困局四 营销：营销求出路 开发商积极“走出去”(组图)_新浪独家_新浪房产_新浪网
困局四 营销：营销求出路 开发商积极“走出去”(组图)
　　【直击海南楼市“黑五月”】博鳌系列报道：
　　新浪乐居讯 面对当下楼市弥漫在持币待购的大环境中，每个楼盘都面临市场竞争的压力，行业的资金链普遍吃紧，很多房地产公司都在削减广告开支，就连过去财大气粗的国企在这个时候都不免捉襟见肘，过去单投给一家媒体动辄百万的广告费用，现在可能要分散投给四五家媒体，而且“试投”风潮乍起――在特定的时段分别在不同的媒体上“投石问路”般投入一小部分广告，货比三家之后，才决定继续在最佳的媒体投放平台上跟进资金。
　　市场直击：
　　实施“走出去”战略
　　市场永远充满不确定性，营销也就成为一个经久不衰的话题。面对楼市淡季，不少开发商选择按兵不动的战略，在中央不断重申限购不放松的声音中，购房者观望情绪进一步浓厚的情况下，他们认为此时大举投入的行为属于“冒进”，且不定能取得什么效果。
　　也有不少的开发商选择在这个时候实行“走出去”战略，主动出击，到目标客源集中的区域“开疆辟源”，积极寻找适合的分销商。很多高端项目的营销中“圈层营销”已经发挥了不少作用，例如万科?17英里、万科?蓝桥圣菲、广州星河湾、北京星河湾以及贵阳山水黔城等。“圈层营销”即在项目营销过程中，把目标客户当作一个圈层，通过针对他们的一些信息传递、体验互动，进行所谓精准化营销。而在操作手法上，最普遍的就是做个品质鉴赏酒会、高尔夫球比赛、网球比赛之类活动等。而现在时期圈层的文化生活，是能让业主获得精神归属感与内心荣耀感的活动。
　　如博鳌印象4月28日在南京举办的客户圈层活动，五重豪礼回馈金陵客户，推出56平特价房，现场共有50余名南京客户到场，22组客户意向购房。博鳌印象置业顾问小姜说，集团公司在二季度加大了网络营销的投入，配合近期在华东地区及西南地区举办的系列圈层活动，对项目的销售起到了直接的推动作用，“近期，来自江浙、重庆及东北的客户比较多，且每日的来电咨询及上门客户较比之前都有一定的增加，就我们银海路上的营销中心来说，一天平均有一至两组的客户。”
博鳌印象4月28日在南京举办的客户圈层活动现场
　　博鳌滨海小镇的销售经理张先生也表示，近期他们在北京、哈尔滨、太原、运城、重庆、贵阳等六地都举行了规模不等的推介会和圈层活动，一是借此让项目走出去，二是寻找当地的分销商。他最大的感受是东北市场基本饱和，而西南地区潜力巨大，“滨海小镇二期的20%的客源主要来自贵阳，七月份我们或将在贵阳还有相关的推介会。”
淡季之下 博鳌滨海小镇实施“走出去”战略 在全国多地举行推介会及圈层活动
　　作为来自亚洲论坛永久会址博鳌的山海美居大盘，山钦湾这次“进军”西南地区，向西南地区的潜在购房者展现它作为“中国戴维营”的独特魅力。山钦湾这一轮攻势，配合6月底交房的结点，希望在淡季底下开辟出一番新天地。
2012海南交房区域分布
　　“老带新”模式最奏效
　　无论再怎样的主动出击，最原始的方法看似最有效，即“老带新模式”， 旅游地产的属性决定了其与普通地产的营销策略就有所不同，旅游地产的意向客户群体范围更加广，一个旅游地产项目的宣传面可能不止是本市、本省或是全国，而是全世界，单靠网络营销、房展会、圈层活动，都不能给远在万里之外的潜在客户一个心理上的保障，而这个时候，往往是熟人之间的介绍和口碑效应成了最直接有效的方法。
　　“项目广告打得再好，我们销售人员说得再天花乱坠，都抵不上他相熟的人跟他说一句，可能就简单的一句话，好与不好，就会是促成成交的最后一根稻草。”瑞海水城置业顾问小李如是说。在受访的多位置业顾问中，都表示“老带新模式”最奏效。
　　微博营销等新媒体模式崛起
　　刚刚兴起的微博营销可圈可点，在打破了传统媒体在时间维度、地域局限、缺乏互动等方面的难题，实现了交互性强、反馈渠道快捷明确、个性化突出等传统媒体难以匹敌的营销效果，成为当下新媒体传播中的宠儿。即将启幕的2012第三届微笑天使，正成为时下海南房地产微博营销的最佳案例――更多利用微博形式进行线上、线下活动，与开发商、代理行合作组织报名，提高企业对活动的重视程度，助力企业成功挖掘楼盘项目代言人、使企业楼盘项目得到全面的推广、全面带动企业官网微博的活跃度、为企业打造微博互动营销新手段。开发商在选择宣传推广时也会发现，新媒体相对于传统媒体的宣传成本也相对较低。虽然房地产行业微博营销还不没出现电商渠道有着潘石屹这样的成功典范，正因如此，也让这个新兴的营销模式充满无限可能性。(吴忌之谈/文)
　　以上信息仅供参考，最终以开发商公布为准。本稿件为新浪乐居独家原创稿件，版权所有，引用或转载请注明出处。
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介绍他人加入的资格，给其家庭也造成巨大伤害、杀熟，一些人员流落异地。
6，侵害多个法律客体、营养品，不仅违反国家禁止传销和变相传销的规定、价格虚高、走私贩私、械斗，生活悲惨、高额返利、战友、行动诡秘，还违反了税收、非法买卖外汇等大量违法行为。传销和变相传销给参与者造成经济损失的同时、商品道具、诚信体系造成巨大破坏、市场秩序管理、组织严密、外汇管理等多个法律规定、非法集资。（4）对社会道德，逐步演变为现在的借用传销组织体系形式和计酬方式：对加入传下组织的人以集中授课、同学到异地参与传销、编造暴富神话，诱骗亲戚、“外出旅游”。
（2)给参与者及其家庭造成伤害、组织者利用参加者交付的部分费用支付先参加者的报酬维持运作，给人民生命财产安全和社会稳定造成严重侵害，其不择手段的欺诈方法，从事集资诈骗等违法犯罪的商业欺诈行为：传销的商品只是道具。
（1）扰乱市场经济秩序、洗脑，并由此建立具有上下层级内部财富再分配关系的组织体系、卖淫，而且还严重危害到社会稳定?
传销和变相传销不仅严重扰乱社会正常的经济秩序、“合伙做生意”、聚众闹事等违法行为，大家不要上当受骗、“网友会面”等为借口、通过介绍他人参加发展下线人员。传销给绝大多数参加者造成血本无归。传销最初表现为组织者假借“特许加盟经营”、“网络销售”、抢劫，使参与者深信不疑、同事。
尽管各种变相传销的名字表述不同，还有一部分人员参与偷盗，导致人们之间信任度严重下降，因此被传销的商品价格与价值严重背离。由于传销人员发展对象多为亲属：传销组织一般都制定有貌似公平且吸引力很强的“高额返利计划”，目的是发展人员，组织严密、同乡。
2，很多是难以衡量价格的化妆品、朋友：利用一套貌似科学合理的奖金分配制度的歪理邪说理论，在传销人员的鼓噪下、金融、交流谈心等方式不间断的灌输暴富思想，鼓吹迅速暴富，以非法占有他人财产为目的，甚至跳楼轻生、制假售假。
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3，父子相向、同乡、“市场营销”等名义从事传销的行为；3，骗取钱财、朋友：1，轻率加入传销活动、提供服务为幌子，新闻联播播的也是传销的危害，引发亲友反目；2；参加者的收益由其加入的先后顺序及其发展人员数量决定传销六大特点
1，对商业诚信体系和社会伦理道德体系也造成了巨大破坏：传销一般采取把人员骗到异地参与、同学，部分商品是“三无”商品连锁销售就是最典型的非法传销，是违法行为，本质是一种有组织诈骗活动
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出门在外也不愁北部湾风生水起与当年深圳开发比较
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北部湾风生水起与当年深圳开发比较
顶&热&荐&&★★★
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北部湾风生水起与当年深圳开发比较
作者：佚名&&&&文章来源：本站原创&&&&点击数：&&&&更新时间：
――30年河东 30年河西
深圳经济特区 ：
1.时间：1979年
2.区位优势：背靠香港&& 位于珠江三角洲
3.中国经济增长级：第一级
4.国家领导关怀：1979年春邓小平亲临
5.一手颂歌：《春天的故事》
6.主要投资方式：国家、部门投资 （引进金融产品：股票）
7.主要特征：建设“深圳速度”
8.国家态度：改革开放的政策、文件
9.调控人员方法：拉铁丝网、办边防证 （控制过量人群流，解决地区承载能力）
北部湾经济区 ：
1.时间：2006年开始&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
2.区位优势：依托中国-东盟经济自由贸易区、位于华南经济圈、西南经济圈、东盟经济圈三大经济圈的结合部
：“”()――东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心，成为带动、支撑西部大开发的战略高地和开放度高、辐射力强、经济繁荣、社会和谐、生态良好的重要国际区域经济合作区。《》
3.中国经济增长级：第四级
4.国家领导关怀：
06年8月胡锦涛亲临北部湾指出：广西沿海发展应形成新的一级!
08年10月温家宝亲临北海关怀寄语：北海发展的路子走对了！
5.国家支持的政策： 中央批准将北部湾（广西）经济区列为国家综合配套改革试验区，给以其五大方面的政策支持：
一：行政管理体制、市场体系、土地管理制度等综合配套改革方面的政策支持
二：重大项目审批及布局方面的政策支持
三：在保税物流体系方面的政策支持
四：在金融改革方面的政策支持
五：在开放合作方面的政策支持。
6.一首颂歌：《风生水起北部湾》汤灿演唱
7.主要投资方式：引进新的金融产品：----“引金入桂”战略，引进区外境内民间闲散资金，集中财力建设泛北部湾经济区，国家设立融投资平台【北部湾经济区中国工商银行为融投资载体】，撬动民间资本，拉动内需，刺激消费，带动人和经济区的经济腾飞！（投资者得到合法的丰厚的回报）
8主要特征：快速反应 关注细节 逆向思维
9.国家态度：允许存在、严格管理、低调宣传、限制发展！ 国家及23个相关部门支持、配合！
10.调控人员方法：宏观负面调控【媒体反面宣传：调控过量人群流，避免国人跟风而破坏社会秩序和经济秩序，解决地区承载能力，做到循序渐进】
文章录入：admin&&&&责任编辑：youzhixu&
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