0税收业务知识课件09
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一、法律适用；税收业务；知识学习；王静；讲课主要内容；涉地税收涉及的相关税种；?涉地税收涉及的税种?房地产开发企业主要涉及的；?此外还有地方教育费附加(地方征收2%)、价格；?1、耕地占用税?占用耕地建房或者从事非农业建；?根据国务院令511号,第七条占用基本农田的’；?2、契税契税是对在中华人民共和国境内转；移土地、房屋权属
一、法律适用税 收业 务知 识学习王静
讲课主要内容涉地税收 涉及的相关税种? 涉地税收涉及的税种 ? 房地产开发企业主要涉及的主要税费有11 种： ? 营业税、城建税、教育费附加，土地增值 税、房产税、土地使用税、印花税、企业所 得税、个人所得税 、耕地占用税、以及契 税等。? 此外还有地方教育费附加(地方征收 2%)、价格调节基金\残疾人保障金\工 会经费 地方性收费. 车船使用税等 企业常规性税种没有考虑。? 1、耕地占用税 ? 占用耕地建房或者从事非农业建设的单位 或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当 依照本条例规定缴纳耕地占用税。 山亭区 耕地占用税的税额规定每平方米为24元. ? 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积 为计税依据，按规定的适用税率一次性征 收 ? 应纳税额=实际占用耕地面积（平方）X适 用定额税率? 根据国务院令511号,第七条占用基本农田的’ 应按当地适用税额的基础上提高50%. ? 我区一家企业新占用耕地8000平方米，耕地 用于工业建设，所占耕地适用的定额税率为 24元每平方。 ? 解:应纳税额=000(元) ? 如：上题单位占用的是基本农田，我区税额 是24元每平方，加五成就是36元每平方? 2、契税 契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房 屋所有权的单位和个人征收的一种税。 ? 注意：买受方的单位和个人为契税的纳税人 。 契税以按土地使用权、房屋所有权转移时 的成交价格为计税依据。契税税率适用比例 税率，幅度是3%-5%。我们执行的契税税率 为3%。 应纳税额=计税依据X税率? 居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙成 交价格500000元，将另一套两室住房与居 民丙交换成两处一室住房，并支付换房差价 40000元，计算甲、乙、丙相关行为应缴纳 的契税（3%）。 ? 居民乙缴纳契税=%=15000（元 ） ? 按规定房屋交换，交换价格不相等的，由交 付差价的一方缴纳契税，交换价格相等的免 征契税。 ? 居民甲缴纳契税=00（元） ? 丙不纳契税? 契税的最新政策日起土地使用权 转让环节契税税率由3%提到4% ? 提醒大家注意我们在土地环节缴纳各项税收 一定本着先税后证的原则依法征税!!!? 3、营业税 ? ⑴税目与税率 营业税涉及转让无形资产和 销售不动产（包括销售建筑物或构筑物、销 售其他土地附着物）两个税目，税率都是5% 。代扣建筑业营业税款3%.? ⑵特殊规定 : ? 转让不动产，以及单位将不动产无偿赠与他 人，视同销售不动产。 ? 对以无形资产、不动产投资入股，参与接受 投资方利润分配，共同承担投资风险的行为 ，不征收营业税。但转让该项股权，应按本 税目征税。 ? 土地所有者出让土地使用权和土地使用者将 土地使用权归还给土地所有者的行为，不征 营业税。 在销售不动产时连同不动产所占 土地的使用权一并转让的行为，比照销售不 动产征税。⑶纳税地点及纳税时间 纳税人销售不动产、转让土地使用权，向地 房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫 营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭 据的当天。 ? 纳税人转让土地使用权或者销售不动产， 采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为 收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳 税义务发生时间为不动产所有权转移的当天 。? 例题:某单位转让闲置房产一幢，取得转让 收入8000万元，该房产购置原价6000万元 计算该单位计算缴纳营业税 解析:转让房产应该就其取得的转让收入，按 照“销售不动产”税目计算缴纳营业税。因 该房产为其购置的不动产，因此应以全部 转让收入减去房产购置原价后的余额为营 业额。转让已进入建筑物施工阶段的在建 项目，应就其取得的转让收入，按照“销售 不动产”税目计算缴纳营业税。 （）×5%=100（万元）? 2010年3月某企业购置土地90000平方米，价款 18000万元，缴纳契税及其他费用共计546万元 ，该企业将全部土地“三通一平”后转让18000 平方米，取得销售收入7200万元；将3000平方 米的土地赠送给关系单位。2010年3月该企业上 述业务应纳营业税（）万元。 ? A180 B198.3 C210 D360? 解析：单位和个人转让土地使用权，以全部收入 减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为计 税营业额。应纳营业额=【*（ ）-*（） 】*5%=210万元。4、城市维护建设税 计税依据是纳税人实际 缴纳的营业税税额。 税率分别为7%、5% 、1%。不同(我们适用的是7%)地区的纳税 人实行不同档次的税率。 ? 计算公式:应交教育费附加额=应纳营业税 税额×费率 5、教育费附加 教育费附加的计税依据是纳 税人实际缴纳营业税的税额，费率为3%。 计算公式:应交教育费附加额=应纳营业税 税额×费率。? 6、土地增值税 ? 是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附 着物并取得收入的单位和个人，就其转让房 地产所取得的增值额征收的一种税。 ? 土地增值税实行的是四级超额累进税率，计 算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算 尤为复杂。应从以下几点着手，才能更好的 把握其计算。? 一、把握两个概念 ? （1）增值额，即转让土地使用权、地上建 筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的 差额。 ? （2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税 人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取 得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本 、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金 及其他扣除项目等。? ? ?二、掌握税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率： （1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分， 税率为30％，速算扣除数为0； ? （2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣 除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除 数为5％； ? （3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过 扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣 除数为15％； ? （4）增值额超过扣除项目金额200％的部分， 税率为60％，速算扣除数为35％。? 三、确定应税收入 ? 包括货币收入、实物收入及其他收入。 其中货币收入是转让土地使用权、房屋产 权而收取的价款。实物收入是转让房地产 取得的各种实物形态的估价收入。其他收 入是转让房地产取得的无形资产或非专利 技术等的评估收入。?? 四、确定扣除项目 ? （1）取得土地使用权所支付的金额， 包括支付地价款和有关登记、过户手续费； ? （2）房地产开发成本，包括土地征用 及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程 费、基础设施费和开发间接费用；? （3）房地产开发费用 ? A\财务费用中的利息支出，凡能够按转让 房地产项目计算分摊并提供金融机构证明 的，允许据实扣除，但最高不能超过按商 业银行同类同期贷款利率计算的金额。其 他房地产开发费用，在按照“取得土地使 用权所支付的金额”与“房地产开发成本 ”金额之和的5%以内计算扣除。? B\凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支 出或不能提供金融机构证明的，房地产开发 费用在按“取得土地使用权所支付的金额” 与“房地产开发成本”金额之和的10%以内 计算扣除。 ??? （4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等； ? （5）其他扣除项目。条例的规定，对从事 房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所 支付的金额加上房地产开发成本金额之和， 加计20％的扣除。即：加计扣除金额=（取 得土地使用权所支付的金额+房地产开发成 本）×20%? 五、计算方法 ? 首先确定增值额与扣除项目合计的比例， 看其结果介于税率中哪一个层次，然后运 用公式“土地增值税税额＝增值额×税率 －扣除项目金额×速算扣除数”进行计算 。? ?举例如下： 某房地产公司开发100栋花园别墅，其中 80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价 14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发 成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程 费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支 付利息0.5万元（能提供银行证明）。 ? 每栋售价180万元，营业税率5％，城建税 税率5％，教育费附加征收率3％。问该公司 应缴纳多少土地增值税？? ? ? ?计算过程如下： 1\ 转让收入：每栋售价180万元， 80栋出售 180×80＝14400（万元） 2\ 取得土地使用权所支付的金额与房地产开 发成本合计：（每栋地价14.8万元，登记、过 户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及 拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等 合计50万元，）共计出售80栋 ? = （14.8＋0.2＋50）×80＝5200（万元）? 房地产开发费用扣除：贷款支付利息0.5万 元（能提供银行证明）和其他房地产开发费 ? 0.5×80+5200x5%＝300（万元） ? 转让税金支出(777.6 )： ? (1)收入180X80=14400（万元） ? (2)营业税率5％ 0 ? (3)城建税税率5％ 720X5％=36 ? (4)教育费附加征收率3％ 720 X3％=21.6?? 加计扣除金额=（取得土地使用权所支付的 金额+房地产开发成本）×20% ? 5200×20％＝1040（万元） ? 扣除项目合计：取得土地使用权所支付的金 额与房地产开发成本+房地产开发费用扣除+ 转让税金支出+ 加计扣除金额： ? ＋777.6＋.6（万元） ? 增值额(转让收入-扣除项目合计)＝14400－ 82.4（万元）增值额与扣除项目金额比率(二者相除X100%)＝ 17.6×100％＝96.79％ ? (增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目 金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％ ；) ? 然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－ 扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。?应纳增值税税额＝ ? ％－％＝2467.08（万元） ?? 7、房产税 ? （1）以房产原值加购买土地所支付的地 价款(地价值)70%为计税依据，税率为 1.2%。 ? 计算公式为： 房产税年应纳税额＝房产原 值（评估值）×（1－30％）×1.2% (财税 〔号) ? （2）以租金收入为计税依据的，税率为 12%。 ? 计算公式为: 房产税年应纳税额＝年租金收 入×12％财税〔号 关于将地价计入房产原值征收房产税问题 对按照房产原值计税的房产，无论会计上 如何核算，房产原值均应包含地价，包括为 取得土地使用权支付的价款、开发土地发生 的成本费用等。 宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的 地价。? 某公司2008年购进一处房产， 日用于投资联营(收取固定收入，不承担联 营风险)，投资期3年，当年取得固定收入 l60万元。该房产原值3000万元，当地政府 规定的减除幅度为30％，该公司2009年应 缴纳的房产税为( )。 ? 应该按租金收入纳税，但前4个月应按从值 计租房产税 1、房产原值：.2%X4/12＝ 8.4万元 2、租金收入：160X12%＝19.2万元 合计：8.4+19.2＝27.6万元? 8、土地使用税 ? 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积 为计税依据，依照规定税额计算征收。 ? 土地使用税的计算：土地使用税＝计税土 地面积×适用税额， ?? 我们日前执行的土地使用税额 为：一级土地8 元、二级土地6 元、三级土 地 3元? 从日起新的土地使用税额 为：一级土地12 元、二级土地10元、 三级土地 6元? 9、印花税 ? 印花税是对在经济活动和经济交往中 书立、领受具有法律效力的凭证行为 所征收的一种税。 ? 分为从价计税和从量计税两种。 ? 应纳税额=计税金额*税率, ? 应纳税额=凭证数量*单位税额。房地产开发企业涉及的印花税主要有： ⑴开发企业的会计帐簿、营业执照等贴印花 税； (2)在土地开发咨询、施工、采购、房产出售 、出租活动中所书立的合同、书据等，应 按照印花税有关规定缴纳印花税；? (3)进行房屋买卖的，签定的购房合同应按 产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花 税，通常在房地产交易活动同时收取； ? (4)在办理房地产权属证件时，应按权利许 可证照，按件交纳印花税五元 .? 10、企业所得税 ? 税法第三条 ? 第一款：居民企业应当就其来源于中国境 内、境外的所得缴纳企业所得税。 ? 第二款：非居民企业在中国境内设立机构 、场所的，应当就其所设机构、场所取得 的来源于中国境内的所得，以及发生在中 国境外但与其所设机构、场所有实际联系 的所得，缴纳企业所得税。? 第三款：非居民企业在中国境内未设立机 构、场所的，或者虽设立机构、场所但取 得的所得与其所设机构、场所没有实际联 系的，应当就其来源于中国境内的所得缴 纳企业所得税。? 税率：比例税率 1、基本税率：25% （第一款和第二款所得） 2、低税率：20%（第三款所得） 3、优惠税率 （1）高新技术企业15% （2）小型微利企业20% （3）非居民企业10%（在中国境内未设立机 构场所来源于境内所得；在中国境内设立机 构场所与机构场所没有联系的境内所得）? 小微企业所得税税收优惠? 从2010年开始，根据国务院决定，对小型 微利企业年应纳税所得额低于3万元的，减 半征收企业所得税; ? 2012年，把减半征税的年应纳税所得额扩 大到6万元以下。 ? 根据国务院决定包含各类专业文献、行业资料、专业论文、各类资格考试、应用写作文书、中学教育、幼儿教育、小学教育、生活休闲娱乐、0税收业务知识课件09等内容。　
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