴纳企业所得税。　　被投资企业对投资方的分配支付额，如果超过被投资企业的累计未分配利润和累计盈余公积金而低于投资方的投资成本的，视为投资回收，应冲减投资成本；超过投资成本的部分，视为投资方企业的股权转让所得，应并入企业的应纳税所得，依法缴纳企业所得税。　　（二）被投资企业发生的经营亏损，由被投资企业按规定结转弥补；投资方企业不得调整减低其投资成本，也不得确认投资损失。　　（三）企业因收回、转让或清算处置股权投资而发生的股权投资损失，可以在税前扣除，但每一纳税年度扣除的股权投资损失，不得超过当年实现的股权投资收益和投资转让所得，超过部分可无限期向以后纳税年度结转扣除。　　三、企业以部分非货币性资产投资的所得税处理　　（一）企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。　　（二）上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。　　（三）被投资企业接受的上述非货币性资产，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。　　四、企业整体资产转让的所得税处理　　（一）企业整体资产转让是指，一家企业（以下简称转让企业）不需要解散而将其经营活动的全部（包括所有资产和负债）或其独立核算的分支机构转让给另一家企业（以下简称接受企业），以换取代表接受企业资本的股权（包括股份或股票等），包括股份公司的法人股东以其经营活动的全部或其独立核算的分支机构向股份公司配购股票。企业整体资产转让原则上应在交易发生时，将其分解为按公允价值销售全部资产和进行投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。　　（二）如果企业整体资产转让交易的接受企业支付的交换额中，除接受企业股权以外的现金、有价证券、其他资产（以下简称&非股权支付额&）不高于所支付的股权的票面价值（或股本的账面价值）20％的，经税务机关审核确认，转让企业可暂不计算确认资产转让所得或损失。转让企业和接受企业不在同一省（自治区、直辖市）的，须报国家税务总局审核确认。　　转让企业取得接受企业的股权的成本，应以其原持有的资产的账面净值为基础确定，不得以经评估确认的价值为基础确定。　　接受企业接受转让企业的资产的成本，须以其在转让企业原账面净值为基础结转确定，不得按经评估确认的价值调整。　　五、企业整体资产置换的所得税处理　　（一）企业整体资产置换是指，一家企业以其经营活动的全部或其独立核算的分支机构与另一家企业的经营活动的全部或其独立核算的分支机构进行整体交换，资产置换双方企业都不解散。企业整体资产置换原则上应在交易发生时，将其分解为按公允价值销售全部资产和按公允价值购买另一方全部资产的经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。　　（二）如果整体资产置换交易中，作为资产置换交易补价（双方全部资产公允价值的差额）的货币性资产占换入总资产公允价值不高于25％的，经税务机关审核确认，资产置换双方企业均不确认资产转让的所得或损失。不在同一省（自治区、直辖市）的企业之间进行的整体资产置换，须报国家税务总局审核确认。　　（三）按本条第（二）款规定进行所得税处理的企业整体资产置换交易，交易双方换入资产的成本应以换出资产原账面净值为基础确定。具体方法是按换入各项资产的公允价值占换入全部资产公允价值总额的比例，对换出资产的原账面净值总额进行分配，据以确定各项换入资产的成本。企业整体资产置换交易中支付补价的一方，应以换出资产原账面净值与支付的补价之和为基础，确定换入资产的成本。企业整体资产置换交易中收到补价的一方，应以换出资产的账面净值扣除补价，作为换入资产成本确定的基础。　　六、本通知所称公允价值是指独立企业之间按照公平交易原则和经营常规自愿进行资产交换和债务清偿的金额。　　七、此前规定与本通知规定不一致的，按本通知规定执行。
&&&&&&&&&&
Copyright & 2000 - 2015
All Rights Reserved.　北京东大正保科技有限公司 版权所有
－－－－－－－－－－－－
咨询时间：全天24小时服务（节假日不休息）
建议邮箱：
客服邮箱： 投诉电话：010-
咨询电话：010- /
传真：010- / 人工转传真
　　/　　　京公网安备66　系统检测到你的请求异常，请输入验证码房地产企业土地增值税涉税风险及防范策略(论文底稿,待发表）
&&房地产企业土地增值税涉税风险及防范策略
Risks and preventing
strategies of land value increment tax about the real estate
enterprises
张美中 （Meizhong Zhang）&&
潘颖 （Ying Pan）
要：房地产行业在我国社会生活及国民经济中占着重要地位，同时，其也构成了中国地方政府固定财政收入主要来源之一，其涉税情况一直深受政府和民间的关注。在房地产企业涉税的所有税种中又以土地增值税最甚。本论文基于国内数家房地产上市公司的数据，以实证研究与理论分析相结合的方法探究了我国房地产企业土地增值税涉税风险现状及影响因素，并结合国际权威的COSO委员会风险管理框架，为企业防范土地增值税涉税风险提供政策建议。
关键词：房地产& 土地增值税& 风险
涉税风险，根据大多数学者普遍接受的定义，是指企业的涉税行为因未能正确有效地遵守税法规定，而导致企业未来利益的可能损失。对企业而言，所缴纳的各项税费构成企业的成本，并引起现金的流出。如果其违反税收相关法律法规规定少缴了税费则面临被税务机关追缴税款、处以罚款与按日加收滞纳金的风险，不仅仅可能造成企业净支出的增加，还影响其无形资产，甚至还有牢狱之灾；如果其因理解政策不当或纳税筹划不力导致多缴税款，则企业将面临成本、现金流出增加的风险。由此可见，涉税风险管理对企业来讲有着不可替代的重要性。具体到我国的各行业及其税种中来看，房地产行业的土地增值税涉税风险尤其值得关注。由于房地产行业在我国社会经济生活中的重要地位，国家对这一行业的税收监管在持续地加强，纵观近年来国税总局发布的开展税收专项检查工作的通知，房地产行业自2002年来已经连续12年成为我国税收检查的重点行业；从税种方面讲，土地增值税因其规定繁琐、计算复杂、税率高而普遍被认为是房地产行业的高风险税种。不仅如此，社会对房地产企业土地增值税纳税问题的关注也在不断升温，2013年末，一场声势浩大的声讨房地产企业土地增值税纳税问题的运动就在网上兴起，更有曝光房企少缴土增税3.8万亿，一时间在社会各界引起了热烈讨论。房地产企业土地增值税涉税风险问题的重要性可窥一斑。应当指出的是，国内房地产行业目前存在如此大的土地增值税涉税风险，相关涉税问题如此受税务机关和全社会的关注，不仅与这个行业的特殊性有关，同时也说明了此行业对土地增值税涉税风险还不够重视，风险防范措施不够完善。因此，研究房地产企业土地增值税涉税风险的影响因素及其防范策略有着必要性和重要意义。
自2003年以来我国房地产市场步入了飞速发展的阶段，过去十年间，房地产领域投资巨幅增长，地价迅猛提升，带动全国范围内房价连创新高，许多房地产企业也都实现了惊人的收入和利润。在这样的背景下，房地产行业税收绝对额不断上升，税收贡献率在全国税收地位逐渐提高，而其中起到极大推动作用的便是土地增值税。
图1& 房地产土地增值税税收收入
上图反映了2008年——2012年间我国房地产行业土地增值税税收收入的增长情况。从图中可以看出，五年内行业土地增值税收入几乎呈直线上升的趋势，收入的绝对额从447亿3655万元增加到了2286亿4411万元，年几何平均增长率达到了150.36%。不仅如此，土地增值税收入在整个房地产税收收入中的地位也得到了极大的提高，下图反映了2008年——2012年间房地产行业土地增值税收入占房地产行业税收总收入比重的变动情况：
房地产行业土地增值税税收收入地位
从上图可知，五年内房地产行业土地增值税收入占房地产行业税收总收入比重总体上呈大幅上升的状态，由2008年的11.40%一直上升到2011年的20.67%。尽管此项比重在2012年有所下降，但依然保持了18.51%的高位水平，并且从税务年鉴的统计数据来看，土地增值税于2012年已经成为了房地产行业税收领域中的第二大税种。
房地产行业土地增值税税收收入的大幅增长与行业的高速发展密不可分，也与政府有关部门加强对此税种的监管有关。据不完全统计，从国税函[号“国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知”起，2004年以来，财政部、国税总局等政府部门关于土地增值税的发文或发函多达12次，文件标题或内容中多次出现“加强土地增值税管理工作”、“进一步做好土地增值税征管工作”等字眼，从严管理和监督土地增值税征收的意图十分明显。
加强管控意味着房地产企业在土地增值税问题上将受到更大的压力，若因自身疏忽导致土地增值税计算缴纳不合规也将面临更大的被稽查和处罚的可能性。事实上对房地产企业来讲，自身的土地增值税税负过高或过低都是危险的，税负过低说明企业存在漏缴税款的风险，税负过高则表明企业有可能在此税种上筹划不力，因此将土地增值税税负率维持在一个正常的水平对房地产企业来讲有着重要意义。
然而通过实证分析笔者发现，国内房地产企业大部分难以维持正常的土地增值税税负率。本文以证监会分类为基准，按照一定的条件，从房地产板块144家上市房地产企业中选取了77家，分析其土地增值税风险概况。借鉴论文《房地产企业税务风险实证分析》（刘建民，安长英，2012）的研究方法，结合数据的可获得性，本文将测定房地产企业土地增值税涉税风险的指标定为土地增值税税负差异率，其中：
土地增值税税负=土地增值税税额/利润总额
土地增值税税负差异率=（某家公司土地增值税税负-样本公司整体土地增值税税负）/样本公司整体土地增值税税负
样本公司整体土地增值税税负=样本公司总的土地增值税税额/样本公司利润总额
经过测算，可得2010年--2012年我国上市房地产企业土地增值税税负差异率分布如下：
表1& 上市企业土地增值税税负差异率分布表
结合上表，如果我们以税负差异率绝对值在25%以内为正常水平，25%~50%为低风险水平，50%~100%为中等风险水平，100%以上为高风险水平，那么不难看出，三年里均仅有少数企业的土地增值税涉税风险处在正常水平，且有近一半的企业处在中等风险水平或者高风险水平。不仅如此，从整体来看，样本里连续三年里都处在中等风险水平以上的企业也有13家之多。由此可见，我国房地产企业土地增值税涉税风险现状不容乐观。
前文已经通过数据分析说明了土地增值税在我国房地产税收中的重要地位以及房地产企业目前面临较高土地增值税涉税风险的现状，据此笔者认为房地产企业有必要进行土地增值税的涉税风险管理。要进行涉税风险管理，首先需要明确企业的经营管理活动涉及土地增值税的情况，下面本文将以房地产企业从事房产项目开发活动为例，结合其经营管理流程和土地增值税的各项规定，识别出房地产开发活动中土地增值税的涉税点及存在的风险。
从企业经营管理流程的角度来讲，房地产企业从事房产开发活动一般要经过购买征用土地、项目规划设计、房产施工建设、工程验收结算以及房产销售等阶段，土地增值税的计算缴纳与这些阶段的企业活动均密切相关。可以说，在任何一个阶段里企业稍有不慎，就有可能使得自身面临巨大的土地增值税涉税风险。
购买征用土地阶段
房地产企业从事房产项目开发活动，首先需要取得相关开发土地的使用权。在我国地价高涨、“地王”频出的背景下，地价款也成了房地产企业开发活动支出的一大部分。除了地价款，房地产企业在拿地环节还将支出土地使用权的登记、过户手续费、土地征用费、劳动力安置费、耕地占用税、契税等。根据土地增值税的有关规定，此阶段房地产企业的支出主要可以归到土地增值税的两类扣除项目中，一是“取得土地使用权所支付的金额”，二是“房地产开发成本”。因为此阶段支出金额巨大，同时这些支出又将作为加计20%扣除的基数，所以管理好这一阶段的土地增值税涉税风险对房地产企业来讲至关重要。
在购买征用土地阶段房地产企业可能面临的土地增值税涉税风险有支出未能取得相应凭证或者取得的凭证不合规、企业没有正确按项目归集此阶段支出、不可扣除项目错误扣除以及可扣除项目漏计等。
项目规划设计阶段
房地产企业开发活动的项目规划设计阶段主要会发生规划设计费、项目可行性研究费、实地勘察测绘费用等。企业在这一阶段的支出几乎都属于“房地产企业开发成本”项目扣除类别。
因上述支出主要为劳务方面的费用，所以此阶段企业应当关注合同的订立及合同金额、取得凭证的真实性，以及是否存在实际支出的费用未能体现到扣除金额中的情况。
房产施工建设阶段
房地产企业在开发活动的房产施工建设阶段会发生大量复杂繁琐的支出，包括建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费以及与项目直接相关的员工工资、水电费等开发间接费用。以上支出类别繁多，同时部分支出的金额较小，因此企业需要关注发生的支出是否已完整地入账并作为企业计缴土地增值税的扣除项目。另外，因法规规定允许扣除的支出必须是企业实际发生的支出，所以企业还要注意不要将不允许扣除的支出如预提的开发间接费用等包含到扣除项目金额中去。
除此之外，土地增值税法规里规定的“房地产开发费用”中的管理费用和财务费用也是主要在这一阶段发生的。企业应当尽量按照转让房地产项目计算分摊利息支出并从金融机构取得贷款证明，以为后期对该扣除项目进行纳税筹划争取主动权。
工程验收结算阶段
在进行土地增值税清算、征收时，税务局会尤其关注企业房产开发项目工程验收结算的报告及凭据，因此在此阶段房地产企业应当注意验收结算报告上所载金额与实际发生金额是否一致。
房产销售阶段
收入方面，因为房产的销售收入几乎是房地产企业计缴土地增值税的唯一加项，故税务局会在企业销售价格的确定、销售收入的确认等方面从严把关，企业也应当对这些问题给予高度的重视。同时
，由于土地增值税是超率累进税率且税率高，加上普通标准住宅增值率未超过20%时还有免征的优惠，因此企业在进行房产定价时需要进行合理有效的纳税筹划，避免因定价策略失败而刚好落入较高税率区间。除了对外销售，企业还要特别注意是否存在属于土地增值税视同销售的房产转让行为，如有发生此类行为，一定要按规定处理。
扣除项目的方面，企业在此阶段因转让房地产发生的有关税金如营业税、城建税等在土地增值税法规中归入了“与转让房地产有关的税金”中，此处房地产开发企业应注意其缴纳的印花税已列入管理费用在“房地产开发费用”中扣除，不再单独扣。
其他应当关注的阶段
除上述按房地产企业开发活动流程识别出的涉税点以外，房地产企业还要关注土地增值税的预缴、清算、纳税时间和纳税地点等规定，企业的管理层和有关项目的经办人员要跟踪了解开发项目的进展情况，按规定要求及时做出相关涉税处理，以免因操作不当遭受税务部门的稽查甚至处罚。
综上，房地产企业在开发活动的整个流程中都会遇到与土地增值税相关的问题，因此对土地增值税涉税风险的关注应当是全局的、全方位的。一方面企业要避免触及法律法规的底线，因少缴漏缴税款受到税务部门的处罚；另一方面，企业应充分利用相关法律法规的规定和优惠政策，进行有效的税收筹划，以实现自身利益的最大化。
上一部分以房地产企业进行房产开发活动流程为基础，结合土地增值税计算缴纳的规定，识别出了房地产企业房产开发项目活动中涉及土地增值税的环节及相应的风险。然而对意在进行风险管理防范的企业来讲，仅知道自身活动存在的风险是不够的，还需要用更具体、更易受员工理解、可测算性和可实施性都更高的指标来反映企业土地增值税的涉税风险影响因素。下面本文将以前述77家上市公司为样本，利用其2012年的财务数据，选取与上述涉税环节相关的财务指标，尝试对影响土地增值税涉税风险的因素进行实证探究。
考虑到数据的特点和房地产企业土地增值税涉税风险影响因素的高度复杂性，本文以反映房地产企业土地增值税涉税风险的指标土地增值税税负差异率取绝对值（体现单个企业土地增值税税负率与行业整体税负水平间的偏离度），同选取的财务指标间进行了相关性分析，其中：
研究选取的其它财务指标如下表：
土地增值税税负差异率=（某家公司土地增值税税负-样本公司整体土地增值税税负）/样本公司整体土地增值税税负
表2 &指标列表
利用计量分析软件SPSS对上述指标间相关性进行分析得到的结果如下所示：
表3& 相关性分析结果
由上表可见，在所选指标中，企业土地增值税税负差异率与存货周转率、销售毛利率、财务费用率、流动比率等相关性较强，与其他所选比率相关性较弱。对表中结果的简要分析如下：
流动比率、存货周转率与税负差异率绝对值呈负相关，说明短期偿债能力强的企业和存货管理销售能力强的企业面临的土地增值税涉税风险较低，由此可推断当企业发生短期偿债危机或一定期间内存货管理周转能力出现问题时，企业应当警惕自身的土地增值税涉税风险。
销售收入增长率、销售毛利率、财务费用率和销售费用率与税负差异率绝对值呈正相关，表明企业在当期出现销售收入增长过快、销售毛利润过高、财务费用或销售费用占收入比过重等情况中的任何一种时均应当关注和加强防范土地增值税涉税风险。
从以上分析中可以看出，相关性分析得到的结果在经济意义上能够得到合理的解释，表明运用此方法探究房地产企业土地增值税涉税风险的影响因素具有可行性。然而此处应当指出的是，本文此部分因利用公司财务数据进行实证探究，所选取的指标无法涉及企业土地增值税的全部涉税风险点，从而研究结果具有一定的局限性。但是对进行风险管控的企业自身而言，因其熟悉本身的全部公开及非公开的信息和数据，故可借鉴本部分进行指标间相关性研究的方法，利用更完整充分的管理信息和财务数据，全面分析其土地增值税涉税风险的影响因素。
根据前文研究，房地产行业土地增值税面临着巨大的风险，风险点也遍布企业经营管理的多个环节，因此在房地产企业中构建土地增值税涉税风险防范体系十分重要。我国曾发布过官方的企业风险管理指导文件如《中央企业全面风险管理指引》和涉税风险管理文件如《大企业税务风险管理指引（试行）》等，但从文件的性质及内容来看，上述文件的侧重点都是大型国有企业的风险管理。房地产行业内企业繁多且大小不一，企业性质也并非全都是央企国企，因此上述风险管理指导文件对我国房地产企业并不全然适用。通过借鉴国际通行的风险管理经验，笔者认为COSO委员的提出的风险管理框架对我国房地产企业进行土地增值税涉税风险防范有着很强的指导意义。
委员会风险管理框架概述
COSO委员会是美国虚假财务报告委员会下属的发起人委员会的简称，其职责在于研究企业的内部控制和风险管理问题。自1992年发布《COSO内部控制整合框架》以来，该委员会所提出的一系列企业内部控制理论和方法在全球范围内获得了广泛的认可和应用，这也使得委员会成为了企业内部控制和风险管理领域的国际权威组织。2004年，为指导企业风险管理适应监管要求和社会经济环境的变化，COSO委员会在原有“内部控制整合框架”的基础上经过扩展和改进，提出了更为先进的《企业风险管理——整合框架》（COSO-ERM）。该框架将企业的目标分为战略目标、经营目标、报告目标和合规目标，而企业风险管理则包括八个相互关联的组成要素。四个目标、八项要素以及企业组织结构各层面之间的关系可以用下图表示：
图4& COSO-ERM框架图
《企业风险管理——整合框架》认为，有效的风险管理即是指企业为了合理保证四个层次目标的实现，在企业各级组织结构的经营管理活动中全面贯彻执行八项要素。
根据COSO委员会提出的企业风险管理框架，企业进行风险管理要关注八项要素，结合前文指出的房地产企业土地增值税涉税风险点和企业风险管理框架的此八项要素，笔者认为房地产企业可从以下方面入手，构建土地增值税涉税风险防范体系。
1. 内部环境
COSO企业风险管理框架将内部环境视为其他所有风险管理要素的基础。为有效防范土地增值税涉税风险，房地产企业首先要建设有助于实现风险管理目标的内部环境，需要做的工作包括：管理层设定企业土地增值税涉税风险的风险偏好，即表明企业对待涉税风险的态度，并将此信息传达给每一个员工；在全企业内部形成涉税风险管理文化，让所有员工关注并积极参与土地增值税涉税风险的管理。
2. 目标设定
企业的目标分为战略目标、经营目标、报告目标和合规目标，房地产企业在设定此四类目标时要将土地增值税涉税风险管理的目标体现到其中去，尤其是在合规目标和经营目标上。土地增值税涉税情况的合规目标包括：计缴土地增值税符合有关法律法规的要求
；管理层及员工处理土地增值税涉税问题符合企业规章制度的要求。而经营目标则是指企业在对土地增值税进行有效的筹划后不承受过重的土地增值税税负。
3. 事项识别
要进行土地增值税涉税风险风险管理和防范，首先要识别出影响风险的事项。此处企业可参照前文根据房产项目开发活动流程识别土地增值税涉税事项的方法，对自身经营管理活动中可能影响到土地增值税涉税风险的部分进行全面梳理。应当注意的是，影响涉税风险的事项并不是一成不变的，企业需跟踪企业活动和税收法规的变化，定期或不定期重新识别影响涉税风险的事项。
4. 风险评估
房地产企业评估土地增值税涉税风险可以采用定量与定性相结合的方法。对如本文所采用的土地增值税税负差异率等可以量化的指标而言，企业在分析并获得与其相关的影响因素的量化指标后，可利用信息系统建立土地增值税涉税风险评估指标体系，以此精确、快速地评估风险。
5. 风险应对
房地产企业要制定多个灵活适用的风险应对方案，以保证在土地增值税涉税风险发生时进行有效控制。企业风险管理框架提出的风险应对方案包括规避风险、减少风险、共担风险和接受风险四大类，考虑到土地增值税涉税风险的性质和后果，笔者认为采取前两类风险应对方案更为合理。
6. 控制活动
控制活动是帮助风险应对方案得到正确执行的相关政策和程序，其存在于企业的各层面、各部分中。具体到土地增值税涉税风险来讲，房地产企业需要设定全面详细的控制活动，以保证风险应对方案在需要时能得到有效执行。
7. 信息与沟通
由于土地增值税涉税风险涉及企业经营管理多个环节，因此对风险的管理和防范是一件全员参与的事情。为此，房地产企业应当在企业内部构建准确高效的土地增值税涉税信息沟通系统。信息的传递程序可以由企业以章程的形式予以规定，在此程序中，每个有关的管理层人员或普通员工都可以在自己职权范围内快速、正确地掌握土地增值税的涉税信息。
为保证土地增值税涉税风险防范体系正常发挥作用，企业还须对土地增值税的涉税情况进行监控。有条件的企业可以设立相应的部门或小组，没有条件的企业可以指定熟知土地增值税各类规定的中层以上人员负责企业内土地增值税涉税风险防范体系运转的监控。
以上即为房地产企业在运用COSO企业风险管理框架构建土地增值税涉税风险防范体系时可入手的八个方面。最后需要提醒房地产企业注意的是，由于发生土地增值税涉税风险尤其是不合规风险意味着企业将面临来自税务机关的处罚，涉嫌犯罪的甚至将面临刑罚，因此在防范涉税风险时不应过分关注所谓成本效益原则，切莫因贪图一时利而毁掉一世名。
近两年来，由于政府部门卓有成效的房价调控策略和房产消费市场的疲软表现，我国房地产行业飞速发展的势头已不再。但由于房地产市场基数大、受众广、经济社会地位独特，房产企业的收入、纳税等情况仍将长期受到税务部门和社会各界的关注。对房地产企业自身来讲，面对来自官方和民间的双重压力甚至质疑，其需要从土地增值税涉税风险的防范做起，建立健全涉税风险防范体系，关注企业表现出的每一个涉税异常情况，既保证企业不因筹划不力承受过高于行业平均水平的税负，又避免企业由于违反有关税收法律法规而让涉税问题成为压垮其的最后一根稻草。
对房地产公司税务风险控制的思考[J].
现代商业, 2012(34): 242-243.
[2]陈婵娟.& TM房地产土地增值税评估体系探析[D].
华中科技大学,
[3]刘建民,安长英.
房地产企业税务风险实证分析[J].
会计之友, 2012(35): 13-19.
企业税务风险预警机制研究[D].
西南财经大学, 2007.
[5]王晓辉.
浅谈基于房地产项目开发过程的税收风险管理体系的构建[J].
会计师: 2013(4):
[6]COSO. COSO Enterprise Risk
Management--Integrated Framework: Application Techniques[M]. USA:
Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission,
基于美国COSO框架下的企业税务风险管理[J].
西安财经学院学报, 2013(26):
作者工作单位：中央财经大学税务学院
作者工作单位:中央财经大学税务学院
作者工作单位:中央财经大学税务学院
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。}