企业基本资料
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集团物业会计核算规范
会计城 | 日
规范集团物业公司会计核算，统一核算方法，增强集团内物业公司财务数据、信息的可比性。
适用于集团内的全资及控股的所有物业管理公司（以下称物业公司）。
方法和过程控制
物业公司的会计核算必须遵守《企业会计制度》、《集团会计管理及核算规范》、《集团费用核算办法》的总体原则与方法，同时结合集团物业业务的特点，就物业公司以下会计核算内容作出规范：
营业收入的核算
物业公司的营业收入是指公司在提供管理服务、让渡资产使用权、提供各种劳务等日常工作中形成的经济利益总流入。
3.1.1营业收入的确认方法
根据企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制；交易相关的经济利益能够流入企业；有关的收入和成本能够可靠计量原则，结合物业的特点，物业公司收入可按以下情况进行确认：
物业管理费收入：以该物业项目办理入伙的时间（或合同正式接管时间）为计算管理费的起始时间，每月按物业管理面积及相应管理费标准确认各物业项目的应收数，已售物业向业主收取，未售物业向开发商结算。
车位管理费：以该物业项目车位的租赁、销售数量、管理费的标准计算车位管理费的应收金额，向租赁者、购买人收取。
对于物业管理费、车位管理费收入财务核算应于实际收到客户交来属于本期或以前期间的管理费时确认收入实现，未收到或予收以后期间的管理费收入不能确认为本期管理费收入。并另外建立台帐进行管理，完整地核算应收物业管理费情况。
物业管理费的核销情况应及时报送集团财务管理部。
其它营业收入财务核算统一按权责发生制确认收入，对于顾问、工程等服务周期较长且有合同的业务，可以按合同约定确认营业收入，并根据各种业务实际，建立完整的营业收入管理台帐。
3.1.2营业收入的分类及科目内容
集团物业营业收入的分类如下：
营业收入分为管理服务业务收入、副营业务收入、佣金收入、物业大修收入。
3.1.2.1物业管理服务业务收入分为：物业管理费收入、车位租赁费收入、车位管理费收入、有偿服务收入、特约服务收入、临时人员出入管理费收入、装修管理收入、公共部位的广告及租赁收入、公共设施运行收入、前期开办收入、其它收入。
公共设施运行收入：是指业主在交纳物业管理费之外，按一定标准交纳的公共设施运行费（如水费、电费）收入，如税务部门允许直接用于冲抵公共设施运行费支出，则可以不确认为收入，直接在代垫款中核算。
前期开办收入是指物业项目在物业公司正式接管前由开发商支付给物业公司的前期介入费用、物业管理机构的筹建费用、办理业主入住费用等，但支付各种物业管理工具、固定资产的购置款项不属于前期开办收入。
3.1.2.2副营业务收入分为：对外拓展业务收入、集团内关联业务收入、受托项目配套资产经营收入。
对外拓展业务收入是指物业公司同集团之外的单位进行的各种其它业务收入。根据物业行业特点和集团物业的优势，目前主要有以下几项收入：中介服务收入、顾问咨询收入、洗车经营收入、智能化工程收入，超市销售收入等，财务必须详细反映各项业务的收入情况；对外接管全委物业的收入属于管理服务业务收入。
集团内关联业务收入是指物业公司同集团内各公司（主要为地产公司）进行的副营业务收入。包括以下几种情况的收入：受托资产管理收入、代理事项服务收入、零星工程施工收入、提供人员劳务收入。不包括属物业管理服务业务收入的地产空盘管理费收入、所管项目地产办公场所的物业管理费、明确的价格倒挂补贴收入、新接物业的前期开办费及受托项目配套资产经营收入。
集团内关联业务收入可采用不同的形式进行结算和管理。
受托项目配套资产经营收入：是指接受发展商或业委会的委托，对项目的配套资产进行经营所得收入，如会所、幼儿园、各种体育设施等。
3.1.2.3佣金收入是指物业公司本部从各管理项目管理服务业务或副营业务中按一定比例计提用于物业公司本部管理支出的收入，原则上各项目计提的比例和基础相同，与管理服务业务或副营业务成本支出中的佣金支出是一致的，由于是公司为完整反映管理服务业务或其它业务成本和公司管理本部费用情况而作的一种内部转移，在编制公司对外损益表时要求按抵销后的数据填报。
3.1.2.4物业大修收入：是指物业公司接受业主或业委会的委托从事物业大修业务取得的收入。
3.1.3营业收入会计科目设置
管理服务业务收入
管理费收入
车位管理费收入
车位租赁费
公共设施运行收入
出入人员管理费
装修管理收入
有偿服务收入
特约服务收入
场地租赁收入
户外广告收入
前期开办收入
其它业务收入
集团内关联业务
受托代管资产
代理服务收入
对外拓展业务
智能化工程
受托项目配套资产经营收入
物业大修收入
物业大修收入
3.1.4营业收入的分录
.1物业管理费收入：
每月按实际收到金额，
借记：“银行存款”等相关科目
贷记：“营业收入—项目—管理服务收入—管理费收入”（属本期的或以前期间未入应收帐款的管理费）
贷记：“予收帐款—项目—予收帐款”（属于予收以后期间的管理费）
贷记：“应收帐款—项目—管理费—业主”（年以前按权责发生制计入应收帐款的管理费）
每月从予收帐款中结转本期的管理费收入：
借记：“予收帐款—项目—予收帐款”
贷记：“营业收入—项目—管理费收入”
公司内部必须建立完整的管理费台帐，分户反映其应收、已收、欠收（予收）情况。
3.1.4.2、其它营业收入：会计分录：略。
每月编制《物业管理费收缴、清欠情况》会计附表。
3.1.4.3佣金收入的核算：
佣金收入的核算分别有三种方法处理，第一种：通过调整管理处和公司本部收入处理；第二种：通过调整管理处和本部的成本处理；第三种是不作帐务处理，只是在内部分析，业主公告时进行调整。集团统一按第一种方法处理，月末根据各项目的佣金计提激金额：
借记：“营业收入—**项目—上交佣金”或贷方红字
贷记：“营业收入—公司本部—佣金收入”。
3.2成本费用的核算
3.2.1成本费用核算基础条件及原则
成本是指企业为生产产品、提供劳务而发生的各种耗费。费用是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动所发生经济利益的流出。
各公司应合理划分成本与费用的界限。费用应当直接计入当期损益；成本应当由所生产的产品、或提供劳务承担。
成本包括各管理处的管理服务业务成本和公司的副营业务成本、物业大修成本；费用包括本部的管理费用和公司财务费用，一般情况没有营业费用；规模小、项目少不设本部的公司应实行一级核算，可将公司费用直接计入管理处的管理服务业务成本。
管理服务业务成本和期间费用都要转入当期损益；副营业务成本应根据产品特征确定营业成本的结转，服务性业务的成本应全部转入当期损益，产品加工（零星工程）的成本应按配比原则结转与收入相适应的营业成本。
成本核算对象的选择：管理服务业务应以各物业管理项目（每一委托合同）为成本核算对象；副营业务应以有利于公司经营管理和经济核算的原则选定核算对象，如按业务类型、按单个合同、独立配套资产项目等。
成本、费用应按谁受益谁承担，即直接受益直接计入，间接受益选择合理标准分摊计入各成本对象，公司本部费用采用计提佣金的形式分摊。
按权责发生制要求确认每个会计期间的成本、费用。
3.2.2管理服务业务成本项目及内容：
管理服务业务设置以下成本项目：保安费用、保洁费用、绿化园林景观费用、公共设施设备运行养护费、管理处综合费用。
保安费用是指公司为该物业业主提供各种安保服务所发生成本支出，包括保安人员费用、保安行政及物料消耗、保安分包费用、其它费用。
保洁费用是指公司为该物业业主提供各种保洁服务所发生的成本支出，包括保洁人员费用、保洁行政及物料消耗、保洁分包费用、垃圾处理费、其它费用。
绿化园林景观费用是指公司支付所管物业环境、绿化、景观的维护、养护、运行费用，包括绿化（园林）维护费用、道路广场景观设施维护费、景观设施运行费。
绿化维护费包括绿化人员费用、行政及物料消耗、绿化分包费用、苗木补偿费。
道路广场景观设施维护费包括维护养护费、其它费用。
景观设施运行费包括水费、室外照明费、其它费用。
公共设备设施运行养护费是指所管物业的各种公共设备设施的维护养护及运行费用，包括公共维修人员费用、电梯运行费、上下水泵运行费、空调通风设备运行费、消防设施运行费、安保设施运行费、室内公共照明费、房屋本题维护费、水电气集中抄表损耗、其它。
有公共运行收入且税务部门允许直接冲抵公共运行支出的公司，此费用可以在代垫款
中核算，差额部分转入；采用照实分摊公共运行费不作成本核算。
管理处综合费用是指所管物业管理处的综合服务费用。包括管理处综合服务人员费用、行政及物料消耗费用、财产费用、业主集体活动费用、业委会费用、其它费用。
其中行政及物料消耗费用是指各物业管理处日常工作中发生的行政管理费用。包括办公费、通讯费、交通车辆费、水电费、应酬费、咨询及诉讼、律师费、差旅费、环境费、、电脑费用、服装及物料消耗、成本中支出的税金、其它等。
财产费是指管理处固定资产、无形资产、递延资产的折旧、维修及摊销费用，场地租赁费，有关摊提金额、方法、年限按《集团财务管理规定》执行。
业主集体活动费用是指根据物业项目的历史、文化特点而组织的集体社区活动，如文化、艺术、体育、旅游活动所发生的支出。
业委会费用是指公司按协议或规定支付给业委会的费用，或公司承担业委会实际发生的费用。
3.2.3副营业务成本项目及内容：
服务性业务的成本项目有：直接人员费用、行政费用及业务推广费用、财产费用、公司佣金、税金；
生产加工性业务的成本项目有：直接人员费用、直接材料动力消耗、行政费用、财产费用、公司佣金、税金；
商业流通业务的成本项目有：直接人员费用、商品销售成本、行政费用、财产费用、公司佣金、税金。
以上各种业务
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成本项目的内容与管理服务业务成本相关项目基本一致，不再重复。
根据公司管理要求与各种其它业务的特点，合理设置其它业务成本核算对象，归集相关的收入、成本。
税金是指按国家有关税收法规规定计提的应交税金支出。主要有营业税、城建税、教育费附加及各种地方附加费。
3.2.4成本科目设置
管理服务业务成本
对照集团规定自定
行政及物料消耗
行政及物料消耗
垃圾处理费
园林绿化景观费用
绿化园林林维护费
绿化人员费用
行政及物料消耗
绿化分包费
道路广场景观维护费
维护养护费
景观设施运行费
绿化、水景水费
室外照明费
公共设施设备运行养护费
公共维修人员费用
参照集团人员费用的解释自定
电梯运行费
上下水泵运行费
空调通风设备运行费
消防设施运行费
安保设施运行费
室内公共照明费
房屋本题维护费
水电气集中抄表损耗
管理处综合费用
参照集团人员费用的解释自定
行政及物料消耗
参照行政费用的解释自定
参照财产费用的解释自定
业主集体活动费用
业委会费用
副营业务成本
对内关联业务
委托管理资产成本
参照《集团物业财务管理规范》自定
零星配套工程成本
代理事项及人员劳务成本
对外拓展业务
汽车美容业务
汽车美容点
智能化工程
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受托项目配套资产经营
各管理项目
物业大修成本
物业大修成本
各管理项目
有关收入、成本科目的详细核算内容见《集团物业收入、成本科目说明》。
3.2.5会计分录
3.3公司本部费用核算：
3.3.1本部费用的科目内容
本部费用是指公司本部在日常工作中发生的费用支出。实行一级核算的公司可以归入各项业务的直接成本，不单独进行管理费用的归集和分配。公司本部费用分类包括：人员费用、行政费用、财产费用、其它；同时也要按职能部门进行分类归集。月末将归集的本部费用全额作为期间费用转入当期损益。
人员费用是指公司本部职能部门人员工资、福利、奖金、社会保险、培训费用；目前的职能部门一般设置：总经理室（公司总监以上人员）、行政办公室、人事行政部、财务部、品质保证部、经营管理部。
行政费用是指公司本部在日常工作中发生的各种费用支出。包括：办公费 、水电费、差旅费、车辆费及交通补贴、考察接待费、交际应酬费、电脑费用、通讯费、咨询及诉讼费、环境费用、审计费用、报刊费用、公司活动费用、工作餐费、体系运作费用、其它费用。
其中体系运作费用是指质量保证体系的咨询、认证、培训及相关支出；工作餐费是指本部人员各种加班时间的工作用餐费，其它有关各个明细费用项目的内容与《万科集团费用核算办法》的内容一致。
专职从事其它业务的职能部门费用应分摊转入其它业务成本，不作为公司本部费用。
3.3.2.公司本部费用会计科目设置
车辆交通费
考察接待费
交际应酬费
诉讼及律师费
公司活动费用
体系运作费用
长期费用摊销
无形资产摊销
场地租赁费
3.3.3会计分录
利润及利润分配核算
有关利润的结算与结转、分配按国家有关所得税政策及集团总部，董事会的决议进行。
对于所接管物业项目的收益，是按《深圳特区住宅物业管理条例实施细则》四十三条的方式处理（即管理费的税费后结余转入下年度，不足部分可以在下年度通过追加管理费），则该项目如在扣除佣金后出现的所得税后盈余，应转做“其他应付款应付**项目盈余”核算，借记：利润分配**项目业主管理费结余，贷记：其它应付款--**项目管理费结余；若该项目扣除佣金后出现亏损，应转作为物业管理公司亏损，若该项目管理费以后年度实现所得税后盈余，应优先用于弥补以前年度的管理费不足部分，待以前年度不足完全弥补后的税后盈余再转作“其他应付款应付**项目盈余”核算。
3.5代管资产的核算
物业公司在会计核算中应设置“代管资产”帐簿进行帐外核算，及时准确的反映各项代管资产情况，每季度编制“代管资产情况表”（格式见附件）作为“资产负债表”的附表上报。
3.6代垫款项和代收款项业务的核算
3.6.1会计科目设置
代垫款项、代收款项的应往来进行核算，设置“其它应收款”、“其它应付款”科目
3.6.2会计分录
各物业公司按以下方法进行代垫款项的核算：
付出各种代垫款时：根据手续完备的有关单据，借记：“其它应付款—公司—代垫费用”，贷记：“银行存款”。
及时将垫付的款项结转到费用的实际承担者时：根据有关协议、标准、责任区分情况，由地产承担部分，一般不通过“内部往来”结算，应借记：“其它应收款地产公司—费用”，贷记：“其它应付款—公司—代垫费用”。
由业主承担部分，借记：“其它应收款—业主—费用”，贷记：“其它应付款—公司—代垫费用”。
结转后“其它应付款—公司—代垫费用”科目无余额。
收到代地产垫付的款时，借记：“银行存款”，贷记：“其它应收款—地产公司—费用”。期末“其它应收款—地产—费用”科目应为借方余额，表示代地产垫付的尚未收回的金额，如为贷方余额表示予交该项费用的金额。
收到代业主垫付的款时，借记：“银行存款”，贷记：“其它应收款—业主—费用”。期末该科目借方余额表示未收回的代垫款金额，贷方余额表示该业主予交该费用金额。在会计核算中建立完整的分户台帐。
公司应及时统计分析各种代垫款的回收情况，定期编制《代垫款收缴、清欠情况表》，减少代垫款数额。
对代收款业务在会计核算中应设置“其它应付款公司—代收款”科目进行核算，按代收款业务具体内容进行明细核算，及时准确的反映公司代收代付业务的变化情况。
收到款项时，借记：“银行存款”，贷记：“其它应付款—公司—款”。
结算后支付款项时，借记：“其它应付款—公司—款”，贷记：“银行存款”。
该科目借方反映公司支付给委托收款单位的金额，贷方反映公司代为收取的金额，余额一般在贷方，表示已收进尚未付出去的金额。
每季度编制“代收代付款”科目余额说明表上报。
员工食堂的核算
食堂的供应对象以公司内部员工为主，并纳入公司帐内核算时，在会计核算中应设置“其它应收款员工食堂”科目进行核算，借方：反映食堂的成本支出情况，并设置“人员费用、菜金、水电气消耗、工具及折旧、其它”等明细科目，贷方：反映食堂收入情况，贷方余额表示盈余，借方余额表示超支，年终将借方余额转入员工福利费支出时，借记“应付福利费”，贷记“其它应收款员工食堂”。结转内部各部
门员工的工作用餐时，借记：各部门成本费用，贷记本科目。进行独立核算时，财务应加强业务指导和监督。
食堂的收支不纳入公司帐内核算时，应由专人管理，分项核算其收入与成本支出。
代管基金的核算
代管基金是指接受业主委员会或物业产权人委托管理的用于本物业共用部位，共用设备，公共设施及承重结构的维修基金。
各物业公司可根据不同情况分别采用按物业项目设置独立的会计帐套或纳入公司业务会计帐套中核算。
在会计核算中各公司应设置“代管基金房屋维修基金”科目进行核算，及时准确的反映其筹集、使用、结余情况，按幢、按单元、按户进行项目明细核算；
各公司在收到筹集来的维修基金时，借记“银行存款”，贷记“代管基金房屋维修基金业主交纳（或发展商交纳）”，并按幢按单元按户输入核算项目或另外建立分幢分户的明细表；
收到维修基金存款利息时，借记：“银行存款”，贷记：“代管基金房屋维修基金利息收入”，并按幢按单元按户输入核算项目；
收到维修基金投资收益时，借记“银行存款”，贷记“代管基金房屋修缮基金投资收益”；
将小区公共房屋、设施的经营收益（或收入）转入维修基金时：
如果与管理费收支情况在同一帐套核算，借记“有关的经营收入”，贷记“应交税金营业税”，“有关的成本、费用”，收益部分贷记“代管基金房屋修缮基金公共房屋设施收益”，同时将存款转入维修基金专户，借记“银行存款维修基金存款”，贷记“银行存款业务银行存款”；
如果是独立帐套核算借记“银行存款”，贷记“代管基金房屋维修基金公共房屋设施收益”；
但接收发展商用物业（实物）交纳的房屋修缮基金时应作为增加代管资产处理，借记：“代管资产—资产”，贷记“代管基金—维修基金”；对代管资产进行摊销或折旧时，借记：“代管基金—维修基金”，贷记：“代管资产—资产”；将代管资产出租、使用收益转入维修基金时，借记：“银行存款—维修基金存款”，贷记：“代管基金—维修基金”。
维修基金使用时，借：代管基金房屋修缮基金，贷：银行存款维修基金专户等有关科目，并设置以下明细科目
由各幢（或）单元分摊的支出，设置“共用部位及设施维修”楼道（通道）维修
---屋面维修
---外墙维修
由全体业主分摊的费用，设置“公共部位维修”道路维修
---广场维修
----围墙维修
-----污水管道
“公共设备维修养护”上下水泵
----消防设施
----网络设施
----供电、供水设施
----其它（可以自定）
“业委会费用支出”
由直接受益业主分摊的费用，按支出的实际内容设置明细，如“电梯维修养护”
对于比较大的维修工程，应设置“物业工程”科目核算其成本，发生有关维修成本时，借记“物业工程”，按工程项目及成本实际内容设置二级、三级明细，贷记：有关科目；工程完工后结转“物业工程”成本，借记“代管基金房屋修缮基金”，并根据分摊情况记录到业主维修基金帐户，贷记“物业工程”，
每季度编制《维修基金情况》会计附表上报。
3.9经营情况分析
各物业公司要结合其业务变化，定期（季度、中期、年度）进行财务分析，分析的主要内容包括：
对照年度经营计划比较收入、成本、费用、利润的完成情况。
分析营业收入的构成及变化情况以及对利润的影响。
分析成本、费用的升降因素及对利润的影响。
分析公司的财务状况，掌握公司各项资产、负债的真实情况及结构变化情况，确保结构合理，控制呆帐、坏帐损失。
分析公司经营和财务管理中存在的问题，提出财务建议，揭示各种或有事项。
季度结算后应进行必要的财务分析，中期与年终决算后必须进行全面分析；并及时以电子邮件方式报总部财务管理部。
3.10主要经营指标计算
为综合评价各公司的获利能力及管理能力，应定期（每季度）统计分析下列经营指标：
获利能力指标
利润增长额本年利润总额上年同期利润总额
管理服务业务利润率本年管理服务业务利润本年管理服务业务收入
（注：本文件指标计算是依据项目管理酬金计提前的数据）
净资产收益率本年税后净利润期末所有者权益（所有者权益为负数时以实收资本为准）
管理项目盈利面本年盈利的项目个数本年管理的项目总个数
利润计划完成率本年实际完成净利润（税后）本年计划净利润（税后）
管理能力指标
本年管理费收缴率营业收入中本年度管理费收入本年应收管理费金额
管理费累计收缴率（营业收入中本年度管理费收入年初帐外欠交管理费收回收入年初帐内应收款回款金额）（年初帐内、帐外管理费欠交金额本年应收管理费金额）
管理费清欠率（年初帐外欠交管理费收回收入年初帐内应收款回款金额）年初帐内、帐外管理费欠交金额
营业收入费用率本年本部费用总额本年营业收入总额
单位面积本部费用（本年本部管理费用本年本部财务费用）∑本年管理处收费面积
（注：本年管理处收费面积为应收费面积，含应收费的空置房面积包括开发商应交费的空置房面积
只有一个管理项目的物业公司，其本部费用应全部计入项目管理成本，因此单位面积本部费用指标只适应于有个含以上管理项目的公司。）
本年度管理处收费面积（期初面积期末面积）。
代垫款项回收比例报告期实际收回代垫付款项报告期应收回代垫付款项
代垫款清欠比例=（期初代垫款余额-期末代垫款余额）/期初代垫款余额*100%
（包括代业主垫付、代地产垫付）
人均管理面积=本年月平均管理面积/本年月平均总人数
平均总人数指从事管理服务的人员，包括本部人数和管理处人数，不包括从事其它业务人员。
3.11会计帐套的设置
各物业公司原则上设置一个会计核算帐套，需要设置多个帐套，在上报总部财务部时必须合并为一个帐套。
为便于物业管理项目业主委员会要求的审计检查，一个帐套核算多个管理项目的公司，对各管理项目的会计凭证编号、装订、保管应加以区分，保证该管理项目的会计凭证、明细帐、管理费收支情况报表之间的对应关系，尽量避免各种审计检查时涉及到其它管理项目的会计资料。
物业公司会计报表主表内容与《集团会计管理及核算规范》的要求相同，月报包括：《资产负债表》、《利润及利润分配表》、《期间费用明细表》、《管理费用明细表》；季报有《现金流量表》。
其它业务税金在《利润及利润分配》的其它业务支出中反映，各管理项目管理服务业务成本的期间费用在《利润及利润分配》的管理服务业务成本中反映，不在营销费用栏反映。
管理处上交本部佣金统一作冲抵管理服务收入，增加本部的佣金收入，合并后在《利润及利润分配》中相互抵消，不作反映。
季报、半年报、年报除编制以上主表外，还要编制会计报表附表，附表内容包括集团规定部分，结合物业管理的特点，增加以下专用附表：
、《管理服务业务收支情况表》
、《其它业务收支情况表》
、《物业管理费收缴、清欠况表》、《主要经营指标情况表》
、《代垫款项情况表》
、《维修基金收支情况表》
、职责分工
总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查，各物业管理企业（单位）负
责具体实施。
、附件：物业专用附表格式
、本文件自颁布之日起生效。
来源：互联网
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