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房地产合作开发10种模式,项目总不知道就OUT了
摘自公众号：发布时间： 23:34:18
最近关于房企合作、出轨的新闻一直没有停过，不过在白银时代，单打独斗确实已经out了。只有强强联合才能显著增强竞争能力，降低开发风险。正如佳兆业集团总裁金志刚所言，“有钱的出钱，有地的出地，有管理经验的出管理经验，这样企业才能继续维持、发展，在房地产后半场继续运作。” 明确合作策略，制定合作章程 在选择合作开发之前，房企务必要明确合作策略、制定合作规则，避免在合作过程中扯皮，钱没赚到，最后闹得不欢而散。比如当代置业与企业企业合作开发，就制定了自己的合作章程和合伙协议。其合作的基本要求如下：而进行这种合作的理由和办法有以下三点：（1）角色交换就有一种制衡。一定是我操盘一个你操盘一个才比较和谐，一个合作就容易产生矛盾，双方老有不同意见啊，一旦有两次合作，双方就可以达成一个默契，谁操盘谁来决策，不为细节吵架。（2）两个项目可以一起谈。谈判的过程，一般是两个合作项目同时谈，签一个战略框架协议，再签一个项目合作协议，两个项目的启动日期一次确定。（3）也可以和供应商合作乃至跨行业合作。合作不仅仅限于开发商，可以和供应商比如总包商合作。总包入股就要垫资，垫资后承担一定的风险，工期、效率什么都上去了。跨行业合伙也有优势，比如当代和金融机构合伙，和一个做智慧社区的软件合伙，成立并购绿色产业基金，都可以发挥各自的专业优势。 选择合适的合作模式 合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。一、土地入股合作开发以土地入股合作开发，这是目前主流的方式。该模式是A企出地，B企出资的合作模式。该模式需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。同时，双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到开发商的名下。项目开发完成后，A企按照获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以土地费为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企为主，项目设计的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企名义开发带来的一系列问题。二、合作建房合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。主要分为挂牌模式和协议模式。实际上是通过挂牌或者协议模式受让部分土地使用权。?协议方式以深圳为例：原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的10％，可以合作建房。土地可以协议出让。合作方可以协议合作建房，报主管部门审批。（1）合作方式：宗地属于农村征地返还用地，能够以合作建房方式取得土地。万科深圳公司拟与土地方、中介方通过三方合作建房的形式进行开发。（2）合作内容：★土地方在项目中占20%的权益，负责提供项目土地使用权，完成地块红线内的清场，办理相关手续，取得林业和环保部门的批文；★中介方在项目中占15%的权益，负责缴纳项目用地的政府地价（以政府基准地价的10%为基数计算，估计总额在2,000万元左右），负责按规定迁移高压线，并负责相关手续的办理；★万科在项目中占65%的权益，负责项目后续的开发建设，承担相应的资金和项目开发风险，并以商议的价格收购土地方、中介方在项目中的权益。?挂牌方式以深圳为例：对已缴清地价款的出地方（农村征地返还用地除外），出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌、招标、拍卖等方式寻找合作方。合作建房（农村征地返还用地除外）须进入土地房产交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行，弃绝了以前私下寻找合作方的途径。合作建房视为土地使用权部分权益的转让，以价高者得的原则确定合作方，合作开发的事宜不作为交易条件，待成交后由合作双方协商解决。基本模式如图：?优缺点：实质上是二手地，但在合作方选择上与一手地挂牌相似，而成交后，所依据的是双方的合作协议。?主要风险控制 三、联合成立项目公司该模式是开发商与土地方成立项目公司，土地方将土地使用权变更到项目公司名下后，由项目公司具体开发经营项目的一种模式，有时被视同为土地转让，需要发生土地转让的交易税费。这是万科较常使用的一种模式.在项目公司模式中，万科要求：?合作原则：（1）绝对控股原则：万科全资子公司及附属公司在项目公司中绝对控股。（2）项目公司全资化原则：项目分配利润后，万科要收购合作方的全部股权，在与业主的买卖合同履行完毕后，注销项目公司，客户服务的有关事项转由保留的客户服务部门和物业管理公司承担。（3）股权并购可控原则：万科受让对方在项目公司中股权可以控制，同时事先需要对受让股权及其条件、价格等约定清楚。（4）控制股权变更登记手续原则：股权变更手续由万科办理。?优缺点：该合作模式的优点是土地证落在项目公司名下，双方合作关系比较密切，缺点是涉及到项目公司的股权转让或清算。?风险控制：
四、股权收购模式股权收购模式是指土地方将土地使用权变更到项目公司名下，开发商将项目公司的部分股权收购，达到间接取得土地使用权的目的，股权收购后，双方按照注册资本的比例投入后续开发资金的一种模式。（如下图）。股权收购模式分为收购新设项目公司方式，收购现有项目公司方式，收购现有非项目公司方式3种。下面以上海金丰兰乔圣菲项目为例，来看在采取收购新设项目公司方式使是如何进行实操的。★合作项目大体情况占地面积31.7万平米，土地方为上海金丰房地产实业有限公司，隶属于闵行区华漕镇政府。公司注册资本1000万元，资产总额9013万元，负债8735万元，所有者权益278万元。土地方在签约前已获得A-1、A-3地块的建设用地批准书，A-5地块的建设用地规划许可证。★股权收购操作模式①金丰公司与镇属企业上海华漕房地产开发公司注册成立上海华欧房地产有限公司，注册资金800万元。②金丰公司将A-1、A-3、A-5地块相关资产、负债和所有者权益注入华欧公司，所有前期证照也更名至华欧公司名下。③待华欧公司与闵行区土地发展中心签定土地有偿使用协议，取得地块的土地权证后，万科收购华欧公司100%股权，公司的运转及操作均由万科进行。需要注意的是，三种股权收购方式的风险由低到高，在实际的合作开发中做选择时，应当按照风险由低到高的方式进行。 五、联合竞买与合作方联合参与土地部门的招拍挂，竞买成功后，双方按份额缴交土地出让金，土地按份额共有，双方共同出资开发建设，分享利润的方式。也可采取双方先合资成立公司然后参加竞买的方式。?合作原则（1）互赖原则：合作方准入条件高，要诚信、具备资金实力。（2）排他伙伴原则：建立长期的排他的战略合作伙伴关系。（3）事先设立公司原则：事先由双方共同成立公司，由该公司负责竞买。（4）绝对控股原则：在合作公司或项目公司中绝对控股。（5）控制竞买原则：控制竞买价、竞买过程。（6）保密原则：严格保密。?优缺点（1）优点：一手地，土地没有债权债务，交地标准清楚，风险相对较小。（2）缺点：对合作方的要求严格，合作方要有信用、实力。双方配合要默契。合作条件应事先明确。?主要风险和控制 六、代建模式 开发商不作为股东，而是作为经营管理者角色，通过专业素养和品牌号召力提供全流程的开发及销售服务，获取固定收益和超额回报。主要操作模式是委托方负责提供资金及土地，开发商负责开发建设，即委托方以合约形式委托开发商负责项目部分前期管理、规划设计、工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付等环节的全过程开发管理，并根据代建合同使用开发商品牌。 七、技术输出 以向对方提供开发商的技术，与对方合作，包括技术入股和固定收益两种合作模式。比如当代置业就和其他企业合作，输出自己的绿色节能技术，并从中获取一定收益。 八、开发商合作互补，发挥价值最大化 这个就不用说了，前段时间刚刚合体的万科、万达，未来双方主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分。万科擅长住宅，万达在商业地产是龙头，这样的结合有利于开发商之间的互补，打造出最优产品，实现项目价值最大化。 九、HI合作模式HI合作模式是项目公司向外资银行借外债、偿还本息，项目由开发商开发并享有利润，但接受HI监督的模式。 ?优缺点优点：降低了资金成本，万科独立开发独享收益，合作关系相对单纯，风险相对较低。缺点：操作模式复杂，手续烦琐，项目开发周期要求更为严格，借款额度受到一定限制。 ?主要风险和控制 （1）股权运作：该模式需要经过一系列的股权运作，控制股权运作是控制风险的首要因素，控制方法是事先进行可行性调查论证。（2）项目操作周期：该模式对项目操作周期的要求比较严格，对项目各个阶段操作周期的准确性提出更高要求。控制方法一是事先要有准确周密的计划、二是计划要留有一定余地。（3）政策及国际金融市场：该模式受国内外汇政策和国际金融市场、汇率等影响比较大，需要时刻关注政策面的变化。十、信托民众或企业、团体（统称委托人）将资金委托给信托公司，由信托公司把资金集合到一定数量后投资到房地产项目或贷款给房地产公司，取得投资回报或贷款利息后交给委托人的信托业务。 ?优点相对于银行贷款而言，房地产信托融资方式期限弹性较大。一般房地产商在获得土地批文后就可以信托融资，进行相关前期投入，节约时间成本。?缺点目前由于信托投资门槛高、赎回期限长等特点，一方面使信托公司很难开展大型项目，另一方面私募性质限定了客户类型必须以高端客户为主。可能涉及众多委托人的利益，一旦出现问题，影响波及面广。 ?合作原则 （1）互赖原则：要精选信托人，双方要相互信赖，信托方要诚信、有资金实力，有规范的信托制度。（2）战略伙伴：建立战略合作伙伴关系。（3）项目规模适中，若资金占用太大，信托方式难以解决。（4）集团控制操作原则：鉴于信托方式可能影响到众多委托人的利益，一线公司采取信托合作方式，需要集团控制操作，评估操作的可行性、负责具体操作、控制操作环节。（5）信息披露：信息披露要真实、准确，不得存在不实、误导。（6）股权回购原则：信托采取股权投资的方式，在项目开发完成，信托计划实施完毕后，万科应回购信托人持有的股权。 更多好文推荐分享，请添加副主编个人微信mypx2014 2000元入社，免费听讲9场互联网+地产创新演讲，欢迎围观关于入社、报名活动及支付问题，请加言习君dcyxs01或扫如下二维码入群咨询。＞＞看完这篇还不过瘾，点击“阅读原文”，看《项目总必知的项目开发7大关键节点》↓↓↓
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[] 时间：10月3日地点：黄河洛阳段沙石场天气：晴人物：七尺木鱼，老郭，伟（群里的）渔具：闪风鲤5.4｛只有这一根｝线组：子2.0主3.0耳料：金版九一八，加天下鲤，加速功二号 凉风有信，秋月无边，亏我思钓的情绪好比是度日如年。十一黄…[] 【天马渔乐汇】为了答谢广大渔友对我们的支持，特推出天天有优惠，周周有大礼活动，本周日推出一下活动： 天马鱼漂套装 M-006（三支一套） 天马鱼漂套装M-006具体参数和使用方法在产品详情页中都有介绍，相信新老朋友都有了…[] ■ 点击上方“钓鱼技巧”，与我们 “发现自然 分享渔悦”投稿请发邮件至 文 | 渔我同乐、阿宝、阿韬图 | 蒋公、阿宝、阿韬 ＂十一＂黄金周，应我的福建同学阿宝相邀，我和蒋公在乌伦古湖船钓路亚狗鱼之后，踏上了…[] ■ 点击上方“钓鱼技巧”，与我们 “发现自然 分享渔悦”投稿请发邮件至 文 | 重型装备 关于鱼具护理一点小心得，分享给广大钓友，如有不妥；望请指正，新手言论，不喜勿喷。相信多数钓友是休闲为主，(竞技高手…[] 因为奶奶信佛，所以我的童年就是在听着“一花一世界,一叶一菩提,菩提本无树,明镱亦非台,本来无一物,何处惹尘埃”的故事中度过的，我从小在懵懂、无知、好奇、不解中接受着各种佛家著作，时至今日，奶奶不经意间的佛学渲染已…政信合作再收紧 多家信托公司政信合作项目被叫停-金斧子股票/基金&
组合投资、购买信托计划：银信合作或卷土重来
作者：　李静瑕
　　去年，银根紧缩催生了大量表外绕信贷的业务，使监管层对影子银行体系更加关注。在2012年工作重点部署会议上，银监会主席提出要“全面布控表外业务风险”。
　　2010年8月，银监会发放《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》（下称“72号文”），要求银行于2011年底之前将银信合作并入表内。在此之后，银信合作的发行量随即大幅下滑。
　　然而，在严格的监管之下，为了规避监管，银信合作的创新模式应运而生。例如，银信合作类产品多以组合投资类产品出现，同时在这些理财产品中，也出现了购买计划的投资标的。
　　“一定程度上，这部分的确是监管的盲区。”某银行理财部门人士对《第一财经日报》记者表示，银行理财产品的不透明，加上资产池存在期限错配，可能会给组合投资类银信产品埋下诸多风险。
　　组合类银信打擦边球
　　“现在银信合作的理财产品，相对之前几年的确少了很多，主要原因是监管趋严。不过，现在以组合类形式存在的银信合作产品发行的较多。”一家股份制银行理财师对本报记者表示。
　　根据Wind资讯统计，截至9月6日，今年以来，商业银行发行的20091款理财产品中，业务模式为“其他、信托”的理财产品共有5083款。而信托类模式只有1541款，并且在信托类银行理财产品当中，只有25款产品是投向单一的信贷资产方向。
　　本报记者发现，在这些和信托合作的理财产品中，绝大多数都是加入了债券、利率、票据、信贷资产等投资方向的组合类产品。在“其他、信托”组合类银行理财产品中，有标明投向信贷资产的理财产品为620款，投向票据的理财产品有628款。
　　“银信合作要求计入表内，但仅限于信贷资产类、票据类等，至于组合类产品，在"72号文"中并没有明确规定。组合类银信理财产品，的确有绕开监管进行信贷表外化的嫌疑。”一位信托行业分析人士对本报记者表示。
　　“72号文”规定，融资类业务占信托公司银信合作业务余额的比例不得高于30%。而对于融资类业务定义，则是包括但不限于信托贷款、受让信贷或票据资产、附加回购或回购选择权的投资、股票质押融资等类资产证券化业务。
　　上述银行理财部门人士对本报记者表示：“目前组合类银信理财产品多以投资债券、利率等为主，投向信贷资产等方向存在监管盲区，监管层即使注意到这部分投向，统计也比较难。”
　　购买信托计划兴起
　　实际上，对于“72号文”的出台，市场人士认为，这对于银行合作类影子银行的监管，会产生较大的监管效果，不过规定存在漏洞也是市场共识。
　　在明确了融资类银信合作业务监管之后，不少银行开始将目光放到了通过理财购买信托计划，或者间接购买信托计划的投资方向上。
　　日前发行的一款“金钥匙?安心得利”银信合作产品，其投资范围就包括债券、货币市场投资工具、基金、收益权、委托类资产，以及符合监管要求的信托计划及其他投资品种。
　　目前在售的一款名为2010年“宝盈理财”日日盈系列人民币理财产品，是湛江市商业银行在2010年就成立的一款银信理财产品，该产品的期限为10年，但为开放式投资。根据湛江商业银行对上述产品的投资介绍，其主要通过原深发展银行（现为(,)）一款“聚利宝T10912”的理财产品，投资到平安信托设立的“平安财富*日日盈跨市场货币基金1号单一资金信托”。而平安信托的这款信托计划，则是投资到债券、固定收益类信托产品、附加回购的信托受益权等标的。
　　“实际上，银行在组合银信理财产品中，直接投资或间接投资到信托计划，就相当于，银行理财产品的资金，通过信托计划间接去为企业融资，只不过产品设计稍微复杂一点，加入了其他的投资标的。”上述银行理财部门人士对本报记者分析认为。
　　据了解，银行理财资金直接交给信托管理或者间接受让信托受益权等业务，已经被监管层纳入到银信合作的业务范围，并要求信托公司按照相应的监管来计提风险资本。不过，在银行方面，对于此类业务的监管并无太多要求。
　　期限错配隐埋风险
　　在银行“存款搬家”的趋势之下，银行希望通过提高理财产品的收益率来吸引客户资金。尽管理财产品在理论上会占用银行存款，但是在募集期，客户的理财投资资金则可以作为银行存款计算，这也是银行通过理财产品冲存款的原因所在。
　　根据本报记者统计，银信合作理财产品，大部分预期收益率高出普通的银行理财产品。“上半年，我们银行理财产品还是以中短期为主，平均收益率在4%~4.5%，这是普遍的。银信合作类如果有信贷方向投资的话，还会相对高一点。”上述股份制银行理财师对本报记者称。
　　今年以来，银行理财产品收益率都在不断下滑，除了一年期以上的产品外，普遍跌落到5%以下，短期理财产品则在4%左右徘徊。而银信合作类理财产品，即使是短期产品也有能够做到5%以上的收益率，平均收益率在5%~7%之间。
　　在投资者看来，银行理财产品收益不算高，因此，相对应的风险也不会太高。然而，一位银行业分析师对本报记者表示，这并不意味着银信类理财产品就不存在大的风险。
　　“银信合作类理财产品，例如投资一些在建项目，信托公司对这些项目的风险会有很好的把控，风险暂时不会太大，但如果之前有发过一些存在问题的项目，现在未到期，一旦风险产生，对银行理财冲击会比较大。”上述股份制银行理财师告诉本报记者。
　　上述银行理财部门人士分析称，银信合作类理财产品，特别是现在组合类居多的情况下，产品信息披露不透明，银行理财“资产池”与“资金池”期限错配的存在，这些都为其埋下了风险隐患。
　　“72号文”规定，信托公司信托产品均不得设计为开放式，开展银信理财合作业务，信托产品期限均不得低于一年。但是，目前组合类理财产品期限大部分都是一年期以内。建行今年以来发行的“建行财富”信托贷款类系列理财产品，其期限均为365天。而湛江商业银行发行的上述理财产品期限为10年，但是却设计为开放式理财产品。
　　“之前，监管要求银行理清理财产品"资产池"与"资金池"，就是对银行理财期限错配的问题有所警惕。现在银信理财产品多为组合投资类，监管上必然存在盲区，这个问题值得监管层重视。”上述银行理财部门人士称。
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&&&北京某房地产开发贷款项目集合资金信托寻合作
职位：经理
所属行业：金融投资
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对该项目感兴趣？快来约谈项目方吧，让项目方主动联系您！
项目简称：民生信托·天润置地
　　信托规模：40000万
　　信托期限：24个月（可提前一年结束）
　　资金运用：受托人将信托资金以贷款方式发放给北京天润置地集团有限公司，用于其北京东二环核心区域办公商业项目的开发建设。
　　预期收益：
　　100~300万8.8%
　　300万-10009.3%
　　万1000万以上9.5%
　　本息分配：按年分配
　　融资方：
　　北京天润置地集团前身成立于日，历二十余年，集团资产规模迅速扩大、品牌价值不断提升、管理制度日趋完善，现已发展成为具有国家一级房地产开发资质、下辖十余家控股、参股子公司的知名地产集团。创办至今，集团始终专注于中国高端房地产精品领域，秉承“品质至上、缔造精品”的精神，现已形成“品质创造价值、品质实现利润”的竞争优势，构筑了集商务地标、高端住宅、休闲旅游地产于一体的多元化产品格局。
　　融资方过往项目：
　　北京IFC、南昌IFC、长安公馆、北京东湖湾、北京天润-香墅1号、上海天润尚苑等等
　　还款来源：
　　第一还款来源：信托存续期间办公商业项目的销售回款；
　　补充还款来源：天润集团资金统筹;
　　项目区位：
　　该项目由天润集团90%控股项目公司北京世颂房地产开发有限公司负责开发建设，项目地理位置优越，位于东城区朝阳门南小街东侧，紧邻北京长安街，项目南侧长安街沿线商务氛围形成已久，行政机关、写字楼、酒店林立；南借长安街之交通便利，北借金宝街之繁华，为京城黄金地段。目前此项目四证俱全，完全符合“432”房地产开发贷要求项目预计实现销售收入393,534万元，实现净利润104,081万元，销售毛利率可达55.84%，销售净利率26.45%，项目盈利指标均表现良好。
　　项目定位：
　　项目定位为高档写字楼及配套商业，项目用地北侧为5座连体现代公寓楼，南侧为带有中国传统特色的四合院，充分发挥中西方文化相融的作用，营造一种不同时代不同风格的建筑和谐共融。项目公寓楼全部采用精装修，精品质将延续北京天润集团高标准传统，精装档次高于同类高端产品项目配套桥牌会所以及其他高端会所，增添文化气氛并未业务生活提供便利。此外，本项目将投资建设并重新修缮地块南侧的现有四合院，重建修缮的四合院作为项目绝无仅有的特色资源，与主楼特征结合，营造一种不同时代不同风格的建筑和谐共融，相互对话的情景。
　　项目价值预估
　　对比楼盘销售—长安太和，保守估计该楼盘物业类型为公寓，容积率3.5，占地面积19500平米，建筑积68164平米，总套数279套；开盘时间日，物业地址东城区建国门内大街甲11号，位于本项目西南侧，距离本项目仅相隔一街；目前剩余房源为30套左右，去化率89.29%，从其开盘至今已销售32个月，平均月去化率2.8%，季度去化率8.37%，在售房源户型100-430平米一至四居现房，开盘价80000元/平米，目前销售均价90000元/平米。
　　增信措施
　　土地抵押担保：
　　1、天润集团拟将其控制的天润尚院项目三期、占地面积为55437.7平米的土地使用权作为抵押物抵押给民生信托；评估值为18148万元人民币。
　　2、天润集团直接控制的位于海淀区清河毛纺路26号燕语清园1号楼商业用房作为抵押物抵押给民生信托，评估值为6164万元人民币。
　　公司股权质押
　　北京天润置地集团以其持有的昆山川水100%股权为信托贷款提供质押担保。净资产价值约为48233万元。
　　实际控制方担保
　　北京天润置地集团为天润集团偿还本信托贷款本金及利息提供担保。
　　实际控制人担保
　　天润置地实际控制人贾树森**提供个人连带责任保证担保。
　　保证金控制
　　受托人根据本信托总规模占A、B地块总评估价值的比例，动态调整其所支付的保证金金额，使该比例不高于55.13%。
　　资金提前归集
　　信托到期前三个月，分别按照30％、30％、40％的比例归还本金。
　　强制执行公证
　　按照受托人要求，对借款合同、股权质押合同、保证合同、抵押合同强制执行公证。
　　投资亮点
　　1、北京天润置地房地产开发集团有限公司为北京房地产龙头企业
　　2、本项目地理位置极好，土地取得成本较低，项目具有较大的盈利空间
　　3、本项目还款来源明确，金额充足，足够覆盖信托计划本金及利息
　　4、北京天润置地房地产开发集团有限公司与多家银行及信托公司有过往
　　合作经验，其中不乏外贸信托、平安信托、昆仑信托等行业内领先的信托公司，交易对手与金融机构国外合作信用良好，开发经验丰富。
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