第六届中国地产金融年会 把握可持续的未来(图)_导购_新浪房产_新浪网
第六届中国地产金融年会 把握可持续的未来(图)
　　把握可持续的未来
　　中国宏观经济预测与大势
　　主持人：各位领导、各位来宾，女士们、先生们大家上午好，第六届中国地产金融年会正式开幕，这个金融年会是由新地产、思源经纪和中国民生银行共同举办历经六年进入了第六届，在第一届创办的时候我们也没有想到这个年会一直办到今天，走出北京，走向全国，这六年也是中国房地产波澜壮阔，跌宕起伏的六年，我们经过了很多的调控，到现在我们还认为中国的房地产已经进入寒冬，到底怎么样，我们请各位专家指点迷津，首先有请中国证券市场研究设计中心总干事、财讯传媒董事局主席、《地产》系列杂志出品人王波明给大会致辞，有请。
中国证券市场研究设计中心总干事、财讯传媒董事局主席、《地产》系列杂志出品人王波明
　　王波明：谢谢大家来参加第六届中国地产金融年会，今天又是高朋满座，说是房地产的冬天到来了，从今天会场的状况来看，实际情况也不是这样的，感谢董行长、洪行长、保育钧先生亲临房地产年会的现场。我们的房地产年会在六年前第一届要解决、呼吁的问题是房地产金融到底是什么样的问题。实际上要走出当时提出的从房地产行业过份依赖银行体系，所谓的房地产金融单腿状况要得到解决，到了今天，经过六年的时间，从2005年这种单腿状况我们已经走了非常长的路，房地产金融要多元化，要从单独的依赖银行体系走到向资本市场融资，走到向信托、金融以及P1结合。这六年，从不完全统计，从香港的房地产企业融资量来看，基本上达到了5000多亿，还不包括在中国的深圳、上海证券交易所，两面加起来也应该有近5000亿的资金，从资本市场房地产企业已经达到了万亿的水平。
　　再与信托这边，五年前非常少的150亿到现在的1500亿资金的水平。现在房地产所谓的冬天体现在政府由于经济过热所以对房地产行业严加控制。现在在房地产行业对于银行的大门也正在有一定程度上的关闭，我们的资本市场也一定程度的关闭，都由于政府的调控。
　　但是今天来讲，说到调控，大家还得看为什么说要把握可持续发展的未来，房地产最根本的因素改变了吗？大家可以看到，中国是地少人多，这个形势并没有改变。第二个是城市化的过程现在还在49%，不到50%的程度，所以我们持续的城市化的过程还会为我们的房地产行业带来很多的先机，现在虽然有调控措施，在大趋势没有改变的面前，房地产调控随着经济走向稳定，房地产市场肯定也会走到正常的发展轨道上。但是此刻，除了房地产金融，行业正在进行着一段非常深层次的整合，过去小房地产公司能做地产，大家都能够做地产的局面可能要改变，现在要求的招拍挂体制，房地产公司的资本成熟率的制度势必要变成今后大房地产公司与偏小型房地产公司深层次的整合一定会到来。
　　所以我想，可持续发展的未来，肯定是要可持续的，因为我们的基本面并没有改变，暂时的状态可能是在房地产商发展面前要呼吁创新，在现有的房源下，怎么样把握可持续发展的未来，要持续的创新，在金融领域上创新，同时发展方式也要创新，最后感谢多年合作的思源经纪，昨天我们听说他们在纽约挂牌上市，在此对他们表示祝贺和感谢，最后希望大家这两天有一个很好的讨论机会，围绕可持续发展的主调发表真知灼见，谢谢大家！
　　主持人：感谢王波明先生的发言，中国地产金融年会2004年由地产策划机构和思源经纪共同发起创办，历经6年，2008年中国民生银行加入了主办，从那一年开始地产金融年会更加名副其实，如果说地产杂志和思源经纪让地产金融年会得以发展，那么民生银行使地产金融年会更上一层楼，使我们走向全国。有请中国民生银行董事长董文标先生致辞，有请。
中国民生银行董事长董文标
　　董文标：尊敬的保主席，冯仑先生大家上午好！各位领导、各位来宾、女士们、先生们：
　　上午好！欢迎大家参加第六届中国地产金融年会。
　　我记得2008年10月第四届年会的时候，正值金融危机在全球蔓延，房地产市场陷入冰点，大会讨论"谁是解放军"。后来"解放军"真来了，政府公布了一系列应对金融危机的政策，房地产市场也在2009年实现反转，量价齐升，越来越火爆。所以，政策对房地产的影响不容置疑。
　　当前，对于房地产市场而言，有两方面的政策需要我们认真研究和充分讨论。
　　第一是中央要求坚决遏制部分城市房价过快上涨，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。今年以来政府多次出手，给高烧不退的房地产市场降温。已经将住房问题明确提升到"影响社会稳定的重要民生问题"这个高度。这对房地产特别是住宅市场格局的影响是巨大的。
　　第二，货币政策趋于从紧。去年和今年都使用了扩张性的货币政策，流动性很充裕。但当前抑制通货膨胀成为现实而紧要的任务，10月份CPI达到4.4%，明年上半年可能上探5%，收紧流动性、控制货币发行量、控制信贷投放是必然的。如果未来没有充裕流动性的驱动，房地产市场还能持续的高速发展吗？
　　因此，本届年会将主题定为"把握可持续的未来"，我认为很有意义，扣准了当前社会经济和房地产发展的脉搏。在城镇化进程、经济增长等中长期驱动因素仍然有效、而政策导向与流动性又发生了重大变化的条件下，房地产的可持续未来在哪里，又如何去把握，需要今明两天的大会来研究和探讨。在这里，站在行业参与者的角度，我提五个方面的观点，供大家参考。
　　一是在当前控制物价过快上涨的重要时期，房价不要再"冒尖"了。房价上涨过快、炒房投机过盛、银行信贷资金参与楼市过多，就会形成房地产泡沫；在外围条件发生变化时，泡沫就会破灭，反过来伤害房地产和经济。这一市场规律已被国内外的经验反复验证。未来房地产市场比较理想的状况是"软着陆"，保持购销两旺但价格平稳。这需要社会各方的共同努力和呵护。政府要继续完善土地招拍挂制度，切实落实房地产供地计划，增加有效供应。开发商宜顺势而为，顺价销售，保持高周转，维持合理充裕的流动资金，在财务稳健的前提下积极经营。
　　二是积极顺应社会经济发展大局，在"十二五"规划中寻找房地产机遇。中央近期公布了关于制定"十二五"规划的建议，用了专门的一个章节、1400余字来阐述"促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化"，指出了未来房地产市场向好趋势不变，但发展的重心有所转向，大城市群中的中小城市以及具有区域规划和交通基础设施支撑的中西部二三线城市将获得优先发展。《规划》所包含的信息量非常丰富，建议大会深入研讨。
　　三是积极参与和支持保障房建设，为改善民生做出新贡献。根据政府工作报告，2010年全国计划建设各类保障房580万套，我们测算不含土地成本的建设投资额将超过4000亿元，预计明年建设投资规模还要大幅提升，政策与资金的支持力度也会更大。房地产企业和金融机构都应该充分重视，积极投身到保障房建设这一项蕴含巨大商机的民生工程中去。
　　四是要不断提升房地产产品的品质，追求卓越。房地产是人们生产和生活的基本场所，一旦建成，运营周期长达50年以上，开发商要像雕刻家雕塑艺术品一样精心打磨每个住区、每栋建筑，把安全可靠、舒适实用放在第一位，引导低碳、节能、绿色、环保理念，发展可持续建筑、可持续城市。
　　五是对房地产金融机构而言，要开阔思路，不断创新，坚持专业化道路，充分发挥商业银行整合各种市场资源的优势，为房地产行业提供更多的创新服务。民生银行坚持专业化的这条路子不会变，根据"民营企业的银行、小微企业的银行、高端零售客户的银行"三大战略定位，地产金融事业部在地产行业"做民营企业的银行"效果很好，80%以上的客户和业务都来自民营企业。这就是我们的专业化和特色化。我们把目标和资源都聚焦了，有一支专门的团队全身心的投入，相信一定能够在地产金融的多元化创新上做出成绩，为市场提供更优质的服务。如果每家金融机构都做出了特色，做出了专业，房地产金融市场就能欣欣向荣，既能防范住金融风险，又能与行业共同发展进步，实现健康可持续。最后，预祝大会取得圆满成功。谢谢大家！
　　持人：谢谢董事长的发言，下面我们有一个开幕演讲，这个嘉宾以大胆直率敢于天下先，比如说我们有一些世界最昂贵的等等，财政收入不透明等等，这位先生就是中国民营经济研究会会长保育钧先生，大家欢迎。
中国民(私)营经济研究会会长 保育钧
　　保育钧：各位先生大家！我谈三点看法，转变经济增长方式从1982年胡耀邦提出来的，转变经济增长方式那个时候提出来的，一直到现在，为什么还没有做好，大家都说是深层次的愿意，还有一方面就是国际国内环境允许我们不转也可以过下去，所以二十多年转不过来。现在的情况变了，国际国内的环境都不允许我们照老样子发展下去了，非常不可能，因为国际国内的环境都发生变化了，美国、欧洲债务太多了，西方国家是债务多，我们国家是钞票多，两个多，债务多了之后他们就限制中国进口，所以我们想做世界工厂恐怕还是很难的，国内也不允许我们照着老路子发展下去，资源环境越来越少了，老百姓也不干，老是这么发展下去国家怎么办，所以就逼着我们政府要加快转变，这次我看十二五规划的建议提上日程了，这个时候我们房地产提要转变，这是第一个看法。
　　第二个看法，转变的过程当中对房地产开发商有好处还是坏处，我说总体来看是有好处的，这种粗放的发展方式，我们房地产业发展，地方政府要发展，中央政府要调控，在这种情况下，这么多年我们一直处在三岔口，中央政府调控，地方政府要发展，房地产商要发展，老百姓想买房，是这种局面。现在有一些人骂房地产开发商是人民公敌，我所在的单位也经常跟房地产商绑在一起，有的骂的很圆滑，有的不一样，根本的原因就是土地财政，98年住房制度改革以后，地方政府该负起的责任没有负起来，匆匆的交给市场，本来是政府干的事儿老百姓不知道，只知道房地产商干的。
　　现在的情况发生变化了，因为十二五规划当中讲的六大改革当中讲到财政体制改革，需要赋予地方政府财产权，理清地方政府和中央政府的关系，允许省级政府，地方政府拥有税收权，这样的话，地方政府不一定完全靠土地财政了，在这种情况下，地产商对地方政府的利益就逐步分开了。我们要想办法自己怎么转变发展方向的问题，就要考虑一下。
　　我这里有一个数据，地产在国家宏观调控的情况下，民营企业的房地产，我主要谈民营企业的房地产，06年的时候有22万多家，到09年6月份有27万多家，增加了23.7%，超过了全国民营企业的增幅，民营企业的增幅占9%。但是房地产商占23%，民营企业投资者去年六月份是57万多人，今年六月份是63万多人，增幅17.6%，投资去年1.48万亿，今年是2.05万亿，增幅是30.7%，国家在宏观调控之下民营房地产企业还是在增加。
　　主要我看到文标同志讲的是对的，房地产的热点、泡沫主要在大城市，去年我们专门做过调查，二三线城市不是很明显，在这种情况下，房地产商如何理性的看待这个形势，必要为泡沫做贡献，相应的应该减少泡沫，这是当务之急。
　　第三个观点，在新形势下房地产商怎么办，除了刚才董文标同志讲的形势之外，我们也觉得房地产商最大的问题是数量多，单个资本小，媒体暴光的都是大房子，民间的房地产企业27万多，这个单个的指标小。
　　我们做一个分析，中国的私营企业当中，真正的股份有限公司占的比重不到1%，98%以上都是有限责任公司和独资企业，这就决定了我们房地产企业单个资本力量太小，在新形势下我们要求转变资本价格，就我们自身来说，我们觉得房地产企业也需要兼并重组，要做好这个思想准备，一个国家27万多个房地产企业，每家的资本金也没有多少，主要是靠银行。
　　在这种情况下，我觉得明年、后年这几年房地产企业能不能来一个兼并重组，资源整合，改变不了大的环境首先改变我们自己，进行重组，联合，这样就可以壮大我们自己的力量，立于不败之地，转变经济增长方式是真转，不是假转了，内外的环境不允许我们照老样子混下去了，混不下去了，中国将来不仅是世界大工厂，将来是世界大市场，这是第一个机会。
　　第二个，宏观调控当中，房地产企业并没有受到多大的损失，而是一点点的上涨，舆论造出去了并没有受到实体的伤害。
　　第三，明年、后年日子怎么过，我想在改变自己，创新自己上做门道，另外在炒高房价之外，提高房地产的质量，绿色建筑、环保节能。现在谈房价多，谈房子质量的少，现在要谈真正的转变发展方式，最后拿的东西是物有所值。董文标同志讲在国外买的房子都是很老的房子，很便宜，我们的房子几年下来不成样子，延长我们的住宅的寿命，节能减排，这是我们发展的空间，谢谢大家！
　　主持人：谢谢保育钧会长的精彩发言，因为时间关系还有很多的东西没有展开，我们想在大会晚宴上跟大家交流，大会的工作人员给我一个条。天冷了，请大家多参与微博，进行微博讨论。移动用户发到8，联通用户发到8，给大家一个机会参与讨论，让我们的大会内容更丰富。
　　2009年初温总理讲过一个著名的话，我们要面对最困难的一年。当时08年金融危机之后，09年的两会上温总理这样说。前几天又有人说我们要迎接更加复杂和困难的一年，看来没有最困难的一年，只有更困难的一年，没有最复杂的，只有更复杂的。到底明年的中国经济会怎么样，我们有请中信证券首席经济学家诸建芳先生为我们解读。
中信证券首席经济学家 褚建芳
　　诸建芳：各位朋友大家早上好，很高兴有这样一个机会给大家汇报交流一下明年宏观经济的情况，首先感谢主办方提供这么一个交流的机会，宏观面从今年来看，变化非常大，股价跌宕起伏，简单回顾一下大体有几个波动，第一季度大家看到经济过热的现象，到了二季度实际上由于房地产的调控，数据影响，大家感觉到经济会二次探底，三季度大家看到的数据是企稳回升的状态；四季度通胀的预期急剧的加强，大家担心通胀会不会呈现失控的状态。今年的变化，数据的变动，大家对明年的担心是很大的。
　　今年已经是定局，快要结束了，主要还是要看明年的宏观经济大体什么情况，我在这里谈三个方面，通胀的前景，通胀背景下经济增长会是什么样的，第三个是预判一下明年的情况。
　　首先我们看到的今年是一路走高的通胀走势，从数据上大家可以看到，整个一年除了二月份春节的时候看高了一下，一路往下走，这个高点从今年来看，10月份创出了今年的新高，但是11月份的通胀会更高，我们会预计4.8%左右的CPI的上升，年内会更高& 。
　　但是整个趋势来看，明年来看，我们认为一路走高的通胀在2011年很有可能发生一些转变，从上半年的比较高的状态到下半年逐步的回落，所以大家现在看到的通胀是比较危机的状态，这里我想简单的说一下通胀的走势，一些因素的变化的情况。
　　实际上目前的通胀从因素来看，大体上三个方面，一个是农产品、食品价格上升带来的影响，目前的数据大家可以看到，70%多实际上是食品价格带来的影响，大体上可以看到这样的变化，前期的食品价格上升很快，这里边除了供需方面的影响，供给端的短期冲击以外，另外就是通胀的长期影响，这个关系到食品加工企业，这个行业库存方面的问题，从数据可以看到库存的增加，这种增加带来了短期里面食品价格上行，这是基本的食品需求，这个行业的增加库存的活动，加强了这方面的上扬。这个水平高于过去平均的水平。
　　右下角的图可以看到，由于库存增加，拉动了食品价格的上涨，非常明显的看到这块，心里面是这样的，往后看，隔一段时间带来的价值影响可能是向下的影响，反而会助长价格回落的因素。另外还有大家可以观察到食品当中上升比较快的猪肉价格和蔬菜价格，我们可以看到部分的食品价格涨价周期基本到了周期，后续可能还会涨一点，但是这个涨从整个的走势来看已经到了后期阶段了。到今年年底明年年初的时候某一个时间点价格会回落下来，猪肉价格我们也做过一些案例，典型地区的调查，湖南省、四川省，是养猪生产的大省。从这个猪肉价格的走势来看，实际上存在这样的状态，年底和明年，春节之后，正月十五之后，价格很有可能就会回落下来& 。
　　大家可以看到生猪的存量在持续上升，春节初期疾病很严重，这方面的供给有问题，但是现在的存量很大，现在的猪肉价格大批上涨，从我们调研到现在，一直在上涨，这种盈利也刺激着供给方面的增加，前期价格下跌的过程当中，母猪宰杀比较少，不像长一轮宰杀的比较多。
　　所以我们认为这个价格不会像现在一路上扬，蔬菜价格也是这样的，今年的天气方面比较异常，大家看到政策十六条在积极的实施，这里面部分的因素对供给方面的增加是有帮助的，极端的天气看明年比今年更严重，这时期的食品价格会逐步的涨势趋缓，CPI来看明天会逐步的有回落的过程。
　　跟踪食品价格周期的情况来看，从我们数据跟踪的推测来看，明年可能会进入到食品价格回落的阶段，这个是我们从99年开始到现在，大批量的食品价格的变化。
　　另外第二个因素就是输入性的通胀，全球经济环境的变化，还有美元的因素，全球经济来看，简单的增长高一些，明年我们预测经济会有一定的放缓，从大宗商品价格上升以外，从基本的需求来看，并不是强硬支持价格上升的，美元有比较大的波动，明年我们判断不会再大幅度的下跌。
　　从这个数据来看，大宗商品价格变化对国内原材料的价格变化实际上趋势是非常一致的，这种大宗商品价格放缓有利于整体市场的趋缓，我们认为输入性通胀并不会在目前的基础上持续加强。
　　再有一个因素就是比较基本的因素，经济增长对通胀产生的压力，这个大家可以看到，GDP的变化，强劲程度的通胀，实际上有很高的关系，从时间来看，经济冲高的情况下，还有经济偏热的状态下，通胀都会出现，相反来说经济快速回落的情况下，增长对目前的经济增长偏离比较大，通胀也会出现。我们现在来看经济有一定的回落，明年的经济增长会有部分的减缓。目前看到的通胀压力很可能是短期造成的，而不是趋势性的或者说更长时间。
　　另外我们可以看到，现在很多人担心劳动力供给导致的人工成本的上升，我们从实际的变化情况来看，经济有一定的放缓以后，劳动力的供应紧张情况有所降低，这个大家可以看一下，前期我们有一个供求比例很高，明年的经济会有一定的放缓，这些因素会有利于我们明年通胀的控制。这是我说的关于通胀方面的，很可能明年通胀会发生一些改变，今年的走势会有比较大的趋势的差异。
　　经济的增长我们基本的结论是这样的，从目前的情况来看，政府马上要开经济工作会议，定的基调可能更多的关注通胀，也就是一些政策会收紧，有一些反通胀的措施得到加强，在这个背景下面，对经济增长会有部分的牺牲，我们认为反通胀会牺牲部分的经济增长，但是总体来看，今年的经济增长我们预计有10.2%，明年大体上9.5%，有一定的回落，这里面也带有经济反通胀的压制，信贷控制加强，新增贷款数量的控制都会对经济增长采用向下的压力。
　　总的走势，明年的经济我们想，明年一季度同比来看会做到这轮经济回调的低点，从环比的情况来看，今年已经出现了底部，明年环比会有一些提升，但是同比来说明年一季度可能比较低，而且从政策的周期来看，明年一季度的政策周期会比较低，这种回升包含两个因素，另外一个因素，我们认为明年的政策从全年来看，很有可能重新企稳，政府的调整对经济来说也有向上的修正。年初的时候主体部分更多的关注通胀，这是我们对明年经济的主要指标的预测，GDP刚才也提到今年10.2%，明年会有9的增长，一二季度相对比较高，带来了全年通胀比今年高的状态，但是走势来看，明年下半年通胀会逐步的放缓下来，另外从经济增长的因素，像投资，消费、出口这些变化比较大的就是出口这块，这部分比较大一些，像投资，消费，内需部分大体还会保持相对稳定的状态。
　　这里面简单的梳理一下全球经济的状况，我们的基本判断明年全球经济比今年略有放缓，我们的出口肯定会放缓，从数据、经济来看，我们出口最核心的影响因素是全球经济的变化情况，全球经济跟今年会有小幅度的回落，从这一点来看，我们的出口会有一定的放缓，从政策的调整来看，明年会有两方面，一方面是贸易政策向出口，进一步需要努力的措施，明年十二五规划开局，很重要的任务就是经济转型，要使经济可持续，高污染的行业会受到一定的压力，出口方面也会反映出来。另外会有一定的变化，总体来看，明年还会有小幅度上升的阶段，出口会有一定的影响，今年30%，明年大概只有15%这样的水平了。
　　投资的话，明年十二五规划有新的投资，但是背景很可能是在政策收紧的情况下展开，这一点对投资有一定的压力，如果政策相对松一点的状态，或者今年的经济比较平稳，不需要收紧的话，那么资金的状况肯定不一样。投资里面大体上可以看到这四个范围的变化，中国的基础设施、制造业、房地产、服务业加农业四个方面，投资行为是政府投入很强的领域，这个领域的投资增长跟今年大体上是持平或者回落的状态，但是这部分基本保持稳定的状态，十二五里面有很多基础设施的规划建设，像高铁等等。
　　从目前的地方五年规划来看，工业投资的安排在中西部还是保持着比较强的态势，这里面有一个基础，目前制造业的产能向中西部转移，另外中西部人口很多，一方面是劳力，另一方面也是一个庞大的市场，像河南、四川，都有一亿农民，从目前的情况带看，消费也是保持着比较好的势头。
　　第三个是房地产投资，可能会有两方面的因素，保障房这部分，明年的增长，从绝对的投资规模来说，会有显著的加强，今年很多的投资会落到明年，9月份已经全面开工很多，明年这是一个增长的因素，明年保障性住房的规模比今年将更大，& 这也是一个新增的量。
　　另外是开发的投资，投资还没有明显的体现，至少前十个当中增长非常强，但是明年上半年这个因素会逐渐的体现，而且对房地产政策，明年上半年政策会有明显的调整，所以从投资来看，这部分会构成一个压力，整体我们做了一个谨慎的估计，明年可能有10%左右的增长，今年我们做了一个比较谨慎的估计，20%左右的增长，实际上会超出来。
　　服务和消费来讲，目前的走势还是比较平稳的，投资来讲，目前保持着平稳，并维持着比较好基础，从目前的来看，整体增长会保持相对平稳的状态，但是极个方面会发生一些变化，消费领域，一个是服务消费，一个是可选择消费，这个从我们根本数据的表现来看可以看到这些方面的情况，政策也是在加大力度，保持力度，比如说像以旧换新的政策，扩大实体范围，覆盖将近3.5亿人，所以整体政策带来的平稳的效益。
　　服务领域的发展也是一样，医疗等等方面政策都在逐步的加强力度，所以从消费的角度来看，服务消费也会逐步的体现。这是我想说的整个经济增长明年的内需因素造成的格局。内需的环境是消费、投资，结构来看相对均衡一些，不像危机当中，08、09年很强的偏差，明年整个会有变化。
　　从政策来看，我想大的趋势也比较全面，从宽松和适度宽松的状态变成稳健的。目的更多的是关注通胀，政策里面主要就是货币政策稳健，财政很可能提供收紧的财政政策，而且从结构来看，过去财政当中很大程度做的实际上是政府支出方面的力度很大，明年很可能反应是结构性减税做的更多，货币来讲，总体是紧的效应，考虑的因素通胀的压力，资产价格的上涨都有调整的基本的因素和理由。
　　措施我想，货币信贷的增长目标跟今年比较可能会有一个降低的过程。像信贷很有可能控制在很紧的状态，跟今年会感觉趋紧，加息的话，我们认为逐步的加上去，各国对通胀、资产价格的上涨用加息还是起到刺激的作用，加息我们认为会有两到三四倍的加息。
　　存款准备金率应对国际出口、热钱流入会有一个进一步的上调，上调的频率和强度还是取决于资金流入，预期这个方面的调整还会比较密集的出台一些政策的行动。
　　我想更多的考虑我们国内自己的因素，国外的汇率压的比较大，但是会估计到人民币升值，产业结构的调整，如果短期里面会有大部分的汇率升值的话，很多企业出口前可能面临很大的问题，如果企业倒闭对出口和就业都会产生很大的影响，就业有影响收入就有影响，这样我们的消费就有影响，我相信内需、外需都会出现段时间内的调整。这是我们经济保证平稳的一个因素，所以我们认为人民币会按照我们自己的步调发展，尽管外部的压力很大。
　　另外是民生方面，这些我觉得明年都非常有可能出现问题，对特定领域的警惕程度会带来明显的影响。简单总结一下，明年一方面一路走高的通胀可能有可能发生一个变化，上半年有一些压力，尤其是季度的时候，压力比较大，通胀水平10%以上比较也可能，也是比较确定的状况。但是春节之后，一些因素逐步的减弱。经济来看，反通胀对经济有一定的压力，所以明年的经济增长会比今年减少一个百分点左右；第三部分是政策的调整，政策开局肯定是比较紧的状态，但是明年年初会有一些政策的调整，包括通胀逐步回落的状态，到回顾明年上半年工作的时候，我们很有可能出现一些调整，这种政策对房地产来讲，我想有几个因素，一个就是加息，这个对房地产，对开发商的投资，居民购买房子方面都有抑制，保障房也对房地产带来一定的压力，房地产的政策明年上半年可能还有一定的压力，下半年从宏观政策方面还是会做出一些调整的，谢谢大家！
　　主持人：谢谢诸先生的发言，我们从前面讲中国经济的模式，再讲到2011年对宏观经济的预测，刚才诸建芳先生讲的几个观点我印象非常深刻，一个原来我认为明年会更加复杂，现在看来没那么困难；第二个可能明年年中有一些政策的调整，我想对在座的各位都有一些好消息，另外明年要靠外需，还要靠内需，要自力更生，内需还是要靠房地产。外需指不上我很有体会，前半个月在美国做路演，做路演的时候老外对中国非常感兴趣，而且他们确实看到我们买东西都很感激，讲到中国经济的时候他们都会说一些数据，我跟他们讲他们引用的都是中国官方的统计数据，对于我们官方的统计数据我们都深表痛心。我们有一位美丽的女博士，贝塔策划工作室的合作人，也是我们地产杂志的长期的嘉宾，做了很多的研究，她的数据非常详实，而且有独立的见解，下面我们请杜丽虹女士发言。
清华大学博士、贝塔策略工作室合伙人 杜丽虹
　　杜丽虹：我今天跟大家交流的主题是地产企业的新基本战略，首先我们说几句大的形势，我个人认为这轮的调控肯定会是一场持久战，从短期的数据来看，我们计算月供收入比目前是73%，相对于去年四季度的75%的峰值非常接近，而且73%是在当前的利率下，我们计算每升息10个基点，家庭平均月供比就增加0.7个百分点，如果像诸博士说的，明年加息两次的话，我们的月供收入比就超过去年的水平了，这个要比我们历史峰值高出十个百分点，短期内收入的提升速度带加速，但是仍然难以消化高房价的压力，要启动刚性需求，从一线城市来说，至少还有20%到30%的需求，调控是一场持久战。
　　长期来说，如果说过十年是中国地产行业高速增长的十年，未来十年是中国地产行业平稳增长的十年，为什么这么说呢，在座的地产企业赚的钱是中国自己的IPO的钱，他们把自己20年的钱拿到了现在用的，未来只能靠新增的量，整体的杠杆化的速度会平缓，我们发现高增长的时候不显现的问题现在开始显现了，所以地产企业的战略要从以前的粗放增长转向更精细的增长方式，所以我们今天正在讨论地产金融的新的资本的战略。
　　新资本战略的第一点，关于地产企业的价值问题，09年以来，虽然在A股上市的房企非常少，但是在香港上市的地产企业还是很多的，目前在香港上市的内地的房地产企业平均值相对于净资产的价值在30%以上，一些高风险的企业在50%以上，但是分析师常常说NAV是一个企业的价值体系，当一个企业的资本市场价格比NAV低很多的时候，这个企业是本低谷的，但是我们发现资本市场上有大量的NAV折价的企业，为什么出现这个现象，我们所说的地产企业的净资产的价值是定义把现有的土地储备都开发出来并且卖出去之后得到的现金流的折现价值，所以NAV的价值是地产企业把土地开发并卖出去，一旦出现资金链的断裂，企业就会折价的出卖自己的项目，如果公司破产清算了，NAV对债权人有意义，也就是银行，对股东是没有任何意义的。NAV的价值体现是这家企业的资金链是安全的。
　　实际上我们也看到在上市的地产公司里面，确实资金链风险越高的企业，NAV折价越严重，相对像中海、万科资金链比较安全的企业折价的幅度比较小，甚至有NAV的溢价，高折价会导致地产企业上市之后的负循环，地产企业为了迎合投资人的喜好，扩张了很多的土地储备，但是实际上您发现投资者并没有买账，对资金链的风险担忧使公司的市值比土地净值还要低，就形成了一个恶性循环，现在我们在香港上市的地产企业测算的成本是20%以上，以这样高的测算成本融资买地，但是买地之后公司的价值还没有上市之前的价值高，这样公司要以更高的融资资本向市场融资，使净资产回报率被稀释，这样的循环是不可持续的。
　　刚才说到主要针对上市公司的，其实任何我们今天讨论的地产金融策略都是要求一个企业首先你要把你的估值水平，无论是股票市场公开投资人还是地产资金的私募投资人，在募集资金的时候都要守住净资产价值的底线。
　　这个就要求你的企业首先你的资金链必须是安全的，我们就把它称之为地产企业的扩张要在财务安全的底线上，这个安全底线就是使你在低谷中销售回款仍然覆盖债务支出的负债上限，一般是净借贷资本比衡量。
　　最后资料现实，地产上市公司目前的净借贷资本比的上限是52%的水平，当然了，一些比较高效运营，产品定位在大众化定位上的企业可以放松到70%以上，甚至更高。但是平均的水平大概就是52%的水平。
　　在这个水平下目前已经有半数的地产企业突破了自己的安全底线，有30%的企业如果这轮调控导致的市场低迷持续时间在一年以上的话，有30%的企业会出现大概相当于总资产10%的资金缺口。长期中这些企业无论是主动的还是被动的被债务要求或者其他方式的都会使你的负债率最终向安全底线靠拢，这里面列了几家典型公司的实际的负债率和财务安全底线的变化，有一些公司实际的负债率一直处在安全区间内，有一些公司在最近一次测算中已经接近安全底线的上边界，还处在安全范围内，还有一些公司突破了安全底线的范围。
　　这个安全底线不仅定义了地产企业的负债率上限，也定义了企业的极限的增长速度，所谓的极限的增长速度就是企业金融资源支撑的最大的增长速度，我们的测算也显示，在繁荣期如果不使用股权融资的话，上市公司极限的增长速度是18%，靠股权融资可以达到30%，每股收益随着你的融资会下降，一些高效运营的企业会达到30%到40%的水平。但是实际上企业的扩张速度更快，我们过去一年大概有六成企业超速增长，已经成为中国地产企业的惯性，但是不仅会导致资金缺口的产生还会降低长期的资本回报。
　　中国的地产行业有一个很有趣，很矛盾的现象，全国人民都知道地产是高暴利的行业，我们40%左右的毛利润率水平，很少有其他的行业可以比拟的，但是地产行业的回报率，总资产和净资产的回报率确是比较低的，以上市公司为例，2010年上半年行业平均回报率是17.2%，而上半年沪深300是比地产行业高3个百分点。08年地产上市公司平均的ROE也低于市场的水平。被称之为暴利的行业，为什么我们的净资产回报率比市场平均水平低呢？一个简单的逻辑，因为我们的囤地模式降低了资金使用效率，我们的资金周转速度慢于其他的行业。
　　假如一个地产项目投资回报率50%的水平，但是我们从确定地块到投入，销售，平均快也要四年的时间，年化的投资回报率只有12.5%，现在行业的平均净利润只有14%的水平，扣除了70%的负债杠杆使净资产回报率达到12%的水平，这就是地产公司过去五年平均的ROE的水平。
　　更精确的测算，即使土地价格持续的攀升，我们测算发现，如果超速扩张以后，你的回报并不一定更高，资本使用效率的降低意味着企业维持正常的运营耗用更多的资本金，用行业平均的周转率和利润率来算的话，土地的价格每年升幅23%才可以弥补囤地的损失。所以就行业平均来讲，为了弥补资本效率和杠杆效率的损失，除非囤积的土地33%的回报率升值，否则利润率更高，相应要求有更高的土地升值幅度弥补多耗用的资本成本的损失。
　　实际当中，105个大中城市土地交易的平均价格只上涨了15%，涨幅能够达到33%水平的只有上海、深圳、昆明、厦门、海口几个城市，多数城市的土地升值程度都没有达到33%，除非你认为未来土地加速升值，否则导致回报率的进一步降低。
　　最优的回报率应该是土地安全的基础上，资产回报和土地回报，这是相对复杂的计算，实际当中很多的企业用资本成本替代最优回报率，无论未来土地的升值潜力多大，我至少要保证当前的回报率能够达到一个资本成本的水平，但是这一点其实应该说多数的地产企业是做不到的。
　　这是为什么呢？因为很多的地产企业我们在做决策的时候更加注重的是单一项目的利润率，而忽视掉公司自己的回报率或者成本，无论是上市公司还是非上市公司，资本回报率高于资本成本，这一点是非常重要的。因为它是你使用一切金融创新，包括地产经纪，创新等的一切基础，尤其是信贷紧缩的情况下，信贷的资本超出了股权的成本，这里增加的不仅仅是资金的成本，还有资本的机会成本以及杠杆效应的成本。
　　地产企业的资本成本到底是多少，从上市公司的平均来说，大概是在14%左右，大家也看到，在万科最新的股权激励方案里面，也是把激励门槛设定在14，14.5左右，像在香港上市的一些企业的成本会在20%以上，这也就意味着一些前期扩张的企业，由于资金的缺口提升了资本的成本，意味着未来的成长空间，未来要囤地的话，资本成本会更高，除非把资本成本降低到更低的水平。过去五年平均12%，今年上半年勉强达到14%的水平，平均来说低于资本成本，这就显示超额囤地带来的利润率上升的要求已经完全被周转率降低的负效率取消了。
　　我们刚才提到的扩张的财务安全底线上，扩张在资本成本上也好，都有一个结论就是未来房地产企业的增长会寻求稳定的增长的模式，不再是一年的爆发性增长，一年的萎缩性增长。十二五对房地产的规划也是抑制投机性需求，促使行业健康平稳的发展，这就意味着报复性的反弹会遭遇调控，这是政策的角度。
　　从市场的角度，2010年地产基金的元年，无论是地产基金还是地产信托，最初的动因主要是为了解决地产企业的融资困境，但是实际上随着基金本身的成熟，未来私募投资人会更加青睐于稳定增长的企业，为什么呢？因为相对股票投资者，私募的投资者更看重的绝对的回报， 如果没有绝对的回报的话，这个私募基金是不能接受的，无论是频出的调控政策还是金融创新的发展都决定了稳定增长会成为中国地产行业未来的主流的增长模式。
　　以前我们常说稳定增长就是慢增长，其实不一定，刚才也看到了，一些高效运营的企业在不适用股权融资的情况下自身金融资源所能支撑的极限增长速度就可以达到30%到40%的水平，使用股权融资以后更高。由于这些企业的资本成本比较低，所以也更容易达到融资的门槛。此外，使一些低成长的企业有能力把握一些低成本的土地机会。
　　今年我们和民生银行联合推出的蓝皮书里面就专门的提出研究2010年，根据过去五年的排名找到一些稳定增长的企业，但是应该说这样的企业数量是非常少的，像我们筛选出来最近三次排名都在及格线以上的企业目前只有10家，也就说真正具备了稳定增长能力的企业只有10%甚至不到。
　　但是，稳定增长的企业已经开始显现并且会成为未来的主流模式。最后总结一下，2010年应该是地产行业从粗犷转向精细增长的过渡期，地产企业的创新除了解决融资困境的问题，有一个更深层次的含义，未来对地产企业来讲，资本不是很稀缺的东西，规模也不是很大的问题，这些基金或者说资本他们更加青睐的是专业化的运营能力和精细化的资本管理能力，这就要求地产企业严守财务安全底线，通过对周期风险的管理降低资本成本，同时保持极限增长速度下更合理的土地储备规模，通过资本增长率的提高提高资本的回报，这是各种金融创新可发挥作用的空间，所以我们说地产、金融无论采用什么样的策略，最根本的要扩大资本回报和资本空间的对接，谢谢大家！
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