武汉版限购令_地产_新浪网
2月22日，武汉市住房保障和房屋管理局下发了《市房管局关于调整我市住房限购政策有关问题的通知》(武房发[2011]32号，以下简称《通知》)千呼万唤的武汉限购令终落地，武汉成为继北京、上海、南京等之后，第17个落实“国八条”限购政策的城市。武汉新限购令内容与“国八条”保持一致。新的限购政策将覆盖全市全部行政区域，郊区众多楼盘将无一幸免。而模式也由由“N+1”模式变成“2+0”模式，对已拥有1套住房的本市家庭、能提供本市1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市家庭、拥有1套及以上住房的非本市家庭、无法提供1年本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市家庭，暂停向其售房，本地炒房以及外地需求被遏制。
【编者按】2月23日起，武汉新版限购令细则正式开始实施，新限购令与国八条内容一致，除新建商品住房外，二手住房也未能幸免。调整后的限购政策范围为本市所有行政区。武汉是继北京、上海、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、太原、长春、哈尔滨之后，第17个落实“国八条”限购政策的城市。
一，自日起，暂定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)、能够提供本市1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)；对已拥有2套住房及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年本市纳税证明或社会保障缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市行政区域内向其出售住房。对违反规定购房的，不予办理房地产相关登记手续。　　二、各房地产开发企业、代理销售的房地产经纪机构在与购房人签订商品住房买卖合同前，应履行对购房人限购政策告知和购房资格审核义务，核验购房人及家庭成员的身份证明、户籍证明、婚姻状况证明等有关资料。登录“武汉市商品房网上签约和合同备案系统”进入“网上签约”栏目，输入购房人及家庭成员相关信息，核验购房人的购房资格。　　　　三、个人购买二手住房的，购房人应持本人及家庭成员身份证明、户口证明及婚姻状况证明等资料向所购住房管辖的房管部门(机构)进行购房资格核查，符合政策规定的方可办理存量住房合同备案及房地产相关登记手续。
武汉新版限购令出台，是否会影响到您的购房计划？
影响很大，暂缓买房
没有影响，首套房该买就买
无所谓，本来就不打算再出手买房
您觉得武汉新限购令细则对哪类购房人群打击最大？
刚性需求购房者
改善需求购房者
新版限购令是否会对武汉房价有所影响？
会，投资性购房被抑制
你认为买房时机何时会出现？
现在及2011年上半年
2011年年中，待政策被消化
2011年年底，开发商或迫于销售压力降价
2012年上半年
2012年下半年
只有15%的客户受限购影响。预计今年内，武汉房价不会有太大变化，但销售量会萎缩。我个人认为，目前武汉市场，刚醒需求购房者仍然占主导地位。此番宏观调控，主要是精准、结构性调整，针对过度消费和资源浪费型。不是供求和经济面的问题。
原有调控措施，不管是首付，还是利率，或房产税，都不足以抑制投资与投机需求，但新国八条限购令却一招致命：已拥有两套房的本市户籍居民不得再买；外地户籍居民凭缴税证明或社保缴费证明在本市最多只能买一套房。
近来全国有不少城市出台了地方版的新限购令，加上加息等，说明中央最高决策机构开始动真格了。对于武汉房地产市场来说，当前武汉房价已经违背了经济规律，而且已经成为了某种严重的社会问题。新版限购令出台加上其他已有和未出的措施，武汉房地产市场将会真正走入拐点阶段。不过这之间是需要一个过程的，但时间不会太长。
今年楼市形势比较严峻，指望3、4月份迅速回暖有点难，但成交量下跌有个过程，开发商不会马上降价促销。
与住宅投资相比，商业地产投资政策上唯一优势应属不受套数的限制，只要投资者资金充裕，名下物业的多少并不影响多次投资。
今年上半年，地产业所承受的资金压力是渐渐增大了。那么，今年地产资金偏紧、楼市销量下降基本成定局的情形下，开发企业的策略应是适当收缩扩张的力度并苦练内功、创新发展。
武汉房地产限购细则本周料会出台，投资者情绪将出现分化，一部分客户担心通胀，会转向商业地产投资，另一部分客户会担心新政及金融效应的累加，压缩投资盈利的空间，将资金向股票市场转移。看好今年的股票市场，房地产市场谨慎悲观。
余序洲：武汉新版“限购令”今日落地又在折腾。住房本身就有两重属性，即使投资品又是消费品。限购，是超经济强制。是外在的，只要政策一松动就会反弹，而且又给一部分人以寻租的可能了。
个人认为，限购令对市场需求的挤压作用，使得刚需、改善需求成市场主力，市场成交量会出现明显回落，但是价格变动会在成交量后，而市场价格什么时候出现松动还需根据市场反应来看。此外，市场需求被减少，使得供应相对增加，符合条件的购房者在选择上会更为谨慎，短期会对市场持观望态度，等待市场价格下降
今年的走势将会是“量减价难跌”，成交量减少，主要是因为限贷、限购等调控政策对需求的抑制。
从2002年开始调控房地产市场，直到出台史上最严厉政策，国家手中的棒子还只是高高举着，并没有真正落下来，而如果市场真的到了政府不得不落下手中大棒的时候，他相信，市场必然会有反应，而调控也一定会有效果。
由于大量的房源供应在近郊的住宅片区，一旦连郊区都纳入限购令中，因供给大于需求，楼市将受到重创。
楼市的疯狂持续到了今年1月。而武汉新版“限购令”落地，是持续调控降温楼市的最后一击，也是最猛的一拳。外地人在武汉买房占到五成，新版限购令对外地限制很严格，最多买一套。，希望楼市有所下降，让我们老百姓能早日买得起房。
这回二手房也被加进其中，我想说看来寒潮来了，是不是严冬尚不好论定啊。
汉版国八条公布：本地家庭已有两套及以上住房，禁买第三套；外地人有纳税或社保证明，最多购一套；远城区纳入 限购范围。成交量或将下滑。
武汉限购新政今天公布了，远城区也纳入了，影响很大。三套房的认定更明确了，郊区有房也算包括私房，还建房，以及未办两证但备完案的商品房等。有两套房的人，想再买房，得先卖掉一套，才能买新房。
汉版限购令终于出台了，观望吧！
武汉的超级限购令――武汉新版“楼市限购令”今日发布，武汉本地家庭禁购第三套房，外地居民禁购第二套房，限购范围从7个中心城区，扩大至远城区… 好事！
2月23日起，暂定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)、能够提供本市1年纳税证明或社会保险缴纳证明非本市户籍家庭，限购1套住房。
原限购政策允许新购一套新建商品住房，调整后的限购政策为：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其出售住房。
原限购政策仅涉及未新建商品住房，调整后的住房限购范围包含新建商品住房和二手住房。个人购买二手住房的，购房人应持本人及家庭成员身份证明、户口证明及婚姻状况证明等资料向所购住房管辖的房管部门(机构)进行购房资格核查，符合政策规定的方可办理存量住房合同备案及房地产相关登记手续。
调整后限购政策涉及区域范围为武汉市所有行政区域，除了中心城区(江岸、江汉、~口、汉阳、武昌、青山、洪山及武汉东湖高新技术开发区、武汉经济技术开发区)外，6个远城区纳入限购范围。
父母已有一套商品住房，18岁以上成年子女第一次买房算首套。
对于无房户，本次限购令主要针对外地客：对于无法提供1年本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市行政区域内向其售房。
为巩固和扩大房地产市场调控成果，进一步做好我市房地产市场调控工作，调整我市住房限购政策，市房管局出台《市房管局关于调整我市住房限购政策有关问题的通知》(武房发〔2011〕32号)。贷款政策仍然按照现有的政策执行，具体咨询银行。
男女双方婚前各有一套住房，结婚后再买住房会受限制。
此次新限购政策仍然是针对武汉市住房市场。
各房地产开发企业、代理销售的房地产经纪机构在与购房人签订商品住房买卖合同前，应履行对购房人限购政策告知和购房资格审核义务，核验购房人及家庭成员的身份证明、户籍证明、婚姻状况证明等有关资料。
原日市房管局制发《关于贯彻落实我市中心城区商品住房限购政策的通知》(武房发〔2011〕7号)与《市房管局关于调整我市住房限购政策有关问题的通知》(武房发〔2011〕32号)不一致的，以武房发(〔2011〕32号)通知为准。　
N+1即武汉本地居民不论之前买了多少套房子，之后还能在7个中心城区和两个开发区买1套房。而新版的“限购令”按照国家要求，实行“1+1”模式，即已有1套住房的武汉本地居民家庭可以再购1套，如果有2套以上住房则被禁购。
个人购买不足5年的非普通住房对外销售,全额征收营业税;超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房,按买卖差额征收营业税;超过5年(含5年)的普通住房,免征营业税。
房地产交易合同中，尤其是当前形势下的房地产行情，买卖双方都应当预见到国家的房地产金融政策将会调整、变化。特别是今年春节后，媒体和政府多次放风要控制高房价，大家对调控应有逾期，只是不知道何时到来。因此不能将国家政策变化归属于不可抗力。这个情势变更在法律上应该是由于政策的影响，因为这种政策出台是有时点的，对买卖双方都会有影响。那么按照过去判例的一些做法，可以双方协商解除合同，互不补偿对方。
武汉市规定“外地人在武汉买房贷款需要一年以上的社保或者纳税证明”才能够在武汉买房，是对买房行为的控制而非对贷款行为的控制，所以说，不能提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地人全款也无法在武汉购房。
按“国八条”要求，新“限购令”的执行范围，将从7个中心城区，扩大至远城区。对违反规定购房的，将不予办理房地产相关登记手续。
可以贷款，具体情况可以咨询相应银行。
新政对已拥有1套住房的本地户籍居民家庭、能够提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房，其中含新建商品住房和二手住房。
非本地户口在新限购令下只要能提供纳税证明或社保证明的就可以最多买一套房。只要交满一年就能进行购买。
暂时没有明确截止日期，只在未来房价下降稳定后，可能会放宽要求。
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
开发商加紧入市 中心盘房价居高不下
春节后第一周，武汉恒 大城、万达公馆、福星惠誉青城华府、金地格林春岸等10多个楼盘，纷纷推出最新房源，并加大了促销力度，这在往年并不多见。今年以来，50个楼盘拿到了预售证，中心区就有10多个，近期也将陆续入市。
很多购房者盼望新一轮推房潮中有楼盘能率先“跳水”。不过，通过咨询多个楼盘，发现价格普遍还未松动，内环以内楼盘，均价已多在14000元/平方米，像南湖、古田等区域的楼盘，价格也多在8000元/平方米以上。
“春节后一开工，我们就忙得没时间吃午饭。”江夏一楼盘销售员小吴昨日告诉记者，该楼盘每天看房人数比春节前多出两倍。业内人士表示，汉版限购令将强化的消息刺激了郊区盘销售放量。
原本打算再买一套住房投资的王小姐，因为新版限购令出台，只能把目光转向商业地产了。王小姐说：“现在新版新购令出台，有点打乱了我的计划，因为现在我们已经有两套住房了，如今新的限购令实施，就不能再买房了，近期可能会关注一下商铺吧。”
程小姐原本打算买套小户型，等孩子出生便搬出来与公公婆婆分开住，现在政策越来越近，首付比例的上调，还有加息等压力，使得她的购房计划成为了泡影。
李先生打算今年买房结婚，新版限购令的出台让他看到了房价下降的希望，但是对于政策出台后，效果合适才能现象他不干断定，对此也有些担心，目前他希望最好限购令能早日发挥作用，能让他今年能买到房结婚。
近期限购城市详情
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&&&&&&来源：广州日报&&
　　-新政要求暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本市居民购房贷款
　　-疑问：新政能否阻挡一次性付款的投资客？
　　核心提示
　　北京市政府昨日制定并发布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》(下简称《通知》)。《通知》要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款。
　　《通知》更要求：自发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可根据房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。
　　“广州肯定会抑制不合理的购房需求，新政的具体细则等到‘五一’后才能公布。”广州市国土房管局新闻发言人昨日在接受记者采访时没有正面回应广州会否限购多套房的话题。
　　本报讯 (记者张忠安)千呼万唤的北京版楼市调控新政终于出台，要求同一购房家庭只能新购买一套商品住房，金融机构和税务部门可以根据个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。
　　有分析师表示，北京新政主要有两大看点，一个是购房套数限制，一个是税收变化。不过整体上不会影响自住买家，而对投资买家将暂时冻结。
　　另有业界专家预计，五一后，包括广州在内的地方版新政或陆续出台。
　　看点一：
　　不论本外地家庭均限购
　　北京在相关通知中也首次警示房价过快上涨的负面影响。
　　北京版调控措施，除了落实了国务院关于抑制房价过快上涨11条规定以外，还提出临时性措施限定新购房套数，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。此条新政被解读为简单但对目前来说最有效的、可以最快落实宏观调控意图的政策。北京中原房地产三级市场研究部研究总监张大伟表示，该政策不影响自住，但沉重打击投资、投机。广州知名地产专家韩世同认为，如果新购住房只限一套，那就无所谓第三套住房了。“只能新购买一套住房，说明买第二套是可能的，但买第三套住房基本是被冻结了。”韩世同表示。
　　看点二：
　　加强征税管理
　　北京将在税收上也严加把控，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。并首次明确提出，个人售房在计征税款时，纳税人应提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证。
　　张大伟认为，《通知》首次提及查实开发商涨价过快的项目税收清算和稽查，这条规定非常明显地针对目前以通州为代表调涨商品房项目，可能会影响目前很多因为指导价格过低的二手房交易，对商品房价格提升行为将有很大的抑制。不过，韩世同表示，北京的这种做法主要是围堵二手房买卖中的鸳鸯合同，“目前市场上有部分二手房销售存在假合同的现象，北京这种做法可能就是避免出现鸳鸯合同，但直接从购房者入手，恐怕难以根治，实际上很多假合同是中介做的。”
　　广州房管部门：
　　穗版新政或五一后公布
　　“广州肯定会抑制不合理的购房需求，新政的具体细则等到‘五一’节后才能公布。”广州市国土房管局新闻发言人昨日在接受记者采访时没有正面回应广州会否限购多套房的话题，同时他还表示，广州市房管系统只可以查到个人的购房记录，无力核实家庭的购房记录。这也意味着仅凭房管部门，广州没有条件实施类似北京的同一家庭只能新购一套房的政策。
　　该局新闻发言人还表示，要查核家庭购房情况，要联合公安部门才能查到，至于会不会联合公安，需要视乎最终的细则而定。
　　本周，广州市政府常务会议迅速制定了地方配套政策，其中包括供地5平方公里，推出40万平方米限价房用地等措施。
　　据广州市国土房管局相关负责人表示，广州楼市落地政策已起草完毕，正在走相关程序，等待市政府的审批，“我们正在抓紧修改，肯定会有新意。”
　　不少业内人士在接受记者采访时表示，广州不大可能出台类似北京的限购政策。合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，据统计，目前在穗购房者四成是外地客，但主要来自珠三角地区。来自外省的购房者不多，炒房现象并不严重。所以，穗版新政更可能从疏而不是堵的角度去抑制楼价。
　　(记者赖伟行)
　　楼市数据
　　广州二手房4月萎缩20%左右
　　有统计显示，由于连续的政策出台，投资投机性购房批量撤出，也导致广州4月份二手房成交明显萎缩，跌幅达到两成。
　　中原地产发布的数据称，4月广州市住宅成交量出现先扬后抑的态势。根据成交数据估算，整个4月份二手住宅成交面积环比降幅在20%左右，但成交价暂时未受影响，依旧维持在万元以上高位。本月中原地产二手住宅成交均价为12938元/ m2。
　　“地方版”新政五一后或陆续出台
　　“实际上，很多地方政府已经制定了相关落实政策，不过，很多都在观望。”广州一位开发商负责人表示。
　　有专家就表示，国务院17日发布新一轮调控新政已经有10多天，不少地方政府的细则基本酝酿完毕，预计五一后会陆续出台。著名房地产营销策划专家指出，目前已经有青岛等地方政府出台新政，但多数在调控力度和操作性上均没有突破新“国十条”。迫于调控压力，之前房价过快上涨的重点城市纷纷表示，将推出地方细则落实新政。
　　《中国城市地价状况2009》公布的一系列数据显示，北京、上海、深圳、天津、杭州和青岛等重点监控城市的住宅市场已出现严重泡沫。被国土部点名的5个城市中，青岛4月26日率先出台相关细则。
　　江苏省住房和城乡建设厅相关负责人日前也透露，“省里的政策最近几天就要出来。”
　　楼市现象
　　从化增城
　　销售“冰火两重天”
　　从化、增城两个近郊县级市因为楼盘均价普遍比广州市区低数千元而成为不少市民的置业之选。楼市新政之后，这些原本的“价格洼地”会不会首先出现价格松动？
　　据记者了解，从化目前楼价变动不大，但个别楼盘已出现退订个案，有买家因首付增加15万元许而决定不买，1万元定金也放弃了。但增城楼市销售显得很火爆，呈现出“冰火两重天”的态势。
　　(记者叶卡斯、杨进)
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我想说两句！！落实房地产调控政策 我国多城市出台“限购”令
·沪发布一系列限购细则：购房需查验户籍婚姻证明2月19日，一家三口在上海辛根路上的一家房产中介了解行情。当日，从上海市住房保障和房屋管理局获悉，上海已出台了执行住房限售政策的一系列操作细则。根据细则，购房需查验户口簿、结婚证等相关证明资料。新华社记者 张明 摄在上海购买住房，不仅要执行“限购”规定，还必须提交家庭户籍、婚姻等材料，以供房地产交易中心审核。2月17日，上海市住房保障和房屋管理局下发了执行住房限售政策的一系列操作细则。1月31日，上海出台限购政策，规定：在上海已有1套住房的本地户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在上海累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；拥有2套及以上的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭以及不能提供相关个税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，则暂停向其售房。 &　　·南京出台房市调控细则　本市居民限购第三套房为贯彻落实国务院和江苏省政府相关房市调控办法，南京市政府办公厅19日印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，规定本市居民限购第三套房，能提供纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭则限购第二套房。 &　　·哈尔滨出台住房“限购令”2月19日，一名行人从一楼盘宣传广告板前走过。2月18日，哈尔滨市政府正式下发《关于进一步做好哈尔滨市房地产市场调控工作有关问题的通知》，哈尔滨市将在一定时期内实行住房“限购令”，具体实施时间将视房价变化而定。《通知》规定，拥有两套住房的哈尔滨市家庭将不能再买房。新华社记者 王建威 摄　　·"京15条"提高外地人购房"门槛"：须连续纳税5年核心提示2月16日，北京市人民政府办公厅公布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，相关政策从文件印发次日起在全市实施。北京市此次对非北京市户籍居民购房的限制，是目前全国各城市出台的限制措施中“门槛”最高的。【关键词】限购令非北京市户籍居民家庭购房需5年社保或纳税证明，遏制投资投机北京市落实“国八条”的调控政策细则，分为八个部分，共15条，包括落实政府责任、全力做好住房保障、加强税收征管、切实执行差别化信贷政策、严格用地供应管理、合理引导需求、建立健全问责机制和加强舆论引导等方面。 &图表：北京楼市调控新政出台强化“限购”等措施 新华社 发　　·合肥实施"限购令"调控楼市 实施意见有效期一年记者从安徽省合肥市房产局获悉，以限购一套房、实施更严格的住房信贷政策、增加住房供给及加强市场监管等为主要内容的《合肥市关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》正式发布。
新出台的《实施意见》主要包括以下内容：实施“限购令”，自即日起本地和外地居民家庭暂时只能在本市新购一套商品住房。对居民家庭贷款购买首套商品房的，首付款比例不得低于30％；购买二套房的，首付比例不低于50％；三套及以上商品房停贷。非合肥市居民购房须提供一年以上所得税或社保缴纳证明。 &
(本文来源：中国政府网
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<h1 id="artibodyTitle" pid="31" tid="1" did="" fid="房地产特征：限购城市只剩5个 并购增8成
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　　“新常态”下2014年房地产显现五大特征 限购城市只剩5个
　　开篇语：即将过去的2014年，“新常态”成为中国经济发展的代名词。
　　认识新常态，适应新常态，引领新常态，是当前和今后一个时期我国经济发展的大逻辑。而准确、深入、全面认识新常态下的新趋势、新特征、新动力，是做好今后经济工作的重要前提。
　　新常态之“新”，意味着不同以往，意味着我国经济发展的条件和环境已经或即将发生诸多重大转变，增长速度将从高速转为中高速，动力从要素驱动、投资驱动转向创新驱动；新常态之“常”，意味着相对稳定，这一稳定是更高水平的稳定，是经济结构不断优化升级、增长质量加快“上台阶”的稳定。
　　而在中国经济新常态的大背景下，我国各大传统产业及战略性新兴产业已经或即将发生哪些深刻变化？值此辞旧迎新之际，《证券日报》产经中心经过精心策划，选取资本市场关注的十大产业进行深入调查与研究，今起特别推出《中国十大产业“新常态”年度报告》系列报道，敬请广大读者垂注。
　　(策划：张亮 张志伟 胡潇滢 袁元 贺骏 谢岚)
　　撰稿：本报记者 王 峥 王丽新
　　前言：2014年中国房地产市场以5月份为界，呈现迥然不同的“风景”：5月份之前，延续上年的高歌猛进；5月份之后，“新常态”的重要特征之一开始显现，那就是从高速增长转为中高速增长。
　　往年轻轻松松便可完成全年销售任务的龙头房企们，在这一年或多或少都遭遇挫折。即使是北京这样楼市最为坚挺的地区，住宅成交量也创下数年来的新低。显然，中国房地产业不可避免地步入转型期。
　　实际上，中国新一代领导集体今年已经以“新常态”定义了当下的中国经济发展阶段。而对于房地产行业来说，这个定义也恰如其分。
　　习近平总书记最近指出了“新常态”的几个主要特点，包括速度――“从高速增长转为中高速增长”，结构――“经济结构不断优化升级”，动力――“从要素驱动、投资驱动转向创新驱动”。
　　对此，有专家表示，中国房地产市场已经度过居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代，开始进入居民理性消费、企业理性开发和产品质量不断提升的时代。企业的优胜劣汰、兼并重组和互联网的普及，将进一步推进房企转型和创新。
　　最新数据也显示，2014年1月份-11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速比1月份-10月份回落0.5个百分点；全国房地产开发企业土地购置面积29736万平方米，同比下降14.5%。不过，虽然房地产投资增速等核心数据出现放缓迹象，但实际的总体增量依然可观，整个行业也还有巨大发展空间等待人们去挖掘。
　　此外，楼市调控政策在2014年也发生了重大变化，行政干预手段开始逐步退出，尤其是自2011年开始在全国范围内实施的限购政策，截至目前只剩下5座城市仍在执行。而这，无疑有利于推进房地产的进一步市场化。
　　可以说，中国房地产行业在走过了初期高速发展的“黄金时代”后，正在变革中步入“新常态”。从业者们也已经做好了为此改变的准备，部分企业为了抢占未来数年的行业制高点，已经提前展开行动。就像万科高级副总裁毛大庆所言，“变者，天下之公理也。为之，则难亦易；不为，则易亦难”。相信我国的房地产市场也会在这一场变革中，走向更加理性和成熟的新阶段。
　　楼市调控告别“一刀切”
　　限购城市只剩5个
　　限购松绑、调整公积金使用门槛、购房及契税补贴……自2014年楼市急速转冷以来，地方政府纷纷出台救市措施，刺激市场回暖；同时，金融管理部门对住房信贷政策也进行了微调；中央层面也明确提出“稳定住房消费”，并要求加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。
　　面对楼市的迅速变化，2014年楼市调控也出现了由紧转松的情况。有业内人士称，现实压力导致政府出台一些政策来缓解楼市压力，相关政策势必由之前的遏制房价疯长，转变为刺激楼市回暖。
　　在房地产仍是支柱性产业的背景下，萎靡不振的楼市，已让不少地方政府火急火燎。而对楼市成交抑制作用最大的限购，也成为地方政府的“眼中钉”。
　　自6月底呼和浩特市率先宣布取消限购后，各地方政府便纷纷跟进，仅一个多月的时间里，相继又有36个城市以不同的方式对限购政策进行了调整。截至目前，除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚之外，46个限购城市当中，41个已正式取消或变相放松了限购。
　　除取消限购之外，财政金融政策紧随其后而来，显示出了极强的威力。
　　9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了与自住需求密切相关的房贷政策，其中包括对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。多套房在非限购城市结清贷款也可以发放贷款；增强金融机构个人住房贷款投放能力；继续支持房地产开发企业的合理融资需求。这个后来被称为“930”新政的措施，被市场公认为是今年对楼市影响最大的一个政策。
　　10月9日，住建部、财政部、央行三部委又联合下发了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，内容包括放松公积金贷款条件、推进异地贷款、降低中间费用三项内容。以提高住房公积金缴存职工住房消费能力，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房。各地随后迅速跟进，据不完全统计，截至目前，济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春、成都等超过30个城市都对公积金贷款政策进行了不同程度的调整。
　　同时，通过财政补贴手段鼓励购房的地区也在不断增加。其中江西省《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》规定，各地可对二手房交易应缴纳的契税、营业税给予适当补贴；江苏省则对于购买成品住房且属于首套住房的家庭，由当地政府给予相应的税费优惠政策支持；沈阳也在冬季房展会期间推出16项优惠政策，其中多项政策惠及购房者。此外，尚未取消限购的北京、上海，也通过大幅度调整对普通住宅总价认定标准的方式，刺激改善型需求入市。
　　而另外一剂楼市强心剂则当属央行的不对称降息。11月21日，央行发布通知称，决定自日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。有业内人士当时就指出，对于房地产业的影响来说，货币手段历来是刺激市场需求的最有效工具，此次降息将成为市场加快库存去化的重要利器。
　　年内刚刚上任的住房和城乡建设部部长陈政高在总结今年的政策时也称，“2014年以来，房地产市场迅速变化，住房和城乡建设部会同或配合有关部门，强化地方调控主体责任，及时调整了限购、差别化信贷等方面的政策，支持居民合理的住房消费，总体上保持了房地产市场平稳运行”。此外，住建部新闻发言人倪虹近日表示，用市场的手段调控房地产市场将是下一步调控的主要方向和手段。即政府做好政府的事，市场发挥经济规律做好市场的事情。
　　房企海外投资井喷
　　今年有望超300亿美元
　　2014年楼市的表现直接击穿了房地产企业最差的预期，就连一向看多的任志强，近期也一反常态地发表看空的言论。为了维持业绩的稳步增长，房企纷纷加大海外投资的力度，以填补国内市场下滑带来的损失。
　　有机构报告显示，近年来中国已成为全球资本输出大国，对外房地产投资增长迅速。2014年全年，中国跨境房地产投资额则有望超过300亿美元，超过此前数年海外房地产投资的总和。
　　今年以来，万科、碧桂园、万达、绿地、首创、等企业在海外市场动作频频。其中，新华联在今年1月份，相继敲定了在韩国济州岛和马来西亚新山市伊斯干达开发区的项目；碧桂园今年2月份斥资7300万元在悉尼拿地，正式进军澳大利亚市场；同月，万科在美国纽约曼哈顿的首个项目列克星敦大道610号举行了动工典礼。
　　而对外投资规模最大的两家房企，无疑当属绿地和万达。
　　今年7月8日，万达集团宣布，将投资9亿美元在美国芝加哥建设五星级酒店及公寓项目，建成后该项目有望成为芝加哥第三高建筑；一个月后，万达又在澳大利亚完成了对黄金海岸市珠宝三塔项目的并购，计划建设一栋五星级酒店和两栋销售型酒店式公寓；而在年初，万达还宣布投资20亿英镑-30亿英镑在英国开展城市改造项目；6月份则以2.65亿欧元收购了西班牙马德里的地标建筑西班牙大厦。
　　至于绿地，其目前已进入韩国、澳大利亚、美国、英国、马来西亚、泰国、加拿大等4大洲9个国家13个城市，海外项目总投资超200亿美元。
　　国家在相关政策上的变动，也进一步支持了房企到海外的投资。国务院在今年取消了对一般境外投资项目的核准制度，打破过去在外汇管理、跨境资金流动方面的多重限制，而不断加码海外房地产市场的中国房企则正好搭上了这趟顺风车。
　　此外，移民人数的不断增长，也为出海房企提供了大量的需求。胡润中国私人财富管理白皮书调查显示，中国内地的千万富豪中，46%正在考虑移民国外，14%已经移民或者正在申请移民，而家资在1亿元以上的富人中，有移民意向的人比例高达74%，这些高净值人士都是上述房企海外项目的潜在客群。
　　对此，多家在海外开发项目的房企负责人也表示，他们项目锁定的主要客户群就是有海外置业需求的华人。
　　同策咨询研究部总监张宏伟认为， 国外大多数发达经济体经济在复苏，房地产仍然处于价值低估阶段，国内房企买地开发项目刚好处于抄底的阶段，市场周期的特征决定品牌房企继续积极布局海外市场。同时，部分大型房企的全国化布局基本完成，从战略布局角度需要国际化，因此业务上也会逐步实现海外与国内的“二八原则”。
　　触网动作频频
　　房地产开启互联网元年
　　在这个言必称互联网的时代，任何一个企业的创新之路都绕不开它。截至2014年10月份，中国移动互联网用户已达到8.74亿，这个庞大的市场用户量吸引着每一个传统行业向其靠近，包括传统的房地产企业。
　　2014年，被称为房地产行业的互联网元年。实际上，在过去一年里，《证券日报》记者与多家房企高层交流时也未避开这个话题，在楼市“新常态”下，几乎每家房企的老板都在谈如何“互联”，无论是营销方式变革，还是产品升级，甚至在房企未来战略布局中，如何拥抱互联网，怎么完成传统房企与互联网融合落地都是其研究的大事。
　　值得注意的是，纵观所有房企触网的动作，目前尚未形成一个成熟的运营模式，相对而言，从营销端口切入以O2O模式卖房，似乎是房企目前得到的能最快、最直接产生效果的合作。实际上，这对房企的意义确实不小，变革营销方式、增加营销节点的同时，整合资源，运营资源的时代到来了。
　　在互联网的刺激下，我们看到前有马云对赌王健林，后有万科淘宝合作卖房，再后来有万达联手腾讯、百度成立O2O业务平台。紧接着，“双十一”和“双十二”来了，在这个电商狂欢的营销节点上，传统房企的身影越来越多。
　　万科、远洋、富力、保利、方兴、合生创展等多家房企今年都开始积极地拥抱互联网，纷纷跨界试水“互联网营销大战”， 抢食“双十一”市场蛋糕。于是，房子开始论“小时”卖了。
　　据记者了解，万科联合阿里，在天猫开辟“双十一”购房专区，将108个楼盘以8.9折销售；远洋地产与京东金融联手推众筹卖房，用户支付11元，便可参与1.1折购房的抽取资格；方兴地产在线上线下整合6大合作商搞“24小时光盘节 ”，在11月11日当天推出11城22个项目4400套房源；合生创展则采取了“一对多”式跨界营销模式卖房，联合线上线下10大商家搭建了“乐透”联盟平台，一举推出1000套优惠房源。
　　总结其“战果”如下：方兴地产24小时卖出了好几个月的成绩，实现近43亿元销售额，远洋地产价值25亿元房产众筹引发大量关注。
　　当然，不可忽视的是，很大程度上是来自市场的压力，推动了房企开始在营销模式上思变，正如一位触网营销的操盘手所说，房企跨界、触网营销等实质上都是在打抢客户大战，包括抢夺投资客。同时，房企可以整合各界资源，为其换来“流量”，即潜在购房者。
　　不得不说的是，当前房企与互联网企业的合作更多是停留在宣传和营销层面，因为房地产行业本身长期性、重资产、复杂化的属性，互联网要想像改造其它行业一样改造房地产业，还存在很多困难。
　　但这不影响房企触网“日记”的延续。8月29日，万达集团与腾讯、百度成立O2O业务平台，三个土豪声称要打造全球最大O2O电商公司，总投资达200亿元。对于合作的未来，百度公司董事长兼李彦宏描述了一个情景：“如果某个人在万达广场逛街，发现一个女孩子的裙子很漂亮，拍个照片就知道是万达哪家店卖的。看到一个海报，就知道万达院线几点放映这场电影，可以完成选座和支付”。
　　实际上，SOHO中国董事长潘石屹也表示，为了SOHO中国的第二次转型，其多次去美国参观学习苹果等高科技企业，明年将宣布利用互联网二次转型的具体动作。
　　种种迹象表明，如果你还把互联网思维当作房地产企业营销的噱头，而不是经营思路的一种尝试和转变，那么你既有的竞争优势，可能在瞬间就会被改变甚至逆转。在未来，不排除购房者可以在互联网上下单，开发商可以用3D打印技术盖房。
　　地产并购骤增八成
　　行业集中度加速提高
　　2014年，资本市场收购案例急剧增长，房地产行业也正在以加倍的速度兼并重组。这种现象的出现，代表着旧有竞争格局逐步被打破，新的经营模式正在形成，行业集中度也逐步提高，这是“经济新常态”下房企做出的选择，也是在遭遇金融变化和行业利润率不断下跌后，房地产企业不得不经历的阶段。
　　《证券日报》记者今年跟多位房企高层交流时获得了这样的共识，今后房企转让股权动作将激增，并购重组的企业会越来越多，而拥有多种低成本融资渠道的标杆房企也在伺机通过收购获得优质资产或地块，房地产企业将在大并购时代中加速转型。
　　楼市降温加剧后，地产行业并购潮实际上早已来临。
　　根据Wind资讯数据统计获悉，截至12月18日，2014年年内，房地产行业并购标的交易达245宗，总价值为1210亿元(包括已完成与未完成交易)，同比增长幅度约为80%；2013年全年为150宗，总价值为668亿元，同比增长幅度为46%；2012年则为154宗，交易宗价值仅为458亿元。
　　再来看一组今年房企并购重组的大宗交易数据，今年上半年，中冶置业逐步肢解200亿元地王以股权方式转让；3月18日，以全部资产及负债与上海地产集团持有的绿地集团等额价值的股权进行置换，经预估，本次拟置出资产的预估值为23亿元、拟注入资产的预估值为655亿元；5月22日，融创中国以62.98亿港元的价格收购绿城中国24.31%的股权；8月12日，泛海控股38.23亿港元收购和记港陆71.36%股权。由此可见，在行业并购案激增的同时，并购标的金额也在提高。
　　《证券日报》记者仔细对比近年来的相关数据发现，在未完成的并购事件中，凡是披露出来的交易最终并购成功是大概率事件，失败的并购案非常少见。
　　随着并购大潮的来临，房地产行业进入“下半场”已经成为共识，房地产行业正在向“强者恒强”的方向发展。
　　从上述统计数据中不难发现，部分中小房企、专业化程度较差的房企今年被吞并了市场份额。换言之，虽然今年开发商的日子都没过好，甚至个别大型房企也不得不转卖资产套现、优化资产配置以求发展，但中小房企面临的则是求生压力。
　　首创置业董事长刘晓光曾表示，在地产大并购时代，产品类型偏高端且周转率慢的房企、花高成本激进拿地且销售回笼资金慢的房企、资金受限且去库存慢的房企将面临退出舞台的危险。
　　不过，反观之，这也是标杆房企并购扩张的好时机，而且加快了大型房企迈入转型过渡期的脚步。从今年并购交易的主体来看，在完成的并购事件中，转让资产方为万方发展、亿城投资等中小房企，而买方则为、等快速扩张的企业，其中，首开股份作为交易买方，完成了4笔收购；而在未完成的并购事件中，在资产转让方中，知名房企显现了身影，比如、北京万科以及等，但其转让资产的交易金额并不高，属于微调性交易，而交易买方则为融创中国、龙湖地产等标杆房企。
　　这意味着小型地产公司为了生存将不断攀上“高枝”，而银行的“橄榄枝”将会更为倾斜地投向大型开发商，从而加速房地产市场两极化，“强者恒强”的竞争格局正在形成。
　　楼市步入“白银时代”
　　房企多元化转型突围
　　2014年，楼市步入了“白银时代”，这句话源于万科总裁郁亮。他表示，“黄金时代”如少年青春期，而步入“白银时代”即进入壮年期，行业将会更加成熟。但“白银时代”跟“黄金时代”相比，毛利下降，竞争压力大，库存压力大，地价高。
　　2014年，房地产行业确实受到了打击，从多数房企无法完成年度销售目标就可以折射出开发商的日子远不如过去了。不过，从房地产投资增速来看，房企依然可以在“白银时代”中寻找“黄金”盈利点，而这些新的利润增长点来自多元化布局转型。同时，这也是“经济新常态”下，房地产企业的新战术。
　　从数据方面来说，房地产企业今年面临的环境确实不乐观。不过，有的时候，或许部分业内人士确实没有好好算算账。万科是这样算账的，2013年，全国房地产有8万亿元销售额，未来如果每年增长5%，10年后，13万亿元；若略微乐观一些，年均如果增7%，10年后就是15万亿元。即使销售面积不增加，房价正常上涨，碰到天花板还有一倍的市场空间。
　　因此，郁亮说：“相信白银时代依然是贵金属的时代，当下并没有来到青铜时代，更没有来到黑铁时代，我们还远远没到烂铅时代，所以还有足够的时代等着我们。”
　　事实上，房地产投资增速虽然在下滑，但房地产市场这块蛋糕依然让开发商劲头十足地争抢，因为可以创新，可以调整业务布局结构，可以优化资产配置，还可以转型。
　　换句话说，当企业利润率下行、规模化达到一定阶段时，房地产企业势必会面临多元化转型问题，尤其是在传统住宅市场已经进入“白银时代”的大背景下，多元化布局无疑将是挖掘“黄金”的关键点。
　　于是，我们看到，万科从专注住宅开发转向“城镇化配套运营商”，将目光投向了商业地产、养老地产等多元化领域，希望拓展产品线，分散政策风险；绿地集团从“地产开发商”向“综合地产全程运营商”转型，从中国市场向全球市场转型布局；世茂集团建立云平台，转型为生活方式服务商……
　　事实上，除了在地产领域内向更为细分的纵向市场转型外，不少房企也在尝试横向转型。万达拥有万达商业地产和万达院线两家上市公司；恒大地产的多元化业务已经涉及农业、矿泉水、体育、甚至光伏等领域。
　　从当前竞争格局来看，地产行业暂时还能以规模定地位，但竞争格局已经开始发生潜在变化，即地产企业开始找寻或者已经选定且准备深耕或横或纵的多元化方向，这些方向的业务布局将决定其未来在行业中的地位。
　　我们可以暂时假设一下，用不了一年时间，房地产市场对“老大”的定位标准可能会变得更加多元化，呈现出多个领域的“老大”，并且单个房企很难在多个领域同时做“老大”。
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