2015中国房地产开发企业500强旅游地产10强名单
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2015中国开发企业500强10强名单
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来源：中国房地产网
4月11日，2013北京新政后的首个房展会开幕，北京春展历来被称为北京楼市的"风向标"，同时在北京国五条细则落地十余天后开幕，因此今年的北京春展备受各方的关注。
以下是春展组成部分之一--4月12日上午中国旅游地产发展峰会现场实录：
主持人：各位领导、来宾媒体朋友们大家上午好，欢迎出席中国旅游地产发展峰会，很高兴担任本次峰会的主持人，我是搜狐焦点旅游地产周慧兰，主办单位：北京房展组委会，海南省房地产业协会，河北省房地产业协会，云南省房地产业协会。媒体联合主办：搜狐焦点网、中央人民广播电台文艺之声《文化地产》节目。我们还得到了中国房地产报、和讯房产、地产中国，安徽旅游地产网的支持。首先介绍一下到场的贵宾：
中国房地产业协会副会长兼秘书长，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌
中国指数研究院常务副院长黄瑜
大理白族自治州房地产业协会副秘书长许时元
日信证券经济学家吴煊
北京房展组委会的武凯先生、郑向东先生
我们观察到越来越多的人开始厌倦了走马观花式的旅游，开始爱上了非常具有品质感和体验感的度假生活，所以说度假投资置业和旅居的生活方式已经悄悄的走到了我们身边。从房产的产业发展趋势而言，越来越多的房企都在尝试或者说试图突破单一的住宅开发模式，在寻求复合开发的更具经济增长点的开发模式，度假和投资，兼具旅游地产的开发已经成为业内的热点，旅游业，地产业捆绑的价值正在凸显，北京的四季放占一向被视为楼市的晴雨表，这次我们移师北展，从整个的环境和开发商布展水平都有非常大的提升，有一个现象，大家可以看到北京的项目越来越少，但是来自海南，来自大理，威海、河北等兄弟城市的旅游地产，大量的海外地产都呈现在我们身边。
我想大家可能是看好北京充足的购买力，同时也是在引导北京的市民去享受更美好的度假生活，此次峰会我们是为大家提供一个高端的交流平台，以旅游地产的未来趋势和产品创新打造为向导，为政府、开发商、学界、学会之间创造一个共同发展，提供研究交流与合作的机会。下面我们有请北京房展组委会的秘书长武凯先生为大家致辞。
武凯：我们今天汇集到这里，希望在房协的领导，各位对旅游地产有深入研究的专家以及中国主要的旅游目的地城市的优秀地产项目的老总们在这里共同对中国旅游度假地产的发展，市场结构，市场销售以及在北京市场的推广，进行深入的研究，这是我们今天这个论坛的主要的目的。
北京房展在2008年就开始关注中国休闲旅游度假地产在北京市场的推广，我们在2009年夏季举办了第一届中国休闲度假地产博览会，在2010年，我们又举办了北京休闲度假旅游地产嘉年华活动，后来我们把这个聚集在北京春展和秋展，作为北京房展重点发展的板块，我们发挥自身的品牌优势和平台优势，协助和帮助中国有潜质和有旅游投资价值的项目在北京市场推广，经过两年的探索，我们发现旅游度假地产在北京市场大有前景。北京居民对休闲度假地产的置业需求，今年有重大的飞跃和提升，在北京市场实行了比较严格的限购政策之后，大量的置业资金将产生溢出效应，这些热钱将走向哪里，我想正是我们大量的休闲度假地产项目，潜在的购买力市场。
今天在这里大家就休闲度假地产的类型进行研究，我想都会对应上北京市场的发展。在这里我预祝中国旅游地产发展峰会取得圆满成功，谢谢各位来宾，各位参展的开发商朋友以及一直支持我们的媒体朋友，谢谢大家！
主持人：感谢武凯先生热情洋溢的致辞，下面我们有请中国房地产业协会副会长兼秘书长，中国房地产住宅研究会副会长顾云昌先生演讲，题目是：方兴未艾的中国旅游地产。有请。
顾云昌：各位嘉宾、朋友，很高兴参加这次中国旅游地产的发展峰会，大家知道房地产是国民经济的支柱产业，而且还是重要的支柱产业，尽管有人说文件上没有说，因为他没有好好的查，在03、06、08年国务院办公厅的文件和总理讲话当中都明确表达了这样的声音。房地产客观上支柱产业，就像姚明是大个子，你不说他也是大个子。
旅游业是什么，大家可能注意到了，2009年中央提出了文化大发展，大繁荣，与此同时国家又提出了旅游要大发展，大繁荣，2009年的时候，国家把旅游产业，文化产业已经定位国家战略。今天我们把房产和旅游加在一起叫旅游地产，国家的战略一个是支柱产业，两个加在一起是什么，就是姚明个子高，还会打篮球，篮球打的特别好。
现在我们看到另外一个问题，国家颁布了《国民旅游休闲纲要》，这个是对我们有很大的鼓舞的，也提出来我们要实行逐步推行职工的在职的休假制度，全面的推行，因为中国已经到了这样的发展时代，联合国有关的旅游组织说，2020年的时候，重要将成为世界上第一的旅游目的地，2020年中国将成为世界第四大旅游客源地，中国的人会到全世界去，中国现在已经是世界第二大经济体，中国人在国外的购物已经是世界第一，当然了，我把钱花到国外去，东西便宜，我也去买便宜的东西，如果这样的消费在国内，那么对中国的经济发展有多大的推动力，为什么提出来国家的旅游休闲的纲要，一个是适应了我们中国经济发展，老百姓生活水平的提高这样的潮流，因为生活水平提高了，除了吃的，穿的，住的行的以外，未来还要发展除此之外的产业，我最近一直宣传一个观点，今天的中国老百姓，特别是城镇居民，正进入了一个房车时代，人民生活水平的提高，消费水平也提高了，提高表现在哪里，首先是吃和穿，一个国家经历了吃和穿的时代，这个时代通过改革开放后的三十年努力，本世纪初已经初步实现了，吃的喝的不愁了，然后中国进入了第二个时代，房车时代，老百姓的消费，主要在哪里，主要是住和出行，所以我们看到房地产的迅猛发展，我们汽车产业，动车产业，飞机产业的发展，就是适应了这样的时代，这个时候你说我们的住宅产业是不是支柱产业，是肯定的，汽车是不是，也是肯定的，如果经过三十年的努力，我们的住和行解决了，或者说北京这样的城市率先解决了住和行的问题，下一个消费是什么呢，发达国家的衣食住行解决了，下一个阶段就是我们的消费将从物质消费转向精神、文化的消费。
什么是精神、文化消费，下一个阶段，我们的衣食住行还要进一步的提高，更大程度上发展我们的文化产业、旅游产业，健康产业，我们的开发已经早早的看到了，早早的布局，我们的政府也看到了，出台了很多政策。下一步更多的是非物质的消费，精神的，文化的消费，这是符合老百姓，符合我们人民生活水平提高的潮流，我们想以后的消费更多的靠我们文化精神的消费。
九十年代以后，我们发现各地都有搞旅游地产，现在不一样了，除了住宅以外，我们项目的旅游设施和旅游休闲相关的许多的地产都发展起来了，形成这样的潮流。
我们今天大家做休闲，过去的旅游都是去玩的，现在如果说带薪休假，我们看到老百姓不仅仅是外面转一圈，很累，带着矿泉水，面包，现在我们的旅游是休闲、度假。首先有钱，没有钱玩什么，第二要有闲，两个条件现在看北京的居民，全国已经富裕的居民都有这样的条件，你说如果我们既有钱，又有闲，我们中国的房地产已经从黄金时代走向白银时代，但是旅游地产仍然处在黄金时代，我们已经承接下一个周期的经济的拉动，这就是旅游地产的魅力。我看了一个资料，过去三十年，我们的旅游地产投资加在一起只有8000亿，这两年每年的投资都超过了一万亿，我看到了我们房地产的排在前面多少强，有1/4的房地产企业已经进入了旅游地产。应该说我们旅游地产正处在大发展的时期。
但是另外一方面，我们的旅游地产还处在第一阶段，我们的旅游地产需要转型，创新，需要变革。我们看到了许多旅游地产搞的不错，但是有相当多的旅游地产，开发商仍然延续了以后开发住宅的产业模式，我们一定要了解，现在还处在初级阶段，第二，我们的同质化很厉害，这样的一种模式，恐怕要思考，旅游者出去的目的不仅仅是住在房子里面，为什么要到大理去，因为那里有洱海，苍山，我去过大理，非常好，那里旅游资源，我到哪里就是享受旅游资源，有很好的自然环境，很好的文化的底蕴，另外有很好的生态环境，我们的旅游地产一定要考虑充分发挥自然的资源，另外人们不可能总是停在这里不干活，需要走一走，需要活动，需要运动，我们有很多的旅游设施，所以这些东西，我们还原旅游地产的本质，要把当地的环境、资源充分挖掘出来，所以这方面我觉得我们恐怕要更多的下工夫。
现在的旅游地产有什么问题呢，平时的时候人不多，某一个地方，某一段时间人满为患，比如说三亚，春节的时候人多的不得了，空置率比较高，不仅是对我们整个资源的浪费，也是对我们投资者的资源的浪费，如何把这个资源充分利用起来，减少空置率，这是一个问题，另外一个问题，现在的旅游团转来转去，更多的是要和当地的社区结合起来，我到项目去就发现，老百姓在里面自由的游玩，真正的融入了当地的社区，使我们的旅游地产搞的更加活跃，总之我觉得现在要改变我们的同质化的问题，要实现我们旅游的初衷，我们旅游一定要发挥休闲旅游的功能，改变单纯的盖房子，同质化的低水平的问题，如果这方面开发商及时的努力，更好的开发旅游市场，我们的行业可以保持健康的态势，又为中国的经济增长拉动了空间，我预祝我们的展会成功，谢谢大家！
主持人：感谢顾会长，在座的我们参观项目的观众们也是有福气的，听到顾会长给大家坚定了要勇敢追求美好度假休闲生活。顾会长谈到了目前休闲地产开发过程中的担忧，接下来我们有请黄瑜院长仔细的阐述一下关于中国房地产市场风险和城市选择，有请。
黄瑜：我们跟建设部政策研究中心做了一个中国房地产市场的分析模式，对中国的房地产进行了总结，也对下一年度进行了预测，同时总结过去的同时，我们也用这个模型对未来十年房地产市场进行了预测，这里面包括六个大的模块，包括供给、需求、价格，收入、政策，等等，因为机遇这个模型的研究，我们也发现中国的房地产确实和宏观经济、货币政策、土地市场，特别是中国目前这几年的宏观调控紧密相关的。
对于这些关联因素的假设和相关的分析以后，我们对未来的房地产市场整体的总量进行了分析和预测，在未来的十年间，我们新增的城镇人口的需求，大概是50亿平方米，每年按城镇化推进一个百分点进行计算的话，有1700万人口需要进城。同时改善性需求大概也有50亿平米，包括现有的已经住上30平米的人群需要再改善，也包括我们需要再享受的旅游休闲度假的人群。
同时还有一个现有的房屋的自然折旧，盖新的房屋，大概需要60亿平方米，这个总量160亿平方米，整个商品房的市场大概有120亿平方米，基于这个总量，我们可以看到未来的房地产应该是规模继续扩大，但是增速在放缓，整体的增速将保持在5%左右的水平。
现实的供应状况是什么样的，过去三年，2010年到2012年，整个土地供应量大概平均每年11.7万公顷，相当于之前五年的平均供应量匀速增长80%，应该说我们的土地供应量是非常大的。从我们住宅的新开工面积的数量，每年大概13.6亿平方米，这就相当于2009年的数额增长了4倍。同时每年大概还有6亿平方米以上的房子没有竣工，2012年末，累计在施工的面积30亿平方米，整体供应量情况来看，三年间，土地供应，新开工，规模都是非常突出的，应该说我们全中国的潜在的供应量是非常充足的，那么我们把这些已经供出的，到市场当中开工的，还没有竣工的，如果投入到市场当中进行计算，累计的面积大概有55亿平方米，如果按到2015年人均水平的测算，人均居住面积将增加9.2平方米，根据我们到2010年末，国家统计局人口普查的数据，2010年末人均30平方米，如果增加9.2平方米，我们的人均将达到40平米左右，40平米是什么概念，我们对比了发达国家，比如说美国、日本、韩国，包括一些德国、英国这些国家，他们的人均40平米的时候，他们的城市化率已经达到了70%，应该说我们现实的供应状况存在很明显的超前消费的现象，这个数字也是值得大家关注的。
在不同的城市里面，可以看到对不同的城市进行了系统分析，一二三线城市进行了分析，这些城市的供应量的状况是一样的，在三年之后，人均的居住水平的状况也是有很大的区别，从我们做的测算数据来说的话，我们的二三线城市应该是潜在供应非常充足，我们的一线城市存在一些确确实实供应不足的状况。特别还有一些三线城市，如果说鄂尔多斯潜在供应量投入到市场当中，人均在2015年会达到60平方米，南通会达到57平方米，可以看到这些城市应该说供应潜在的风险是非常大的。
我们再看一下我们的商业地产。应该说这些年的增速是明显高于住宅的，特别是我们各地政府应该是大力的主张要建大量的商业地产，这些年推出了商业地产的土地供应量增长的非常猛。整个的商业地产的开工以及累计在施的面积也是相对于之前这些年份增长了1.7倍，我们把这些总量建成以后，中国人均商业面积会达到2.5平方米。这也是与现实的国际水平相接近，大家都知道我们发达国家城市化率比我们高很多，一般平均都到达70%甚至80%，实际上我们可以看到这些房子的建成之后，人均也是达到了发达国家现实的水平。
不同的是什么呢，商业地产的状况和结构也是不一样的，特别值得关注的也是我们的三线城市，比如说鄂尔多斯，嘉兴，营口、常州这些城市的面积是存在过剩的现象，特别是鄂尔多斯现在的供应全部建成以后达到人均15.8平米，这个量是非常大。
其实我们旅游地产这块也进行了统计，现在我们的旅游地产更多的是大家在跑马圈地，量比较大，但是真正做出规划的面积并不多，更不要说建成的也比较少，所以这个市场目前来说还是新兴的市场阶段。
既然我们这个城市，整个的中国房地产市场有巨大的市场空间，同时不同的城市也存在着不同供应的状况，有比较过剩的，也有供应不足的，对于我们所有的开发商也好，购房者也好，怎么样做我们的选择，这也是非常关键的。
首先，不用说，我们中国的城市化进程都在大幅度的推进，人都要进城，都有巨大的需求，过去的中国房地产发展，可以看到确确实实是我们城市化快速发展过程中应该说发挥了重要的作用。而且也确确实实给我们这个行业带来了巨大的机会，我们到2012年末，商品房的销售额是6.4万亿，这个相对于1998年的时候，我们在取消福利分房，推进市场化元年的时候是增长了24.6倍，这样的话可以看到确实城市化人的进城会带来巨大的机会，人有这样的需求，现实当中也有大量的钱，这些年我们M2的增长，多数年份超过了房价和房地产销售的面积的增长，应该说我们的钱的增长率超过了房地产的量价的增长率的水平。
特别是我们07、09年发的货币比较多，包括今年我们仍然保持在3%的增长。市场中的大钱多的，经营的收入也在增长，整个2012年末，刚才说了商品房销售额是6.4万亿，整个居民的储蓄额是7倍，所以说人们的购买力还是非常强的，这不仅是我们2012年的状况，2005年以来，整个的居民储蓄都是和当年商品房销售额比值保持在6到10倍之间，确实可以看到我们的居民收入提升了，确确实实支付的能力也在提升。
对比房价我们也做了测算，尽管这些年房价在增长，但是居民的收入也是在增长的，实际上我们房价收入比跟国外比还是确确实实差距比较大，但是跟我们的收入相比，这些年，我们的房价收入比是在下降的。房价在涨，收入在涨，相比而言我们的收入涨的比房价要快，所以房价收入比在下降，老百姓相对于房子而言的购买力也是在增强。
对于这些老百姓，他们更愿意去把钱投资到房子当中，这个是我们这些年从年各种投资渠道的收益的分析，确确实实可以看到投入到房子里面是最稳定的，也是最高的。包括央行最近的调研表明，确确实实我们老百姓应该是更愿意去投资房产，房产是他们的首选，或者是第二大选择，但是没有更多的金融产品做支撑的时候，他更愿意投资房产。
每年我们都会做一个购房需求调研以及融资的调研，基本到房展会来的人首选投资还是房子，而且这种比例不会低于90%，可想中国的百姓对房子投资还是有偏好的。从GDP的总占比的情况来看，上海，北京、广州，占全国的占比只有3.2%，广州是2.5%，纽约在全美国的占比是8.9%，洛杉矶是5.1%，可以看到，确确实实这些大城市，这种潜力还是有待发挥出来的，包括我们这些城市的房价的差距还是有一定的空间，我们大体上这种聚集效应在发挥。
其实我们的人口也会向这些城市进一步的聚集，而聚集的结果会产生大量的需要，而且原来的原住民会有改善的需求，特别是现在我们有限购，基本上很多人说我有钱还是选择去改善或者享受的需求。二线城市包括川渝，武汉的经济圈他们的潜力也是非常大的。
三四线城市目前在有经济圈的带动下，发展潜力还是比较大的，但是我们一定要注意，潜在的风险，这里面我们可能要谈到旅游地产，旅游地产不是说什么城市都具备这样的旅游地产，我觉得城市的旅游资源和气候的环境是非常重要的一个因素，所以今天我们可以看到来到现场的有海南的，大理，云南这些地方，包括青岛，威海，有很好的资源，具备发展旅游城市，旅游地产的空间。谢谢大家！
主持人：谢谢黄院长，黄院长大量的报表和数据，城市的选择很重要，顾会长给大理做完广告就走了，其实海南应该是整个中国旅游地产从市场的存量和整个目前的活跃度来讲最大的热点，但是今天从城市的推介和介绍来讲，我们把大理作为开门的第一炮，为什么呢，因为大理有优越的自然条件，大理有中国人都向往的苍山洱海，我们有请大理白族自治州房地产业协会副秘书长许时元先生讲讲为什么要去大理投资、度假、休闲。
许时元：各位来宾、朋友大家好，我来自云南大理白族自治州，但是大家一听我的口音就知道，我好象是江浙人，我本身不是大理土生土长的，但是我又要很自豪的告诉大家，我是大理人，至少我现在是大理的姑爷，多年以前我第一次到了大理以后，深深的爱上了大理，没有舍得离开大理，所以一直在大理生活下去，我的下半辈子永远交给了大理，这次由我们大理房地产业协会组织，五家大理的品牌房地产开发企业带着六个高端、经典的旅游地产项目，第一次以组团的形式进入到北京房展会，展示亮相。
我们的展位就在这个会场的边上，四号馆，值得说的这是我们第一次进京，昨天一天下来收获很好，今天下午在这里专门有一个推介会，因为今天上午只给10分钟时间，没有办法把大理全部介绍给大家，整个一个下午，五家开发企业，六个经典项目都有精彩的演讲和推介。诚挚的清大家继续参加。
刚才顾会长，主持人，还有黄院长都讲到了旅游地产，同时他们都提到了大理，其实他们在会议上讲大理，我在会下听了很高兴，很感动，因为大理这个地方确确实实是一个人间天堂，是一个发展旅游地产不可多得的风水宝地，旅游地产并不是说单纯的盖一个房子，有人居住就是旅游地产，不是的，首先有适合人居住的自然环境，生态环境，绿色低碳环境，以及旅游资源，文化等等要素，大理是一个什么情况呢，最值得骄傲的是气候，在这里我告诉大家，大理是冬天不冷，夏天不热，它常年的温度2度到29度，大理很少看到结冰下雪，年平均温度是8.5度，最热的时候平均温度是21.3度，大理是一个四季如春的好地方，在大理老百姓家里是绝对没有空调的，如果以后你到大理居住，你想买一个空调，对不起，没有，因为商场里面没有卖空调的柜台，也没有卖空调的设施，你用了空调以后要维修都很麻烦。实际上这说明一个问题，气候环境太好了。
第二个，讲讲我们大理的空气质量情况，大理的空气质量是一级优等，我们大理的水达到国家二级指标水，是可以直接饮用的，所以生活在大理生活很幸福，我们喝的水都是苍山的自然的雪水，都是洱海里面的水，洱海是我们云南省第二大淡水湖，因为处在云贵高原，水资源很稀缺，所以我们云南人把有水的地方称之为海，洱海总面积250平方公里，形状有一点像耳朵，所以叫做洱海，南北长42公里，东西平均6公里，全湖水质达到国家二级标准。苍山也是南北走向，跟洱海平行，50多公里，19座山峰，最高海拔4000多米，平均的海拔3000多米，这就是洱海的直接的水源。
第三个，大理的区域位置。大理地处云南的西部，是云南西部的中心城市，所以在历史上就是军事重镇，现在高速公路，火车、航空立体交通网络已经形成，所以是一个风花雪月大花园。实际上风花雪月在很多的场合，大家的感觉就是小说里面说我们的大力的风花雪月是现实存在的，在大理没有雾霾天，没有沙尘暴，只有艳阳天，我们大理的特产就是蓝天白云，青山绿水，灿烂的阳光和清新的空气。北京是创业奋斗的地方，事业上你们都很成功，那么你们在事业成功的同时，生活也要成功，要给自己留下一片休闲度假的好去处，我们大理就是最适合人类休闲度假的地方，所以大理是中国的历史文化名城，中国优秀旅游城市，国家级的风景名胜城市，所有的大理人民全部生活在国家的风景名胜区和自然保护区里面。
大理人们吃的蔬菜是绝对环保的，他们千年都生活在苍山洱海，我们对环保方面的工作做的相当的认真，我们的招商引资和经济发展过程中，宁愿牺牲经济，也不愿牺牲环保，百分之百的森林覆盖，今天的洱海水质能够达到国家二级水质标准，被国务院表彰为全国为数不多的城市，在我们大理，洱海的水是甜的，希望你们到大理走走，看看，去了解一下那里的风土人情，感受一下那里，原来我们感觉北京的天很糟糕，但是这次来北京完全和我们想象的不一样，北京的天那么好，是湛蓝的，一天灰尘都没有，我可以告诉你们，大理365天天天的空气质量就是这样的，灿烂的阳光，清新的空气，所以大理最近几年经济发展也很迅猛，从交通状况，医疗，卫生，生活设施配套方面，都是上了一个很高的台阶，只是我们大理在城市营销方面工作做的还不够，所以我们这次以组团的形式参加这次房展会，也是想通过这次活动展示大理，让大家知道大理，喜欢大理，热爱大理。我们这里有六个宣传广告牌，都是我们大理的，我们把大理的形象大使五朵金花都请到了现场，这次去大理的客户无论买房还是旅游，我们都会送两天食宿，让你感受一下我们大理世外桃源的状况，在这里我毫不夸张的代表我们大理335万白族人民欢迎大家到大理走走，看看，亲身感受一下蓝天白云，感受一下青山绿水，感受一下那里四季如春的特色，感受一下苍山洱海的美景，五朵金花优美的笑容，谢谢大家！
主持人：听了许总的介绍，我也有冲动，我曾经去过两次大理那里的蓝天，苍山洱海，也因为那里有纯朴的大理白族人民，许总说我们一直在北京打拼，天天和雾霾做斗争。大家只要敢于走在路上就会发现大理有厚重的历史，人文的积淀，风花雪月。说完大理，我们还是要把话题拉回海南，最近股市海南整体板块表现的都非常好，海南的旅游地产开发其实一直以来我认为是褒贬不一的，今年我们请来了海南陵水御海房地产开发有限责任公司的常务副总经理李若尘，有请他上台演讲。
李若尘：女士们、先生们，上午好！当我从飞机下落的时候，我也感觉到其实旅游地产的发展空间和潜力还是很大的，我谈两个关健词，争取五分钟的时间表达清楚，关于海南大家有太多的了解，前几年，很多人说海南是东方的夏威夷，这两年我们突然觉得为什么老说巴厘岛，夏威夷，其实我们就是海南，有很多人告诉我，在海棠湾的时候很多人感觉硬件、环境都比夏威夷好很多，所以三亚是走在中国旅游度假地产的前列，发展这么多年，刚才主持人也说了，很多人提到了很多的问题，我在这里分享一个关健词，一个是集约化，一个是产业化，海南的旅游度假地产在这些年的发展过程中走了一些弯路，希望我们后面的很多旅游城市可以有所借鉴。所谓的集约化，我们希望政府把这块地更多的进行统一规划，最好让大的开发商进行规模的开发，实际上这样的话，对后面的产业化也是有关联的。
第二，所谓的产业化，我们不要在很漂亮的地方只建了一大堆的住宅，虽然可能短期对开发商来讲，投资回收或者资金的回收会很快，但是从长远来看，当你真正的房子建起来是百年的时间，真正的给这个问题再做努力调解的时候，实际上很多挽回不了的东西。
所以海南走到今天，比如说我们已经走到了大家认识到的高尔夫，游艇、码头，超五星级的酒店，包括免费店，商业街，这些东西都已经变成了海南旅游度假区里面标配的东西，仅仅这些东西还是不够的，甚至我们项目的内部要求和市场的需求让我们觉得应该这么做，我的业主，我们的海是很漂亮，但是我们不能让业主天天看海，所以我们在海南做的旅游度假地产实际上和住宅是完全不同的，我认为那是一个集酒店经营，商业经营，旅游开发的综合的角度，实际说我们对项目内部的规划的结构和产业结构的布局，在项目内部本身的配套都要考虑业主一个度假的需求，而我们不能仅仅提供给购房者一套房子而已，我现在总结一下，我们搞旅游度假地产，一定不要搞成真正的纯房地产，我们也不要仅仅提供给客户一套房子，我们要真正的让他们体会到度假的生活方式，这里面有太多的东西，海南的硬件是没有问题的，新的湾区，刚才我说了统一规划，统一开发的，但是我们面临的是软件的升级，服务的升级，实际上还有很多的路要走，今天的时间有限，我希望我的感受能够给大家带来帮助。
主持人：五一假期就要到了，大家可以出去筹划自己的假期。刚才李总把海南的旅游地产发展做了一点介绍和分享，那现在让我把思路从南中国转移到北京既熟悉又陌生的一片海，下面我们有请佳兆业东戴河房地产开发有限公司总经理柴文东先生演讲，主题是中国旅游地产发展方向和前景分析，有请。
柴文东：大家好，刚才听各位谈了旅游地产的未来，包括刚才李总谈到希望大的开发商来做这个地产，我相信佳兆业来了，东戴河来了，我们既是大的开发商也是做旅游地产的，我想今天很高兴和大家在一起分享旅游地产，应该说我们大家都知道，现阶段的国家对房地产采取的一系列的宏观调控，而且力度越来越大，但不可否认，商业地产和住宅地产开发十分成熟，旅游地产还后起之秀，潜力巨大，所谓的旅游地产就是依托周边丰富的自然景观，集旅游、休闲、度假与一体的置业项目，旅游地产的优势在旅游业和房地产业无缝嫁接，具有很好的建筑景观和完善的投资机制。正是因为这些特性，加上当前住宅市场的大力调控，越来越多的资金转向了旅游地产，近几年旅游市场愈演愈烈，随着我国跃居第二大经济体，奠定了旅游地产迅速发展的基础，中国旅游度假时代已经到来，近期习主席出访俄罗斯等一系列的活动也给中国旅游地产发展创造了亮点，同时对中国旅游地产发展创造了史无前例的契机，在中国旅游地产未来前景、价值如何，最重要的判断依据是对自然资源的占有，特别是海洋资源，中国的海洋资源是非常稀缺的，目前比较热的三亚，深圳、珠海等城市，东戴河的出现填补了环渤海区域旅游地产的空白，将开创环渤海区域的度假带。
佳兆业是东戴河旅游地产的项目，以国际化的视野，集滨海高尔夫，世界游艇，五星级酒店马术俱乐部等度假业态，将成为中国首席复合度假圣地。2013年东戴河加大配套的呈现力度，将有一公里纯美海滩，配套各种游乐设施，其中含高端水会，滨海高尔夫，主题教堂，包括湿地公园和海滨剧场，五星级也已经开始淀积，东戴河季候比三亚等地区更加舒适，拥有绵长的沙滩，海岸线长达31公里，海边的空气非常湿润，清新，负离子一般城市的十到二十倍，大家关心的PM2.5，每立方仅仅2.2毫克。
当然了，只有自然的资源，不足以。东戴河聚集了碣石，山海关等等名胜古迹，我们将亲历打造东戴河，将美丽的东戴河呈现给大家，我们将以品质服务笑迎八方来客，东戴河必将给你一个旅游、休闲、度假的梦想，谢谢大家！
主持人：谢谢柴总，李总的项目在海南的陵水，柴总他们的项目是在辽宁的绥中，今年我们搜狐焦点旅游地产也推出了一个活动，寻找中国最美海岸线，我们经常抱怨，那个海已经不能在看了，那个城市已经没有什么味道了，但是中国地大物博，我们还是会发现具有非常大的原生态的自然资源的城市，不管是海岸线还是非常好的海滩，自然旅游资源，今年我们在内容上包括一些线下活动上也会带领我们的网民用户跟城市更多的互动。
其实刚才许总一直讲大理怎么好，这个城市怎么好，所以今年也会推出中国最向往的旅居滨海城市的排行榜。以上是协会领导和企业带来的中国旅游地产发展的思考，旅游地产的发展离不开国家经济、宏观政策大的背景，下面我们有请日信证券经济学家吴煊先生剖析经济转型下的中国旅游地产发展之路，有请。
吴煊：很多人知道我不是什么所谓的经济学家，只不过对中国的经济有自己的了解和判断。我本人是一直在央视的二套财经频道做特约嘉宾，每周都有一个对政策的点评，今天我们是对中国旅游地产未来的变化，我个人认为应该从经济层面上跟大家交流，在座的各位无外乎关系房子怎么卖，卖的更好，买房子的人考虑我买哪块的房子，有更高的升值的潜力，从未来的一到两年，从我个人来看，中国的投资渠道会更加单一，至少股市这块不用考虑，没有太多的行情可做，黄金这块我们的机会也不是很多，所以我相信中国未来更多的选择来自于经济转型，很多人看到了我今天的标题是经济转型下的中国旅游地产之路。
有两块考虑，一个是作为旅游地产的老总，不仅要考虑我们如何卖房子，还要考虑的是如何用更多的合理的渠道做宽我们的融资渠道，更多的建房子，我们相信存货在任何的企业当中都要卖出去，才可以产生利润，我们相信房地产企业也应该关注在中国经济转型下，如何拓宽自己的融资渠道，对于普通投资者来说，或者消费者来说，更加关注的是买什么样的房子，或者我以什么样的方式可以赚钱，首先我提供两个思路，第一个是我买什么样的房子赚钱，第二个在房的过程中，是不是可以利用企业融资方式的转变获得超额的资本收益，一个是房产增值，第二个是通过理财渠道的选择也可以获得财富的再次增值。
经济转型，从我个人的理解，应该说这个词是温家宝提到的最多，这两年经济转型也成为热门的词语，对于经济转型来说，我概括成三个核心，第一个核心是产业结构的调整和升级，我们很多人简单的理解为说是一种从高端制造，新兴产业的崛起就是产业结构的调整和升级，我个人不完全认同，我认为包括对于中国未来的经济或者拉动经济的产业，再次分配和顺序的调整也是产业结构的调整和升级。
刚才我记得顾会长提到了，未来我们旅游地产是旅游加地产，这个是我比较认同的观点，因为我们相信一点，在未来旅游不光是"十二五"规划当中，包括旅游本身的纲要可以看到，旅游未来在整个国家经济当中的地位，同时也会促成我们地产的一个转型。我突然想到这样一句话，捧起碗吃肉，放在碗纳凉，我们"十二五"规划当中，首次将房地产列入中国的支柱产业，到目前为止，房地产每年给我们的GDP贡献都不低于11%，贡献度非常高，我们可以保持这样的增长，无论是名义上的，还是实际的增长率，都是比较高的，在高增长的背后，我们地产确实贡献了大量的GDP，现在很多人对于地产是有明显的抨击或者说垢病。但是我们相信一点，地产作为未来国民经济的支柱，这种产业和地位不会动摇，说一句不好听的，除了盖房子，现在真的不到更好的办法拉动经济，中国未来转型怎么转，国家都不知道钱投在哪里，更别说老百姓了，这两者结合起来应该是国家希望看到的，所以旅游地产符合国家政策导向。
第二块，李克强接见世行行长的时候曾经说过这样的话，中国未来几十年的发展潜力一定是和城镇化结合的，一方面我们会发现北京从今年春节前到现在，应该说很难数出蓝天白云的天气，现在我身边的很多人都说等到退休的时候一定要找一个宜居的城市去生活，这个就是城镇化，我相信一点，未来中国一定会继续向北京、上海这种所谓的特级城市出现，同时二三线城市也会相应的有人口的流入，这个就是从农村和目前的一线城市流出的，在未来我们可能投资和旅游地产来说，不光是考虑旅游景点的问题，也要考虑当地的人口的流入，因为我们也知道，其实刚需是推动房价上涨的核心的因素，跟货币的供应量没有太大的关系。
还有一块是社会融资结构的转变，我告诉在座的企业和媒体，我们相信未来可能在企业，特别是地产企业融资的过程中，也可以拓宽我们的融资渠道，丰富我们的融资的手段。第三块实际上也是告诉在座的消费者，我们一手买旅游地产，另外地产增值之后，我们还要考虑有没有在企业融资渠道拓宽的时候通过一些直接融资或者资本的利得。还有一块经济增长模式的转变，大家知道粗放式向集约化的方式转变，中国未来的经济转型，从第九个五年规划提出转型，到现在第十二个五年规划也没有成功，我个人认为再过两个五年也不可能成功，现在的中国经济结构很不合理，要转变经济增长方式要转变三个，一个是消费模式和投资模式，第二个融资的结构还要进一步的完善，进一步提高企业融资的比重，降低银行贷款在整个实体经济的资金支持方面的影响力；第三，转变政府的职能。李克强的话说，当官和赚钱一定要两者选其一，所以我相信这块可能叫触动利益，要比触动灵魂更难一些。
我们看到融资结构的变化过程中，这里面有一个图，这个图有四个特点，分别是直接融资的快速扩容，从2002年到2012年，十年间，央行公布的十年社会融资规模的变化，这个特点就是在变化当中体现出来的，我给大家一个数据，在2002年的时候，我们的银行贷款在整个社会融资比重当中占比高达91.9%，但是到了2011年的年底，这个比重已经降到了58.2%，另外就是我们所说的金融机构的表外业务，通过理财，通过其他的委托贷款的融资功能增长的幅度非常大，人民贷款这块已经降到了58.2%，降的幅度是33.7%，其他的融资方式，在这十年间，增长了32.7倍，很多人说这意味着什么呢，我告诉消费者，你们本身也是投资者，在未来可能房地产企业会通过直接发行债券，包括通过资产证券化的形式将自己的债权打包，包装成股权和资产，卖给投资者的时候，这个时候就是我们获取高额收益的机会，官方公布的每年是多少，这是我们公布的CPI，最新的数据是2.1，可是现在我们看一下，所谓的通胀率仅仅是2.1吗，乘以十都不为过，我们的货币贬值幅度非常快，未来要想真正的保住自己资金，实现保值和增值的功能，绝对不是少吃两块猪肉，少啃两个鸡翅就可以了，而是要使这些资金每年15%以上的增长速度才可以保证自己的保值，未来作为投资者来说，也需要考虑通过第三方理财，通过银行，金融机构，包括信托，包括很多企业融资的渠道，购买一些债权，股权，可以获取更高的收益。
另外，买什么样的房子，其实很多人发现，现在的旅游地产宣传旅游景点，不在用人文，用我们的空气质量好，我们的水质干净，你会发现这是因为社会、民生，关注，也是未来政策导向关注的焦点，如果你要想在未来赚到钱，无论是企业还是个人，老百姓想什么，国家就会出政策，我们未来要让老百姓喝上干净的水，吃上放心的肉，呼吸新鲜的空气，这是我们要做的。
所以未来我们选择旅游地产投资的时候，一般就是三类，旅游景点地产，旅游住宅地产和旅游商业地产，投资价值角度出发，我个人认为旅游商业地产的增值潜力是排第一的，而且中国未来的商业地产的占比也一定会超过住宅地产。第二块就是旅游住宅地产，我个人认为最差的是旅游景点的地产，现在在中国旅游地产的开发模式很单一，跑马圈地的现象比较普遍，真正的注重旅游景点培育和旅游资源培养的企业非常少，大家都是急功近利的，圈一个海滩，盖一个别墅就是旅游地产了，真正要把旅游城市打造出来，先要培训旅游的人口，作为普通投资者来说，我个人建议应该结合三方面考虑，第一，这块的社会的经济总量和旅游的基础是否牢靠，有没有稳定的旅游群体，当时有一个房地产公司在内蒙开发了一个旅游地产项目，当时宣传的非常好，但是一期项目推出以后，二期项目迟迟不见推出，因为当时的旅游资源并没有被大家所接受，没有固定的旅游人群，这时候带来的结果就是你买了这个投资，无论是住宅地产、景点地产都没有稳定的租金收益，你自己去住没有问题，但是一窝蜂的人走了，对于内蒙有明显的季节的限制。
阿尔山每年可以旅游的时间只有两个半月，而可能大理一年旅游的季节达到半年甚至更长时间，所以这块我们考虑，真正要进行旅游地产投资的时候，一定要考虑当地的经济总量和旅游资源是不是比较丰富。
融资结构过于单一，很多人买房的经济就会受到很大的限制，但是看到未来十年中国社会融资规模的变化，刚才给大家列了一些数据，最长的图就是银行贷款，比重一直在降低，数据分析是我们作为经济研究当中非常重要的一部分。最后送给大家一句话，在中国未来五年到十年，房地产的格局将会发生变化，而旅游地产，对于我来说也要进行投资，希望大家能够分享出中国未来转型下旅游地产的投资之路，谢谢大家！
主持人：接下来我们有请北京三益达房地产营销机构副总经理张东冬演讲，主题是山地旅游度假地产的发展前景与多行业跨界投资风向。
三益达房地产营销机构副总经理张东冬：香格里拉原生态山地小镇，位于北京后花园的张家口崇礼，距离北京220公里，我们说的不是云南，海南，也不是海边，全程高速直达，尤其是北京人，周末度假两个半小时直接就到了。
下面讲两个关健词，生态不可复制，东方达沃斯，我们知道原生态山地度假小镇，选择了崇礼，崇礼是未来的东方达沃斯，是中国雪都，也是未来的冬奥会的举办地，我们的项目跟万龙雪场相隔，周边初级、中级、高级运动场地，目前我们正在申办冬奥会，政府的投资力度很大，发展前景香港可观，崇礼被誉为天然氧吧，四季度假天堂，冬天我们去崇礼，要穿过常常的隧道，过去以后仿佛进入了那尼亚传奇。
下面我们说的是地产金融度假三合一，指的是我们项目多重产品属性，复合价值，由于缺少长效，保值的投资渠道，房地产成为相对单一的焦点投资渠道，买房已然是全民化的社会投资行为，政策调控，金融市场，大家都知道。这个时候怎么办，那些规模需求大，配套好的高端产品更加受到注目，香格里拉度假小镇第一期产品，满足了通胀危机下投资强烈保值需求，集合了地产、金融、度假多种功能于一体，优势的投资产品，稳健的投资平台，更安全，可可靠，更多元。
配套特别齐全，改善了目前旅游圣地的一些现状，只有度假酒店，但是没有度假生活，我们大家知道，中国并不缺乏旅游资源，我们最缺乏的是与现代化接轨标准看齐的旅游配套，服务。投资，滑雪、度假，香格里拉森林酒店，依托丛林天然的度假资源以及酒店自身丰厚的娱乐配套，创新了中国度假酒店传统模式，以大规模的酒店商务设施联动规划，形成香格里拉独有的滑雪度假酒店。酒店管理运营统一由香格里拉酒店管理公司运营。我们也经过市场调查，跟客户交谈，他们说最在意的不是在这个酒店几天，度假多长时间，他们在意的是要做投资，他们看好了未来发展前景，他们知道崇礼未来做成达沃斯，将日新月异，尽快的与国际接轨，他们抓住了价值需求。每年还可以提供酒店居住，产生长远稳定的投资回报，怎么样回报细节上在我们的展位上，欢迎大家亲临现场，指出宝贵意见。
放眼中国正在腾飞的度假产业经济，着手中国旅游地产，不久的将来，云贵高原，东南沿海等地都会出现我们香格里拉酒店。对于山地旅游度假发展前景，我们满怀期待，我们希望有大量的开发商进入这个领域，使我们的产品领域更加清晰，配套的服务业、管理业，慢慢的成熟起来，我们期待为中国旅游配套产业的创新发展和转型升级贡献一己之力，我们将本着共生荣的一贯宗旨，为产业、城市，客户和社会创造更全面的价值，谢谢大家！
主持人：刚刚我们提到了搜狐焦点旅游地产2013年寻美中国发现最美海岸线的活动，我们也在寻找中国最向往的滨海旅游城市，下面我们有请威海市房地产业协会副会长李建波先生分享，打破北方滨海旅游季节瓶颈新思路，有请。
李建波：大家中午好，利用这个平台，我们提出了一个话题，或者是一个特殊的题目，北方的滨海最大的问题在哪里，最大的问题是季节性的问题，我们说夏天到哪里度假，肯定到北方滨海城度假，肯定到威海滨海度假最好，威海度假夏天最好，其他季节呢，怎么办呢，有一个问题，如果夏天好，其他的季节不好的话，中国北方滨海房地产出现了什么问题呢，大量的盖住宅，酒店基本上没有，有有是低层次的酒店，房子就是一个能去夏天简单用一下。现在的现象是大量的北方滨海的房子，空置率很高，买下来以后的投资价值很低，夏天去也不怎么舒服，怎么办呢，我今天提出来一个话题，北方滨海四季好用的房子，主题是到北方滨海疗养度假，并不是完全避暑度假。
怎么样才能四季呢，欧洲的法国，大西洋，我去考察了十几年，他们有一个滨海的小镇，他们做了一个海水热凉，就是把冬天的冰冷的海变成可以走进室内的温暖的海，但是我在这里提出来一个话题，不是到室内的海水大世界，而是海水疗养，怎么样把冬天热，夏天冷，变成夏天火，冬天热，不仅仅是威海的问题青岛的问题，烟台的问题，北戴河的问题，包括今天说的烟台等等滨海，具体的内容今天时间的关系就不能展开讲了。
北京滨海最美的海湾就在这里，欢迎大家去，不单纯是夏天避暑，冬天去也可以，谢谢！
主持人：威海和北京有天然的地利之便，大家可以利用马上到来的假期去威海游玩。我们通常讲旅游地产，内涵是什么，魅力是什么，是房子、建筑设计？我想不是，其实现在越来越多的发展商已经变得非常多元化，他们是整合了文化、旅游、度假、类型，产业发展，包括老本行房产开发综合的载体，下面我们有请中央人民广播电台文艺之声《文化地产》首席评论员席宏斌先生分享文化地产中的文化含量。
席宏斌：刚才各位已经讲了各地的特点，包括山东，张口家，甚至包括其他的地方，云南，我在这里讲的题目是旅游地产里面的文化含量，第一个观点，我们做旅游地产，不仅仅是房地产开发这么简单，我希望我们的地产商要花很大的力气来研究文化，我们刚才已经讲到了现在的中国旅游地产，海边是一个热点，山地，但是中国这么大的面积，除了海边和山地其他的地区要不要发展旅游地产，怎么发展，这里面需要发展很多，中国有山地，高原，还有沙漠，我们在沙漠里面怎么发展旅游地产，包括我们的民族，非物质文化遗产，这些都是我们的地产商需要非常非常细致的工夫来研究的，你虽然是干地产的，从表面来看这是一个建筑，你可以卖给小业主，但是最重要的是旅游，你怎么解决这个问题，到这个景点做什么，这里面需要很强的体验的感觉，所以说旅游地产很大程度上是一种体验文化，地产的份量在旅游地产里面我个人认为占的比例很小，而旅游地产要搞好，你应该在规划的时候，调研的时候，就应该花很大的精力研究，特别是符合当地的文化的特色，你所有的景点，配套，等等等等符合当地的人们的特点，包括我们中国，像几大高原，包括我们在青海、西藏，新疆，每个地方都不一样，饮食文化，民族文化，非物质文化影响，建筑，所有的这些都是我们需要去考量的一个很重要的因素。这样的话，消费者作为一个旅游者，去到这个地方，会有很长时间，多方面的收获，绝不仅仅是一个简单的吃住行，包括景点的辐射能力有多强，如果把这些东西研究透了，可能中国未来的旅游地产会在世界引起非常大的影响，如果我们仅仅是现在单纯的复制，或者我们仅仅是把它跟一些体育元素结合，包括现在的高尔夫地产，包括我们的滑雪，包括疗养等等，这个还比较单一。如果是一个全方位的体验，这个可能会把这个产业做的非常大，也非常的透彻，非常的长远，谢谢大家！
主持人：我们一直在谈城市推介，谈旅游地产的内涵，谈休闲度假的生活模式，在去年搜狐焦点旅游地产做了一系列的城市调查里面，很多人把结果给了青岛。我们有请青岛信瑞房地产投资开发有限公司璞玉岛营销总监王宣给我们普及一下青岛旅游地产投资价值。
王宣（音）：现在是春暖花开的时候，北京的春天来的有一点晚，大家在这里坐着的也感觉有一点冷，青岛温暖的海边的风能给大家带来非常清凉的，但是又向往着春暖花开的气息跟我一起领略一下青岛。
去年我们在海南开了旅游峰会，什么是旅游地产，是先有旅游再有地产，旅游分三个阶段，第一个阶段是我想去，我的妈妈经常说，他想去新加坡，想去海南，从来没有去过，另外他想再去，是因为那里了一定有吸引人的地方，第三个阶段是想住下来，想跟我的家人，朋友一起住下来，这个时候旅游地产才开始了他真正的起步，我们回头想想，为什么大家想去，是因为他们有丰厚的自然资源，有山，有海，有文化，有岛屿。为什么还想去，这个时候你们看到有很多的开发商和政府建了很多的景点，因为景点不断的翻新，大家还想去，当景点的运营的费用非常高的时候，大家都想找一个更安静的地方住下来，一个月，两个月，甚至更长时间，让自己的朋友和自己分享这份轻松的心情。
在去年焦点做的对北方城市的调研里面讲，青岛是北方人想去的最重要的旅游城市，这里面又有什么呢，我想讲的是有三个，第一个是有海，有黄海，这个海我们可以驾车五个小时，另外那个海的海岸线非常长，有30多公里，第二个是有山，这个山叫做崂山，山不在高，有仙则灵，它是中国海岸线的第一高峰，还有一个神奇的人，崂山道士，他最后成了仙，又给大家带来了非常重要的山泉水，在青岛所有人都知道最好的水源在崂山，崂山里面又有一个温泉，在这个地方形成了青岛非常独特的一个水源文化。另外还有一个地方叫水不在深有龙则灵，这个地方就在少海，我们在看青岛的时候，除了八大关的别墅，除了崂山和温泉，除了看到少海，还有一个半岛国际机场，潘石屹说过，一个地产的升值绝对在于位置位置位置，什么决定了位置，交通决定的位置，在整个半岛里面，我们看到现在也3000万的吞吐量的国际机场，还有整个的高铁，也在胶州半岛，会形成像上海一样吞吐量和程度，青岛不仅是自然资源非常深厚的城市，还有非常深厚的人文气息，另外在整体规划上规划了最具有升值潜力的交通，除了交通还有配套，大家旅游以外一定要消费，靠什么消费，一定要不断的去消费，你去香港和旧金山可以买到更多的更好的一线大牌的产品，对于整个青岛来说，是一个古老的，但是又焕发勃勃生机的一个非常美好的城市，同时未来他的发展一定会在胶州半岛，我在这里也邀请所有的媒体和业内人士今年七八月份的时候一起去少海，在边上喝茶、品茗，看看青岛美丽的夏天，谢谢大家！
主持人：下面我们有请全经联文化和旅游地产委员会副主任、北京大成有方酒店管理集团董事长刘少军先生演讲，题目是旅游地产与中国式度假。
刘少军：大家中午好，题目是旅游地产和中国式度假，今天是上班的时间，发卖房材料的人远远多于领材料的人，所以这次春季展会明天能够热一些，有一点冷，但是旅游地产是不是有一点热，大家都在做旅游地产，人均GDP达到5000美金以上，人们要去旅游、休闲、度假，从观光游过渡到更好，更高的层次，确确实实有这样的需求，大家看到在景点里面的人，大家看到去年十一刚刚开放，免费通行的时候高速公路的那一幕，大家一定知道旅游地产的春天还没有到来，但是现在大家要做的那些东西，大家跑马圈地，用平方公里记的跑马圈地的开发商真的要做旅游地产吗，真的知道什么是旅游地产吗，我们今天开这个峰会的时候，是不是定义一下什么才是旅游地产。
我想给大家一个定义，旅游地产真的不等于旅游地地产，我们很多的开发商是把在城市里面的开发比较好的住宅的方式，搬到了旅游地，搬到了风景秀丽的地方，以为在那也可以成功，其实不是的，他们做的是旅游地地产，而不是旅游地产，这个有显著的差异，差异性刚才有几个嘉宾说了，是旅游大于地产，是旅游占很大的氛围，并且地产只不过是为这些旅游项目提供一个土地，一个房产的承载而已，所以一定做旅游地产之前一定要了解什么是旅游。
其实旅游很简单，传统的旅游的业态就是吃住行，游购娱，新兴的旅游地产一定要做这方面的升级版，只有做了升级版才可以把准这样的脉络，真正的升级版要跟这些的传统的旅游业态息息相关，你做的才是旅游地产，否则的话还是住宅。
其实大家看到的一些图片是真正意义上的旅游地产，大家到那需要住下来，吃住行，旅游地产跟住宅地方的不同点，面对的对象是不太相同的，住宅地产，其实是做第一居所也好，第二居所也好，服务的目标的客群只有一类，跟那个城市圈比较相关的，或者开着车很近做第二居所的，这样的与才有可能做住宅地产，而旅游地产是卖给很远很远的地方的外地人，所以他们会面临两类目标的客群，第一类就是旅游者，有没有可能在这个房子里面住下来，做刚才旅游要做的那些事情，第二类人才是小业主，投资者，无论是做产权式酒店还是分时度假，第二类一定要的是那些人，所以要做好那些人怎么办，第一类人我们做一个分析，中国的旅游度假的人群是哪一些人。
中国式度假人群第一类人是这样的，我们可能道德约束是另外一回事，确确实实是带着小三度假的人占了深入度假人群非常大的范围。第二类人是成功的企业家，第三类人群是家庭式的旅游，像世界500强那种奖励旅游，或者一些非常好的公司，或者国有的企事业单位开的会议，度假，只有这三类人群，没有第三类。
中国式度假一定和西方式度假有不同，他们拿一本书在沙滩上晒太阳就过去了，中国人受不了，所以在那里要折腾，要打麻将，唱歌，互相交流，喝一点酒，烧烤，发呆，这类的度假人群，极少部分的小众实现的，所以在中国做度假类的产品一定要想办法满足这类人的需求，满足他们的需求，满足他们健康养生的需求，满足他们去周边的旅游地方观光的需求，满足他们娱乐，运动的需求，才可以建成非常好的地方，我们只有吸引这类客群去的时候，我们吸引小业主的投资才会成立，否则的话，就不成立了。
旅游投资的小业主，他们需要什么，他们第一需要一个房本，为什么分时度假在中国很难推行下去，因为我们的产权登记体系不能满足分时度假的要求，所以产权式酒店有可能是我们中国旅游地产某一个比较好的模式，小业主有了房本就可以享受到地产升值带来了好处，第二，一定要有经常性的回报，因为他去那以后，坐等地产升值，在未来一段时间，我感觉会比较难的，不像08年那个时代，需求大爆发的时代，地产和房产的升值非常大，效益非常好，你没有经常性的回报他也愿意投，现在可能够呛了，第二个满足度假的需求，可以放心安全的在这里生活。谢谢大家！
国洪淼：从滨海住宅地产产生来看，上世纪20年代从地中海地区开始出现，现在滨海住宅地产在全球风起云涌，全世界所有顶级的度假地产都是跟滨海有关，中国有1.8万平方公里海岸线，但是能居住的只有1800平方公里，所以资源非常宝贵。
中国滨海住宅局域主要集中在中国山东半岛这一部分，我从山东给大家介绍。山东曾经度过了一段粗放的时代，也可以说是疯狂的时代，98年我到山东，以山东威海银滩为开始的房地产开发，在十年多的时间内在山东遍地开花，包括龙口的南山，石岛，黄岛，还有山东的蓬莱，早期建设的滨海新区我们看有哪些问题比较突出。
第一规划的起点低，这样好的滨海资源没有一个好的规划，来打造一个大的区域。再有很多开发企业的经营门槛太低，很多是做其他行业刚刚转来就做滨海住宅产品，但是滨海住宅产品相对于其他的住宅产品来说，要求专业度是非常高的。而前些年的时候，大量的是鱼龙混杂的开发企业在做滨海的住宅，造成了什么样的后果呢？产品的品质普遍低下。
因为这样的一些新区在很长一段时间内没有形成固定的消费人群，就造成很多配套设施建不起来，再就是即便建起来了，也运用不起来，大家没有滨海的度假体验，生活体验是非常欠缺的。再就是有很多虚假宣传、夸大宣传，造成了形象很差，很多人都因此上当受骗。
另外，购买这样产品的消费者还存在一个问题，产品买了之后房产变现不了，因为整个区域没有形成很好的居住氛围，很多人将来出手的时候，房子出手不了，虽然我投资在这里，好象是有升值，但是不能变现，这样问题就很大了。银滩就是一个典型的例子。
说到银滩就要说到威海，威海是在山东半岛的最东端，这幅图中间的位置是威海的中心位置，边上还有文登、荣成、烟台，文登的滨海项目主要在文登的滨海新区，荣成的滨海项目主要在荣成的东边和石岛中心城区。前一段时间有大量的粗制滥造，伤害了我们的购房者，没有得到自己想要的项目，之后自己的房产又不能变现。很多开发商不负责任，在海边留下很多建筑垃圾。好在现在滨海新区正在逐步走向理性，有很好的表现。一方面是优秀的滨海项目正在加速开放，像青岛、烟台、威海都有很多优秀的项目，外地人也接触到了这些项目。威海是一个非常不错的滨海城市，中心城区有非常优秀的海水浴场、海滨公园，再就是气候非常宜人，相对于南方一些城市来说，威海一年四季都比较适合居住，而且距离北方人生活的城市距离更近一些，度假设施相对来说也比较完善。威海这个城市非常包容，威海当地人非常包容，很多外地人移居到威海，而且威海距离韩国较近，当地的韩国文化也非常普遍。
这些是威海的一些照片，像威海的海滨公园、高尔夫球场、海水浴场，在威海洗海澡、泡温泉、打高尔夫，都已经非常成熟。很多知名的开发企业也已经聚集到威海来做开发，比如龙湖，山东的滨海项目也拔高了一次档次。另外，本地的开发企业也正在崛起，像望海在威海坚守了20多年，望海新区这个项目就比较典型，属于威海标杆性的项目，位置很好，处在威海主城区的一线片区，周边有商业配套、城市配套都非常齐全。望海的项目着力打造在几方面，把交通文化融合到海派景观里，创造出适合于山东市民居住的项目。还配套了很多节能科技，这个项目荣获了绿色建筑三星认证，是权威的最高认证。大家对海边城市的喜爱，更多的是喜欢到海里去洗海澡、游泳，如果夏天到了威海，可以感受到这一点。另外，望海的项目实行了全方位的托管服务，大家可以把项目交给专业的经营机构去经营。
面朝大海，春暖花开，是每个人的梦想，相信更多人在市场越来越理性的阶段，能获得更好的居住体验。谢谢大家。也欢迎大家光临我们的项目。谢谢。
主持人：走遍四海，还是威海，很棒。
以上是我们今天邀请到的嘉宾给我们的观众带来非常好的旅游地产的分享和业内信息。谢谢大家。
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