房地产开发商会计实务该怎么做，月底如何结转，如何合理避税，求电子报表格式，谢谢_百度知道
房地产开发商会计实务该怎么做，月底如何结转，如何合理避税，求电子报表格式，谢谢
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而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，年末全部缴清、技术咨询公司等就有三个。　　三)是不按照合同约定的时间确认收入。　　十)是故意拖延项目竣工决算和完工时间，以此少缴营业税　房地产企业避税可操方法
一般来说，从而达到少缴营业税和企业所得税，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，这家公司的全资文化公司。即使是专为房地产企业设置的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”里，在帐务处理上不做预收处理,任意扩大成本开支范围，国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，通常做法是年初.营业税和企业所得税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，影响了土地增值税的及时足额入库。另一个房地产企业，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等，就是通过虚增成本，只给购房者开据《收款收据》，没有一家房地产企业，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税。如广州某房地产公司想转移利润到国外。预售商品房收取的预收款，不记收入或帐外循环。　　五)是钻政策&quot、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税，多结转经营成本。
一位有过六年房地产从业经验的人士透露。2004年。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划,隐瞒收入或不按收入原则确认收入，不过是个道具而已、咨询费高达上亿元。　　四)是随意调整税款申报数额。将预售购房款记账,虚列工程成本，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。　　六)是虚列开发成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收，根本就不值钱。　　二)是预收房款开具收据，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍、年中减少申报数额。以商品房抵顶工程款，内部掌握，在年度内随意调整税款的申报数额，号称多元化经营。有些房地产开发企业由于资金紧张，对其会计说弄个“海外业务接待费2000万元”。　　九)是降价，结果无法进行整个项目的结算，以完成最后的利润转移。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房;空子&quot、商品房自用不按收入原则确认收入，只在与工程队的往来帐上记载。新和财税
二，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金.票。以各种理由诸如未清算，将设计费用定得很高，不及时清算土地增值税，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移，以此转移利润，减少可售面积，或根本就另外记一套流水账，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，房地产企业的纳税总额也并不乐观。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，而不做相应的收入调整。所谓“虚假成本”、避税具体方法一)是预售购房款挂在往来账面;。　　八)是扩大拆迁安置补偿面积。　　七)是以房抵债。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减。无正当理由降低销售商品房价格，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段，偷逃,不开具发,躲避土地增值税清
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现在有个房地产公司要我去做会计.有哪位在房产公司搞过财务的兄弟姐妹告诉我,在工资福利\休假制度等方面,还有房产公司会计忙么?难不难?
知我者谓我心忧&&&&不知我者谓我何求
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一、首先，房地产企业和工业企业（制造业）在会计核算上是不同，从成本核算：制造业生产成本周期短，产品在很短的时间内就可完成生产成本的制造；而房地产企业开发成本周期长，房屋开发建设一般跨年度才可完工。所以，这是两个不同行业的会计核算，还有很多不同之处，在此，就不一一介绍了。因为，你要从事房地产会计工作了，我着重从房地产会计上介绍一下吧。 二、房地产企业涉及的税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。 （一）营业税:计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面： 1、转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税； 2、销售不动产，税率为5%； 3、土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率 （二）城市维护建设税和教育费附加： 以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。 （三）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。 其中：土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。 计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。 （四）房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。出租房屋税率12%。 （五）城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。 （六）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。 土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。 （七）契税： 契税是以土地使用权出让、转让以及房屋买卖的成交价格作为计税依据，适用税率为3～５％。 征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率 （八）企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）×适用税率。 （九）个人所得税 :是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。 三、房地产企业会计核算 （一）房地产企业会计科目 一、资产类 1 101 现金 2 102 银行存款 3 109 其他货币资金 4 111 短期投资 5 112 应收票据 6 113 应收账款 7 114 坏账准备 8 115 预付账款 9 119 其他应收款 10 121 物资采购 11 123 采购保管费 12 124 库存材料 13 125 库存设备 14 129 低值易耗品 15 131 材料成本差异 16 133 委托加工材料 17 135 开发产品 18 136 分期收款开发产品 19 137 出租开发产品 20 138 周转房 21 139 待摊费用 22 141 长期投资 23 151 固定资产 24 155 累计折旧 25 156 固定资产清理 26 159 固定资产购建支出 27 161 无形资产 28 171 递延资产 29 181 待处理财产损溢 二、负债类 30 201 短期借款 31 202 应付票据 32 203 应付账款 33 204 预收账款 34 209 其他应付款 35 211 应付工资 36 214 应付福利费 37 221 应交税金 38 223 应付利润 39 229 其他应交款 40 231 预提费用 41 241 长期借款 42 251 应付债券 43 261 长期应付款 三、所有者权益类 44 301 实收资本 45 311 资本公积 46 313 盈余公积 47 321 本年利润 48 322 利润分配 四、成本类 49 401 开发成本 50 407 开发间接费用 五、损益类 51 501 经营收入 52 502 经营成本 53 503 销售费用 54 504 经营税金及附加 55 511 其他业务收入 56 512 其他业务支出 57 521 管理费用 58 522 财务费用 59 531 投资收益 60 541 营业外收入 61 542 营业外支出 （二）开发成本及期间费用的核算： 1、“开发成本”，主要包括： （1）土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）； （2）前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）； （3）基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）； （4）建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）； （5）公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目 　　①开发土地成本费用： 　　借：开发成本——土地开发 　　　贷：银行存款 　　　　　或应付账款——XX公司 　　分配开发的间接费用 　　借：开发成本——土地开发 　　　贷：开发间接费用 　　结转开发土地成本费用 　　借：开发成本——房屋开发 　　　贷：开发成本——土地开发 　　②配套设施开发 　　计算公式： 　　某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率 　　配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100% 　　发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发） 　　借：开发成本——配套设施开发 　　　贷：开发产品 　　支付的配套设施开发费用 　　借：开发成本——配套设施开发 　　　贷：银行存款 　　同时领用库存设备或是材料开发 　　借：开发成本——配套设施开发 　　　贷：库存设备或库存材料 　　分配应负担的开发间接费用 　　借：开发成本——配套设施开发 　　　贷：开发间接费用 　　结转配套设施开发成本 　　借：开发成本——房屋开发 　　　贷：开发成本——配套设施开发 　　③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的） 　　借：开发成本——房屋开发 　　　贷：银行存款 　　④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种 　　出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单） 　　借：开发成本——房屋开发 　　　贷：银行存款 　　　　　或应付账款——应付工程款 　　自已组织施工的 　　借：开发成本——房屋开发 　　　贷：银行存款 　　　　　或应付账款——应付工程款 　　　　　应付工资 　　⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目 　　企业发生的各项代建工程费用支出 　　借：开发成本——代建工程开发 　　　贷：银行存款 　　　　　或库存材料 　　　　　或现金 　　结转开发的间接费用 　　借：开发成本——代建工程开发 　　　贷：开发间接费用 　　工程竣工后结转成本 　　借：开发成本——代建工程 　　　贷：开发成本——代建工程开发 　　移交委托单位后，根据移交手续 　　借：主营业务成本——代建工程结算成本 　　　贷：开发成本——代建工程 2、开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用等 　　借：开发间接费用 　　　贷：银行存款 　　　　　或应付账款 　　　　　或应付工资 　　分配开发的间接费用 　　借：开发成本——房屋开发 　　　贷：开发间接费用 　　竣工房屋开发成本的结转 　　借：开发产品? 　　　贷：开发成本——房屋开发 3、管理费用：是指开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用 4、财务费用：包括开发经营期间的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费用 5、销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用。 四、主要帐务处理过程 （一）房地产开发过程中发的土地费用、前期工程费、基础设施费、建安费等支出 借：开发成本 贷：银行存款、现金、原材料等 （二）开发完工 借：开发产品 贷：开发成本 （三）预售房款 借：银行存款、现金 贷：预收账款 （四）开发完工，结转预售房款 借：预收账款 贷：经营收入 （五）结转销售房屋成本 借：经营成本 贷：开发产品 （六）计提税金 借：经营税金及附加 贷：应交税金－－营业税 贷：应交税金－－城建税 贷：其他应交款－－教育费附加 （七）结转收入 借：经营收入 贷：本年利润 （八）结转税金 借：本年利润 贷：经营税金及附加 （九）结转成本、费用 借：本年利润 贷：经营成本、管理费用、销售费用、财务费用
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我们是房地产开发企业，现将商品房无偿赠送他人的会计处理怎么做？
是业务招待费吗？房地产开发企业样品房的装饰费用怎么处理，房地产开发企业精装房收入成本怎么处理房地产开发企业将商品房无偿赠送他人的借方应该是什么，如果是这费用可以扣除吗
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如果将来连同样板房一起作商品房销售的话.如果将来不作商品房销售.贷记:营业外支出.精装房商品房无偿赠送他人,装修费用进开发成本,记销售费用:开发产品样板房的装修费用,记入开发成本,借记
那我想再问一下，营业外支出，在所得税汇算时用调增吗，清算时有影响吗？
需要调增,除公益性赠送
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房地产开发企业精装房收入成本普通收入、成本核算相同，按计税所得交所得税，收入交营业税等，计算征收营业税等相关税收房地产开发企业将商品房无偿赠送他人视为对外销售，借记主营业务收入；样品房的装饰费用与建房核算相同、成本结转利润
是，是视同销售，但在做分录是正常销售是借：银行存款，贷：预收账款，等 可以结转时才做借：预收账款，贷：主营业务收入，我想问的是无偿赠送没收到银行存款借什么科目。谢谢。
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不可以计入业务招待费。精装房收入视同正常销售处理。样品房的装饰费用，计入建筑成本房地产开发企业将商品房无偿赠送他人，视同销售处理
无偿赠送视同销售做营业外支出，不能税前扣除。样品房的装饰费用放到间接费中分摊。精装房收入成本和普通房一样处理。
你的意思是，如果正常销售借：银行存款，贷：预收账款，而无偿销售借：营来外支出，贷预收账款呗，是这样吗？这个营业外支出在所得税汇算里要调增对吧。谢谢你。
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